【文章內(nèi)容簡介】 縱深發(fā)展以及政策面的深層次影響，西安商品房市場 在政策的引導(dǎo)下總體表現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢。盡管市場瞬息變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的波動，但是西安市房地產(chǎn)市場已經(jīng)站在了一個新的歷史高度，走向相對成熟的市場。 產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理 第 15 頁 伴隨著政策的引導(dǎo)，以及市場購房者需求主流的演變，西安市商品房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理。同時，伴隨著樓市競爭的日益趨于激烈，購房者深層次的需求逐漸被開發(fā)商所關(guān)注，并成為市場開發(fā)的導(dǎo)向之時，也預(yù)示著商品房市場正逐步向“買方”市場轉(zhuǎn)移，而西安商品房市場目前正處于這種轉(zhuǎn)型階段，市場需求已經(jīng)逐漸成為市場開發(fā)之指向。 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動房 地產(chǎn)市場的繁榮 隨著西安市旅游業(yè)的快速發(fā)展和人居環(huán)境的改善，西安市房地產(chǎn)市場必將伴隨之帶來更大的繁榮景象。伴隨政府公共設(shè)施的改善和西安市經(jīng)濟、環(huán)境的發(fā)展變化，西安市房地產(chǎn)業(yè)將與旅游業(yè)相互促進，形成自身的古城特色。 西安市房地產(chǎn)信息化 西安市以西安市房地產(chǎn)網(wǎng)為主干建立了比較完善的信息服務(wù)系統(tǒng)，為政府提供房地產(chǎn)市場行情，為房地產(chǎn)投資決策提供了參考信息，加強了廣大開發(fā)商與購房者的雙向交流，為規(guī)范和繁榮西安房地產(chǎn)市場做出了一定的成績。西安市房地產(chǎn)行業(yè)在信息化必將推動西安市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，并且為分析西安市房地 產(chǎn)市場情況，預(yù)測房地產(chǎn)發(fā)展趨勢提供了重要的保障。 第 16 頁 2020 年西安商品房銷售平均價格每平方米 元，總體上漲 ％，漲幅比 2020 年回落 個百分點。其中，住宅類銷售平均價格每平方米 30441 元，上漲 ％，非住宅銷售平均價格每平方米７ 元，上漲 ％。經(jīng)濟適用房、多層和高層住宅價格分別上漲％、 ％和 ％。由于國家限制別墅用地審批，西安市別墅價格上漲 ％。受國家和地方一系列政策和土地需求過旺影響， 2020年西安市土地交易價格上漲 ％。其中，普通住宅、工業(yè)和商業(yè) 娛樂用地與 2020 年同期價格相比分別上漲 ％、 ％和 ％。此外，二手房交易價格上漲 ％。 2020 年西安市房地產(chǎn)開發(fā)增幅趨緩，價格穩(wěn)步上行。房屋銷售價格上漲 ％，土地交易價格上漲 ％，房屋租賃價格上漲 ％，物業(yè)管理價格上漲 ％。 目前西安市房地產(chǎn)市場可以分為七大板塊，分別為城內(nèi)、城東、城西、城南、城北、城西、高新區(qū)和長安區(qū)。由于政府保護舊城及城市規(guī)劃的需求，城內(nèi)目前在建項目較少，房價也居高；城東原為西安紡織工業(yè)基地，居住環(huán)境和人氣都較差，但隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和工業(yè)的合理調(diào)整 ，加上浐灞生態(tài)區(qū)的開發(fā)，東城日益顯出良好的人居環(huán)境，房價也在不斷攀升；城西是西安重工業(yè)基地集中地，原居住環(huán)境較差，然而西咸共建，城西在前，環(huán)境的改善和潛在的升值能力，使這里也集聚了多個住宅項目，甚至在西咸共建區(qū)世紀大道上也出現(xiàn)了 第 17 頁 如金泰絲路花城、奧林匹克花園等中高端住宅；城南始終是西安人購房就業(yè)的首選之地，這里有小寨商圈和文化氣息濃重的大學(xué)城，曲江的開發(fā)更為該地區(qū)注入了新的活力，房價也是一高再高；城北較之其他各區(qū)，歷來被認為治安環(huán)境差，經(jīng)濟、文化環(huán)境落后，但政府北遷決定的實施，未來火車站北移，以及西安經(jīng)濟技 術(shù)開發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，使得新北城發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?