【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 部門聯(lián)系，經(jīng)他們采取措施處理后才能繼續(xù)施工。 項(xiàng)目建成后對(duì)周邊環(huán)境沒有什么大的影響，反而會(huì)極大的改善周邊的人居環(huán)境。 四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 投資與收入估算 土地使用權(quán)出讓金為 29368 萬元 拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 500 萬元 （ 1）綜合上兩項(xiàng)合計(jì)： 29868 萬元 項(xiàng)目投資估算 （ 2）前期工程費(fèi)估算表： 本項(xiàng)目的前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘探以及七通一平等階段的費(fèi)用支出。 4— 1 單 位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 3% 2 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) % 14 3 水文、地質(zhì)、勘探費(fèi) 建安工程費(fèi) % 4 通水、通電、通路費(fèi) 建安工程費(fèi) % 5 場(chǎng)地平整費(fèi) 12 元 /平方米 總計(jì) （ 3） 4— 2 建安工程費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑面積 多層 小高層 商鋪 合計(jì) 700元 /㎡ 1000 元/㎡ 900 元 /㎡ 1 小高層 47512 2 多層 3 商鋪 合計(jì) 4） 基礎(chǔ)設(shè)施估算表 ： 項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指小區(qū)建筑物 2M 以外，規(guī)劃用地紅線以內(nèi)的各種管線、道路工程等。包括供水、供電、排污、道路綠化、公共照明、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等工程費(fèi)用。 4— 3 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量（單位： ㎡） 合計(jì) 1 供電工程 15 元 /㎡ 52456 2 供水工程 10 元 /㎡ 52456 3 道路工程 元 /㎡ 5631 4 綠化工程 100 元 /㎡ 4283 5 其他工程 占建安工程費(fèi)的 2% 合計(jì) （ 5） 開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 估算依據(jù) 1 固定資產(chǎn) 投資方向調(diào)節(jié)稅 建安工程費(fèi) *5% 2 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) *12% 15 3 建筑工程質(zhì)量費(fèi) 建安工程費(fèi) *4‰ 4 其他 建安工程費(fèi) *2% 合計(jì) （ 6）不可預(yù)見費(fèi)：取以上（ 1） （ 4）之和的 3%則費(fèi)用為 （ 29868++++） 3%= 萬元 開放成本： 萬元 投資與總成本費(fèi)用估算 單位：萬元 4— 4 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 估算說明 住宅建房成本單價(jià)元 /㎡ 商鋪建房成本單價(jià)元 /㎡ 1 開發(fā)成本 58 以下(1)(6)項(xiàng)合計(jì) 5371 7085 （ 1） 土地費(fèi)用 29868 4077 5569 （ 2） 前期工程 60 60 （ 3） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 42 42 （ 4） 建安工程費(fèi) 768 1085 （ 5） 開發(fā)期稅費(fèi) 176 169 （ 6） 不可預(yù)見費(fèi) 148 148 2 開發(fā)費(fèi) 用 以下（ 1） （ 3）合計(jì) 728 753 （ 1） 管理費(fèi)用 177 177 （ 2） 銷售費(fèi)用 銷售收入 *5% 440 465 16 （ 3） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 111 111 3 合計(jì) 5989 7814 管理費(fèi)用：取 1表中（ 1） （ 4）項(xiàng)中， （ 29868++++） 3%= 萬元 銷售價(jià)格估算 銷售價(jià)格的估算采用市場(chǎng)比較法 和成本法確定。 1）住宅部分 ①市場(chǎng)價(jià)格比較法定價(jià)過程 在市場(chǎng)上收集到與該住宅所在區(qū)域、個(gè)別因素、交易情況及交易日期或接近的四個(gè)比較案例 A、 B、 C、 D。其中 A、 B、 C、 D項(xiàng)目的交易日期均為 2021 年 10月 1 日左右。已知 2021 年下裝年至今，南寧市住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)率為 +%。其他見 45和 46 考慮了所有因素后，通過系數(shù)修正計(jì)算出其加權(quán)平均數(shù)。確定本項(xiàng)目的住宅價(jià)格： 7284 元 /㎡ .詳見表四和表五 45 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 成交價(jià) 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 比較價(jià)格元 /㎡ 交通 配套 環(huán)境 小計(jì) 裝修 使用率 小計(jì) 1 A 6800 0 2 0 100/102 4 1 100/105 100/100 6540 2 B 860 1 5 3 100/108 5 2 100/107 100/100 7739 3 C 7800 0 5 3 100/108 3 1 100/104 100/100 7094 4 D 7400 1 3 3 100/107 4 3 100/107 100/100 7763 46 17 銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元 /㎡ 項(xiàng)目名稱 A B C D 合計(jì) 比準(zhǔn)價(jià)格（元 /平方米） 6540 7739 7094 7763 銷售狀況權(quán)重（銷售率） 89% 73% 87% 78% 327% 加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元 /平方米） 5820 5649 6172 6055 23696 本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格 7485 ②成本定價(jià)法過程 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目住宅部分的建房成本為 5371 元 /㎡， 見 成本利潤(rùn)率取 10%，則該項(xiàng)目住宅部分的銷售單價(jià)為： 銷售單價(jià) =建房成本（ 1+成本利潤(rùn)率） =5371（ 1+10%） =5908 元 2）商鋪部分 ①市場(chǎng)比較法定價(jià)過程 目前該房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且出租為多，因此可以實(shí)例資料較少，我們只能選取兩個(gè)相近的項(xiàng)目 E、 F作比較實(shí)例。其中， E 項(xiàng)目的交易日期是 2021年 9 月 11 日， F 項(xiàng)目的交易日期是 2021 年 5 月 11 日，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項(xiàng)目的確定商鋪單價(jià)為 10811 元 /㎡，詳見 47 47 本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 成交價(jià) （元 /㎡） 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn)價(jià)格 交通 繁華程度 小計(jì) 1 廣場(chǎng) 23000 ＋ 2 ＋ 3 100/105 100/100 100/100 22343 2 大廈 19000 ＋ 1 ＋ 1 100/102 100/98 100/100 19388 ②成本定價(jià)法過程 18 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為 7085 元 /㎡ ，商鋪的面積是 ㎡，（開發(fā)項(xiàng)目總成本是 萬元，總建筑面積是 ㎡，開發(fā)建房總成本是 8969 元 /㎡，開發(fā)總住宅面積是 ㎡。）成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目商鋪部分的銷售單價(jià)為： 銷售單價(jià) =建房成本（ 1+成本利潤(rùn)率） =7085（ 1+10%） =7794 元 3）車位銷售價(jià)格的確定 根據(jù)該市區(qū)域目前的情況，車位平 均售價(jià)是 22 萬元 /個(gè) 25萬元 /個(gè)。 所以最全在綜合考慮了市場(chǎng)和成本兩方面對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)為 ： 住宅： 7485元 /㎡， 商鋪： 10811 元 /㎡ 車位： 22 萬元 /