【正文】 10%—20%的套二戶型。（三）、價格體系總體水平類型總建面㎡成本 投入銷售均價收入盈利住宅1650001544元/㎡1800元/㎡鋪面550003483元/㎡5500元/㎡合計6億住宅（第一組團(tuán)）價格策略起價均價最高價花園價樓層差價一次性優(yōu)惠按揭優(yōu)惠160013801980計入房價502005%2%付款方式可以考慮公積金按揭貸款方式商業(yè)地產(chǎn)價格體系 一樓均價：8000元/平米，二樓均價3000元/平米，平均價5500元/平米（四）、制訂科學(xué)嚴(yán)密的推盤計劃策略和銷售節(jié)奏控制策略第七章 財務(wù)投資方案及可行性分析一、 基本情況： 項目計算期四年，其中建設(shè)期三年、前期準(zhǔn)備時間一年 經(jīng)營狀況確定：本項目從建設(shè)期第一年開始預(yù)售，預(yù)售比例30%，第二年預(yù)售50%，第三年預(yù)售20%。二、 項目財務(wù)評價（一）、年經(jīng)營收入及稅金項目擬于2003年6月開始預(yù)售，24個月銷售周期,全部回款期36個月2003年812月預(yù)售回款率20%；2004年預(yù)售回款率36%2005年預(yù)售回款率25%；2006年18月預(yù)售回款率19%(二)、營業(yè)稅金及附加%，為3427萬元。（未考慮稅收返還）（三）、成本估算詳見附表。包括項目土地成本、工程建筑成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、物管費和不可預(yù)見成本等。（不含稅金）（四）、利潤預(yù)測 稅前利潤測算經(jīng)測算，本項目的框架稅前利潤總額為11304萬元，%。磚混稅前利潤總額為14142萬元，%。 所得稅目前沒有政府的明確批復(fù)，暫未估算。(五)、盈虧平衡分析假設(shè)條件為：（1）土地為固定成本，且住房、鋪面的占地面積單獨計算。 （2）房屋銷售單價在各個時期、各種銷售水平上都是相同的。（3）項目盈虧平衡點，在該點的銷售額可以抵補(bǔ)固定成本，超過此平衡點的售價與可變成本之間的差異為公司的利潤。項目的盈虧平衡點為=固定成本/（單位售價單位可變成本）（1）、磚混盈虧平衡點：21898/（27251060）=A． /（55001544） = ，% 住宅：（1800916）=，%B．項目的盈虧平衡點為=固定成本/（單位售價單位可變成本）（2）框架盈虧平衡點: 21898/（27251189）=，住宅:每賣一平方米僅賺32元。(六)、敏感性分析靈敏度分析：各因素向利潤的方向變動1%而使利潤增長的百分?jǐn)?shù)。 銷售單價上浮1%， %。（磚混）（基期銷售收入*單價變動率/基期利潤） 單位變動成本下降1%，實際利潤水平會提高 %（磚）（基期變動成本*單位變動成本變動率/基期利潤）固定成本下降1%，%（磚）（基期固定成本*固定成本變動率/基期利潤）項目全部住宅鋪面單價 靈敏度框架磚混單位變動成本靈敏度框架34磚混固定成本靈敏度框架磚混 由以上測算可知售價的靈敏度是最高的，因此提高利潤的關(guān)鍵仍然是提高售價。(1)、如果銷售均價能達(dá)到1800元/平方米,%，每提高1%，%。但框架的住宅盈虧平衡點為1768元/平方米,提高定價有較在難度。(2)、鋪面的單價敏感度分析：鋪面的靈敏度顯然低于鋪面和總的水平。%（磚）（七）、項目現(xiàn)金流量分析由于存在的不確定性，未進(jìn)行投資回收期和凈現(xiàn)金流量的分析，僅對資金來源及運用進(jìn)行估算。（八）、財務(wù)評價該項目預(yù)計在整個經(jīng)營期內(nèi)實現(xiàn)稅前利潤為 14142萬元（磚混）11304萬元（框架），預(yù)計在四年內(nèi)收回投資。