，居住環(huán)境日益改善，升值潛力巨大； 西安高西區(qū)作為西安的 CBD，經(jīng)濟優(yōu)勢越加明顯，住宅市場也開始活躍起來，投資市場十分火熱，目前這里的房地產(chǎn)項目十分集中，房價也是居高不下，高新區(qū)成為西安房地產(chǎn)市場新的兩點；長安區(qū)自從撤縣改區(qū)后，依托靠近城南商圈和便捷的交通優(yōu)勢，逐漸吸引開發(fā)商進入該地區(qū)開發(fā)住宅項目，房價也由最初的低價格逐步攀升，房地產(chǎn)市場逐步升溫。 第 18 頁 4 高新區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析 西安高新區(qū)建成區(qū)域面積為 35 平方公里，占西安市土地面 積不足5‰，但其經(jīng)濟總量占到西安市的 1/5，對西安的經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著重要的示范、帶動和支撐作用。近年來，西安高新區(qū)主要經(jīng)濟指標一直保持 30%以上的高速增長。近幾年隨著西安市的高速發(fā)展，西高新憑借其獨特的地理位置并由政府相關(guān)政策的大力扶植，其已經(jīng)成為西安市經(jīng)濟最繁華的地段。 其巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω钦袕屏宋靼脖就涟ㄍ鈦碓S多知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛進軍于此，正是在這樣的一個環(huán)境下，西高新的房地產(chǎn)市場具有其獨特的開發(fā)及營銷模式。西高新集中了大量的本地發(fā)展商開發(fā)的社區(qū)大盤。西高新也是外地大發(fā)展商的首選開發(fā)熱點片區(qū)， 由于該片區(qū)高新企、新興企業(yè)扎堆，同時由于企業(yè)發(fā)展帶動了整個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，成為西安最具備活力、最現(xiàn)代、最時尚、最具備經(jīng)濟發(fā)展動力的主流區(qū)域。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對比的新城區(qū)。大量外地人口在這片新城區(qū)工作、生活，使這一片區(qū)內(nèi)的 第 19 頁 地產(chǎn)消化量最快、供需最為活躍，同時，這里也是中小戶型開發(fā)量最大的片區(qū)。 這次調(diào)研主要是針對以下三個方面進行的： 基本需求信息（圖18）。 消費者偏好（圖 911）。 消費者個人信息（ 1215） 購房目的： 我們一共對四百位消費者 進行了調(diào)研，其中有 51%的人都以改善住房條件作為自己的購房目的，還有 3%是因為拆遷才再次購房的，用作本人居住或是給親人居住用的占了 31%，而以投資為目的的人占了15%,這說明該地區(qū)的住房目的仍是一自住為目的的。具體分析如下表： 0%10%20%30%40%50%60%改善住房條件拆遷自己或親人住投資系列1 建筑類型： 第 20 頁 通過對消費者對住宅的建筑類型的調(diào)研發(fā)現(xiàn)， 49%的消費者認為小高層更適合現(xiàn)代人居住，同時還有 33%的人認為自己會首選高層住宅，還有 4%的人認為雙拼根適合自己，同時還有 7%和 9%的人認為連排別墅或單體別墅會使自己的首選類型。通過對消費者對建筑類型的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)目前消費 者所青睞的建筑類型仍然是小高層和高層，這就要求我在設(shè)計建筑類型的時候主要要考慮的建筑類型應(yīng)該是小高層和高層建筑。 0%10%20%30%40%50%60%小高層高層 雙拼連體別墅 單體別墅其他系列1 戶型結(jié)構(gòu)的要求： 在對消費者所進行的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費者更青睞的戶型結(jié)構(gòu)是兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳儀衛(wèi)、三室兩廳以衛(wèi)這三種戶型結(jié)構(gòu)，其中所占的比例分別是 23%、 23%、 23%。相對于這三種戶型結(jié)構(gòu)以外的其他戶型結(jié)構(gòu)則不時抬受消費者的歡迎，所以，在戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計的時候，就要更多的考慮這三種受消費者歡迎的戶型結(jié)構(gòu)。 