【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 理位置、周邊環(huán)境良好，樓層較高 (9— 26 層不等 )，建筑材料質(zhì)量好，房間戶型多樣，結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)配套設(shè)施齊全，均配有車庫(kù)、車位，樓間距大，采光良好，綠化覆蓋率高。 ○ 2 中檔次樓盤：地理位置一般，樓層在 1－ 7 層左右，個(gè)別也有高層，戶型結(jié)構(gòu)可以，綠化面積、小區(qū)景觀稍差，物業(yè)管理、配套設(shè)施較全。 ○ 3 低檔次樓盤：地理位置較差，大多處在城市周邊，樓層在 1－ 7 層不等，樓房間距小，物業(yè)管理和配套設(shè)施不夠全 ，無(wú)車庫(kù)，無(wú)綠化或少綠化，周邊公共設(shè)施少。這部分樓盤以經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、新農(nóng)村改造建設(shè)房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購(gòu)買。 （ 2）戶型面積 由于各樓盤的檔次不同，各戶型所占比重也各不相同，從 40288m2 不等。就中、高檔樓盤來(lái)看， 80m2 以下戶型較少，約占 20％以下 。80100m2 約占 30％左右，大部分是 100m2 以上的戶型，達(dá)到 70％左右。 銷售價(jià)格 目前 ***市商品房均價(jià)在 2850 元左右，二手房?jī)r(jià)格也超過(guò) 1800 元 /m2。高檔次樓盤售價(jià)在每平方米 3000 元以上；中檔樓盤銷售價(jià)格在每平方 米 2500－ 2900 元左右；低檔樓盤銷售價(jià)格在每平方米 1300－ 2400 左右。 在商品房銷售價(jià)格上， 2020 年 ***市開發(fā)建設(shè)限價(jià)普通商品住房，限房?jī)r(jià)格初步定位為 2300 元 /m2。 就目前 ***市城市居民的消費(fèi)水平所能接受的商品房?jī)r(jià)格在 2300 元 /m2 左右，適用面積也在 90m2 左右 ,中 /小戶型銷售比較好 ,大戶型銷售比較困難，在售樓盤中所剩也以大戶型居多。 統(tǒng)計(jì)表明 ***市房?jī)r(jià)與居民收入之比已超過(guò) 8:1，而發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)在 36 之間，住房消費(fèi)已成為許多市民不能承受之重。 ***市住房 公積金使用情況 住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，用于職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房。住房公積金屬于政策性貸款，貸款利率低于商業(yè)貸款。 中國(guó)人民銀行 ***中心支行所公布的統(tǒng)計(jì)資料顯示，截至 2020 年底， ***全市住房公積金累計(jì)歸集余額為 億元，個(gè)人住房貸款余額僅為 萬(wàn)元，僅占住房公積金歸集余額的 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此時(shí)全國(guó) ％的平均水平，有 億元的資金長(zhǎng)期沉淀。即便是在 2020 年，全國(guó)個(gè)人住房公積金貸款率個(gè)別城市達(dá)到了 80%的這個(gè)小高潮中， ***市的個(gè)人住房公 積金放貸率也僅僅是 1%。 2020 年 3 月， ***市個(gè)人住房公積金歸集余額達(dá)到 億元，覆蓋率達(dá) 70%以上，個(gè)人住房公積金放貸率降到了 %。截至 2020 年 3 月，全市累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款僅為 萬(wàn)元。 2020 年 ***住房公積金政策發(fā)生重大調(diào)整，主要包括貸款最高額度、最長(zhǎng)年限增加；同時(shí)，可通過(guò)聯(lián)保的形式貸款。 過(guò)去，人們從住房公積金貸款一般最高額度為 10 萬(wàn)元，現(xiàn)增加到 15 萬(wàn)元；過(guò)去貸款最長(zhǎng)年限為 10 年，現(xiàn)延長(zhǎng)為 20 年。過(guò)去貸款只能以房屋產(chǎn)權(quán)做抵押，現(xiàn)在，貸款者可通過(guò)有公積金的其他人員，根據(jù)公積 金賬戶情況為其擔(dān)保進(jìn)行貸款。 采用聯(lián)保形式貸款較房屋產(chǎn)權(quán)抵押貸款而言，不僅免去不少繁瑣的手續(xù)，貸款者還可少交一筆數(shù)目可觀的抵押登記費(fèi)。聯(lián)保貸款形式實(shí)施將降低住房公積金貸款的門檻，刺激人們的貸款熱情，方便人們貸款，激發(fā)廣大居民的購(gòu)房熱情。 