【文章內容簡介】 部門聯(lián)系，經他們采取措施處理后才能繼續(xù)施工。 項目建成后對周邊環(huán)境沒有什么大的影響，反而會極大的改善周邊的人居環(huán)境。 四、項目經濟評價 投資與收入估算 土地使用權出讓金為 29368 萬元 拆遷補償安置費。根據拆遷補償協(xié)議，該地拆遷補償費為 500 萬元 （ 1）綜合上兩項合計： 29868 萬元 項目投資估算 （ 2）前期工程費估算表： 本項目的前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質勘探以及七通一平等階段的費用支出。 4— 1 單 位：萬元 序號 項目 計算依據 金額 1 規(guī)劃設計費 建安工程費 3% 2 可行性研究費 建安工程費 % 14 3 水文、地質、勘探費 建安工程費 % 4 通水、通電、通路費 建安工程費 % 5 場地平整費 12 元 /平方米 總計 （ 3） 4— 2 建安工程費估算表 單位：萬元 序號 項目 建筑面積 多層 小高層 商鋪 合計 700元 /㎡ 1000 元/㎡ 900 元 /㎡ 1 小高層 47512 2 多層 3 商鋪 合計 4） 基礎設施估算表 ： 項目基礎設施建設費主要指小區(qū)建筑物 2M 以外，規(guī)劃用地紅線以內的各種管線、道路工程等。包括供水、供電、排污、道路綠化、公共照明、環(huán)衛(wèi)設施等工程費用。 4— 3 單位：萬元 序號 項目 單價 計價數量（單位： ㎡） 合計 1 供電工程 15 元 /㎡ 52456 2 供水工程 10 元 /㎡ 52456 3 道路工程 元 /㎡ 5631 4 綠化工程 100 元 /㎡ 4283 5 其他工程 占建安工程費的 2% 合計 （ 5） 開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元 序號 項目 金額 估算依據 1 固定資產 投資方向調節(jié)稅 建安工程費 *5% 2 分散建設市政公用設施建設費 建安工程費 *12% 15 3 建筑工程質量費 建安工程費 *4‰ 4 其他 建安工程費 *2% 合計 （ 6）不可預見費：取以上（ 1） （ 4）之和的 3%則費用為 （ 29868++++） 3%= 萬元 開放成本： 萬元 投資與總成本費用估算 單位：萬元 4— 4 序號 項目 金額 估算說明 住宅建房成本單價元 /㎡ 商鋪建房成本單價元 /㎡ 1 開發(fā)成本 58 以下(1)(6)項合計 5371 7085 （ 1） 土地費用 29868 4077 5569 （ 2） 前期工程 60 60 （ 3） 基礎設施費 42 42 （ 4） 建安工程費 768 1085 （ 5） 開發(fā)期稅費 176 169 （ 6） 不可預見費 148 148 2 開發(fā)費 用 以下（ 1） （ 3）合計 728 753 （ 1） 管理費用 177 177 （ 2） 銷售費用 銷售收入 *5% 440 465 16 （ 3） 財務費用 111 111 3 合計 5989 7814 管理費用：取 1表中（ 1） （ 4）項中， （ 29868++++） 3%= 萬元 銷售價格估算 銷售價格的估算采用市場比較法 和成本法確定。 1）住宅部分 ①市場價格比較法定價過程 在市場上收集到與該住宅所在區(qū)域、個別因素、交易情況及交易日期或接近的四個比較案例 A、 B、 C、 D。其中 A、 B、 C、 D項目的交易日期均為 2021 年 10月 1 日左右。已知 2021 年下裝年至今，南寧市住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動率為 +%。其他見 45和 46 考慮了所有因素后，通過系數修正計算出其加權平均數。確定本項目的住宅價格： 7284 元 /㎡ .詳見表四和表五 45 本項目住宅價格市場比較法系數修正表 序號 項目名稱 成交價 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 比較價格元 /㎡ 交通 配套 環(huán)境 小計 裝修 使用率 小計 1 A 6800 0 2 0 100/102 4 1 100/105 100/100 6540 2 B 860 1 5 3 100/108 5 2 100/107 100/100 7739 3 C 7800 0 5 3 100/108 3 1 100/104 100/100 7094 4 D 7400 1 3 3 100/107 4 3 100/107 100/100 7763 46 17 銷售狀況權重系數修正表 單位：元 /㎡ 項目名稱 A B C D 合計 比準價格（元 /平方米） 6540 7739 7094 7763 銷售狀況權重（銷售率） 89% 73% 87% 78% 327% 加權的相對價格（元 /平方米） 5820 5649 6172 6055 23696 本項目住宅銷售價格 7485 ②成本定價法過程 經測算，本項目住宅部分的建房成本為 5371 元 /㎡， 見 成本利潤率取 10%，則該項目住宅部分的銷售單價為： 銷售單價 =建房成本（ 1+成本利潤率） =5371（ 1+10%） =5908 元 2）商鋪部分 ①市場比較法定價過程 目前該房地產市場商鋪多為租售并舉，且出租為多，因此可以實例資料較少，我們只能選取兩個相近的項目 E、 F作比較實例。其中， E 項目的交易日期是 2021年 9 月 11 日， F 項目的交易日期是 2021 年 5 月 11 日，其價格變動情況同住宅相同。但由于二者的銷售狀況權重難以確定，故最后采用算術平均值確定了本項目的確定商鋪單價為 10811 元 /㎡，詳見 47 47 本項目商鋪價格市場比較法系數修正表 序號 項目名稱 成交價 （元 /㎡） 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交易情況修正 比準價格 交通 繁華程度 小計 1 廣場 23000 ＋ 2 ＋ 3 100/105 100/100 100/100 22343 2 大廈 19000 ＋ 1 ＋ 1 100/102 100/98 100/100 19388 ②成本定價法過程 18 經測算，本項目商鋪部分的建房成本為 7085 元 /㎡ ，商鋪的面積是 ㎡，（開發(fā)項目總成本是 萬元，總建筑面積是 ㎡，開發(fā)建房總成本是 8969 元 /㎡，開發(fā)總住宅面積是 ㎡。）成本利潤率取10%，則該項目商鋪部分的銷售單價為： 銷售單價 =建房成本（ 1+成本利潤率） =7085（ 1+10%） =7794 元 3）車位銷售價格的確定 根據該市區(qū)域目前的情況，車位平 均售價是 22 萬元 /個 25萬元 /個。 所以最全在綜合考慮了市場和成本兩方面對定價的影響后，分析人員建議該項目各部分的銷售單價為 ： 住宅： 7485元 /㎡， 商鋪： 10811 元 /㎡ 車位： 22 萬元 /