【正文】 該項目達到了技術(shù)及環(huán)保要求，各財務指標可行，且具有良 好的經(jīng)濟效益和社會效益。 本項目定位于滿足***市中低收入階層的住房需求，提高該區(qū)域人均住房面積，提升居民的生活水平，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，為保證該區(qū)域“和諧社區(qū)”的建設做出貢獻。實現(xiàn)“居者有其屋”，不但可以有效的實現(xiàn)社會的穩(wěn)定，更有利于促進社會公平，以及社會主義現(xiàn)代化事業(yè)的持續(xù) 健康發(fā)展。 經(jīng)濟適用房建設對 ***市的影響 ***市經(jīng)濟適用房的建設，不僅滿足了廣大中低收入家庭的住房需求，也可以促進 ***市經(jīng)濟的發(fā)展。為了真正實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，根本解決長期以來城鄉(xiāng)隔離、對立、分離的局面，解放農(nóng)民，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，減少農(nóng)民，釋放勞動力，并最終讓他們?nèi)谌氲匠鞘兄腥?，就必須采取合理的措施，讓進城都能實現(xiàn)“居者有其屋”的理想，給城市新增勞動力一個安居達的保障。 （ 3）從改善住房角度看 安居樂業(yè)，是古老的成語，不滅的真理?，F(xiàn)在 20%的富裕家庭占有社會總金融資 產(chǎn)的 55%，而 20%的最低收入家庭只占有 %，兩者的財富占有差距超過 34倍，這種狀況引發(fā)了許多社會矛盾。而社會的和諧必須要有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)作為保障。我國的經(jīng)濟適用房作為一種社會住房保障體系，其價格構(gòu)成中不含土地出讓金。根據(jù)一些城市實施“安居 工程”的經(jīng)驗，提出各地政府每年制定經(jīng)濟適用房建設計劃，對經(jīng)濟適用房建設以計劃劃撥方式供應一定的土地，暫時免交土地出讓金，減免部分行政事業(yè)性收費，從而降低開發(fā)企業(yè)的成本，并使經(jīng)濟適用房的價格與中低收入家庭的承受能力相適應?？梢娊?jīng)濟適用房作為我國住房供給體系中主要構(gòu)成部分，負有整體住房體系正常運行的重要責任。另一方面，經(jīng)濟適用住房是 以成本加微利的形式進入消費領(lǐng)域，通過市場機制的作用，可以實現(xiàn)良性循環(huán)，避免了福利分配體制的弊端。滿足和保障全社會基本的住房需求，是社會全面、健康、穩(wěn)定發(fā)展的根本，是全面建設小康社會、和諧社會的根本。說明該項目在經(jīng)營期有償還長期的能力。 本項目償還貸款的資金來源是項目建成后的稅后利潤及開發(fā)成本部分，還款方式采用最大還款能力進行償還。 損益和利潤分配估算見附表 7。 （ 6）其他費用估算 其他費用包括其他管理費、其他銷售費用等。 （ 3）工資及福利費估算 人員按高級管理人員、中級管理人員、普通員工分檔，人均工資及福利費分別為 萬元 /年、 萬元 /年、 萬元 /年，其中福利費按工資總額的 14%考慮。 成本費用估算 總成本費用估算見附表 3。 根據(jù)有關(guān)于經(jīng)濟適用房的法律法規(guī)政策和需求分析，并考察項目周邊地帶的實際情況將價格定為：住宅為 2550 元 /平方米。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （ 1）工程建設期：建設期 1 年 （ 2）計算評價期：經(jīng)營期 2 年，計算評價期 3 年 （ 3）收入和成本數(shù)據(jù)的預測均以研究期價格為基價，未考慮物價上漲指數(shù)和通貨膨脹因素。其余資金要求均可由產(chǎn)生的利潤滾動解決。同時住宅的出售比例為 55%，預測其預訂比例為 60%，預訂金比例為 60%，即本年通過預 訂金形式可籌得資金 萬元。銀行貸款 萬元 ,占總資金比例為 %。 總投資估算匯總表 表 71 建設投資估算表 表 72 主要建構(gòu)筑物造價一覽表 表 73 其它費用估算表 表 74 二、融資方案 概述 經(jīng)估算本項目建設投資（不含建設期利息） 萬元。 （ 8）城市新增用水量增容費是指新建、改建、擴建（包括翻修后超過原面積 30%的建設項目）各類工程項目的單位，需要新增用水量的，須按《山西省實施 城市節(jié)約用水管理規(guī)定 辦法》 ,向城市節(jié)水部門一次性交納增容費。 （ 4）建設監(jiān)理費包括設計、施工階段對工程實施監(jiān)理工作所需的費用，按照國家物價局、建設部 [1992]價費字 479 號執(zhí)行。 建設投資估算 建筑工程費 建筑工程費依據(jù)《山西省建筑工程概算定額》概算指標，結(jié)合本項目實際建筑設計情況進行調(diào)整確定。 （ 2）生活垃圾分類投入相應的垃圾桶內(nèi)，嚴禁隨意丟棄。本項目住宅部分為 平方米，按人均住房面積為 30 平方米計算，該社區(qū)一天產(chǎn)生的垃圾為 噸。 瓶罐：各類瓶罐物品，包括塑料的、金屬的、玻璃的等，不包括陶瓷的。 生活垃圾類別 可回收物：指宜于資源利用的垃圾，包括紙類、塑料、橡膠、玻璃、金屬和織物等。 