【正文】 低，不論是居住還是投資，資金壓力小。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，其房型以類似酒店標準間為主，配有豪華商務(wù)套房，向住戶提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，提供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè)施。而且北京中天恒基置業(yè)投資有限責(zé)任公司承諾5年內(nèi)原價回購。 項目定位設(shè)想根據(jù)項目的地理位置——地處呼市召廟旅游文化街區(qū)緊鄰，旅游人口比較多，貿(mào)易、商務(wù)人口也比較多，是呼市旅游文化產(chǎn)業(yè)重點區(qū)域和各種商品的集散地，同時根據(jù)呼市及玉泉區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，以及對項目區(qū)域市場分析的各方面情況的綜合分析，把握項目的這些特點，本項目商業(yè)部分定位設(shè)想為高檔酒店、高尚會所。在該區(qū)域建立呼市二建地塊公寓項目、創(chuàng)建文明和諧社區(qū)，對提升玉泉區(qū)的地區(qū)價值、完成玉泉區(qū)城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的總體目標十分重要，該項目的建設(shè)完全符合玉泉區(qū)城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的迫切需要。玉泉區(qū)將通過加快舊城區(qū)開發(fā)進度，創(chuàng)新改造開發(fā)利益回報方式，通過政策支持，項目捆綁等方式促進開發(fā)。調(diào)動全區(qū)各方面的積極性，進行全方位招商引資。 玉泉區(qū)堅持以開放促開發(fā)促發(fā)展，借助外力求發(fā)展的思路。久負盛名的大南、大北街售貨網(wǎng)點鱗次櫛比，是全市的商貿(mào)集市中心。目前，擬投資16億元，占地380畝的玉泉區(qū)大召區(qū)塊改造工作，已于2006年2月13日全線鋪開，將于2007年7月完成大召寺前民俗廣場、康熙御道、御泉井、內(nèi)蒙民俗文化村、小吃街等設(shè)施建設(shè)。玉泉區(qū)內(nèi)名勝薈萃，素有“召廟浩特”之稱 ，有融合北方少數(shù)民族特別是蒙古族歷史與宗教文化創(chuàng)意的大召、小召、席力圖召、五塔寺召、漢傳佛教觀音廟等國家重點文物保護單位和久負盛名的作為“胡漢和親”歷史見證的“昭君墓”等一大批人文景觀。玉泉區(qū)以建設(shè)現(xiàn)代化首府城區(qū)為目標，不斷加大城市改造建設(shè)和管理力度，初步實現(xiàn)了城市建設(shè)“三年一小變”的總體目標。 玉泉區(qū)堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以XX市加快城市化進程為契機，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟社會全局，深化改革，擴大開放，工業(yè)化、城市化和農(nóng)牧業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進程，加大“六大工程”落實力度，進一步轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念、創(chuàng)新發(fā)展思路、推動發(fā)展實踐，不斷提高城鄉(xiāng)人民生活水平，大力發(fā)展社會各項事業(yè)，加強精神文明和民主法制建設(shè)，努力把玉泉區(qū)建成一個繁榮興旺、人民富足、全面開放的現(xiàn)代化首府城區(qū)。通訊便捷，可與國內(nèi)1900個城鎮(zhèn)、世界280個國家和地區(qū)直接通話。 符合玉泉區(qū)城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的迫切需要玉泉區(qū)是內(nèi)蒙古自治區(qū)首府XX市四大城區(qū)之一，位于XX市西南部，全區(qū)轄一鄉(xiāng)一鎮(zhèn)七個辦事處，總面積 270平方公里，總?cè)丝?7萬人，是以蒙古族為主體的多民族聚居區(qū)。XX市政府在《2005年政府工作報告》中闡述到：“必須清醒看到，XX市的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的前進道路上還有許多突出矛盾和問題。認真貫徹落實節(jié)約資源的基本國策，堅持開發(fā)節(jié)約并重、節(jié)約優(yōu)先的方針，合理開發(fā)和有效保護土地、水源、礦產(chǎn)等重要資源。認真貫徹落實國家、自治區(qū)和我市關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的政策措施，以市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化為目標，加大政策引導(dǎo)與扶持力度，促進服務(wù)業(yè)更快更好發(fā)展。加快鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路、村村通公路進程。