【正文】 少拆遷引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。征地拆遷安置房和商品房地塊工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告. 住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷策略 宏觀政策我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。20**年國(guó)家加大了對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將穩(wěn)步回落，預(yù)計(jì)全年增速將在 20%左右的區(qū)間上下浮動(dòng)。征地拆遷安置房和商品房地塊工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.中國(guó)人民銀行決定，從 20**年 3 月 17 日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。 意見中規(guī)定：期房限制轉(zhuǎn)讓，另外也對(duì)營(yíng)業(yè)稅和普通住宅與非普通住宅的判定標(biāo)準(zhǔn)作了重新界定。如果不限制和調(diào)控高檔住宅的用地，那么將會(huì)加大城市化進(jìn)程中人口增長(zhǎng)與資源的矛盾，而加大這種矛盾的后果將會(huì)反過來(lái)影響普通城市居民的住房質(zhì)量和品質(zhì)。盡管“國(guó)六條”細(xì)則對(duì)目前過高的房?jī)r(jià)、對(duì)房地產(chǎn)投資過熱不能夠產(chǎn)生很大的影響，或取得立竿見影的效果，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，該政策就是要增加住房的供給，就是要壓縮過度增長(zhǎng)的居民住房需求，并通過強(qiáng)制性方式來(lái)調(diào)整不合理的住房結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)更多的中低收入民眾能夠有能力購(gòu)買的住房。**主要省會(huì)城市城市化比較**主要省會(huì)城市城市化比較（20**年） 單位：萬(wàn)人結(jié)論：**城市化水平較低，滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，制約了**市工業(yè)化進(jìn)程以及戰(zhàn)略支撐點(diǎn)的建立，阻礙了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。城市中心區(qū)居住生活用地占 %，影響城市功能建設(shè)，制約**“三中心兩樞紐”功能，尤其是金融中心和商貿(mào)中心功能的發(fā)揮。基本思路：加快城市建設(shè)步伐，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)城市吸引力和聚集力；深化以城市戶藉制度為重點(diǎn)的城市配套改革和進(jìn)一步建立城市社會(huì)保障體系，消除制約城市化進(jìn)程的“瓶頸”；通過要素聚集，優(yōu)化資源配置，擴(kuò)大城市規(guī)模，增強(qiáng)綜合實(shí)力，強(qiáng)化輻射功能，實(shí)現(xiàn)城區(qū)與郊區(qū)的共同繁榮。通過對(duì)**房地產(chǎn)近幾年(特別是 2022 年)市場(chǎng)發(fā)展數(shù)據(jù)分析得出：**房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于良性運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但同時(shí)也出現(xiàn)一些值得關(guān)注、引導(dǎo)和調(diào)控的問題。( 詳見表 1)2022 年市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售與實(shí)際銷售面積比較分析項(xiàng)目類別 合 計(jì) 住 宅 非 住 宅批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn) M2) 實(shí)際銷售面積(萬(wàn) M2) 供銷比 注：供銷比二批準(zhǔn)預(yù)售面積/實(shí)際銷售面積⑵住宅供應(yīng)仍較充分，四季度住宅供應(yīng)大幅回升，購(gòu)房選擇面仍較大2022 年市區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，銷售面積 萬(wàn)平方米，單從數(shù)據(jù)差額來(lái)看，住宅供應(yīng)遠(yuǎn)小于銷售，但這里面有很大部分是屬于 2022 年及 2022 年以前的待銷商品房。