征地拆遷原則 在征地拆遷時應遵守以下基本 原則： （ 1）符合城市規(guī)劃的要求； （ 2）有利于城市舊區(qū)改造； （ 3）合理補償； （ 4）有利于環(huán)境的改善； 三、補償 本項目凈用地面積 平方米，項目單位按每畝 30 萬元進行補償，共支付土地補償費 萬元。 第五章 征地拆遷 一、總述 對已有建筑物的拆遷是為了保證國家公共 設施和公益事業(yè)建設用地。 土地現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃 土地利用現(xiàn)狀 該項目總用地面積為 平方米。 ***市是水資源缺乏地區(qū)之一，全市水資源總量為 億立方米，有大中型水庫 6 座，總庫容 億立方米。 — 8176。東南翼較陡，地層傾角最大 30176。 項目地質(zhì)條件 工程地質(zhì) ***市礦藏資源豐富，是我國著名的“煤鄉(xiāng)”，煤炭儲量大、質(zhì)量好、熱值高，已探明的煤炭總儲量達 億噸，是我國重要的優(yōu)質(zhì)動力煤生產(chǎn)基地。 第四章 項目選址及土地利用 一、項目選址 項目位置 限價商品房 開發(fā)項目位于 ***市南三環(huán)路 ***。 （ 2）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，降低水資源無效消耗，提高水資源利用率。室內(nèi)供熱系統(tǒng)采用低溫地板輻射采暖技術(shù)，增大發(fā)熱面積，使熱輻射均勻。 （ 5）門窗三道密封保溫、隔熱、隔音。 建筑設計節(jié)能措施 （ 1）屋面采用 80mm聚苯板保溫層， SBS 防水層；坡屋面鋪油氈瓦，上人屋面鋪水泥磚。 （ 4）有線電視系統(tǒng)：各樓獨立設置電視信號放大箱。 設計內(nèi)容 （ 1）本設計包括建設紅線內(nèi)的以下內(nèi)容 :變配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；防雷保護、安全措施及接地系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；寬帶系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；對講系統(tǒng)；消防系統(tǒng) 。 暖通專業(yè) 采暖規(guī)劃概況 本區(qū)設一個冬季采暖熱力站向小區(qū)內(nèi)各建筑供暖。衛(wèi)生間設集中給排水系統(tǒng)。本項目設消防專用水泵二臺保證消防用水壓力。 （ 2）集中公建結(jié)構(gòu)形式：磚混結(jié)構(gòu)。 四、結(jié)構(gòu)方案 設計條件 (1)抗震等級：按抗震設防列度 7 度設防；耐火等級為 II 級； (2)主要設計使用荷載： 樓面活荷載 ㎡ 屋面活荷載 ㎡ 標準風壓 ㎡ 標準雪壓 ㎡ 結(jié)構(gòu)選型 擬建小區(qū)主要分為住宅建筑、集中公共建筑。住宅區(qū)沿內(nèi)部小區(qū)主干道設置步行景觀節(jié)點，為居民提供散步、鍛煉場所。 戶型統(tǒng)計 表 31 輔助工程 綠化景觀規(guī)劃 本項目強調(diào)綠化 圍合建筑理念，在小區(qū)內(nèi)每個樓棟間都被綠地包圍，小區(qū)中心綠化形成綠帶，向內(nèi)滲透與各組團綠地相連，向外擴展與城市道路綠化帶相連，使得整個綠化系統(tǒng)形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)良的生活與休閑環(huán)境。 ⑥充分利用陽臺擴展戶外空間，完善陽臺休息環(huán)境。 ⑤衛(wèi)生間，內(nèi)設長浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾桿、手紙盒等。門廳是人們從室外進入室內(nèi)的緩沖空間，這項設計將門廳從以 往的客廳中獨立出來，可增強室內(nèi)空間的私密性，并能遮擋由樓梯間傳來的噪聲和視線。各套型對客廳開門較少 ,廳內(nèi)都有較完整的整體墻面，利于家具布置，平面利用率高。 ⑦每戶設有朝南的陽臺，適當增加進深，形成空中花園，并考慮花盆的安全擱置，以利于垂直綠化，美化環(huán)境。 ④衛(wèi)生間盡可能做到自然采光與通風，洗臉盆設在前室；管道集中，節(jié)約投資。 ②起居室與過渡空間緊密相聯(lián)，便于客人出入。 ④走進客廳，對面有一片完整的墻面，便于住戶裝飾。 （ 4）合理分配戶內(nèi)各功能空間的面積，適當擴大起居室的面積，衛(wèi)生間分室布置，在有限的面積指標下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，分別形成動區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。 （ 1）設計原則 以人為“核心”，一切以居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設計突出以起居廳為主的設計原則。 消防要求：保證有符合消防規(guī)范的消防通道。 （ 2）尊重地方文化和塑造社區(qū)文化，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點，體現(xiàn)時代特色和地域城市風貌。其目標群體被明確集中于“中等偏下及低收入家庭”，即僅包括全社會家庭總數(shù) 70%的群體。 