【正文】 依山傍水的明珠雅苑與超一流的設(shè)計正好滿足了他們的這種追求與標(biāo)準(zhǔn)。 項目銷售目標(biāo)群定位 本項目規(guī)劃為 花垣縣城 地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下： ① 一類客戶： 民營企業(yè)老板群體 本項目周邊的大型 民營企業(yè)較多，特別是許多礦老板大多 集中 在這里。 但本案所在地段是政府扶持的項目，且土地的使用早就在計劃之中，且關(guān)系到花垣新城區(qū)的建設(shè)，牽一發(fā)而動全身， 所以，既不存在土地審批困難，亦不存在著限批等因素。 而像本案這樣的豪宅與中心商鋪相結(jié)合的將成為稀有之尚品樓盤。 ③ 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。從走訪的樓盤看，很多都是 2021 年就開始興建的項目，只經(jīng)過 12年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。據(jù)調(diào)查： 2021 年 16 月份全縣建筑材料上漲 %，其中：水泥上漲 %，木材上漲 %，鋼材上漲 %。隨著近幾年以來的土地儲備和 “ 招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌） ” 制度的實施，增加了土地出讓的透明度 ，同時也增加了房地產(chǎn)的土地獲取價格，推動了房地產(chǎn)價格的上漲。為加快城市化步 伐，政府出臺一些政策，為進(jìn)城居住的人口盡量減少一切煩雜的手續(xù)，一路 “ 綠燈 ” 開放，城鎮(zhèn)化率逐年提高，新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題，無形中為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)了前景。住房既 是人們所需但也十分昂貴，以一個普通老百姓的收入，要一次性付清購房款項，是一件十分困難的事情。近年來隨著房地產(chǎn)價格的不斷上漲，房地產(chǎn)增值的潛力顯而易見。當(dāng)前需求推動住房價格上漲的因素消失，但是成本推動住房價格上漲的因素凸現(xiàn)。如花垣。 當(dāng)前，國家用濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，地方經(jīng)濟(jì)隨國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展而加快城市化進(jìn)程，消費品價格指數(shù)進(jìn)一步回落，這些都將 催生新的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的有利因素居多。 解決城市低收入家庭住房困難將取得實質(zhì)突破。投資增幅上升的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)看好 花垣 縣房地產(chǎn)市場，積極籌措資金，加大資金購置力度。 一、 花垣 縣房地產(chǎn)開發(fā)基本情況 目前 ，在 花垣 縣從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的企業(yè)共有 11 家，省外有 2家，分別為貴州雷宇房地產(chǎn)開發(fā)公司在城南開發(fā)的 “ 星夢園 ” 項目和江西新余市鑫泉房地產(chǎn)公司開發(fā)的 “ 湘錘花苑 ” 項目；省內(nèi)企業(yè)有 9家，分別為省乾程公司、懷化鴻暢公司、州駿 華公司、州新輝公司、州天之豐公司、州金土公司、縣榮鑫公司、縣新瑞公司、縣眾望公司。 112 月，農(nóng)村居民人均純收入 2980 元，同比增長 %。 12月末，各項貸款余額 121944 萬元，比年初增加 22113 萬元，增長 %。 財政總收入繼續(xù)呈收窄之勢 112月，全縣完成財政總收入 61489 萬元，同比下降 %，降幅比 111 月份收窄 個百分點。 消費市場持續(xù)繁榮 在國家擴(kuò)大內(nèi)需以及多項刺激消費政策的拉動下，通過積極開展家電下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)、購物節(jié)促銷活動，消費潛力得到有效激發(fā)。 112 月，全社會固定資產(chǎn)投資 217509 萬元，同比增長%；其中城鎮(zhèn)以上投資 168888 萬元，增長 %；農(nóng)村投資 9621 萬元，下降 %；跨地區(qū)項目投資 39000 萬元，增長 %。 經(jīng)濟(jì)效益有所回升但仍顯低下。全縣恢復(fù)生產(chǎn)的規(guī)模企業(yè)數(shù)量由上半年最少時 39戶增加到 91戶，電解錳企業(yè)達(dá)產(chǎn)率由上半年 %提高到 93%，電解鋅企業(yè)達(dá)產(chǎn)率由上半年 %提高到 %。 112月，累計實現(xiàn)工業(yè)增加值 318010 萬元，同比下降 %，降幅比前三季度縮小 個百分點。 一、 2021 年 花垣 縣經(jīng)濟(jì)運行情況 （一）經(jīng)濟(jì)增長企穩(wěn)回升，逐步邁入復(fù)蘇通道三季度以來，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)的拉動，以及全縣工業(yè)生產(chǎn)的恢復(fù)性增長 ，全縣經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)回升。 中 央經(jīng)濟(jì)工作會議將 2021 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”， 國 家出臺的宏觀調(diào)控政 策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。 數(shù)據(jù)顯示，在積極財政政策實行后的第一個月， 11 月全國財政出現(xiàn)了 億元的赤字。當(dāng)月人民幣各項存款增加 4038 億元，同比少增 2986 億元。 我國金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額 萬億元，按可比口徑同比增長 %，比上月末高 個百分點。累計實現(xiàn)貿(mào)易順差 億美元，同比增長 %，凈增加 億美元。 其中，生產(chǎn)資料出廠價格同比上漲 %。 111 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長%。 