【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 月達(dá)到3629元/平米，創(chuàng)歷史新高。但進(jìn)入2008年，合肥市的1－2月的住宅均價(jià)有較大的回落。2008年3月合肥市住宅均價(jià)回升至3530元/平米，％，％。由此可知2007年10月以來(lái)由于剛性需求的帶動(dòng)合肥市住宅均價(jià)增長(zhǎng)較快，但是進(jìn)入2008年住宅均價(jià)有所回落，市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向理性。但是2008年1－2月間住宅均價(jià)大幅下降也與包河區(qū)的低價(jià)樓盤(pán)大量銷(xiāo)售有關(guān)（在2008年2月的月報(bào)中已經(jīng)分析）。但2008年3月，包河區(qū)望湖城共計(jì)銷(xiāo)售約650套住宅，占合肥市銷(xiāo)售總套數(shù)的約8％，％，但其銷(xiāo)售均價(jià)約2650元/平米。由此可以看出，2008年3月合肥市住宅均價(jià)與望湖城的銷(xiāo)售有較大關(guān)系，3月合肥市住宅均價(jià)還在3500－3600元/平米之間波動(dòng)，與合肥市真實(shí)市場(chǎng)情況不一致，有較大差距。2008年1－，供求比約為1：，可以看出合肥市新增供給小于需求，供需不平衡比較明顯，供需矛盾有所加劇，市場(chǎng)原有存量的消化速度加快。這也與2008年1－3月新增樓盤(pán)較少有關(guān)，供應(yīng)量在這三個(gè)月較少，造成供需矛盾加劇。，供求比約為1：，可見(jiàn)3月合肥市住宅市場(chǎng)是供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求。2007年511月合肥市新增住宅供應(yīng)量一直低于住宅成交量，合肥市住宅市場(chǎng)在這7個(gè)月中呈現(xiàn)出需求大于供給，住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，區(qū)域整體供應(yīng)量進(jìn)一步被消化，這相應(yīng)的引起了合肥市住宅成交均價(jià)有較快的增長(zhǎng)。2007年12月、2008年1月和2月的供需情況可以看出合肥住宅市場(chǎng)的供應(yīng)與需求正在發(fā)生波動(dòng)，正在進(jìn)行調(diào)整。3月又出現(xiàn)了波動(dòng)，但是這種波動(dòng)只是暫時(shí)的，從4月開(kāi)始住宅供應(yīng)量會(huì)有所上升，特別是6月合肥市住宅的供應(yīng)量將會(huì)有很大的放量。新站區(qū)近三四個(gè)月以來(lái)價(jià)格一直在持續(xù)走高，2008年3月份均價(jià)已達(dá)3633元/平米，創(chuàng)歷史新高，％，％。高新區(qū)住宅均價(jià)一直在高位運(yùn)行，2008年2月有所回落，3月回升到4302元/平米，創(chuàng)歷史新高，％，％，高新區(qū)的均價(jià)又回升到合肥市最高點(diǎn)。廬陽(yáng)區(qū)的住宅均價(jià)有些波動(dòng)，自2007年10月以來(lái)廬陽(yáng)區(qū)的均價(jià)均低于合肥市均價(jià)。合肥市住宅均價(jià)在10月份后有較大的增長(zhǎng)，但廬陽(yáng)區(qū)并沒(méi)有明顯的增長(zhǎng)，2008年3月均價(jià)增長(zhǎng)到3811元/平米，環(huán)比增長(zhǎng)3％，％。廬陽(yáng)區(qū)是合肥市主城區(qū)所在區(qū)域，其發(fā)展?jié)摿σ草^大，前期由于合肥市的政策調(diào)整問(wèn)題以及廬陽(yáng)區(qū)產(chǎn)業(yè)園附近的低檔樓盤(pán)的銷(xiāo)售，均價(jià)不高，但該區(qū)域的優(yōu)勢(shì)正在體現(xiàn)。蜀山區(qū)的均價(jià)也有較大的波動(dòng)，2007年112月曾一度高于3800元/平米，2月有所回升，但是到2008年3月均價(jià)回落到3972元/平米，％，但是同比增長(zhǎng)12％，蜀山區(qū)均價(jià)的波動(dòng)也是正常的市場(chǎng)反映。從各個(gè)區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)上我們可以看出，總體2007年、2008年都有所增長(zhǎng)。區(qū)域價(jià)格檔次明顯，價(jià)差較大。價(jià)格走勢(shì)線位于最上端的是西部和南部樓盤(pán)，其次是北部區(qū)域，東部區(qū)域和南部的經(jīng)濟(jì)區(qū)價(jià)格水平始終位于最低端。合肥市總體價(jià)格走勢(shì)充分說(shuō)明合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)由剛性需求拉動(dòng)，穩(wěn)步良性上升，市場(chǎng)將以上升為主旋律，不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng),2008年將會(huì)增大市場(chǎng)供給以穩(wěn)定合肥市商品房市場(chǎng)。預(yù)計(jì)2008年4月價(jià)格將會(huì)回歸，上升到3650－3750元/平米，經(jīng)過(guò)2月成交量的下滑和3月的有所回升，預(yù)計(jì)4月份合肥市成交量將會(huì)繼續(xù)有所增長(zhǎng)，但成交量預(yù)計(jì)會(huì)和3月持平，會(huì)在8595萬(wàn)平米之間。