20**年 1~9 月，**市房管局?jǐn)?shù)據(jù)表明，**住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米，總銷售體量為 萬(wàn)平方米，總供銷比為 ，基本保持供需平衡。經(jīng)計(jì)算，1~9 月**住宅價(jià)格月平均漲幅為 %?？靾?bào)顯示，20**年 5 月，全省房屋銷售價(jià)同比上漲 %。二手房市場(chǎng)火爆，3 月份的成交面積就達(dá)到了 40 萬(wàn)平米。2022~20**年市區(qū)房?jī)r(jià)情況(單位：元/平方米)項(xiàng)目類別 2022 年 20**年商 品 房 3731 4085同比增長(zhǎng) % %住 宅 3241 3770同比增長(zhǎng) % %數(shù)據(jù)來(lái)源：**市房產(chǎn)管理局住宅價(jià)格受距離遠(yuǎn)近影響變小20**年合同交易數(shù)據(jù)顯示，各物業(yè)的均價(jià)隨著環(huán)域不同呈現(xiàn)出三個(gè)梯度的價(jià)格。但是，與住宅不同的是，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格卻受其環(huán)域的影響十分突出，去年內(nèi)環(huán)至二環(huán)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售總體均價(jià)為市中征地拆遷安置房和商品房地塊工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.心的 71%，二環(huán)以外卻不到市中心價(jià)格的一半，僅為 44%。 住宅租售比偏高據(jù)調(diào)查，**中心城區(qū)各方位住房的平均租金表現(xiàn)為：城南城西城東 城北；而環(huán)域上看，住房的租金隨著環(huán)域的向外擴(kuò)展而逐漸降低，市區(qū)住房的租金無(wú)論從方位還是從環(huán)域，都與住房的價(jià)格表現(xiàn)一致。月)樣本點(diǎn)(方位) 城東 城南 城西 城北平均租金 樣本點(diǎn)(環(huán)域) 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)至一環(huán) 一至二環(huán) 二至三環(huán)平均租金 目前合理的房?jī)r(jià)租金比應(yīng)為 150~200。 消費(fèi)需求狀況**房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求除受到客觀市場(chǎng)如供應(yīng)變化、價(jià)格變化、政策因素等影響外，需求主體方面因素也不容忽視。很多來(lái)自外地的潛在購(gòu)房者將成為**黃金購(gòu)房周火爆市場(chǎng)的生力軍。住宅交易中外地個(gè)人購(gòu)買所占比重為 %。但是縱觀目前在售樓盤的價(jià)格情況，價(jià)格普遍高過消費(fèi)者的期望價(jià)格。120~180 平米區(qū)間的需求也達(dá)到 %。**房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)周期仍然存在，并作為深層次的因素在無(wú)形中影響著房地產(chǎn)的發(fā)展。**房地產(chǎn)業(yè)至 1993 年來(lái)，一共經(jīng)歷了兩個(gè)完整的周期波動(dòng)。第三個(gè)波動(dòng)周期從 2022 開始，目前仍在進(jìn)行。⑵改善性住房需求成為增長(zhǎng)的主要因素。⑶舊城改造引發(fā)被動(dòng)需求。20222022 年平均每年遷入人口 萬(wàn)人，且呈逐年遞增趨勢(shì)，按戶均 3 人計(jì)算，共有 萬(wàn)套住房需求。主要存在兩大原因：一是開發(fā)土地少、囤積土地多形成商品房供應(yīng)少；二是被動(dòng)需求強(qiáng)勁如大規(guī)模拆遷改造。