第 21 頁 0%5%10%15%20%25%一室一廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi)其他系列1 住宅面積的需求： 在被調(diào)查者中有 1%的消費者希望購買 45 平米以 下的房子，有 3%的消費者希望購買 45— 70 平米以的房子，有 23%的消費者希望自己的住宅面積是 70090 平米，有 37%的消費者希望自己的住宅面積是 90— 110 平米的，有 24%的消費者希望自己的住宅面積是 110— 140 平米，同時還有 8%的消費者希望自己的住宅面積是 140 平米以上的，通過這些數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)消費者理想的住宅面積仍然是以大中戶型為主的，只有很少的一部分消費者希望購買小面積或超大面積的住宅的，在設(shè)計中我不僅要考慮到消費者的實際需求愿望，更要結(jié)合國家的相關(guān)的政策法規(guī)，盡量不要打戶型面積的住宅， 嚴格控制在 90 平米左右，最好是能控制在 90 平米以下。 第 22 頁 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45平方米以下 4570平方米 7090平方米90110平方米110140平方米140平方米以上 住房單價 : 被調(diào)查者中能接受的價位在 35004000 元的占了 67%，單價在4000— 4500 元房子有 19%的消費者能夠接受，單價在 4500— 5000 元住宅有 7%的消費者認為自己能夠接受，單價在 5000— 5500 元計 5500 元以上的住宅分別有 4%和 1%的消費者能夠接受，由此可見在制定銷售價格時不能把價格定得太高，以 35004000 為好，這樣更能讓消費者接受，從而有利銷售工作的進展。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%3500400元 40004500元 4500500元 50005500元 5500元以上 第 23 頁 付款方式的選擇： 在被調(diào)查者中有 35%的人選擇了 一次性付款，又 65%的消費者選擇了銀行貸款按揭。說明大多數(shù)人一次性付款的能力不強，多數(shù)人選擇按揭貸款。 家庭月收入： 在被調(diào)查的消費者中，其中家庭月收入在 2020— 4000 元的最多占了 50%， 2020 元以下的占了 19%， 40005000 元占了 12%， 5000 以上的占了 20%?？梢钥吹酱蠖鄶?shù)家庭收入仍然是中等水平，所以在定價時應(yīng)從分的考慮到這種現(xiàn)狀，制定合理的價格水平。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 一次性付款 銀行貸款按揭 第 24 頁 0%5%10%15%20%25%30%2020元以下 20203000元 30004000元40005000元5000以上 消費者的預(yù)算總價： 通過對消費者的預(yù)算支付能力的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，能支付 房價在 20— 40 萬元的消費者占多數(shù)，分別為 32%和 %支付能力在 10— 20 萬元的消費者占 %， 10萬元以下的占了 3%， 40— 50 萬元的占了 14%，50萬元以上的占了 2%，通過這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)家庭的理想的總房價為 20 到 40 萬元，價格偏低或過高的住宅幾乎是很少有人買的。 0%5%10%15%20%25%30%35%10萬以下 1020萬 2030萬 3040萬 4050萬 50萬以上 空間形式的選擇： 第 25 頁 通過該表可以看出有 9%的消費者喜歡錯層，有 21%的消費者喜歡躍層的空間形式，有 31%的消費者選擇復(fù)式的形式，有 36%的消費者選擇了平層的形式，而只有 3%的消費者選擇了 loft 形式，可見，大部分消費者 仍然喜歡平層的空間形式，復(fù)式形式其次，所以在住宅的空間形式選擇上應(yīng)當多考慮這兩種形式。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%錯層 躍層 復(fù)式 平層loft形式 裝修標準的要求： 在被調(diào)查者中有 38%消費者認為房屋還是毛坯房比較好，同時還有 25%的消費者認為全房簡裝修業(yè)比較好，同時有 23%的消費者認為可以使全房精裝修，有 13%的消費者認為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有 1%的消費者認為可以是廚衛(wèi)簡裝修。通過該項調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，大部分消費者還是喜歡毛坯房和全房簡裝修，這在調(diào)研的過程中通過和消費者的交談也可以看了解到 . 第 26 頁 0%5%10%15%20%25%30%35%40%毛坯房廚衛(wèi)簡裝修 廚衛(wèi)經(jīng)裝修 全房簡裝修 全房精裝修 1住宅風格的選擇：