由于商品房備案的滯后性，4月合肥市商品房的供應(yīng)量會(huì)有所增長(zhǎng)，但不會(huì)增長(zhǎng)很多，住宅余量繼續(xù)減少，但速度減緩，預(yù)計(jì)4月合肥市住宅供應(yīng)量在60－70萬(wàn)平米。對(duì)公司樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)方面的影響，％，％，供求比為1：，需求明顯大于供給，供需不平衡。，市場(chǎng)上住宅余量進(jìn)一步減少，這相應(yīng)的引起了高新區(qū)住宅成交均價(jià)在2007年有較快的增長(zhǎng)，從2007年3月的3654元/平米增長(zhǎng)到2008年3月的4302元/平米，％，高新區(qū)均價(jià)增長(zhǎng)較快。從住宅成交均價(jià)上看，高新區(qū)的成交均價(jià)一直是合肥市八個(gè)區(qū)中最高的區(qū)域，高出其他區(qū)域100—1200元/平米不等。合肥市商品房及土地市場(chǎng)西貴東賤，南高北低，另外加之高新區(qū)商品房供求失衡，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，所以高新區(qū)的商品房及住宅成交均價(jià)一直居高不下。根據(jù)市場(chǎng)情況，高新區(qū)的商品房均價(jià)還將繼續(xù)上漲。，％，％，供求比為1：，需求大于供給，供需不平衡。，結(jié)轉(zhuǎn)可售面積進(jìn)一步降低。市場(chǎng)上住宅余量在減少，這相應(yīng)的引起了新站區(qū)住宅成交均價(jià)在2007年有較快的增長(zhǎng)，由2007年3月的3193元/平米增長(zhǎng)到2008年3月的3633元/平米，％。，％，％，供求比為1：，需求略大于供給。，市場(chǎng)上住宅余量進(jìn)一步減少。房?jī)r(jià)也由2007年3月的3422元/平米增加到2008年3月的3811元/平米，％，2008年廬陽(yáng)區(qū)商品房市場(chǎng)有所回升。，％，％，供求比為1：，需求大于供給。，市場(chǎng)上住宅余量進(jìn)一步減少。房?jī)r(jià)也由2007年3月的3547元/平米增加到2008年3月的3972元/平米，增長(zhǎng)了12％，2008年蜀山區(qū)商品房市場(chǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。由上述分析可知，我公司的金色池塘項(xiàng)目位于蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是蜀山區(qū)靠西的一部分，與高新區(qū)臨近,在金色池塘附近有綠城桂花苑、拓基廣場(chǎng)、城市風(fēng)景、中天藍(lán)山、漢嘉都市森林、新加坡花園城、楓丹白鷺和香檳小鎮(zhèn)在售。蜀山區(qū)的商品房市場(chǎng)一直處于合肥市的前列，目前合肥有許多知名高檔樓盤(pán)都位于蜀山區(qū)，蜀山區(qū)又是合肥市“141”戰(zhàn)略的西部組團(tuán)的主要區(qū)域，因此蜀山區(qū)的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越強(qiáng)勢(shì)。我公司即將開(kāi)發(fā)的金色池塘三期E、F標(biāo)段位于蜀山區(qū)的西部分，附近的樓盤(pán)主要是綠城桂花苑、拓基廣場(chǎng)、城市風(fēng)景、中天藍(lán)山、漢嘉都市森林、新加坡花園城、楓丹白鷺和香檳小鎮(zhèn)等中高檔樓盤(pán)，在2008年之后該區(qū)域有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。三、市場(chǎng)化水平分析 合肥市房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)007年才形成平穩(wěn)增長(zhǎng)的供給量，而這種供給量是02－03年小規(guī)模多宗數(shù)土地釋放的結(jié)果，這種釋放是瞬間釋放，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及自主調(diào)節(jié)能力較差。 根據(jù)合肥市07年土地儲(chǔ)備情況，推測(cè)合肥市08年供地情況，08年合肥市將在不同區(qū)域推出規(guī)模地塊，這種規(guī)模地塊的推出可以加強(qiáng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自主調(diào)節(jié)能力及競(jìng)爭(zhēng)能力。四、金融環(huán)境分析主要銀行金融機(jī)構(gòu)216。 合肥市除“四大”之外主要還有合肥市商業(yè)銀行、交通銀行、光大銀行、招商銀行、浦發(fā)行，其中交通銀行、工商銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)較多；216。 交通銀行：合肥市分行有9000萬(wàn)元審批額度，單筆貸款約40－60天時(shí)間，審批速度相對(duì)較快；216。 工商銀行：,支行額度6000萬(wàn)元,審批時(shí)間60天左右。