四、開發(fā)企業(yè)分析 目前 ***市具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將近 130 家左右，其中具有壹級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有一家，具有貳級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有五家，具有叁級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有三十家，具有肆級(jí)開發(fā)資質(zhì)的六十五家。 本項(xiàng)目開發(fā)企業(yè) ***公司的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售，其資質(zhì)為貳級(jí)。因此，該開發(fā)企業(yè) 具有開發(fā)本項(xiàng)目的技術(shù)能力及經(jīng)濟(jì)實(shí)力，達(dá)到了國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。 第三章 建筑設(shè)計(jì)方案 一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 政府有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃中曾明確指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的 政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑”。其目標(biāo)群體被明確集中于“中等偏下及低收入家庭”，即僅包括全社會(huì)家庭總數(shù) 70%的群體。 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思想有以下幾個(gè)方面為指導(dǎo)原則： （ 1）盡可能的滿足中低收入家庭的住房需求。以中小戶型為主。充分考慮全市居民的收入水平，以解決全市中低收入群眾的住房問(wèn)題，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。 （ 2）尊重地方文化和塑造社區(qū)文化，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點(diǎn)，體現(xiàn)時(shí)代特色和地域城市風(fēng)貌。 （ 3）規(guī)劃設(shè)計(jì)中注重提高生活質(zhì)量，處理好建筑及綠化、道路硬化的關(guān)系，合理組織室外步行和活動(dòng)場(chǎng)地，進(jìn)一步提高室外公共設(shè)施水平。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 用地使用強(qiáng)度：（ 1）用地面積：總用地面積為 平方米，合 畝；（ 2）容積率： ；（ 3）建筑密度： %；（ 4）綠化：居住用地內(nèi)綠地率約為 %；（ 5）建筑規(guī)模：總建筑面積為 平方米，其中住宅 平方米，物管 衛(wèi)居及其它公建 平方米；（ 6）建筑間距：建筑間距應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范及規(guī)章的要求。建筑物退道路紅線的距離：道路交叉口周圍的建筑物后退道路紅線距離；自道路紅線折點(diǎn)起 70 米范圍內(nèi)，臨其所有建筑退道路紅線不得小于 20米。 消防要求：保證有符合消防規(guī)范的消防通道。道路及出入口設(shè)置：地塊內(nèi)部主道路建筑控制線的寬度不小于 15 米。配套要求：按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》配套相適應(yīng)的公共設(shè)施及市政設(shè)施。 三、建筑方案 建筑單體設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目以“鮮明時(shí)代特色和舒適居住環(huán)境”為主題，以 21 世紀(jì)的居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)居住環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)設(shè)施完善的居住區(qū)。 （ 1）設(shè)計(jì)原則 以人為“核心”，一切以居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設(shè)計(jì)突出以起居廳為主的設(shè)計(jì)原則。廚廁設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化，集中管井，力求達(dá)到居住性、舒適性和安全性的要求。 （ 2）套型多樣 結(jié)合現(xiàn)代住宅的特點(diǎn)，結(jié)合 ***市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同需要的多種套型住宅，形式各異。 （ 3）創(chuàng)造良好的居住環(huán)境 為適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)，住宅布置成南北向，進(jìn)深控制在 左右，起居室、臥室廚房有自然采光，房?jī)?nèi)空氣南北對(duì)流，起居室以朝南居多，并且每戶至少有一個(gè)臥室朝南。 （ 4）合理分配戶內(nèi)各功能空間的面積，適當(dāng)擴(kuò)大起居室的面積，衛(wèi)生間分室布置，在有限的面積指標(biāo)下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達(dá)到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，分別形成動(dòng)區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。 102m2 戶型： ①有兩個(gè)主臥室朝陽(yáng)，餐廳、廚房、小臥三個(gè)房間通過(guò)餐廳相連，既方便聯(lián)系，又減少客廳開門數(shù)量，便于客廳擺放家具。 ②除衛(wèi)生間、餐廳間接采光外，其余房間均對(duì)直接采光通風(fēng)。 ③沒(méi)有明顯 的過(guò)廳，將走道隱含在客廳或餐廳中，擴(kuò)大了客廳及餐廳的視覺(jué)效果。 ④走進(jìn)客廳，對(duì)面有一片完整的墻面，便于住戶裝飾。 ⑤衛(wèi)生間門隱藏于進(jìn)門處，改善了客廳的景觀效果。 ⑥功能齊全、空間組合緊湊、合理、簡(jiǎn)潔，滿足住戶所需大廳小臥之心理需求。 87m2 戶型： ①入戶設(shè)有過(guò)渡空間，以便住戶在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入時(shí)更衣，換鞋、整裝，使室內(nèi)更為整潔。 ②起居室與過(guò)渡空間緊密相聯(lián)，便于客人出入。以起居室為中心，合理組織戶內(nèi)交通，起居室多為朝南，并具有良好的自然采光和通風(fēng)條件。 ③廚房設(shè)計(jì)模塊化，為成套廚房家具進(jìn)入廚房提供條件。廚房與就餐空間相連，并采用輕質(zhì) (玻璃隔斷等 )隔斷、推拉門分隔，兩個(gè)空間既有分隔又有聯(lián)系，互相滲透、延續(xù)，使用便捷。 ④衛(wèi)生間盡可能做到自然采光與通風(fēng)，洗臉盆設(shè)在前室；管道集中，節(jié)約投資。 ⑤臥室的布置，做到“動(dòng)靜分區(qū)”，使臥室具有較強(qiáng)的私密性。每戶至少有一個(gè)朝南的臥室。 ⑥把就餐從起居室內(nèi)分離出來(lái)，使用更為方便。 ⑦每戶設(shè)有朝南的陽(yáng)臺(tái)，適當(dāng)增加進(jìn)深，形成空中花園，并考慮花盆的安全擱置，以利于垂直綠化，美化環(huán)境。北向結(jié)合廚房設(shè)計(jì)生活陽(yáng)臺(tái)，洗衣機(jī)直接放在陽(yáng)臺(tái)，便 于使用。 83 及 80m2 戶型： ①客廳內(nèi)設(shè)兩個(gè)門，一個(gè)門對(duì)外與門廳相連，另一個(gè)門對(duì)內(nèi)通過(guò)走廊與臥室、衛(wèi)生間、餐廳、廚房相連。會(huì)客時(shí)，將內(nèi)門關(guān)上不影響家人在臥室、衛(wèi)生間、廚房的活動(dòng)。各套型對(duì)客廳開門較少 ,廳內(nèi)都有較完整的整體墻面，利于家具布置，平面利用率高。 ②大臥室設(shè)置在南向，小臥室設(shè)置在北側(cè)，并通過(guò)走廊與客廳、餐廳、衛(wèi)生間相聯(lián)系，通風(fēng)采光良好。靜鬧環(huán)境截然分開，可保證臥室安靜與私密性的要求，不會(huì)因?yàn)闀?huì)客、看電視影響休息和子女學(xué)習(xí)等。 ③進(jìn)戶入口設(shè)門廳。門廳是人們從室外進(jìn)入室內(nèi)的緩沖空間，這項(xiàng)設(shè)計(jì)將門廳從以 往的客廳中獨(dú)立出來(lái)，可增強(qiáng)室內(nèi)空間的私密性，并能遮擋由樓梯間傳來(lái)的噪聲和視線。在門廳中設(shè)置鞋柜、壁柜，為居住者提供換鞋的空間，克服了進(jìn)戶直接入客廳污染室內(nèi)環(huán)境的缺陷。門廳對(duì)保溫、防寒都起到一定的作用。 ④在設(shè)計(jì)上將廚房、餐廳與客廳及臥室等房間隔開，形成一個(gè)封閉的空間，阻擋了廚房中的油煙及氣味的進(jìn)入。 ⑤衛(wèi)生間，內(nèi)設(shè)長(zhǎng)浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾?xiàng)U、手紙盒等。設(shè)置地漏以沖洗地面。地漏應(yīng)采用高水封地漏，有效地解決下水道返臭、逆水問(wèn)題，并使流水通暢便于清理，易于檢修。衛(wèi)生間內(nèi)采用活動(dòng)式隔斷將浴廁合理分隔成兩部分，減少干擾。 ⑥充分利用陽(yáng)臺(tái)擴(kuò)展戶外空間，完善陽(yáng)臺(tái)休息環(huán)境。南陽(yáng)臺(tái) (即生活陽(yáng)臺(tái) )挑出 作為客廳的延伸，將陽(yáng)臺(tái)門做成落地式平開玻璃門，增加客廳采光面積，陽(yáng)臺(tái)內(nèi)可設(shè)置躺椅、運(yùn)動(dòng)健身器材等。北陽(yáng)臺(tái) (即服務(wù)陽(yáng)臺(tái) )可設(shè)儲(chǔ)藏設(shè)施、曬衣架等，以減少室內(nèi)家具的充滿度，使室內(nèi)更整潔、舒適。 