重點實施以“四區(qū)、四個中心、三帶、三園、一批”為主要內(nèi)容的“44331”工程，進一步完善城市功能，提升城市品位，增強首府輻射帶動力，確保到2007年實現(xiàn)“大變化”。爭創(chuàng)國家環(huán)境保護模范城市，城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境明顯改善。根據(jù)《XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）》的要求，“十一五”時期XX市經(jīng)濟社會發(fā)展的總體要求是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟社會發(fā)展全局，以改革、開放、創(chuàng)新為動力，繼續(xù)大力推進農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化、新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐；以加速發(fā)展優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)為支撐、以建設(shè)現(xiàn)代化首府城市為總目標，把XX建設(shè)成為具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、濃郁民族文化和草原特色、良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、較強綜合服務(wù)功能和輻射帶動力的草原大都市；不斷提高人民群眾物質(zhì)文化水平，改善政府公共服務(wù)，努力構(gòu)建社會主義和諧首府，力爭綜合經(jīng)濟實力進入西部省會城市前3名、達到全國省會城市中等偏上水平，人均地區(qū)生產(chǎn)總值力爭達到10000美元。另一方面，適應(yīng)居民住房需求多樣化的要求，不斷完善和發(fā)展城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，加大經(jīng)濟實用住房的建設(shè)力度。XX市十分重視改善投資“軟環(huán)境”，在貫徹執(zhí)行國家有關(guān)政策法規(guī)的同時，XX市人民政府陸續(xù)出臺了多項地方性法規(guī)、行政規(guī)章及政策性文件，確保投資商合法投資權(quán)益的法律、政策環(huán)境已經(jīng)基本形成。全市約有各類專業(yè)科技人員9萬余名，占自治區(qū)全部科技人員總數(shù)的30％以上。2 005年3月，XX成功地開通了XX至德國法蘭克福鐵路專列，由XX至俄羅斯、東歐、西歐的物流運輸僅15天，運輸費用與海運相差不多，是各類企業(yè)立足國內(nèi)、開辟東西歐及俄蒙市場的首選投資地區(qū)。XX市地理位置優(yōu)越，東距首都北京490公里，北距內(nèi)陸開放口岸二連浩特490公里，西至包頭150公里，距準格爾大型能源基地100多公里，西南距鄂爾多斯天然氣田48 O公里。兩河改造進展順利，成為城市景觀新亮點。XX市加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度。 XX為加快實施以提高城市整體服務(wù)功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設(shè)工程，把21世紀的開元之年定為首府城市建設(shè)年，確定了拉開城市框架、拓展城市空間，打通城市干道、完善配套設(shè)施，加快改造舊城、迅速發(fā)展新城，實現(xiàn)城市美化、亮化、綠化、硬化、凈化，建設(shè)文明城市的城市建設(shè)基本思路。對內(nèi)對外開放相互促進，國際經(jīng)濟技術(shù)合作快速發(fā)展，外向型經(jīng)濟已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分和極富生機與活力的增長點。2005年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值按可比口徑計算將實現(xiàn)800億元，財政總收入比2000年的20．45億元翻了兩番，達到81．8億元。XX充分發(fā)揮首府城市經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚、科學(xué)技術(shù)發(fā)達、交通通訊便捷、服務(wù)功能完善的優(yōu)勢，加快工業(yè)化、城市化、信息化進程，努力促進首府經(jīng)濟跨越式發(fā)展和社會的全面進步。突出城區(qū)的行政、商貿(mào)、金融、信息、科技、文化、教育功能。2010年城市人口規(guī)模110萬人。經(jīng)過50多年的建設(shè)，XX已成為一座經(jīng)濟繁榮、民族團結(jié)、社會進步、科教發(fā)達、交通便利，具有鮮明民族特色和時代風(fēng)貌的新型城市。 本可行性研究報告編制依據(jù)l 建設(shè)部2000年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；l 國家計委、建委1993年發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》；l 國家發(fā)改委審定發(fā)行的《投資項目可行性研究指南》。