【正文】 和利潤三部分構(gòu)成，利潤不得超過３％。會議要求，在加快建立健全廉租住房制度的同時，要規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理制度，嚴(yán)格審查購房 者資格，合理確定住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格上市交易管理，加強單位集資合作建房管理?！? 2020 年 8 月 1 日，國務(wù)院召開會議，原則上通過《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。 (六 )完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強 房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。 (三 )合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。 2020 年 3 月 26 日，國務(wù)院向各個省市、自治區(qū)印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，具體內(nèi)容：（一）高度重視穩(wěn)定住房價格；（二）切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；（三）大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；（四）嚴(yán)格控 制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；（五）正確引導(dǎo)居民合理消費需求；（六）全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；（七）積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；（八）認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。 經(jīng)濟適用房的雙重屬性充分體現(xiàn)在國家關(guān)于經(jīng)濟適用房建設(shè)與管理的一系列重要文件中。 1998 年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》更明確提出深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要目標(biāo)之一是 “建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。嚴(yán)格地講，經(jīng)濟適用 房并非完全意義上的商品房，具有半福利房、半商品房、半計劃體制、半市場體制的性質(zhì)。到 199 1998年房改的關(guān)鍵時刻，國家意識到在當(dāng)時的情況下，難以實施房產(chǎn)的完全市場化。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、體制改革的深入和住房市場的變化，對經(jīng)濟適用房的認(rèn)識也在深化。 建 限價商品房 的開發(fā)利潤，不得超過各項費用之和的 3%。 限價商品房 建設(shè)享受特定的稅費優(yōu)惠，同時承擔(dān)一定的限制條件。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)包含建筑指標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)（見表 12）。通過規(guī)劃設(shè)計，創(chuàng)造出環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。 二、項目概況 項目建設(shè)地點 該項目位于 商洛市柞水縣乾佑鎮(zhèn)黨家灣大王溝口 。 目 錄 第一章 申報單位及項目概況 1 一、申報單位概況 1 申報項目 1 申報單位 1 公司簡介 1 二、項目概況 1 項目建設(shè)地點 1 項目建設(shè)規(guī)模及目標(biāo) 1 經(jīng)濟指標(biāo) 3 三、研究結(jié)論 5 第二章 政策及市場分析 5 一、經(jīng)濟適用房政策 5 概述 5 宏觀政策 6 ***市地方政策 10 二、需求分析 12 三、市場現(xiàn)狀 14 房價 14 住房市場分析 15 ***市住房公積金使用情況 19 三、開發(fā)企業(yè)分析 20 第三章 建筑設(shè)計方案 21 一、建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 21 二、規(guī)劃設(shè)計方案 21 三、建筑方案 22 建筑單體設(shè)計 22 輔助工程 25 四、結(jié)構(gòu)方案 26 設(shè)計條件 26 結(jié)構(gòu)選型 26 五、配套設(shè)施 27 給排水方案 27 暖通專業(yè) 28 電氣專業(yè) 28 六、節(jié)能節(jié)水措施 29 節(jié)能措施 29 節(jié)水措施 30 第四章 項目選址及土地利用 31 一、 項目選址 31 項目位置 31 項目周邊環(huán)境 31 項目地質(zhì)條件 31 二、用地方案 32 土地權(quán)屬及占地面積 32 土地現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃 32 第五章 征地拆遷 33 一、總述 33 二、原則 33 評估原則 33 征地拆遷原則 34 三、補償 34 四、影響分析 34 第六章 環(huán)境分析 35 一、污染物分析 