【文章內(nèi)容簡介】 便捷贈送面積、距地鐵口近品牌、贈送面積銷售現(xiàn)場評述平均每個(gè)月月去化約91套已經(jīng)交房所剩房源只有頂層尾盤，只有少數(shù)商鋪和花園洋房在售平均每月去化約套79套平均每個(gè)月去化約套7080套目前銷售均價(jià)8000元/㎡（住宅）商業(yè)未開盤6000元/㎡（住宅）商業(yè)只租不售50元/㎡/月8200元/㎡（住宅）商業(yè)20000元/㎡7100元/㎡（住宅）商業(yè)未開盤7300元/㎡（住宅）商業(yè)未開盤 政務(wù)區(qū)相鄰樓盤情況項(xiàng)目名稱文一名門首府保利香檳國際地理位置集賢路以西，合歡路以南習(xí)友路與科學(xué)大道交口開發(fā)商安徽瑞泰置業(yè)有限公司保利地產(chǎn)設(shè)計(jì)單位合工大建筑設(shè)計(jì)研究院代理公司合富、易居保利代理與世聯(lián)地產(chǎn)聯(lián)合代理開發(fā)周期3年4年技術(shù)指標(biāo)占地面積273畝建筑面積230000㎡546000㎡容積率3綠化率%%公攤20%20%產(chǎn)權(quán)70年70年建筑形式物業(yè)形態(tài)高層、別墅高層（341）總棟數(shù)3926主力戶型88㎡108㎡98㎡138㎡交付標(biāo)準(zhǔn)精裝精裝客戶群、去化、價(jià)格樓盤定位改善型住宅剛需型住宅主力購買群體政務(wù)區(qū)工作人群及要求改善居住環(huán)境人群政務(wù)區(qū)工作人群及畢業(yè)大學(xué)生小區(qū)主要賣點(diǎn)學(xué)區(qū)、贈送面積品牌、學(xué)區(qū)、贈送面積銷售現(xiàn)場評述平均每月賣100套平均每月賣120套目前銷售均價(jià)9500元/㎡（住宅）商業(yè)未售9800元/㎡（住宅）商業(yè)未售 控地價(jià)地價(jià)在房產(chǎn)開發(fā)成本中的占比彈性較大，占比高低在很大程度上決定樓盤的競爭力。相同地段不同時(shí)期獲得的地塊價(jià)格不同，相同地段相同時(shí)期因獲取方式不同也會有所差異。故在拿地時(shí)盡一切可能控制好地價(jià)，對整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作意義重大。 定準(zhǔn)位從目前高新區(qū)短缺的商品分析，可建高端寫字樓；從目標(biāo)客戶群的需求分析，可建小面積精裝修公寓；從有利企業(yè)長期持有分析，可增加商業(yè)面積的比例；從快速去化、有利回籠資金分析，盡可能多建住宅和社區(qū)商鋪是不二選擇。根據(jù)市場的普遍現(xiàn)象和我們踩盤掌握的資料分析，目前合肥樓盤去化比較快的產(chǎn)品，仍然是住宅和社區(qū)商鋪。 重規(guī)劃樓盤開發(fā)定位后，規(guī)劃水平?jīng)Q定樓盤的品質(zhì)。好的規(guī)劃設(shè)計(jì)能讓開發(fā)商樹立好的品牌，能讓地塊實(shí)現(xiàn)其最大的價(jià)值，能讓買到這里房子的業(yè)主持續(xù)滿意，能給城市一個(gè)好的風(fēng)景，而不好的規(guī)劃設(shè)計(jì)卻遺患無窮。從我們踩盤的實(shí)際情況看，同為85㎡的高層中間戶型，不同樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果大相徑庭，去化情況也不言而喻。重規(guī)劃，首先要重視與政府規(guī)劃部門的對接，盡最大努力以企業(yè)的利益影響、引導(dǎo)政府規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的發(fā)布。規(guī)劃條件一般包括規(guī)定性（限制性）條件，如地塊位置、用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度(建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率等)、主要交通出入口方位、停車場泊位及其他需要配置的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施控制指標(biāo)等；指導(dǎo)性條件，如人口容量、建筑形式與風(fēng)格、歷史文化保護(hù)和環(huán)境保護(hù)要求等。重規(guī)劃，還要重視選擇聘用規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上多花的經(jīng)費(fèi)，將會在銷售過程中得到加倍的補(bǔ)償。因此，聘用適合地塊定位的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位以及與其深度、反復(fù)溝通顯得尤為重要。 項(xiàng)目定位通過前期對地塊的優(yōu)劣分析并結(jié)合對當(dāng)?shù)厥袌黾跋M(fèi)群體的研究我們建議項(xiàng)目的發(fā)展方向?yàn)椋?. 項(xiàng)目市場定位：本項(xiàng)目以剛需住宅為主，附加少量適合本區(qū)域需要的商業(yè)房（不高于總建面20%）。2. 商業(yè)功能定位：以園區(qū)為中心，2公里輻射半徑的區(qū)域商業(yè)中心，集餐飲美食、購物中心、休閑娛樂于一體。 商業(yè)業(yè)態(tài)組合主力店：超市或小商品商場，滿足園區(qū)的集中式購物場所，面積在8000㎡左右；次主力店：以餐飲、茶樓、咖啡館作為次主力店選取方向，提升整個(gè)區(qū)域消費(fèi)檔次，面積在5000㎡左右。