非銀行金融機(jī)構(gòu) 非銀行金融機(jī)構(gòu)主要有安徽信托投資有限公司、興泰信托投資有限公司，但兩家基本沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的專業(yè)貸款； 通過(guò)對(duì)合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)十四個(gè)月的持續(xù)跟蹤調(diào)查，分析主流樓盤(pán)，通過(guò)對(duì)主流產(chǎn)品分布特點(diǎn)、價(jià)格規(guī)律、產(chǎn)品特征、操作水平、銷(xiāo)售情況進(jìn)行分析，總結(jié)規(guī)律尋找競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 一、主流產(chǎn)品分布特點(diǎn)分析市中心： 一環(huán)以內(nèi)供應(yīng)量很少 合肥的市中心比較清晰，就是位于環(huán)路之內(nèi)的部分。這一片老城區(qū)的是全市行政、商貿(mào)、金融、信息和文化的中心，這一區(qū)域的土地拆遷成本高昂，住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量一直很小。多為沿交通要道分布的商務(wù)公寓和寫(xiě)字樓等項(xiàng)目。根據(jù)該區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)發(fā)情況以及05年前土地供應(yīng)情況分析，05年在這一區(qū)域沒(méi)有100畝以上的樓盤(pán)供應(yīng)。在這一區(qū)域內(nèi)成熟的開(kāi)發(fā)商是安徽省郵電物業(yè)公司，代表樓盤(pán)是柏景灣。城市北區(qū)： 小高層、高層逐漸成為產(chǎn)品主體，開(kāi)發(fā)沿一環(huán)、二環(huán)之間由東向西轉(zhuǎn)移 城市北區(qū)指一環(huán)及一環(huán)延長(zhǎng)線與二環(huán)之間的區(qū)域，這部分區(qū)域03到04年產(chǎn)品形式由多層為主逐漸轉(zhuǎn)向以高層為主，目前這一區(qū)域在售樓盤(pán)90％產(chǎn)品是小高層、高層。由于土地供應(yīng)沿一、二環(huán)之間向西轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)也隨之向東轉(zhuǎn)移。08年該區(qū)域100畝以上規(guī)模的樓盤(pán)不會(huì)超過(guò)3個(gè)。這一區(qū)域有影響的開(kāi)發(fā)商是香港元一集團(tuán)有限公司，代表樓盤(pán)是元一濱水城。城市西區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施成熟帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 城市西區(qū)是一環(huán)以西的區(qū)域。高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于合肥西部，由于該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成熟較早，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也較早，目前這一區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)逐漸減少。隨著高新區(qū)與一環(huán)之間的區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，特別是潛山路全線通車(chē)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)由高新區(qū)向潛山路沿線轉(zhuǎn)移。該區(qū)域在08年將集中10個(gè)以上的100畝以上的樓盤(pán)供應(yīng)，成為08年合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主要區(qū)域。在合肥城市西區(qū)有影響力的開(kāi)發(fā)商是浙江綠城，代表樓盤(pán)是綠城桂花園。城市西南區(qū) 政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)成為供應(yīng)主體 城市西南區(qū)指二環(huán)以外、金寨路沿線，包括政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。政務(wù)區(qū)是合肥市未來(lái)政治、商貿(mào)中心，近年來(lái)發(fā)展迅速，目前已經(jīng)非常成熟，04年開(kāi)始這一區(qū)域在售樓盤(pán)逐漸增多。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)作為合肥新城聚集了海爾、聯(lián)合利華等知名企業(yè)，也聚集了安徽大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等知名學(xué)府，03年來(lái)這一區(qū)域商品房供應(yīng)逐漸增加。預(yù)計(jì)08年該區(qū)域100畝以上的樓盤(pán)供應(yīng)會(huì)超過(guò)10個(gè)，成為合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主體。政務(wù)區(qū)有影響力的開(kāi)發(fā)商是上海綠地集團(tuán)，代表樓盤(pán)是綠地國(guó)際花都。城市南區(qū) 延馬鞍山路向南延伸 城市南區(qū)是指一環(huán)以外，沿美菱大道、馬鞍山路沿線的區(qū)域。在這一區(qū)域發(fā)展比較火熱，一環(huán)與二環(huán)之間區(qū)域發(fā)展成熟度很高高，這一區(qū)域房地產(chǎn)主要以一環(huán)為起點(diǎn)，沿著馬鞍山路向