35 生活垃圾類別 35 生活污水 35 二、環(huán)境影響及措施 35 垃圾數(shù)量預(yù)測 35 垃圾處理 36 影響分析 36 第七章 經(jīng)濟分析 37 一、投資估算 37 投資估算編制依據(jù) 37 建設(shè)投資估算 37 投資估算表 38 二、融資方案 42 概述 42 融資方案 43 三、財務(wù)評價 43 評價依據(jù) 43 評價范圍及評價方法 44 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 44 年收入和營業(yè)稅金及附加估算 44 成本費用估算 45 財務(wù)評價指標(biāo) 46 第八章 社會影響評價 48 一、適應(yīng)性 48 二、社會影響 49 經(jīng)濟適用房建設(shè)的宏觀影響 49 經(jīng)濟適用房建設(shè)對 ***市的影響 52 第九章 結(jié)論 53 附表 附 圖 第一章 申報單位及項目概況 一、申報單位概況 申報項目 水岸嘉苑苑限價商品 房建設(shè)項目可行性研究報告 申報單位 申報單位： *陜西海濤房地產(chǎn)有限 公司 公司類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā) 、物業(yè)管理 公司簡介 陜西海濤房地產(chǎn)有限公司，成立 2020 年 9 月 29 日 .注冊金玖佰萬元，現(xiàn)有員工15 名。 項目建設(shè)規(guī) 模及目標(biāo) 建設(shè)內(nèi)容 本項目新建住宅 204 套， 占地 平方米、框剪結(jié)構(gòu) 17 層（層高 3 米）總建筑面積 22704 平方米 項目目標(biāo) 因此本項目以 價格低廉 、實用、美觀為建設(shè)原則，定位于滿足區(qū)域中低收入家庭對住房的需求。 經(jīng)濟指標(biāo) 概況 本項目總投資 3600 萬元；其中建設(shè)投資 （ ） 萬元，沒有 流動資金。 三、研究結(jié)論 該項目符合《 柞水縣 總體規(guī)劃》要求，結(jié)合 柞水縣 居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同消費群體和家庭構(gòu)成需要的多種套型住宅，滿足廣大中低收入居民的住房需要；項目的建筑規(guī)模合理，建筑標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，具有顯著的社會效益，研究結(jié)果認(rèn)為本項目是必要的、可行的。 限價 房在建設(shè)時享受的優(yōu)惠主要有：（ 1）用于建 限價商品房 的土地，實行 政府行政劃撥，免交土地出讓金；（ 2）建造 限價商品房 的行政事業(yè)性收費減半征收。 建 限價商品房 房價格的確定要與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策。在我國經(jīng)濟改革初期，中央就針對城鎮(zhèn)居民住房難問題提出了允許居民自建住房及有關(guān)商品化改革設(shè)想。市場上的商品房價格與工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟承受力差距較大。其經(jīng)濟性指其價格相對于完全意義上的商品房價格，能適應(yīng)中低收入家庭（主要是工薪階層）的經(jīng)濟承受能力。 經(jīng)濟適用房制度的基本性質(zhì)與我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本目標(biāo)密切相關(guān)。 1998 年，建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟適用房的若干意見》指出 :發(fā)展經(jīng)濟適用住房的目的是為了建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的住房供應(yīng)體系，加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷地滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。 2020 年 4 月 27 日，國務(wù)院常務(wù)會議中再次提出要進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，并提出八項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場：（一）強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；（二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；（三）加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；（四）完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入 家庭基本住房需求；（五）運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；（六）加強金融監(jiān)管；（七）切實整頓和規(guī)范市場秩序；（八）加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 (二 )進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。 (四 )進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 該《意見》明確提出，各地要根據(jù)總量與項目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例要求。