【文章內(nèi)容簡介】 在100萬元以上或家庭存款額在100萬元以上。職業(yè)特征①、 臨河大戶型：國家政府機關(guān)及大中型國有企事業(yè)單位主要領(lǐng)導(dǎo)；大型私有企業(yè)主②、 普通公寓：高收入國家職能部門公務(wù)員；大中型企業(yè)高層管理人員；特殊專業(yè)技術(shù)人員；中小型私有企業(yè)主。③、 商鋪：國家政府機關(guān)及大中型國有企事業(yè)單位主要領(lǐng)導(dǎo)中有投資意識者；大中型餐飲娛樂休閑行業(yè)業(yè)主。二、項目定位（一）、功能定位 本項目屬于一個復(fù)合地產(chǎn)，以住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔。 商業(yè)地產(chǎn)以旅游文化商業(yè)形態(tài)為主，社區(qū)商業(yè)形態(tài)為輔。（二）、物業(yè)類型定位 住宅： 4——7層公寓 商業(yè)用房：2—3層商業(yè)綜合經(jīng)營樓、2層商業(yè)廣場、臨街商鋪（三）、檔次定位 住宅：中偏高檔次 商業(yè)用房：中偏高檔次，特色行業(yè)可適當(dāng)放寬（四）、規(guī)模定位 住宅： 商業(yè)用房：（五）、差異化定位 住宅——綿陽綜合品質(zhì)最高的，由置信開發(fā)的，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，具有港式物業(yè)管理水平、具有傳統(tǒng)人文韻味的新型精神文明社區(qū) 商業(yè)房產(chǎn)——以漢代川西文化為主要特色的，集綿陽當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)特色餐飲娛樂休閑、綿陽漢代文化旅游、社區(qū)配套投資為一體的大型復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)。三、 市場定位可行性分析（一）、綿陽芙蓉漢城市場需求總量意向群體目標群體誠意群體購房戶數(shù)/城市轄區(qū)總戶數(shù)中高檔商品房目標戶數(shù)/購房總戶數(shù)誠意群體戶數(shù)/目標群體戶數(shù)7%13%%城市轄區(qū)購房套數(shù)城市轄區(qū)目標群體套數(shù)城市轄區(qū)誠意購房群體套數(shù)10500套1365套497套最后購房戶數(shù)（加28%外來購房者）最后目標群體戶數(shù)（加30%外來購房者）最后誠意購房群體戶數(shù)（加30%外來購房者）14580套1950套710套%,即在1950戶2年內(nèi)購買中高檔商品房購房者中，要購買漢城項目的購房者戶數(shù)為710戶。（二）、綿陽芙蓉漢城誠意消費群體消費需求 漢城項目的誠意群體消費特征這類群體只是中高檔商品房目標消費群體的一個細分市場，這部分群體在消費者背景上與目標群體相同，只是在購房的某些需求上有非誠意群體有差異，他們與非誠意群體相比：更注重生活質(zhì)量和品位、并不看重市中心區(qū)域，他們更多追求房屋的面積更大一些，戶型主要追求躍層和錯層，房屋類型主要選擇小高層、多層和連排別墅。 綿陽芙蓉漢城誠意消費群體消費需求內(nèi)容①、 戶型結(jié)構(gòu):誠意群體比較看好錯層和全躍層住宅②、 面積需求：%的誠意群體選擇的面積在125150平米之間③、 套型結(jié)構(gòu)：%購房者選擇三室兩廳雙衛(wèi)④、 房屋單價：誠意群體所能承受的平均單價為每平方米1903元⑤、 房屋總價：⑥、 商業(yè)形態(tài)：%的訪問對象希望修建類似于麗江古城的，傳統(tǒng)風(fēng)味小型餐飲、小吃、酒吧景觀一條街； %的訪問對象希望修建集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、居住為一體的中等規(guī)模商業(yè)步行街。