三、 資金運營（流動性）（一） 項目投資來源及資金使用計劃表（磚混） 單位：萬元序號項目 20022003年2004年9121346791012161投資總額3500500030003000472062002資金來源自籌資金中武支借款3000綿陽中行借款30002000綿陽預(yù)售款300047206200金沙預(yù)售款500200010003資金序號項目 2004年2005年2006年合計 71216712181投資總額6280450045804420452002資金來源自籌資金中武支借款3000綿陽中行借款綿陽預(yù)售款628045004580442033700金沙預(yù)售款35003資金***本測算的前提為銷售按期回款（二） 前期資金啟動 項目總的現(xiàn)金流量應(yīng)為凈流入，總盈利預(yù)計是可觀的。但是期間資金運營需應(yīng)該仔細(xì)籌劃。（1） 項目資金籌措計劃：項目的主辦銀行為中國銀行綿陽支行，由于業(yè)已存在的我公司及置信公司與中國銀行長期良好合作關(guān)系，再加上目前正推進(jìn)的中國銀行省分行對置信集團(tuán)性綜合授信工作，綿陽項目做為宏信公司的儲備項目，中行將為此項目申請流動資金額度5000萬元。（2）、啟動資金籌劃：2002年8月~2002年12月 第一部分：由公司向成都的主辦銀行中國銀行武候支行申請流動資金貸款3000萬元，期限一年，從2002年8月2003年8月（一期開盤） 第二部分：2002年12月取得第一塊國土使用證75畝，可以此做為抵押，向中行綿陽支行申請流動資金貸款2000萬元。第三部分(預(yù)備)：金沙一、二期的銷售回款，在2002年底預(yù)計可沉淀約3000萬元（ * %）（3）、開盤前的資金籌劃：2003年1月~2003年8月預(yù)計在2003年6月前支付完全部的土地款267畝*36萬元=9612萬元。在2003年18月期間要支付約4000萬元的土地款和2000萬元的前期項目啟動資金，存在較大的資金壓力，要使項目成功開發(fā)，挺過這一時期是非常關(guān)鍵的，此時的資金籌措需慎重，通過滾動支付土地款，分期取得國土證，分期抵押、取得銀行信用，進(jìn)而實現(xiàn)資金鏈的正常順暢。這需要政府的配合和銀行的合作，方可緩解項目的前期壓力。（三） 資金回籠計劃；；第八章 開發(fā)機(jī)構(gòu)方案及可行性分析一、開發(fā)組合投資商——置信實業(yè)開發(fā)商——宏信房產(chǎn)部分自營資產(chǎn)經(jīng)營商——置信資產(chǎn)二、直接開發(fā)機(jī)構(gòu)定位 根據(jù)芙蓉漢城項目開發(fā)的目的與要求，成立“芙蓉漢城項目部”負(fù)責(zé)此項目的全程開發(fā)與營銷執(zhí)行工作，隸屬宏信公司股東會、董事會、總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)和管理，不在綿陽當(dāng)?shù)刈皂椖抗净蚍种C(jī)構(gòu)。三、開發(fā)機(jī)構(gòu)設(shè)置 （架構(gòu)圖示） 項目部設(shè)總負(fù)責(zé)人一名，由何亞川先生擔(dān)任，下設(shè)七個職能部門：技術(shù)部、工程預(yù)算部、工程管理部、銷售部、策劃部、財務(wù)部、企業(yè)管理部； 各職能部門的日常管理工作由項目部總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，同時接受宏信公司對口職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)督與檢查。 各職能部門設(shè)負(fù)責(zé)人一名，對外統(tǒng)一稱謂為主管，并按公司規(guī)定的職能與權(quán)限分別向項目部總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，同時工作向宏信公司對口職能部門報備。