休閑娛樂：以茶樓、美容美發(fā)為主要選取方向，面積在3000㎡左右。 產(chǎn)品建議根據(jù)當(dāng)前市場水平進(jìn)行估算物業(yè)類型建筑面積（㎡）商業(yè)部分16,000住宅部分公寓30,000住宅74,000總計(jì)120,000 價(jià)格定位商業(yè)：按18,000元/㎡預(yù)估。公寓：按8,000元/㎡預(yù)估；住宅：按8,000元/㎡預(yù)估。項(xiàng)目計(jì)劃于2015年6月完成變性升級程序，在2015年9月完成報(bào)建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)程序，在2015年10月實(shí)現(xiàn)開工。項(xiàng)目總建筑面積約12萬㎡，計(jì)劃開發(fā)周期為3年（自開工至項(xiàng)目收尾）。 時(shí)間安排項(xiàng)目銷售時(shí)間計(jì)劃表序號銷售周期銷售面積（㎡）商業(yè)住宅、公寓合計(jì)12016年16月20,00020,0002712月30,00030,00032017年16月30,00030,0004712月16,00014,00030,00052018年112月10,00010,000合計(jì)3年16,000104,000120,000項(xiàng)目計(jì)劃在2016年1月1日前實(shí)現(xiàn)開盤預(yù)售，在傳統(tǒng)營銷旺季進(jìn)行推售，確保銷售業(yè)績，具體安排如下：2016年：銷售住宅50,000㎡；2017年：銷售住宅及商業(yè)60,000㎡；2018年：銷售住宅及商業(yè)10,000㎡。 推售策略考慮到公司及項(xiàng)目具體情況，建議采用“先住宅后商業(yè)”的推售策略，通過住宅房銷售，實(shí)現(xiàn)盡快回籠資金，滿足項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)所需資金，保證項(xiàng)目現(xiàn)金流良性循環(huán)，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。等住宅房銷售順利，再推出商業(yè)房，可保證商業(yè)房以較優(yōu)的價(jià)格快速銷售。 項(xiàng)目租售收入?yún)R總表項(xiàng)目銷售收入預(yù)估表（單位：萬元）物業(yè)類型建筑面積（㎡）均 價(jià)（元/㎡）2016年2017年2018年合 計(jì)商業(yè)16,00018,00028,80028,800住宅、公寓104,0008,50042,50037,4008,50088,400合計(jì)120,00042,50066,2008,500117,200說明：銷售預(yù)估未計(jì)其他物業(yè)收入，也未考慮物業(yè)自持因素。第三部分 投資預(yù)算及融資方案 成本測算本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資額合計(jì)為56806萬元，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額詳見下表：序號項(xiàng)目名稱內(nèi)容單價(jià)面積總價(jià)(元/㎡)(㎡)(萬元）一樓面地價(jià)含土地出讓金、拆遷費(fèi)3,000120,00036,000二前期費(fèi)用含勘察、圖紙、施工水電等60120,000720三建安框架結(jié)構(gòu)（含地下）1,500120,00018,000四報(bào)建及其他——150120,0001,800五配套建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)及景觀配套150120,0001,800六管理費(fèi)用（二+三+四+五）*3%120,000700七不可預(yù)見費(fèi)（二+三+四+五+六）*%48120,000576八營銷費(fèi)用銷售額的2%187120,0002,240九財(cái)務(wù)費(fèi)用%1250120,00015,000十合計(jì)6,403120,00076,836 分項(xiàng)估算依據(jù)1. 土地費(fèi)用根據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目土地取得費(fèi)用約為36,000萬元，折合樓面地價(jià)為3,000元/㎡。2. 前期費(fèi)用包括項(xiàng)目勘察費(fèi)用、施工水電、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及土地平整費(fèi)用，項(xiàng)目前期費(fèi)用按60元/㎡計(jì)算。共計(jì)：60120,000=720萬元。3. 建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，住宅項(xiàng)目土建安裝工程費(fèi)用按1,500元/㎡計(jì)算（含地下部分）。共計(jì)：1,500120,000=18,000萬元。4. 報(bào)批報(bào)建根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，報(bào)批報(bào)建費(fèi)用按150元/㎡計(jì)算。