【正文】 獨特人文景觀。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，**，%。從**市統(tǒng)計局獲悉，7月，**房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭，1－，%，%；。％，增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。其中，%，%,%，%。上半年，全國除房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個體投資外的新開工建設項目51876個，同比增加9657個；新開工項目計劃總投資16921億元，%。商品房銷售繼續(xù)保持良好勢頭。 3.**市投資宏觀背景房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴大。房價上漲幅度遠遠低于居民可支配收入的增幅。僅15月份，%，其中，%。空置一年以上的住宅、寫字樓、%、%%。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。今年上半年，房地產(chǎn)繼續(xù)保持強勁發(fā)展勢頭，%,，%。在融資體制方面，將逐步建立適應民間投資需要的多層次金融體系，完善中小企業(yè)信貸擔保體系。據(jù)介紹，房地產(chǎn)投資回落幅度不大。某房地產(chǎn)項目可行性研究項目總論（一）項目背景項目用地：**************項目位置：***************項目開發(fā)背景：**標準總件廠的廠房位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)立交橋下，因**廠即將生產(chǎn)廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商品房開發(fā)。預計2003年全國房地產(chǎn)投資增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不會很大。在稅收優(yōu)惠政策方面，對企業(yè)投資國家鼓勵發(fā)展的行業(yè)，可部分抵免企業(yè)所得稅，對個人的實業(yè)投資可全額或部分抵免相應的個人所得稅，加強規(guī)范化管理和正確的引導和服務。其中東、中、%、%、%，中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中12個地區(qū)增幅超過50%。 銷售情況良好 今年上半年，全國商品房市場需求繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢。東、中、%、%%，中西部地區(qū)增幅較大，且高于同期竣工面積增幅。 價格穩(wěn)中有升 2002年，全國商品房平均銷售價格2291元/平方米，%，其中：商品住宅銷售價格為2130元/平方米，%。 2003年上半年，商品房銷售價格2424元/平方米，%，其中東、中部地區(qū)價格漲幅較高。上半年，增長27%，%，%。上半年，在房地產(chǎn)投資快速增長的同時，全國實現(xiàn)商品房銷售額2102億元，%。上半年施工項目個數(shù)達94661個，同比增加11915個；施工項目計劃總投資73596億元，%。**17月房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計從**市統(tǒng)計局獲悉，7月，**房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭，1－，%，%；。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，**，%。；，%。％。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨有的川西民居特色，近年來城西房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮也充分說明了這一點。二是光華大道要開工建設，三是整治清水河。鳥瞰**住宅格局，在三環(huán)路內(nèi)，城南、城西集中了**住宅區(qū)總量的 70％。與舊有的居住區(qū)不同的是，在正在興建的居住小區(qū)中，城西新樓盤的主格調(diào)是，打造市民買得起的高品質(zhì)住宅。其中，3條新改造干道將組建3道新型產(chǎn)業(yè)帶，成為經(jīng)濟圈的主要骨架。成灌路：建**最大石材城 金牛賓館以東，發(fā)展中高檔的居民住宅；金牛賓館以西，高標準建設金府石材城，使之成為**最大的現(xiàn)代化石材貿(mào)易專業(yè)經(jīng)銷區(qū)。B、 自古以來**人就對居住城西有特別的偏愛，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更多的人選擇住在城西。從高層電梯公寓到別墅項目，綠楊新村的江南味園林，德意馨苑的德式園林環(huán)境設計，錦城花園名貴樹木營造的“營養(yǎng)村”，御都花園的歐式建筑讓**人有了更多的選擇。C、新的住宅正在加速向中產(chǎn)靠攏。為了對城西新樓盤的業(yè)主整體構(gòu)成狀況有個清晰認識，我們對目前的幾家樓盤進行了摸底，如蜀風花園城北麗苑等。自從 2000年**花園率先進入城西這塊領(lǐng)地，緊接著置信實業(yè)、武海置業(yè)、博瑞房產(chǎn)、萬博置業(yè)、天邑房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、中房集團等一大批有實力的開發(fā)商陸續(xù)進入。都市花園除了打造都市文化社區(qū)外，更提出了“健康、快樂、文明、時尚”的新都市生活的典范。毗鄰金沙公園的置信 D、社區(qū)景觀化 園林、水景、植物、建筑構(gòu)成了城西社區(qū)一道道精彩的風景線。房價也由666元/平方米一路上揚沖高到了2500元—3000元/平方米。以餐飲娛樂而知名的某線，其成熟的配套和濃厚的商業(yè)氣氛，使它成為投資人的樂土。新近開發(fā)的項目在進行充分的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，戶型設計趨向小康型。城西目前有120個專業(yè)市場和眾多的經(jīng)營餐飲娛樂的個體戶，造就出了大量富人。城西的新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著城西人口的增多和經(jīng)濟的進一步發(fā)展，就業(yè)機會增加，居民生活水平提高，住房消費支出將進一步增多。包括新經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、高校教師、商人等。從城西城南的消費者構(gòu)成情況看，外地消費者具有很大的購買潛力。城西目前在售樓盤總開放規(guī)模約320萬平方米，高于城東和城南總開發(fā)規(guī)模。■吃在某線，安逸！住在某線，舒服！■周末休閑，花十幾塊錢就可以在某線上找到一家“農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂耍上一天，吃不完還可以打包。城西近年來新建樓盤的檔次、價格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本項目可以作為跟進者進入中、高樓盤市場。D、 線整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費者由潛在購買欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實購買行為的市場可得性?，F(xiàn)土地為廠房，被其他廠家租用。（二）項目SWOT分析：本區(qū)域位于城西某線三環(huán)路立交橋下，緊靠三環(huán)路，交通極為便利。區(qū)域內(nèi)教育配套設施完善，業(yè)主子女求學問題得到解決。項目不靠近某線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對項目銷售會帶來一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。本項目旁邊住宅項目正在開發(fā)，能夠提升項目的形象和消費者的認可度，對項目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對市場有一定的推動作用。 （三）項目用地環(huán)境評價本項目位于某線的成熟板塊，同時隨著城西的科學合理規(guī)劃的實施和基礎(chǔ)設施的不斷完善，既為本項目的開發(fā)提供了便捷的交通，配套設施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。四、市場定位及方案評價（一）項目可能的開發(fā)方案：根據(jù)城西房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本項目的實際用地特性和狀況，項目不開發(fā)為商業(yè)項目；我們提出如下可能的開發(fā)方案：方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。３、 項目的戶型設計　充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用磚混結(jié)構(gòu)的設計，層數(shù)為6躍7層，每個樓層兩戶人家，其他３米。設計空中花園，使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂趣。方案二的具體設想：１、 項目的規(guī)劃布局　項目的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局，中間為中庭休閑廣場和其他配套；２、 項目的建筑設計　建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風格，用石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設計，彰顯高檔生活品質(zhì)。５、 項目的配套　　建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修