（三）、芙蓉漢城與消費者需求重合分析消費者需求本項目提供或宣傳項目區(qū)域的商品房檔次：小康舒適型（%）以綿陽中高檔住宅為主項目區(qū)域的商品房風(fēng)格：蘇州園林和中國古典庭院仿古建筑、園林綠化購房者希望住在人文環(huán)境好的社區(qū)規(guī)劃設(shè)計以人為本，業(yè)主尊貴地位占目標群體1/3群體的人未購房原因：沒有找到理想的住房漢城能提供理想的住房綿陽中高檔商品房存在綠化少、戶型不好等原因購房者對物管的需求較全面、較高港式物管購房者對綠化的需求格調(diào)、品位較高園林式綠化 漢城項目所提供的產(chǎn)品至少在以上8個方面與消費者需求能較好的重合。但是漢城項目提供的產(chǎn)品有兩個重要的地方與消費者需求不相符合，值得探討。其一是商業(yè)樣式：消費者有56%的認同該區(qū)域適合修建水景商業(yè)街，而且這部分群體是中高檔餐飲的主流消費群體，而消費者對本項目概念中提到的“臨街門面，二樓商鋪”興趣認同度最低，%。其二是誠意群體中有27%的購房者打算購買漢城小高層電梯住宅，有10%的購房者打算購買漢城高層住宅項目，另有19%的購房者認為只要位置價格合適、多層和電梯無所謂，而本項目卻沒有提供小高層電梯和高層電梯公寓。（四）、結(jié)論 綿陽芙蓉漢城項目基本的市場支撐現(xiàn)實存在，但這個群體不夠龐大，按照漢城項目1100戶的開發(fā)規(guī)模計算，%（710戶247。1100戶），供需比偏小，限制了漢城項目的開發(fā)規(guī)模和開發(fā)節(jié)奏。 目標群體對漢城項目最為感興趣的前三項內(nèi)容依次是：第一是“仿古建筑形式、漢代文化韻味”；第二是“環(huán)境優(yōu)美、園林綠化”；第三是“港式物業(yè)管理服務(wù)”，而這些因素恰好是本項目及本公司的優(yōu)勢所在，并且在當(dāng)?shù)鼐哂薪^對的競爭優(yōu)勢，因此從量上和內(nèi)容上本項目的市場定位是可行的。 本次調(diào)查中沒有對本項目的商業(yè)房產(chǎn)展開專項的商圈調(diào)研和市場容量調(diào)研，我們根據(jù)周邊商業(yè)輻射的半徑的人口及消費力來看，本項目的商業(yè)房產(chǎn)只能滿足本小區(qū)居民的附屬消費，市場容量相當(dāng)有限，只能定位于社區(qū)型商業(yè)形態(tài)。要想達到政府的要求和贏利的目的，本項目的商業(yè)用房在定位上必須另辟蹊徑，創(chuàng)建一個市場，定位于旅游商業(yè)和特色餐飲休閑商業(yè)。第三章 規(guī)劃設(shè)計方案及可行性分析一、 規(guī)劃設(shè)計總體構(gòu)思基于綿陽地區(qū)悠久的漢代文化和該地域近期發(fā)掘漢代歷史的熱點，本案規(guī)劃設(shè)計總體構(gòu)思為：汲取我國漢代的思想概念、以及建筑與城市文化及藝術(shù)理念，結(jié)合本區(qū)域未來人們生活模式的需要，有機地加以整合，并根據(jù)所處地域及自然環(huán)境特點，進行基因組合，以新的設(shè)計手法加以呈現(xiàn)。二、 規(guī)劃方案構(gòu)成一個中心城市形象，中軸線上四個門闕位于劍南南街，軸線后一廣場上設(shè)計一組塑像群反映當(dāng)時的歷史面貌，縱深方向架空廊院沿襲漢代建筑概念作重樓，為了使其具有永久的生命力，功能上考慮為文化及表演娛樂場所，繼之再向后延伸作一更大的后院可為體育運動場所、文博場所，最后為一廊橋，并將軸線延至富樂山后。場地鋪裝將采用生態(tài)型石材，建筑材料用石、磚、木瓦及一部分鋼筋砼結(jié)構(gòu)，作有山、石、樹木及水池、沙洲等，既具有漢代建筑及城市整體藝術(shù)感，同時又能滿足當(dāng)今及后人的生活需求。