【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)的建立、成灌高速的建通和溫江、郫縣經(jīng)濟的互動發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。需求構(gòu)成A、**的中等收入層是購房的主力。包括新經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、高校教師、商人等。B、郊區(qū)居民。城西房價雖高于郊區(qū)，但其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的郊區(qū)人向城西看齊。C、外地來蓉人員。從城西城南的消費者構(gòu)成情況看，外地消費者具有很大的購買潛力。包括外地來蓉經(jīng)商人員、外地機構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。D、房地產(chǎn)投資者，相對于跌宕起伏、充滿投機和風險的股票市場，房地產(chǎn)具有低風險、保值增值性強等特點，具有很好的投資價值。城西房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會忽視。城西目前在售樓盤總開放規(guī)模約320萬平方米，高于城東和城南總開發(fā)規(guī)模。價格主要在25003200元/平方米之間，高于城東低于城南的平均價格水平。建筑形態(tài)多以高層和小高層為主，戶型多以小康型的三室、四室為主，110260平方米為主。某線在售樓盤情況表（見附表1）通過對城西居民的隨機調(diào)查，得出他們選擇某線8個完美理由：■吃在某線，安逸！住在某線，舒服！■歷代貴人住城西，能住在城西的某線就是貴中之貴了?！鱿胭嶅X就住城西，城西有120余個專業(yè)市場，餐飲娛樂火爆異常，市場總成交額上百億元，能夠賺個零頭就夠了?！?*人喜歡喝茶，住某線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位。■許多人有了錢就想長命百歲，那最好選擇城西，尤其是某線，這里是**市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鮮空氣?！黾彝バ枰?jīng)營。周末領(lǐng)著自己的妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場“家庭蜜月”，從這里到都江堰、青城山、西嶺雪山都很方便，路上沒有紅綠燈?！鲋苣┬蓍e，花十幾塊錢就可以在某線上找到一家“農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂耍上一天，吃不完還可以打包。■將24小時進行到底的“夜貓子”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營造出的都市情調(diào)。這里有24小時營業(yè)的情人吧、休閑中心和娛樂場所。具體典型物業(yè)調(diào)查見附表：《某線在售樓盤銷售價格表》見附表2 《某線在售樓盤物業(yè)構(gòu)成表》見附表3《城西在售樓盤綜合情況表》見附表4 《**市某線住宅市場消費者調(diào)查》A、 項目位于**市某線中，某線是**新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常旺，是**市的一條“黃金旅游通道”。隨著高新西區(qū)的建設(shè)已初具規(guī)模、成灌高速的建設(shè)和各個專業(yè)市場的發(fā)展壯大，城西這一帶已經(jīng)越來越顯示出它的發(fā)展?jié)摿?。對于本項目我們可以從城西的生態(tài)綠化角度營造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體。城西近年來新建樓盤的檔次、價格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本項目可以作為跟進者進入中、高樓盤市場。B、 消費者對某線住宅產(chǎn)品蘊含較為強烈的潛在購買欲。C、 費者對某線生活價值具備較高的選擇性認知。由于某線于近幾年住宅開發(fā)的驟熱、餐飲休閑經(jīng)濟的推動以及整體宣傳力度的加強，使消費者在廣度層面上對其悠閑個性、增值潛力及上風上水等特征形成較高認同率。D、 線整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費者由潛在購買欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實購買行為的市場可得性。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費者評價即為“生活不舒服”。三、項目用地分析及評價（一）地塊解析本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡(luò)較為完善，**路，30*路、1**路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，而緊鄰項目的三環(huán)路更是交通快速通道。本項目占地約48畝，整體地形較為方正，地勢平坦?，F(xiàn)土地為廠房，被其他廠家租用。隨著近幾年城西房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。雖然長期以來規(guī)劃限制是制約城西房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和針對本項目所處的位置，我們在規(guī)劃局進行了了解，其基本的控規(guī)要求如下：A、建筑高度40m以下；B、項目的總體綠化本應(yīng)在30％以上；C；E、 。（二）項目SWOT分析：本區(qū)域位于城西某線三環(huán)路立交橋下，緊靠三環(huán)路，交通極為便利。同時，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。某線區(qū)域內(nèi)生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。某線區(qū)域在市民心中的認可度高。區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學問題得到解決。：立交橋下噪音大，對居住有一定的影響。項目用地現(xiàn)為廠房，由于需要拆遷會使開發(fā)周期增長。項目周圍的形象不佳，需要進一步改善。項目不靠近某線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對項目銷售會帶來一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。：高新西區(qū)直接推動城西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。作為省市“一號工程”———高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。項目周邊可開發(fā)的用地不多，使本項目更具有開發(fā)開發(fā)機會。本項目旁邊住宅項目正在開發(fā)，能夠提升項目的形象和消費者的認可度，對項目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對市場有一定的推動作用。：黃忠小區(qū)和某線有一定的土地未開發(fā)，使項目存在較多的潛在競爭者。區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達到了很高的品質(zhì)，消費者對區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本項目的產(chǎn)品定位帶來難度。區(qū)域內(nèi)部分樓盤將會分流本案客戶。 （三）項目用地環(huán)境評價本項目位于某線的成熟板塊，同時隨著城西的科學合理規(guī)劃的實施和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，既為本項目的開發(fā)提供了便捷的交通，配套設(shè)施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。因為近幾年城西房地產(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費者心中的認可度較高。綜上概述，本項目的開發(fā)具有良好的市場環(huán)境，有成熟的市場和較大的市場需求，但競爭也很激烈。總的來講，只要定位準確，開發(fā)得當，本項目仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。四、市場定位及方案評價（一）項目可能的開發(fā)方案：根據(jù)城西房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本項目的實際用地特性和狀況，項目不開發(fā)為商業(yè)項目；我們提出如下可能的開發(fā)方案：方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開發(fā)為以居住為主的中