指導(dǎo)、監(jiān)督與檢查公司各職能部門企業(yè)管理部財務(wù)部策劃部銷售部工程管理部工程預(yù)算部芙蓉漢城項目部總負(fù)責(zé)人宏信公司（股東會、董事會、總經(jīng)理）技術(shù)部四、 項目部的職能與權(quán)限（一）、職能： 芙蓉漢城項目部負(fù)責(zé)位于綿陽市游仙區(qū)的三百畝土地的全程開發(fā)執(zhí)行工作，包括前期報建、規(guī)劃設(shè)計、工程預(yù)算、資金控制、工程分包、施工控制、產(chǎn)品營銷、售后服務(wù)等過程的方案提出，及報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后的方案執(zhí)行工作。（二）、財務(wù)權(quán)限：n 人民幣8000元以下現(xiàn)金付款由項目總負(fù)責(zé)人簽批，8000元及以上金額須由宏信總經(jīng)理加簽；人民幣10000元以下支票付款由項目總負(fù)責(zé)人簽批，10000元及以上金額須由宏信總經(jīng)理加簽。n 按已批準(zhǔn)的資金支付計劃安排的工程款支付由項目總負(fù)責(zé)人簽批。n 按已批準(zhǔn)的廣告投放計劃安排的廣告費用支付由項目總負(fù)責(zé)人簽批。（三）、人事權(quán)限：n 所有項目職能部門主管的人事異動由項目總負(fù)責(zé)人提出，宏信總經(jīng)理批準(zhǔn)；n 項目部人員編制額度由項目總負(fù)責(zé)人提出，宏信總經(jīng)理批準(zhǔn).n 編制額度內(nèi)的執(zhí)行層員工的人事異動由項目職能部門主管提議，經(jīng)企業(yè)管理部審核后報項目部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。五、 人力資源安排根據(jù)芙蓉漢城項目部的職能需要，擬進(jìn)行以下的崗位設(shè)置項目總負(fù)責(zé)人（1名）技術(shù)部部門主管1工程預(yù)算部部門主管1設(shè)計人員工程管理部部門主管1企業(yè)管理部部門主管1財務(wù)部部門主管1策劃部部門主管1銷售部部門主管1預(yù)算師工程監(jiān)理銷售代表平面設(shè)計活動專員主辦會計由主管兼出納兼收銀員行政助理行政內(nèi)勤項目司機(jī)報建人員部門技術(shù)部工程預(yù)算部工程管理部銷售部策劃部財務(wù)部企業(yè)管理部合計人數(shù)234532525 注： 項目初期，所有項目職能部門主管、財務(wù)會計、出納、行政助理等崗位由宏信公司從成都總部指派人員擔(dān)任，其余崗位在當(dāng)?shù)卣衅腹陀谩?所有的人力資源安排將隨著項目開發(fā)的進(jìn)展，逐步到位。六、項目部門職能（一）、技術(shù)部：1. 負(fù)責(zé)與委托設(shè)計單位進(jìn)行有關(guān)項目前期設(shè)計的銜接、協(xié)調(diào)2. 對設(shè)計變更進(jìn)行可行性分析，并提交處理意見3. 負(fù)責(zé)工程外裝各種材料的選擇并提出選擇意見、4. 協(xié)辦工程中間查驗和竣工驗收5. 向各相關(guān)部門提供、登記和管理所有設(shè)計的圖紙及技術(shù)資料6. 向相關(guān)部門提供項目的法律、法規(guī)及技術(shù)咨詢7. 根據(jù)樓盤自身情況和策劃部建議提出有關(guān)賣場、樣板房、會所等方案的建議8. 項目當(dāng)?shù)亟ㄖ袠I(yè)有關(guān)政策和情報信息的收集、整理、研究、分析和綜合9. 協(xié)助企業(yè)管理部進(jìn)行開發(fā)各項報建手續(xù)的辦理10. 負(fù)責(zé)提出本部門員工崗位培訓(xùn)的計劃及組織要求（二）、工程預(yù)算部1. 擬訂投資項目工程造價的估算，報總部審核2. 對開發(fā)項目編制工程造價預(yù)算書，審定標(biāo)的（包括主樓、群樓、總平、地下車庫等），報總部審核。3. 