四、開發(fā)企業(yè)分析 目前 ***市具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將近 130 家左右，其中具有壹級開發(fā)資質(zhì)的有一家，具有貳級開發(fā)資質(zhì)的有五家，具有叁級開發(fā)資質(zhì)的有三十家，具有肆級開發(fā)資質(zhì)的六十五家。 過去，人們從住房公積金貸款一般最高額度為 10 萬元，現(xiàn)增加到 15 萬元；過去貸款最長年限為 10 年，現(xiàn)延長為 20 年。即便是在 2020 年，全國個人住房公積金貸款率個別城市達到了 80%的這個小高潮中， ***市的個人住房公 積金放貸率也僅僅是 1%。 統(tǒng)計表明 ***市房價與居民收入之比已超過 8:1，而發(fā)展中國家合理的房價收入比應在 36 之間，住房消費已成為許多市民不能承受之重。 銷售價格 目前 ***市商品房均價在 2850 元左右，二手房價格也超過 1800 元 /m2。這部分樓盤以經(jīng)濟實用房、新農(nóng)村改造建設房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購買。 （ 1）樓盤檔次 目前 ***市現(xiàn)有樓盤可用高、中、低三個檔次來劃分。 根據(jù) ***市房管局統(tǒng)計， 2020 年內(nèi)全市住宅建設總量為 202 萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房面積為 60 萬平方米， ***市 40 萬平方米，縣級 20 萬平方米。 2020 年 ***市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資完成 億元，比上年增長 %，其中，住宅投資 億元，增長 %。 20012020 年間，經(jīng)濟適用房投資分別為 、 、 和 億元，環(huán)比增速分別為 %、 %、 %、 %和 %，遠低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅，經(jīng)濟適用房竣工面積也沒有明顯增加。這個數(shù)據(jù)說明，從 2020 年以來，山西省加快經(jīng)濟適用房建設和棚戶區(qū)改造、實施安康居住工程、著力改善居民居住條件的宏觀調(diào)控措施開始產(chǎn)生效果。同時經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資在各市之間的發(fā)展也并不平衡。商業(yè)營業(yè)用房銷售價格分別為 241 269 313 3403 和 5759 元 /平方米，年均增幅為 %，各年的增幅分別為： %、 %、 %、 %和 %。 1— 6 月經(jīng)濟適用房投資同比增長 %，增速比去年同期提高了 %,2020 年以來經(jīng)濟適用房投資持續(xù)下降的局面得到改變。分類別看，經(jīng)濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲 %、 %和 %，環(huán)比分別上漲%、 %和 %。但是，由于缺少有效的規(guī)劃、控制和監(jiān)督，住房供應市場的現(xiàn)狀并不如人意。對上述分組狀況進行分析可以看出，家庭年收入在 萬元的中等及中低收入家庭占到七成以上，其中家庭年收入 — 萬元的中低收入群體占到 %， 萬元的中等收入家庭占總數(shù)的 %。 截至 2020 年底，中國城市化率為 %，與發(fā)達國家甚至部分新興工業(yè)化國家相比，我國的城市化進程仍需繼續(xù)推進。理論上， 2535 歲人員處于婚齡期，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較??；而 35 歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。很多大家庭往往分成了一個個的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越來越普及。教育體制的改革使得每年有更多 畢業(yè)生留在城市里，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時，由于他們剛參加工作收入有限，面對市場房價只能是望洋興嘆，進而產(chǎn)生了對經(jīng)濟適用房的巨大需求。在土地供應方面，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房土地 供應，其年 度供應量不低于居住用地供應總量的 70％，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目和低密度、大套型住房的土地供應。同時規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面 積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70％以上，以確保中小套型住房結(jié)構(gòu)比例。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)濟適用房堅持保本微利的原則，實行政府指導價，基準價格由開發(fā)成本、稅金