連續(xù)多年被評為全國優(yōu)秀建筑企業(yè)、全國用戶滿意施工企業(yè)、重合同守信用單位和AAA級信用企業(yè)。 項目地址呼市二建地塊公寓項目地處XX市玉泉區(qū)，北臨鄂爾多斯大街、西依六中前街，現(xiàn)況為呼市二建的辦公樓用房、鍋爐房和庫房。 項目承辦單位概況XX集團有限公司（簡稱中天集團）是以房屋建造、房產(chǎn)開發(fā)、交通路橋、新材料開發(fā)為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的上市企業(yè)，具有鮮明特色的現(xiàn)代大型企業(yè)集團，是全國質(zhì)量管理獎單位、全國文明單位、全國500強大型企業(yè)、全國50強民營企業(yè)。北京中天恒基置業(yè)投資有限責(zé)任公司，是XX集團有限公司為拓展北方房地產(chǎn)市場而成立的股份制房地產(chǎn)公司。2 項目提出的理由 符合呼市國民經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和《XX市城市總體規(guī)劃》的需要大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目,不但與普通的商業(yè)設(shè)施建設(shè)有很大的差別,而且也不同于小型的房地產(chǎn)開發(fā)活動,其中一個重要的方面就是其成功與否在很大程度上取決于同城市國民經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和城市總體規(guī)劃的適應(yīng)程度。XX是一座歷史文化名城，是華夏文明的發(fā)祥地之一，具有悠久的歷史和塞外名城的神韻。XX是一座沿邊開放城市，是草原絲綢之路的樞紐。（，）。把一些不適宜的職能向外圍組團和城鎮(zhèn)擴展。XX堅持改革，促進發(fā)展，使各種潛在的資源優(yōu)勢變成現(xiàn)實的經(jīng)濟優(yōu)勢，經(jīng)濟建設(shè)和社會事業(yè)呈現(xiàn)出健康、快速、高效的發(fā)展勢頭。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到12150元，比2000年增加6957元，%；農(nóng)民人均純收入達到4631元，比2000年增加2092元，%。2005年XX市實施的國內(nèi)項目479項，引資總額達276億元；實施的國外項目50項，引進境外資金達4．04億美元。大力改造舊城區(qū)、建設(shè)玉泉區(qū)，兩年來已先后投資近60億元人民幣。天然氣輸配工程已累計完成500公里的管網(wǎng)改造建設(shè)，管道燃氣用戶近14萬戶。中山路商業(yè)街改造建設(shè)初具規(guī)模。XX是國家45個公路主樞紐城市之一，京蘭鐵路、京蘭高速公路、110國道、2 09國道橫貫全市，呼準鐵路、呼準高速公路的建設(shè)，成為溝通北京，通往大西北的重要通道。XX每千名職工中擁有自然科技人員11 7．6人，在全國37個大中城市中居第二位。根據(jù)《XX市城市總體規(guī)劃》，XX市在第三產(chǎn)業(yè)方面，重點發(fā)展物流、旅游、房地產(chǎn)、金融、科技教育、社區(qū)服務(wù)等行業(yè)。高標準、高質(zhì)量建設(shè)一批功能齊全、設(shè)施完善的商品住宅小區(qū)和一批標志性高層建筑。 “十一五”時期XX市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標是：實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益的基礎(chǔ)上，人均地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長18%以上；資源綜合開發(fā)利用水平明顯提高，單位生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低25%左右；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局明顯優(yōu)化；財政收入年均增長22%以上；固定資產(chǎn)投資年均增長20%以上；人民生活水平和質(zhì)量穩(wěn)步提高?？萍肌⒔逃?、文化、衛(wèi)生、體育等社會事業(yè)得到較快發(fā)展；精神文明和民主法制建設(shè)跨上新臺階，市民的綜合素質(zhì)有較大提高；社會安全保障有力，應(yīng)對公共危機的應(yīng)急機制較為健全，進一步強化首府作為自治區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心的功能。要充分發(fā)揮市場機制作用，積極爭取各方面支持，千方百計籌措資金，預(yù)計投資460億元以上，具體抓好基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、市容市貌環(huán)境綜合整治、精品房地產(chǎn)、特色景觀街、夜景亮化、城中村和舊城區(qū)改造、城市水系、社會事業(yè)、自治區(qū)大慶獻禮等十個方面的重點工作。 