【正文】 在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實用化，以此提升項目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。本項目具有良好的環(huán)境效益。在現(xiàn)在**這樣的房地產(chǎn)市場上，上述風(fēng)險對本項目不會造成太大影響。主要包括以下風(fēng)險１、 項目現(xiàn)在用地為廠房，在拆遷可能遇到困難戶和其他不可預(yù)見的拆遷困難，會加長項目的開發(fā)周期。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計劃進(jìn)行施工，并聘請具有良好業(yè)績的監(jiān)理公司對項目進(jìn)行監(jiān)理。（二）項目市場風(fēng)險及回避市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。（見附表9）由附表四可見,售價變化對利潤率影響最大,其他兩個因素變化對利潤率影響較小。（二）開發(fā)各階段的周期安排工作項目時間（月）備注立項初規(guī)設(shè)計報規(guī)項目施工圖設(shè)計報建項目土建施工項目室內(nèi)安裝項目外裝項目室外安裝及環(huán)境竣工交驗項目產(chǎn)權(quán)辦理合計（三）資金籌措整個項目開發(fā)的資金主要來源于三個方面：其中：開發(fā)商自有資金****萬元；項目土地銀行抵押貸款****萬元；銷售期銷售回款*****萬元；（四）投資使用計劃（見附表6）七、銷售及經(jīng)營收入預(yù)測（一）電梯公寓銷售收入估算 電梯公寓按2500元/m2計算：項目銷售收入=（二）項目銷售回款計劃（見附表7）（三）財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率。就收益而言，收益相對較大，開發(fā)難度較??；屬于可操作性較強的開發(fā)方案。D、容易營造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤，顯示更高的檔次。（二）方案選取及建議經(jīng)過對以上2種方案的綜合對比，結(jié)合風(fēng)險較小、利潤較大的原則，我們建議本項目采用第二種開發(fā)方案。（二）投資估算本項目的土地價格按**萬元/畝測算。在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置健康通道，滿足業(yè)主晨練和與家人散步的需要?？煽紤]在中心地面修建生態(tài)休閑廣場，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營造小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和建筑立面的特色。４、 項目的環(huán)境設(shè)計　小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的川西民居特色。方案一的具體設(shè)想：１、 項目的規(guī)劃布局　項目的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)民居街、巷、院的圍合式格局；２、 項目的建筑設(shè)計　建筑立面強調(diào)突出川西民居文化的底蘊與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的川西民居的建筑風(fēng)格；另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對環(huán)境的污染和破壞?？偟膩碇v，只要定位準(zhǔn)確，開發(fā)得當(dāng)，本項目仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。區(qū)域內(nèi)部分樓盤將會分流本案客戶。項目周邊可開發(fā)的用地不多，使本項目更具有開發(fā)開發(fā)機會。項目周圍的形象不佳，需要進(jìn)一步改善。某線區(qū)域在市民心中的認(rèn)可度高。雖然長期以來規(guī)劃限制是制約城西房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和針對本項目所處的位置，我們在規(guī)劃局進(jìn)行了了解，其基本的控規(guī)要求如下：A、建筑高度40m以下；B、項目的總體綠化本應(yīng)在30％以上；C；E、 。本項目占地約48畝，整體地形較為方正，地勢平坦。由于某線于近幾年住宅開發(fā)的驟熱、餐飲休閑經(jīng)濟的推動以及整體宣傳力度的加強，使消費者在廣度層面上對其悠閑個性、增值潛力及上風(fēng)上水等特征形成較高認(rèn)同率。對于本項目我們可以從城西的生態(tài)綠化角度營造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體。這里有24小時營業(yè)的情人吧、休閑中心和娛樂場所?！鲈S多人有了錢就想長命百歲，那最好選擇城西，尤其是某線，這里是**市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鮮空氣?！鱿胭嶅X就住城西，城西有120余個專業(yè)市場，餐飲娛樂火爆異常，市場總成交額上百億元，能夠賺個零頭就夠了。某線在售樓盤情況表（見附表1）通過對城西居民的隨機調(diào)查，得出他們選擇某線8個完美理由：城西房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿Γ顿Y者更不會忽視。C、外地來蓉人員。A、**的中等收入層是購房的主力。需求構(gòu)成 B、有效購買力充足。 A、城西房地產(chǎn)需求市場大。需求特點城西早期開發(fā)了不少的安居戶型，主要以套二、套三為主。隨著高新西區(qū)規(guī)劃的出臺、清水河的治理、金沙遺址公園的規(guī)劃修建，城西的房地產(chǎn)開發(fā)變得異?；鸨?，土地也隨之升值，特別是某線一帶。從上個世紀(jì)80年代末到90年代末，十年的時間內(nèi)，城西的住宅由青羊小區(qū)的安居型向錦城苑為代表的康居型轉(zhuǎn)變。中華家園為大家?guī)砹吮泵里L(fēng)情的尖屋頂、維多利亞的花園小區(qū)，這一切都始終將中產(chǎn)階層的眼球牢牢抓住。金沙園、博雅庭韻、中華家園、齊力花園、**花園等等名盤都分別在生態(tài)綠化上各具特色。打出“時光隨意，生活由我”的博瑞A、社區(qū)規(guī)?；?規(guī)模化是城西一大特色，除了少數(shù)幾個樓盤在 100畝以下外，其余的都在 100畝以上，而**花園、蜀風(fēng)花園城甚至達(dá)到了千畝以上。（二） 區(qū)域市場分析通過歷年城西的房地產(chǎn)開發(fā)情況比較，可以看到有如下趨勢：選擇城西者為 ％，城南為 25％，城北為 22％，城東為 ％，在問及“購房目的”時，有 ％的被調(diào)查對象選擇了“改善居住環(huán)境”。有消費就會有需求，某線的房地產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿足，令其有了不可替代的地位。當(dāng)年因錦城苑打造城西高檔社區(qū)一舉成功后，某線就成了高檔樓盤云集之地。**市房產(chǎn)管理局的有關(guān)調(diào)查顯示，有購房需求的消費者中有39．3％的人選擇在城西購房，比例高出有“富人區(qū)”之稱的城南9個百分點，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城東和城北。沙西線：打造花卉世界 二環(huán)路—金府路段，兩側(cè)發(fā)展餐飲服務(wù)、休閑娛樂等；金府路以西，沿府河兩側(cè)，發(fā)展集花卉培育、銷售、觀光為一體的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光帶。 F、從金牛區(qū)獲悉，城西北經(jīng)濟圈規(guī)劃方案正式出臺。E、在整個城西住宅中，以多層建筑為主，建筑密度低，人口密度相對也低，綠化率高，小區(qū)環(huán)境相對較好，商業(yè)配套完善，不失為居家過日子的理想場所。在**的城西，人流的變遷又有何特征？調(diào)查表明，城西初現(xiàn)“中產(chǎn)”痕跡，中產(chǎn)逐步向城西靠攏。C、城西近鄰高新西區(qū)，今年又有三大利好消息，一是成溫路要建成高速公路，而且外環(huán)路內(nèi)的路段不封閉，不收費。城西是**的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的