橫軸線上南端設(shè)置餐飲及商業(yè)街市，可集中古代及四川各地餐飲特色菜肴，沿著一條曲折的路及一個輾轉(zhuǎn)曲折的庭院，將漢代各項建筑藝術(shù)造型融合其中，配以人文服飾呈現(xiàn)故化風(fēng)采。在芙蓉橋頭上設(shè)一渦旋狀廣場，與中心廣場首尾相應(yīng)，一條蛇形水道及街道通向中心廣場，設(shè)有小店，住宅區(qū)。橫軸線北端為旅店，旅店為穿斗房，作庭院綠化。在南、北軸線外臨芙蓉河一側(cè)開一小河道將芙蓉城主景區(qū)與住宅開發(fā)區(qū)分隔，河道兩側(cè)一邊為市，一邊為宅，將他們有機地結(jié)合成不同性格的河岸，但又有統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，小橋流水自上而下，分成幾個支流再匯入芙蓉溪內(nèi)，形成若干小瀑布，在濱河道傍傾注而下。住宅區(qū)主要采用五—七層建筑，局部有塔樓穿插，形成豐富多姿的輪廓線，建筑形式采取形神兼顧的原則，同時考慮便于工程技術(shù)及住戶使用要求，以舒適為原則，盡量體現(xiàn)古朝風(fēng)范。住宅區(qū)及商貿(mào)區(qū)的停車問題分別用地面停車、地下停車兩種方式解決，仍然按照人車分流、方便交通、方便生活、安全、簡捷的原則具體處理。三、 建筑及規(guī)劃特點由于社會的發(fā)展與變遷，結(jié)合地域環(huán)境特點，在飲食方面，古今之間差異不大，但生活內(nèi)容及生活設(shè)施有很大不同；在居住方面，對于遮風(fēng)避雨都有同一需要，但后者有先進的技術(shù)與設(shè)備，而且社會意識和生活形式都有所轉(zhuǎn)變，不可能完全復(fù)古；在文化生活及購物方面后者有新內(nèi)容，增加并不排斥古代文化及購物的內(nèi)容；休閑方面也有古今并用，古為今用的多元組合；文化及藝術(shù)方面，我國古代及當(dāng)代建筑文化及藝術(shù)都互相滲透，我國古代建筑場景，可以部分搬用或用其“基因”培育發(fā)展創(chuàng)新。由于地處芙蓉溪，有天然河道可以利用，因此引入一條小河蜿蜒分割場地不同功能段，為芙蓉城增添無窮的生活情趣及生命力，河道貫穿賓館、餐館、購物廳、居住區(qū)組團，流向自然、別具特色。主軸區(qū)仍按古典原則：方整對稱并將對岸景區(qū)植物及山體融匯一體，居住區(qū)、商區(qū)則因地制宜，構(gòu)成若干步移景遷的優(yōu)秀民族傳統(tǒng)建筑文化場景，形成一組非凡的建筑陣勢。生活區(qū)利用方位朝向及沿河、對岸景色形成開放、圍合、滲透、交織組合，對景、借景、規(guī)律、變化，宛如天合，相得益彰。建筑風(fēng)格利用重檐、緩坡屋頂、柱廊、連廊、吊腳樓、高臺基、收分基座等一系列漢代史料，以及我國南方和四川民居建筑特色、形式，形成大方自如的外觀造型。內(nèi)外空間滲透，線條縱橫穿插，出檐挑長及檐口以下，屋脊上的各種特色造型形成生態(tài)性極強的、建筑與環(huán)境合拍的、天人合一的新漢代民居。并結(jié)合先進的建筑技術(shù)、工藝和材料，力求創(chuàng)造出一個滿足當(dāng)代人們居家、休閑需要的理想社區(qū)。四、 主要技術(shù)指標 主要指標：總用地面積（） 178198m2總建筑面積： 241000m2其中： A 多層住宅（含花園）： 165000m2（調(diào)整后：167000m2） B 商業(yè)用房： 55000m2（調(diào)整后：48000m2） C 會所等公共建筑： 6000m2（調(diào)整后：2000m2） D 地下車庫： 15000m2總戶數(shù)： 1050戶容積率： 建筑密度： 26%綠化及道路、水渠覆蓋系數(shù)： 63%中央廣場： 11%停車位： 970個 其中住宅區(qū)740個，（地下停車600個，地上停車140個），商貿(mào)區(qū)230個建筑結(jié)構(gòu)： 住宅：4—7層磚混結(jié)構(gòu)；商業(yè)用房：異型框架 戶型比例：（以大進深住宅為主） 70——80 平方米————10%120——140平方米————35%140——160平方米————35%160——180平方米————20% 建筑層數(shù)： 公建主要為三層。