一是由于大規(guī)模的拆遷改造任務(wù)已經(jīng)完成，20**年的拆遷量將很小，這些被動(dòng)需求量將受到很大限制；二是由于加息等政策影響或推遲了購(gòu)房者的投資行為。將2022 年至 20**年月度均價(jià)為基礎(chǔ)，作線性趨勢(shì)預(yù)測(cè)，我們得到的 20**年的均價(jià)為3706 元/平米，每平米平均上漲 457 元。綜合判定：20**年價(jià)格是要繼續(xù)上漲，幅度將比 20**年下降，預(yù)計(jì)市區(qū)房?jī)r(jià)漲幅將在5%~10%之間。但是**的房地產(chǎn)在 20**年夏天的持幣觀望之后，到9 月份就是已經(jīng)好起來(lái)了。土地得到的方式主要就是通過招、拍、掛的方式競(jìng)買取得。普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房成為房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要目標(biāo)，同時(shí)依然成為了一種口號(hào)存在而已。選擇在近郊購(gòu)買住宅的消費(fèi)群一般在城區(qū)已有一套中小型的住房，為改善居住條件在近郊二次置業(yè)?；▓@洋房、疊拼別墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅這些產(chǎn)品因其產(chǎn)品形式?jīng)Q定了戶型特征，但本次調(diào)控并沒有對(duì)這些類別網(wǎng)開一面。首先，從中長(zhǎng)期來(lái)看，地鐵在未來(lái)幾年將會(huì)連通**周邊衛(wèi)星城市，大大縮短了從郊區(qū)到市中心的時(shí)間距離，交通問題的解決將吸引更多的一次置業(yè)者把目光投向郊區(qū)。舒適的居住環(huán)境和合理的戶型將成為**郊區(qū)住宅的一大賣點(diǎn)，而這是市區(qū) 90 平方米以下樓盤難以做到的。車位銷售率降低更多的戶數(shù)勢(shì)必要求更多的車位配置，但購(gòu)買中小戶型的業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力相對(duì)較低，對(duì)車位的消費(fèi)能力也減弱，增加的車位和降低的銷售比率，會(huì)使開發(fā)商分?jǐn)偢喑杀?，于是只好提高價(jià)格，以保證既定的目標(biāo)利潤(rùn)水平。產(chǎn)品同質(zhì)化就**市場(chǎng)而言，90 平方米以下的戶型屬中小戶型，而市場(chǎng)上目前熱銷的戶型集中在 80~120 平方米， “國(guó)六條”實(shí)施以后，90 平方米以下的小戶型集中供應(yīng)，產(chǎn)品的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將相當(dāng)激烈。四、長(zhǎng)遠(yuǎn)看房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升大環(huán)境求穩(wěn)完善調(diào)控政策，加大力度繼續(xù)控制房?jī)r(jià)漲幅是“國(guó)六條”出臺(tái)主要目的之一。中大戶型短期看漲目前城區(qū)市場(chǎng)需求戶型主要集中在 80~120 平方米的 2 房 2 廳和 3 房 2 廳，而新政將 70%的戶型限制到 90 平方米以下，就實(shí)際情況來(lái)看，這個(gè)面積范圍勉強(qiáng)能做出緊湊型的 3 房，空間相當(dāng)有限，居住品質(zhì)將受到很大的影響。五、高層居住品質(zhì)降低對(duì)高層建筑而言，減少公攤的方法一是增加每套戶型的面積，二是增加每層的戶數(shù)，以使相對(duì)固定的樓梯、電梯、電梯間、走道等公共面積攤到更多的使用面積上。這樣多的住戶集中在一個(gè)平面上，相互干擾較大，居住的私密性也受影響，居住品質(zhì)會(huì)降低。則未來(lái)的兩房與三房比例會(huì)成為 6:4 的關(guān)系。將價(jià)格與項(xiàng)目的工期相結(jié)合，可以在內(nèi)裝竣工時(shí)、先期交房時(shí)和其它有利時(shí)機(jī)對(duì)價(jià)格提出調(diào)整，達(dá)到低開高走，步步升高的目的。銷售控制的階段劃分，整個(gè)銷售活動(dòng)劃分為三個(gè)時(shí)期，銷售的準(zhǔn)備期、銷售的排號(hào)征地拆遷安置房和商品房地塊工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.