新建戶型統(tǒng)計(jì) 本項(xiàng)目新建住宅 套，共 平方米，其中中小戶型（面積在 90 平方米以下） 套，面積計(jì)為 平方米。 戶型統(tǒng)計(jì) 表 31 輔助工程 綠化景觀規(guī)劃 本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)綠化 圍合建筑理念，在小區(qū)內(nèi)每個(gè)樓棟間都被綠地包圍，小區(qū)中心綠化形成綠帶，向內(nèi)滲透與各組團(tuán)綠地相連，向外擴(kuò)展與城市道路綠化帶相連，使得整個(gè)綠化系統(tǒng)形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)良的生活與休閑環(huán)境。小區(qū)沿貫通小區(qū)內(nèi)部的主干道形成中心綠化景觀帶，極大的豐富了小區(qū)的空間關(guān)系。 交通組織 住宅區(qū)共設(shè)有 2 個(gè)主要出入口，分別位于南面和小區(qū)東北角。小區(qū)內(nèi)部設(shè)東西方向及南北方向交叉的主干道，并設(shè)置與主干道相互聯(lián)通的通向各樓棟間的副通道。住宅區(qū)沿內(nèi)部小區(qū)主干道設(shè)置步行景觀節(jié)點(diǎn)，為居民提供散步、鍛煉場(chǎng)所。 其它配套設(shè)施 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 布置在小區(qū)西南側(cè)較隱蔽處。物業(yè)管理位于小區(qū)北面靠近小區(qū)入口處，并布置傳達(dá)室，負(fù)責(zé)日常的便民活動(dòng)。其他設(shè)備用房結(jié)合物業(yè)管理用房統(tǒng)一安排。 四、結(jié)構(gòu)方案 設(shè)計(jì)條件 (1)抗震等級(jí)：按抗震設(shè)防列度 7 度設(shè)防；耐火等級(jí)為 II 級(jí)； (2)主要設(shè)計(jì)使用荷載： 樓面活荷載 ㎡ 屋面活荷載 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)壓 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)雪壓 ㎡ 結(jié)構(gòu)選型 擬建小區(qū)主要分為住宅建筑、集中公共建筑。結(jié)構(gòu)形式如下： （ 1）住宅結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；主體混凝土強(qiáng)度等級(jí)均采用 C30?；A(chǔ)混凝土強(qiáng)度等級(jí)采用 C30；基礎(chǔ)墊層采用 C15。鋼筋： HPB235 及 HRB400。 （ 2）集中公建結(jié)構(gòu)形式：磚混結(jié)構(gòu)。 五、配套設(shè)施 給排水方案 設(shè)計(jì)規(guī)范及依據(jù) (1)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50015— 2020 (2)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ16— 87(2001) (3)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 CECSS7— 94 (4)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJB— 86 (5)《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJl4— 87 (6)建設(shè)單位設(shè)計(jì)要求 設(shè)計(jì)內(nèi)容 室內(nèi)外給排水及消防用水設(shè)計(jì)。 系統(tǒng)方案 (1)室外給水系統(tǒng) 水源由城市供水管網(wǎng)，經(jīng)小區(qū)配套給水管網(wǎng)提供，消防水系統(tǒng)與生活給水分開獨(dú) 立設(shè)置，分別設(shè)置室外消防水和室內(nèi)消防水系統(tǒng)，管網(wǎng)環(huán)狀布置。室外設(shè)置 500m3消防水池一座，可以滿足消防用水量。本項(xiàng)目設(shè)消防專用水泵二臺(tái)保證消防用水壓力。 (2)室外排水系統(tǒng) 生活污水經(jīng)室外化糞池處理進(jìn)入城市下水管網(wǎng)。 雨水有組織排入城市雨水管網(wǎng)。 (3)室內(nèi)生活給排水系統(tǒng) 生活冷水采用上行下給垂直供水方式。衛(wèi)生間設(shè)集中給排水系統(tǒng)。采用單立管排水系統(tǒng)，有組織排入 污水管道，排水管應(yīng)采用 PVC 管。水壓滿足最不利點(diǎn)自由水頭 米，水質(zhì)為一般生活用水。 (4)室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓設(shè)計(jì)流量為 20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2h，水壓滿足最不利點(diǎn)消火栓充實(shí)水柱 10M。 暖通專業(yè) 采暖規(guī)劃概況 本區(qū)設(shè)一個(gè)冬季采暖熱力站向