房開可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-05-25 04:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的保守增幅。10%老城區(qū)板塊的快速增幅。3．4戶型定位首期戶型配比：根據(jù)某市場供應(yīng)情況、中高端客戶市場需求，結(jié)合本項目的客戶和檔次定位，首推的部分戶型配比為：小于90㎡左右的小三房型（三房兩廳一衛(wèi)）%，大于90㎡的大三房型（三房兩廳兩衛(wèi)）%。 3．5項目開發(fā)構(gòu)思與設(shè)想項目開發(fā)條件：本項目地塊建設(shè)指標(biāo)：總占地156,208m2，實際可用地面積136,447m2，總建筑面積584,其中:計容積率總建筑面積477, m2, 不計容積率總建筑面積106,。本項目地形較好，容積率適中，地塊可塑性高，適合建設(shè)具有良好綠化景觀環(huán)境的大型社區(qū)。物業(yè)類型設(shè)想：本項目的居住規(guī)模預(yù)計約4,950戶。根據(jù)項目用地建設(shè)條件及項目中高端的形象定位，預(yù)計本項目物業(yè)類型將全部為高層。社區(qū)的停車方式主要是地下停車，兼顧少量地面停車，總車位數(shù)預(yù)計將達(dá)約4,950個。商業(yè)開發(fā)構(gòu)思：項目商業(yè)為購物、休閑，布置在項目物業(yè)高層的一至四樓。第四部分 項目經(jīng)濟(jì)效益分析4．1 項目估算的各項設(shè)定（1）項目說明,，土地出讓合同契稅和土地交易傭金按3%計算。在本項目中，拆遷補(bǔ)償費按一次性支付,，其中土地成本4,100萬元，,啟動資金5,000萬元。%(08年 12月基準(zhǔn)利率上浮20%)。預(yù)售條件為工程施工至四層。%計。（2）各項稅費說明根據(jù)某市政府相關(guān)部門的有關(guān)規(guī)定：%。土地增值稅(預(yù)征)為銷售收入的1%。（3） 項目開發(fā)銷售周期說明通過對某市房地產(chǎn)開發(fā)銷售狀況的詳細(xì)了解以及與公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人的全面溝通，對本項目的開發(fā)銷售周期做如下計劃：從2008年4月至2012年12月。（4）各項成本費用的設(shè)定根據(jù)某市房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用可以歸納為：開發(fā)成本（包括土地成本、拆遷安置費、前期工程費、建安工程費和其他工程費、開發(fā)期間稅費）和開發(fā)費用（包括項目管理費、銷售費用、財務(wù)費用）。結(jié)合我司的經(jīng)驗數(shù)據(jù)資料以及與各職能部門溝通的成果，對項目的土地成本、工程成本進(jìn)行估算，各項稅費標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算。4．2 項目總體規(guī)劃指標(biāo)項目總體指標(biāo)：項目總建設(shè)期為60個月1. 、156,208㎡2. 市政道路面積19,761㎡3. 實際用地面積136,447㎡4. 總建筑面積584,㎡(含地下車庫94,㎡)5. %6. %項目公建區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：該地塊公建區(qū)綜合規(guī)劃指標(biāo)如下：建筑面積30,㎡：㎡12班小學(xué)4,801㎡8班幼兒園2,㎡衛(wèi)生站600㎡其他配套設(shè)施2,210㎡社區(qū)服務(wù)等2,015㎡4．3 項目開發(fā)費用估算項目整體總投資估算：（一）土地成本本項目以招拍掛出讓方式進(jìn)行，地塊內(nèi)被拆遷安置單位為某云巖鄉(xiāng)村體育俱樂部有限公司，通過與被拆遷單位溝通，土地出讓金為4,100萬元，契稅270萬元，交易傭金1,340萬元。 土地成本合計：55,210萬元（二）前期工程費（含勘查費、規(guī)劃設(shè)計費、三通一平、各項規(guī)費等費用）：584,㎡40元/㎡=2,337萬元前期工程費合計： 2,337萬元（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(含供水電氣、道路、排水排污、綠化等)584,㎡110元/ ㎡=6,428萬元基礎(chǔ)設(shè)施費合計：6,428萬元（四）建筑安裝費（含土建、安裝等）：住宅部分：446,㎡1,250元/㎡ =55,874萬元公共建筑部分：30,㎡1,200元/㎡=3,668萬元車庫、設(shè)備房部分：96,㎡1,300元/㎡=12,576萬元架空層部份:10,㎡1,300元/㎡=1,303萬元建安安裝費合計：73,349萬元（五）開發(fā)間接費（按1,2,3,％計）：137,397萬元% =824萬元（六）不可預(yù)見費（按1,2,3,4,5項之和的3％計）：138,221萬元3% =4,146萬元開發(fā)成本合計：142,368萬元（1,2,3,4,5,6項之和）（七）期間費用：管理費用：142,368萬元%＝2,136萬元銷售費用：237,989萬元%＝4,045萬元 期間費用合計：6,181萬元（八）財務(wù)費用(建設(shè)期利息)：財務(wù)費用：30,000萬元% =4860萬元項目總投資合計：153，409萬元（九）總收益估算：銷售總收入： 住宅部分：446,㎡4,500元/㎡＝201,148萬元商業(yè)部分：18, ㎡10,000元/㎡＝18,634萬元車庫部分：4,552個40,000元/個=18,208萬元銷售總收入合計：237,989萬元（十）項目收益估算：項目可實現(xiàn)銷售收入237,989萬元，開發(fā)成本費用142,368萬元，期間費用6,181萬元，財務(wù)費用4,860萬元，土地增值稅2,380萬元，銷售稅金及附加13,446萬元（%計算）。項目稅前利潤總額68,754萬元，%，繳納所得稅17,188萬元，稅后利潤51,565萬元，%。其中
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