期、銷售進(jìn)行期。該時(shí)期除了銷售上的排號(hào)外，還應(yīng)進(jìn)行戶外廣告特別是廣告媒體和適量炒作。階段性的價(jià)格策：10%低于市價(jià)帶動(dòng)景氣，快速出售；50%平于市價(jià)，穩(wěn)定投資成本；35% 高于市場(chǎng)價(jià)格創(chuàng)造利潤(rùn)；5%超高于市價(jià)，保留資產(chǎn)或造就知名度。最高促銷價(jià)可以按 50~100 元 /平米的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行優(yōu)惠。征地拆遷安置房和商品房地塊工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告. 銷售管理銷售途徑以銷售部坐銷為主，適當(dāng)輔以其他銷售方式如行銷、關(guān)系營(yíng)銷等，但在采取其他銷售的同時(shí)一定要注意樹立項(xiàng)目的形象，不得因采取其他營(yíng)銷方式而使項(xiàng)目的形象受到影響。銷售管理構(gòu)成：⑴管理制度：公司簡(jiǎn)介、公司規(guī)章制度、銷售部管理制度、鼓勵(lì)辦法⑵基礎(chǔ)知識(shí)：**（城西）市場(chǎng)概況、項(xiàng)目的概況⑶項(xiàng)目理解：銷售價(jià)格、付款方式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、工程進(jìn)度、周邊社區(qū)配套設(shè)施分布、主要參照樓盤比較⑷策劃構(gòu)想銷售基礎(chǔ)：營(yíng)銷策劃總體思路、銷售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)（營(yíng)銷理念、消費(fèi)者心理、怎樣接近顧客、如何介紹產(chǎn)品、怎樣說服顧客、銷售禁忌）⑸市場(chǎng)調(diào)查：實(shí)地踏勘、并寫出市場(chǎng)分析⑹市場(chǎng)調(diào)查、個(gè)人項(xiàng)目理解演講：通過市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)項(xiàng)目自身的理解，指出本項(xiàng)目的優(yōu)、劣點(diǎn)，并提出建議性意見。征地拆遷安置房和商品房地塊工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告. 項(xiàng)目選址及規(guī)劃條件 項(xiàng)目選址本工程項(xiàng)目用地位于**市**區(qū)**鄉(xiāng)中壩二、三、四、八組 3 號(hào)地塊，東臨鐵路兩環(huán)線，北臨**公路。東側(cè)用地紅線 30 米外，是鐵路**樞紐西環(huán)線，(含 **、**兩聯(lián)絡(luò)線)工程(目前交通頻率為每天十七次)?？梢哉f整個(gè)場(chǎng)地交通較為方便，但幾乎被強(qiáng)噪音包裹，作為居住用地場(chǎng)地條件較為嚴(yán)峻，因此解決噪音干擾成了本項(xiàng)目的重要問題。因此本項(xiàng)目在保障居住者利益的同時(shí)，無(wú)疑將負(fù)擔(dān)更多的公共空間的角色。單體建筑立面造型現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔，色彩明快，空調(diào)機(jī)統(tǒng)一設(shè)置、集中收水、裝飾遮擋，外墻管線設(shè)置隱征地拆遷安置房和商品房地塊工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.蔽、與建筑立面整體設(shè)計(jì)，小區(qū)綠化栽種植物以喬木為主，可適當(dāng)考慮選用**鄉(xiāng)土樹種，小區(qū)道路內(nèi)部盡量減少人流。隨即表現(xiàn)出對(duì)城市設(shè)施和人際關(guān)系的依賴也為城市生活的提供物質(zhì)緩沖。本項(xiàng)目主要作為內(nèi)城居民拆迂安置房使用，這些居民長(zhǎng)期生活在非常城市化的生活場(chǎng)景中，對(duì)于公共生活有較高的需求。再用理論建筑基底面積乘以建筑層數(shù)，或者按照投資方對(duì)建筑總面積 104000m 的要求來(lái)除以理論建筑基底面積，只需要通高9 層左右就能達(dá)到這一開發(fā)面積的總指標(biāo)。