XX市將切實搞好城市管理與綜合整治。同時將積極發(fā)展金融保險、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)、會展和中介服務(wù)業(yè)，加快推進教育、文化、衛(wèi)生、體育等社會事業(yè)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)化的形成和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。加強城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，全面實施好天然林保護、退耕還林、大青山林業(yè)生態(tài)治理等重點工程，逐步提高生態(tài)的自我修復(fù)能力。主要是，經(jīng)濟總量小，可用財力少；城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，“三農(nóng)”問題還沒有得到很好解決；社會事業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展沒有完全同步，教育、文化、衛(wèi)生等方面的基礎(chǔ)性建設(shè)欠賬較多；人居環(huán)境還不很理想，諸如冬季取暖、環(huán)境衛(wèi)生等方面存在的問題尚需努力解決；經(jīng)濟增長方式亟待轉(zhuǎn)變，自主創(chuàng)新能力和自主增長機制有待進一步增強；轉(zhuǎn)變政府職能，優(yōu)化發(fā)展軟、硬環(huán)境仍需加大力度；在構(gòu)建和諧首府、加強基層基礎(chǔ)工作、切實維護首府穩(wěn)定等方面，還有待進一步努力。玉泉區(qū)是XX的發(fā)祥地，是一個有400多年歷史的古老城池。還是全國少有的余電地區(qū)。經(jīng)過全區(qū)上下共同努力，玉泉區(qū)圓滿完成了“十五”計劃各項任務(wù)，國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速發(fā)展，總體經(jīng)濟實力顯著增強，各項經(jīng)濟指標均大幅度超額完成，“十五”期間玉泉區(qū)全區(qū)經(jīng)濟綜合實力顯著提升，在全面建設(shè)小康社會的進程中邁進了堅實的一步?！笆濉逼陂g，玉泉區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造開發(fā)取得巨大發(fā)展，累計投入11億元，對88條小街巷實施了改造建設(shè)、對64條小街巷進行了便道鋪裝。玉泉區(qū)以發(fā)展玉泉旅游為目標，以良好的環(huán)境、完善的服務(wù)設(shè)施為重點，堅持開發(fā)、保護、利用、控制的原則，加快旅游資源整合，增強旅游業(yè)的整體競爭力。這必將對玉泉區(qū)的整體經(jīng)濟發(fā)展增添更強的動力。現(xiàn)已建成十幾處占地2萬平方米的大型專業(yè)商貿(mào)批發(fā)市場，星羅棋布的商業(yè)網(wǎng)點遍布全區(qū)。把招商引資工作作為全區(qū)的頭等大事，加強與國內(nèi)外知名企業(yè)和各中介組織的聯(lián)系，積極組織、參與各種招商活動，擴大玉泉區(qū)的對外影響和知名度。強化重點項目領(lǐng)導(dǎo)掛帥、專人負責(zé)制度，全程跟蹤服務(wù)，扭住不放、一抓到底，制定推行區(qū)領(lǐng)導(dǎo)包項目和部門對重點項目實行“無縫隙服務(wù)”制度，對重點項目實行周調(diào)度月檢查，協(xié)調(diào)各方加快建設(shè)進度。重點做好危舊平房拆遷改造工作、二環(huán)路以內(nèi)城中村改造建設(shè)工作、新市區(qū)建設(shè)工作、解決小街巷治理和衛(wèi)生死角的臟亂難題等工作。3 項目建設(shè)依據(jù)、場地條件、項目區(qū)域市場分析和項目定位設(shè)想 項目建設(shè)依據(jù)(1) 《XX市城市總體規(guī)劃》（19962010年）(2) 《XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）》(3) 《玉泉區(qū)2005年政府工作報告》(4) 《XX市人民政府關(guān)于在城市改造建設(shè)中實行有關(guān)優(yōu)惠政策的通知》（呼政發(fā)[2004]1號） 項目場地條件XX市二建地塊公寓項目地處XX市玉泉區(qū)，地塊規(guī)劃用地面積約5178平方米，項目北臨鄂爾多斯大街（道路紅線40米）、西依六中前街（道路紅線15米），現(xiàn)況為呼市二建的辦公樓用房、鍋爐房和庫房。住宅定位設(shè)想為中小戶型酒店式公寓。這對外地到呼市旅游、貿(mào)易、投資者以至當(dāng)?shù)刈粲泻艽笪?。高檔的酒店服務(wù)式公寓一般統(tǒng)一裝修，擁有高檔會所，并提供辦公會議環(huán)境，其物業(yè)管理由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理。目前，酒店式公寓是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的首選。酒店式公寓擁有的高檔的人文環(huán)境而顯示出自身的高品質(zhì)，給無論是投資、自用還是辦公的客戶以高檔次