住宅以6層和6+1層（單元式）為主，約占75%，五層（復(fù)式聯(lián)排）約占10%，小高層（電梯公寓）約占15%.四、 項目設(shè)計單位招標計劃： 本項目建筑物部分至少要邀請4——5家設(shè)計單位參與設(shè)計，其中西安設(shè)計院、成都各找1——2家，另外邀請清華大學(xué)沈三陵教授參加。 本項目園林設(shè)計單位邀請境外（日本、韓國）專業(yè)機構(gòu)參與。第四章 工程建設(shè)方案及可行性分析一、總工期 開發(fā)時間：2003年1月——2005年12月，共三年二、分期開發(fā)計劃（一）、A區(qū) 位置：西南部分（現(xiàn)已經(jīng)拆遷完畢） 占地面積：50畝左右 建筑及開發(fā)面積：住宅：約40000m2；商業(yè)用房： 15000m2；廣場： 6000m2； 工期安排：以取得施工許可證之日起，13個月可交付客戶使用。（二）、B區(qū) 位置：富樂廣場與A區(qū)之間 占地面積：80畝左右 建筑及開發(fā)面積：住宅：約50000m2；商業(yè)用房：20000m2； 廣場： 20000m2； 工期安排：以取得施工許可證之日起，14個月可交付客戶使用。 （三）、C區(qū) 位置：地塊西北角 占地面積：60畝左右 建筑及開發(fā)面積：住宅：約35000m2；商業(yè)用房： 15000m2； 廣場： 1000m2 工期安排：以取得施工許可證之日起，13個月可交付客戶使用。（四）、D區(qū) 位置：地塊東北交，富樂廣場以北 占地面積：70畝左右 建筑及開發(fā)面積：住宅：40000m2；商業(yè)用房：5000m2 工期安排：以取得施工許可證之日起，13個月可交付客戶使用。三、項目施工單位招標計劃 擬招標施工單位：以綿陽市當(dāng)?shù)厥┕挝粸橹?擬招標園林設(shè)計施工單位：以綿陽市當(dāng)?shù)厥┕挝粸橹魉?、各施工相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)在工程建設(shè)施工過程中，工程部加強與質(zhì)檢、地勘、監(jiān)理、消防、煤氣、電力等施工承建單位緊密合作。第五章 成本控制方案及可行性分析一、住宅及商鋪單位（m2）成本控制概算明細表(一)、磚混結(jié)構(gòu)成本類別多層住宅商業(yè)用房地下汽車庫會所建筑面積（M2）16500055000150006000建安工程土建工程538106215001933裝飾工程水電安裝617914884弱電382536設(shè)備240純凈水配電箱101910建安小計647118518982831基礎(chǔ)設(shè)施管道工程9999強電工程10101010弱電工程5555變壓設(shè)備22222222市政工程18181818綠化工程 水閘77廣場 基礎(chǔ)設(shè)施小計 6464前期工程報建80808080設(shè)計20202020三通一平6666其他8888前期工程小計114114114114土地成本2501000廣告費(8%)144440管理費用(%)2099999財務(wù)費用 稅金(%)319不可預(yù)見費50505050單方造價合計(元)1544348322253158金額(億元)總投資(億元)