征地拆遷安置房和商品房地塊工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.而且充分利用限高。我們選擇了中等大小的戶型(86m 2 左右的戶型 )作為基礎(chǔ)框架依據(jù)，也就是創(chuàng)造出一種基本戶型，在基本戶型的基礎(chǔ)上尋求進(jìn)深方向的變化(117m 2 的戶型)、在面寬的方向上作變化(55m 2 的戶型)。大地構(gòu)造單元分別由**山斷帶、**坳陷、**山臺(tái)褶帶等三部分構(gòu)成。覆蓋物分布沿軸較厚，向兩側(cè)逐漸減薄，最厚處可達(dá) 500 多米。 地震烈度場(chǎng)區(qū)抗震設(shè)防烈度為 7 度第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 。唯物主義的做法是承認(rèn)它的公共性，然后鬧中取靜。商業(yè)、以退為進(jìn)的贏利和非贏利的公共活動(dòng)場(chǎng)所，從屬與基本骨架的多種居住形態(tài)。通過社區(qū)化的較為開放的居住區(qū)形態(tài)的建設(shè)緩解目前以小區(qū)概念推動(dòng)的大規(guī)模近郊住區(qū)造成的城市功能斷裂。在新居工程的部分采取了一梯多戶的格局，降低交通空間的浪費(fèi)和建設(shè)成本，并且用一梯多戶之間的公共空間創(chuàng)造出一個(gè)小型的交流平臺(tái)，作為比院落更次一級(jí)的轉(zhuǎn)換空間，然后到達(dá)每戶的小型前院，通過一個(gè)合并家政功能的小型轉(zhuǎn)換空間入戶，可以說既是功能的又是空間的。商品房部分放置在西南角，相對(duì)獨(dú)立，并遠(yuǎn)離重型交通，又靠近集中綠化和共享空間。在設(shè)計(jì)的時(shí)候考慮到物業(yè)管理的問題：實(shí)際上是形成了幾個(gè)比較開放的“客家土樓”式的空間。我們期望在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造多功能的綜合。促進(jìn)整個(gè)居住區(qū)域的增值。地下室的部分的綠化采用垂直綠化的概念，地面上采用較薄覆土種植灌木和地被植物等低矮植物，高大喬木將穿過地下宰的大犁采光口直接種植在土地里。建筑物不是獨(dú)立于環(huán)境的東西：它應(yīng)當(dāng)為街道、公園、綠地、庭院和其他開放空間作出貢獻(xiàn)。較小的規(guī)模也讓它具有小規(guī)模開發(fā)的城市親和的特征。從鐵道部第二工程設(shè)計(jì)院編制的《改建鐵路**樞紐西環(huán)線工程竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收公示材料》中顯示：“對(duì)****區(qū)特殊教育中，心、**市三十七中等聲環(huán)境敏感點(diǎn)，建設(shè)單位非常重視，積極采取治理措施，現(xiàn)****區(qū)特殊教育中心已加裝了隔聲窗，**市三十七中自行加高了圍墻，現(xiàn)圍墻高度已達(dá) 4m 多。 120 米處可滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB30961993)中 2 類標(biāo)準(zhǔn)的要求。宿舍樓一層和三層晝間和夜間等效聲級(jí)分別為 60dB、 和 、部分超過《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 (GB30961993)中 2 類標(biāo)準(zhǔn)，晝間最大超標(biāo) ，夜間最大超標(biāo)。參照舊城區(qū)的做法，先有房子后修橋的地方，在需要設(shè)置聲障的地段，由市政設(shè)置聲障。鐵路沿線聲障長(zhǎng)度約為 240 米，按 2 米高計(jì)算，聲障面積為 480 平方米。在“**分?jǐn)偟矫繕敲嫫椒矫椎膬r(jià)格為 5 元，而提高的居住品質(zhì)無(wú)疑是巨大的。根據(jù)多方面的資料顯示，聲障的成本約為 450~500 元/ 平方米的造價(jià)，由于是模塊化的產(chǎn)品，安裝費(fèi)用較低。處在重型交通匯集的交叉地段，本設(shè)計(jì)建議在**公路的高架橋和鐵路西環(huán)線形成聲音屏障，解決噪聲的最好辦法是：靠近它，解決它。最大超標(biāo) ，該中心加裝了隔聲窗?！薄豆尽分嘘P(guān)于聲音環(huán)境評(píng)價(jià)的部分指出：⑴鐵路沿線距鐵路外軌中心線 30 米處在現(xiàn)有工況情況下晝夜間噪聲監(jiān)測(cè)結(jié)果