共計(jì)：150120,000=1,800萬元。5. 配套建設(shè)費(fèi)項(xiàng)目的基礎(chǔ)配套及景觀工程費(fèi)用，含道路建設(shè)、水電配套、照明配套、景觀等，按150元/㎡計(jì)。共計(jì)：150120,000=1,800萬元6. 管理費(fèi)用管理費(fèi)用為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，管理費(fèi)用按前述25項(xiàng)之和的3%取值。共計(jì)：22,320=700萬元。7. 不可預(yù)見費(fèi)用項(xiàng)目具有一定的可變影響因素，同時(shí)參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，%取值。共計(jì)：23,020=576萬元。8. 營銷費(fèi)用即用于本項(xiàng)目銷售的廣告宣傳費(fèi)、市場推廣費(fèi)和銷售代理費(fèi)等。參照房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，銷售費(fèi)用按銷售收入的2%取值（銷售收入總額：117,200萬元）。共計(jì)：112,000萬元=2,240萬元。9. 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，這里暫按36,000萬元（土地款）借款，年利率15%，使用2年計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)：44,000=15,000萬元。項(xiàng)目總投資為76,836萬元，項(xiàng)目總建筑面積12萬㎡，單位成本價(jià)格為6,403元/㎡。 資金籌措及計(jì)劃該項(xiàng)目項(xiàng)目總投資額約為76,836萬元，考慮到公司目前的實(shí)際情況，以及前期投資資金擬由合作方出資，出資計(jì)劃以股權(quán)加債權(quán)的方式實(shí)施，綜合資金成本暫按年率15%考慮。第四部分 項(xiàng)目效益分析 效益分析從前面的投資分析可知，本項(xiàng)目銷售收入117,200萬元，總投資（成本）76,836萬元，可獲得投資利潤40,364萬元（稅前），%，需繳納經(jīng)營稅金及附加7,032萬元（按銷售收入的6%計(jì)算）和所得稅8,333萬元，扣除稅費(fèi)后凈利潤為24,999萬元，按4年投資周期計(jì)算，%。項(xiàng)目的投資建設(shè)，納稅達(dá)15,365萬元，對本地區(qū)將產(chǎn)生良好的社會效益，同時(shí)合理的利潤回報(bào)也為公司創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益，從分析來看，項(xiàng)目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益雙優(yōu)。 敏感性分析參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動比率。1. 單位成本（含土地成本）的變動對本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益的影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位成本變動100%90%95%105%110%單位成本銷售收入117,117,117,117,117,總投資76,69,72,80,84,稅前利潤40,48,44,36,32,營業(yè)稅7,7,7,7,7,所得稅8,10,9,7,6,稅后利潤24,30,27,22,19,總投資回報(bào)率%%%%%2. 商品房售價(jià)變動對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益的影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)計(jì)售價(jià)變動100%90%95%105%110%銷售均價(jià)銷售收入117,105,111,123,128,總投資76,76,76,76,76,稅前利潤40,28,34,46,52,營業(yè)稅7,6,6,7,7,所得稅8,5,6,9,11,稅后利潤24,16,20,29,33,投資回報(bào)率%%%%%3. 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析項(xiàng)目保本銷售均價(jià)：6,813元/㎡，項(xiàng)目保本銷售率：%。經(jīng)測算，本項(xiàng)目單位成本為6,403元/㎡，銷售均價(jià)達(dá)6,813元/㎡時(shí)，實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。銷售均價(jià)單位成本銷售收入總投資稅前利潤營業(yè)稅所得稅稅后利潤元/㎡元/㎡萬元萬元萬元萬元萬元萬元6,813 6,40381, 76, 4, 4, 如果本項(xiàng)目單位成本為6,㎡，銷售均價(jià)維持在9,㎡，%時(shí)，即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。銷售率銷售均價(jià)銷售收入總投資稅前利潤營業(yè)稅所得稅稅后利潤元/㎡萬元萬元萬元萬元萬元萬元% 81,