改革開放以來我國城市住宅建設(shè)快速發(fā)展，城市居民住房條件得到較大改善。 ***市地方政策 “十五”期間， ***市出臺了一系列房地產(chǎn)法規(guī)及部門規(guī)章，有《 ***市住房分配貨幣化實施辦法》、《 ***市城市房屋拆遷補償安置暫行辦法》、《 ***市經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》、《 ***市直管公房平房出售辦法》、《 ***市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理試行辦法》、《 ***市住宅共用部位、共用設(shè)備項維修資金管理辦法》等。為確保開發(fā)建設(shè)單位權(quán)益，所有涉及經(jīng)濟適用住房的建設(shè)性收費全部實行交費登記卡制度， 任何單位不得以押金、保證金等名義變相收取費用。 同時， ***市政府將從信貸、土地供應(yīng)、閑置土地處置等多方面入手，保證中低價位、中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。加大閑置土地的處置力度，對超出合同約定動工開發(fā)日期滿 2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)；對雖動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足 1/3 或已投資額不足 1/4 的，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1 年的，按閑置土地處置。城市化給城市帶來了大量的外來人口，該部分人口大部分為民工。加之 80 后生育高峰期的年輕人現(xiàn)在即將成家立業(yè)，買房也就成了組建新家庭的必要選擇。因此未來 15 年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。社會學(xué)者預(yù)計，未來城市化進(jìn)程將逐步加快。中低收入家庭在社會上占據(jù)了絕大多數(shù)，其購房需求群體較大，顯示出較大的群體作用，對住房需求影響明顯，在一定程度上使住房市場產(chǎn)品在數(shù)量上向中低端產(chǎn)品靠近，對于普通居民住宅的需求加大。特別是中小戶型普通商品房的供應(yīng)量偏少，戶型偏大致使單套住房平均價格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情況，影響了低收入群體住房條件的改善，社會反響比較強烈。分地區(qū)看，所有 70 個大中城市新建商品住房銷售價格同比均上漲，漲幅較高的主要城市包括：北海 %、深圳 %、南京 %、北京 10%和石家莊 %等。 住房市場分析 山西省住房市場 “十五”期間，由于山西經(jīng)濟的快速健康發(fā)展，人們的生活水平快速提高，在其它消費增長平穩(wěn)的情況下，居民改善居住條件的愿望非常強烈，促使房 地產(chǎn)一級市場需求旺盛，但同時也出現(xiàn)了商品房價格上漲過快的問題。 2020 年山西省經(jīng)濟適用房施工面積 萬平方米，同比增長 %，新開工面積 185 萬平方米，同比增長 %，竣工面積 萬平方米，同比增長 %。在全省 11 個市中，經(jīng)濟適用房開發(fā)投資比上年增長有 4 個市，分別是呂梁市、陽泉市、朔州市、 ***市；而其他 7 個市則都有所下降。 目前山西房地產(chǎn)開發(fā)投資處于快速發(fā)展階段，但商品房的開發(fā)和市場供給的結(jié)構(gòu)性失衡問題突出，主要表現(xiàn)在：一是非住宅商品房開發(fā)較快。三是大戶型住房供應(yīng)過多，而小戶型住房供應(yīng)過少。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為%。在今后五年內(nèi)全市城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房 180 萬平方米，其中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用房占到 萬平方米， 萬平方米為市場調(diào)節(jié)住房。 ○ 1 高檔次樓盤：地理位置、周邊環(huán)境良好，樓層較高 (9— 26 層不等 )，建筑材料質(zhì)量好，房間戶型多樣，結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)配套設(shè)施齊全，均配有車庫、車位，樓間距大，采光良好，綠化覆蓋率高。 （ 2）戶型面積 由于各樓盤的檔次不同，各戶型所占比重也各不相同，從 40288m2 不等。高檔次樓盤售價在每平方米 3000 元以上；中檔樓盤銷售價格在每平方 米 2500－ 2900 元左右；低檔樓盤銷售價格在每平方米 1300－ 2400 左右。 ***市住房 公積金使用情況 住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房。 2020 年 3 月， ***市個人住房公積金歸集余額達(dá)到 億元，覆蓋率達(dá) 70%以上，個人住房公積金放貸率降到了 %。過去貸款只能以房屋產(chǎn)權(quán)做抵押，現(xiàn)在，貸款者可通過有公積金的其他人員，根據(jù)公積 金賬戶情況為其擔(dān)保進(jìn)行貸款。 本項目開發(fā)企業(yè) ***公司的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售，其資質(zhì)為貳級。 本項目的設(shè)計思想有以下幾個方面為指導(dǎo)原則：