工程合同的談判、審查、簽訂及管理，并向總部報備4. 會同工程管理部做好工程招標(biāo)工作5. 在建工程有關(guān)工程變更、工程進(jìn)度確認(rèn)、甲供材料確認(rèn)等事項的簽證管理6. 擬定工程款的撥付與控制計劃，報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行7. 作好施工單位提出的關(guān)于造價的解釋工作，確保工程順利有序地進(jìn)行8. 工程驗收合格后辦理工程結(jié)算9. 與外部相關(guān)職能部門及審計事務(wù)所就造價問題進(jìn)行銜接、協(xié)調(diào)及關(guān)系維系10. 負(fù)責(zé)提出本部門員工崗位培訓(xùn)的計劃及組織要求（三）、工程管理部1. 辦理項目開工前的勘查、各項籌備及工程進(jìn)度的擬定，報總部審核2. 土地的交接與管理3. 工程施工圖及工程進(jìn)度控制的審核，報總部批準(zhǔn)4. 工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量及工程施工現(xiàn)場安全的監(jiān)督與管理5. 有關(guān)工程施工與相關(guān)政府職能部門及施工單位的配合、銜接及關(guān)系維系6. 工程竣工的驗收管理7. 組織實施工程招標(biāo)工作8. 牽頭組織實施因各種原因涉及設(shè)計變更工作9. 負(fù)責(zé)提出本部門員工崗位培訓(xùn)的計劃及組織要求（四）、銷售部1. 負(fù)責(zé)本項目銷售管理辦法的擬定、執(zhí)行及修改意見的提出，報總部批準(zhǔn)2. 負(fù)責(zé)銷售前、銷售中、銷售后客戶的銷售服務(wù)工作3. 負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場及銷售人員的日常管理4. 負(fù)責(zé)銷售信息的統(tǒng)計、分析、整理并反饋相關(guān)部門5. 負(fù)責(zé)客戶更改、投訴的接收，與相關(guān)部門進(jìn)行銜接與回饋6. 與策劃部密切配合作好各項營銷工作7. 負(fù)責(zé)提出本部門員工崗位培訓(xùn)的計劃及組織要求（五）、策劃部1. 對項目策劃大綱（營銷活動實施與調(diào)整）、營銷策劃與推廣方案的擬定提出建議，負(fù)責(zé)方案執(zhí)行與調(diào)整，包括項目廣告與促銷活動2. 負(fù)責(zé)公司各項VI、廣告、促銷活動、銷售資料等的設(shè)計、執(zhí)行與維護(hù)3. 負(fù)責(zé)媒體的關(guān)系協(xié)調(diào)、維系和控制4. 密切關(guān)注綿陽樓盤情況，親臨相關(guān)開盤樓盤，并對樓盤作出全面評價，提供給相關(guān)部門5. 根據(jù)銷售動態(tài)及時對策劃工作做出調(diào)整6. 配合企業(yè)管理部做好非營銷類公司級活動的組織實施7. 負(fù)責(zé)提出本部門員工崗位培訓(xùn)的計劃及組織要求（六）、財務(wù)部1. 公司資金的融通，協(xié)調(diào)處理與銀行的關(guān)系2. 合理運用資金，確保資金周轉(zhuǎn)順暢3. 按國家會計制度的規(guī)定正確進(jìn)行會計事項的核算4. 進(jìn)行財務(wù)、會計報告的編制和分析5. 稅務(wù)會計事項的處理6. 不斷完善內(nèi)控制度，定期清查資產(chǎn)7. 內(nèi)部財務(wù)檔案管理8. 加強(qiáng)項目預(yù)算管理9. 財務(wù)人員培訓(xùn)與后續(xù)教育10. 銷售價格的監(jiān)控與審查（七）、企業(yè)管理部1. 項目人力資源計劃的擬訂并報批，負(fù)責(zé)計劃的實施、檢查及修訂2. 項目本地員工薪酬的分析、擬訂并報批，辦理及員工保險、福利等辦法的擬訂并報批，負(fù)責(zé)項目薪酬及福利方案的實施，并根據(jù)實施情