【正文】 重視項(xiàng)目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設(shè)計(jì)上做足文章，為本項(xiàng)目積聚人氣。 項(xiàng)目營銷工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調(diào)查工作。 建議 對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)： 宜迅速解決余下部分土地使用權(quán)問題。符合項(xiàng)目承辦方的決策需求。項(xiàng)目投入使用后，需要物業(yè)公司的管理，增加就業(yè) 29 崗位。關(guān)鍵是面對(duì)市場，產(chǎn)品策劃，適銷對(duì)路，營銷推廣，加快銷售速度，即強(qiáng)化投資回收能力。 風(fēng)險(xiǎn)分析 1）規(guī)模風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目規(guī)模大所帶來的營銷運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)開發(fā)建設(shè)投資每下降 1%時(shí)，利潤較原方案上升 10%，即開發(fā)建設(shè)投資為 萬元時(shí)，銷售收入不變，利潤上升 萬元。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析，經(jīng)以上計(jì)算，睡前、稅后全部投資的 FIRR 分別為 、 ；資本金的稅后 FIRR為 ，均大于同期貸款利率的 ，和基準(zhǔn)收益率 ，說明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項(xiàng)目可行。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。見下： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 計(jì)算期 第一年 第二年 第三年 1 借款還本付息 2 年初借款累計(jì) 0 10320 5160 3 本年借款 10000 10000 0 0 4 本年應(yīng)計(jì)利息 320 5 年底還本付息 6 年末借款累計(jì) 10320 5160 0 7 借款換本付息的資金來源 8 投資回收 0 （ 3）現(xiàn)金流量與動(dòng)態(tài)盈利分析 損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 計(jì)算期 合計(jì) 1 2 3 1 銷售收入 0 2 總成 19000 23 本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 0 4 土地增值稅 0 5 利潤總額 （ 1234） 19000 6 所得稅 5*33% 7 稅后利潤 56 19000 8 盈余公積金 7*10% 9 可分配利潤 78 靜態(tài)盈利： 評(píng)價(jià)指標(biāo)： （ 1）全部投資的投資利潤率 =利潤總額 /總投資額 *100%= /=117% （ 2）全部投資的投資利稅率 =利稅總額 /總投資額 *100%= /=113% （ 3）資本金投資利潤率 =利潤總額 /資本金 *100%=（ 4）資本金凈利潤率 =稅后利潤 /資本金 *100%= 全部投資現(xiàn)金流量表（ ic=%） 評(píng)價(jià) 指標(biāo)： （ 1）稅前全部投資凈現(xiàn)值 NPV= 24 （ 2）稅后全部投資凈現(xiàn)值 NPV= （ 3）稅前全部投資內(nèi)部收益率 FIRR= （ 4）稅后全部投資內(nèi)部收益率 FIRR= 全部投資現(xiàn)金流量 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 0 銷售收入 0 2 現(xiàn)在流出 9000 6 建設(shè)投資 9000 銷售稅金附加及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流量（ 12） 9000 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 5 稅前凈現(xiàn)金流量（ 3+） 9000 6 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 資本金現(xiàn)金流量表（ ic=） 評(píng)價(jià)指標(biāo) : （ 1）資本金稅后內(nèi)部收益率 = （ 2）資本金稅后凈現(xiàn)值 = 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 25 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算期 1 2 3 1 現(xiàn)金流 入 0 銷售收入 0 2 現(xiàn)金流出 9000 資本金 9000 6000 5000 預(yù)售收入再投入 0 貸款本息償還 銷售稅金及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 稅后凈現(xiàn)金流量（ 12） 9000 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 （ 3）凈現(xiàn)值 開放項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。見下表： 銷售收入 比例預(yù)測(cè) 單位：萬元 銷售計(jì)劃 各年度收款情況 合計(jì) 20 年份 銷售比例 銷售數(shù)量 第一年 第二年 第三年 第一年 第二年 住宅：55% ㎡ 商鋪：55% ㎡ 車位55% 151 位 3322 第三年 住宅：45% 4 商鋪：45% ㎡ 車 位45% 123 位 2706 合計(jì) 100% 100% 投資計(jì)劃和資金籌措 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 計(jì)算期 第一年 第二年 第三年 1 建設(shè)投資 19000 2 資金籌措 自有資金 20210 9000 6000 5000 借款資金 10000 10000 0 0 預(yù)售收 入再投入 0 5246. 26 經(jīng)濟(jì)參數(shù)的確 定 21 利率 根據(jù)本項(xiàng)目的融資方案和融資特點(diǎn)，考慮商業(yè)銀行長期貸款利率和融資成本費(fèi)率的水平，項(xiàng)目債務(wù)資金的借款利率確定為： %。建設(shè)期內(nèi)的利息為： 萬元。鑒于國內(nèi)普遍采用的做法，暫按抵押方式考慮。資金來源主要有自有資金，項(xiàng)目預(yù)售資金（銷售收入轉(zhuǎn)用于建設(shè)投資）。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下 : 第一年利息：（ 10000247。 48 銷售總收入預(yù)測(cè)表 單位：萬元 用途 可銷售數(shù)量 建議銷售單價(jià) 銷售收入 住宅 7485 元 /㎡ 商鋪 10811 元 /㎡ 車位 274 220210 元 合計(jì) 銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，占銷售收入的 2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的 2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的 1%。但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項(xiàng)目的確定商鋪單價(jià)為 10811 元 /㎡，詳見 47 47 本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 成交價(jià) （元 /㎡） 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn)價(jià)格 交通 繁華程度 小計(jì) 1 廣場 23000 ＋ 2 ＋ 3 100/105 100/100 100/100 22343 2 大廈 19000 ＋ 1 ＋ 1 100/102 100/98 100/100 19388 ②成本定價(jià)法過程 18 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為 7085 元 /㎡ ，商鋪的面積是 ㎡，（開發(fā)項(xiàng)目總成本是 萬元，總建筑面積是 ㎡，開發(fā)建房總成本是 8969 元 /㎡，開發(fā)總住宅面積是 ㎡。已知 2021 年下裝年至今，南寧市住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)率為 +%。包括供水、供電、排污、道路綠化、公共照明、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等工程費(fèi)用。 項(xiàng)目建成后對(duì)周邊環(huán)境沒有什么大的影響，反而會(huì)極大