11 月末，規(guī)模以上工業(yè)應(yīng)收帳款 45006 億元，同比增長 %。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %。從項目隸屬關(guān)系看，中央項目投資 13124 億元，同比增長 %；地方項目投資 114490 億元，增長 %。 花垣縣 房地產(chǎn)市場正處于 開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 本案正好處于兄弟河沿江風(fēng)光帶最佳位置，為花垣縣城區(qū)建設(shè) 重點項目 ，并受到了縣委、縣政府、國土、建設(shè)等部門的大力支持。本項目與 花垣縣 著名的 兄弟河依 河相 伴 ；距 吉渝高速公路入口 僅 10分鐘車程 ，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，而本項目作為 花垣縣 重點商品住宅 兩用 建設(shè)項目工程之一，將為增加 花垣縣 當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。 正是在這種良好的大環(huán)境中，本案的 明珠雅苑 項目 完全 符合 花垣縣城 城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 國家西部大開發(fā)和大湘西規(guī)劃 城市群建設(shè) 的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 花垣縣境內(nèi)雄奇挺拔的崇山峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風(fēng)光。 人居環(huán)境水平有了質(zhì)的提升。坐 落園內(nèi)投資600 萬元的邊城圖書館也正在緊張地建設(shè)當(dāng)中。通過政府規(guī)劃投資，大橋的修建，道路的拉通，民間資本紛紛涌入，現(xiàn)已投資近 4億元，將城南打造成一個高樓林立，商貿(mào)繁榮的新區(qū)。 商貿(mào)大廈項目。 步行街規(guī)劃設(shè)計理念獨特，集商貿(mào)、休閑、居住于一體，建筑風(fēng)格既有現(xiàn)代都市氣息，又有地方民族風(fēng)情，并請著名藝術(shù)大師 黃永玉先生題寫街名，堪稱一絕。通過建設(shè)者們艱苦細(xì)致的工作，硬是從老百姓的圍墻里拆出一條路來，全部硬化。老街改造擴(kuò)建 排水溝 5200 米，改造供水主管 2021 米，支管 12021 米；拆除占道臺階 10450 米；電力、廣播電視、電信 “ 三線 ” 全部下地，設(shè)置消防栓 28 個，路面全部鋪上 15 厘米厚的青石板，改造后的老街干凈、整潔、古樸，成為縣城一道亮麗的風(fēng)景。建設(shè)路的全面改造，寬闊 的不僅是道路，快捷的不僅是交通，它還極大 地刺激了民間資本在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投入，拉動了內(nèi)需，激活了市場 ， 整個建設(shè)路的改造，拉動了民間資本投入 5000 萬元，臨街新建樓房 300 余棟，新增商業(yè)門面 1000 多間。 交通是一個城市的名片，要讓所有經(jīng)過花垣的人，先從交通這張名片上認(rèn)識花垣了解花垣?，F(xiàn)在的花垣縣城，東起東門口，西到?jīng)鏊?，南起鐵合金廠，北至花果山，商店超市、飲食店、娛樂場所、賓館招待所，鱗次櫛比，熱鬧非凡。他們在做大工業(yè)產(chǎn)業(yè)的同時，做活商貿(mào)產(chǎn)業(yè)。 圍繞縣城檔次的提升，嚴(yán)格按照 “ 優(yōu)化城市環(huán)境，完善城市功能，塑造城市特色，提升城市檔次 ” 的思路狠抓規(guī)劃編制和規(guī)劃管理，做到 “ 規(guī)劃一張圖，審核一支筆，建設(shè)一盤棋，配套服務(wù)一條龍 ” ，其 “ 龍頭 ” 作用凸顯。在考證城市發(fā)展沿革史的基礎(chǔ)上，該縣廣泛征求城建專家、社會各界的意見和建議，在城市總體規(guī)劃布局中結(jié)合地域、人口、交通、資源、產(chǎn)業(yè)特點，十五期間提出了依托區(qū)位優(yōu)勢，著力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，打造 湘黔渝邊區(qū) “ 明珠縣城 ” 的口號，按照 “ 山區(qū)縣城，都市標(biāo)準(zhǔn) ” 的要求，確定了 “ 打通東西、拓展南北，小縣建大市 ” 的思路和目標(biāo)。 把握苗疆邊城歷史文脈。 當(dāng)今世界，風(fēng)起云涌的新城市運動，已不亞于一場恢宏浩大的戰(zhàn)爭，誰的城市品牌響，誰的城市品位高，誰的城市風(fēng)格靚，誰就可能成為世界的中心。 “ 壁、垣也 ” 。嘉慶三年石城竣工，嘉慶七年 (1802)，永綏廳署由吉多坪遷往花園石城。同時，隨著 花垣縣城 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住 環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使 花垣縣城 城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。新中國成立后，特別是改革開放以來，這里悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多名勝古跡，獨特的民情風(fēng)俗 ?? 如山花爛漫、群星閃爍，展現(xiàn)在人們面前。 古代為辰陽縣地，定名永綏縣，一九五三年改名花垣縣，屬 ***湘西土家族苗族自治州管轄。 ② 項目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 對于花垣縣城未來的建設(shè)發(fā)展藍(lán)圖，花垣縣委、縣政府有著清晰的認(rèn)識與戰(zhàn)略定位。 根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2021年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 25平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個 消費的比重將達(dá)到 17%，城市化水平將提高到43%左右。 編制范圍 依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對 明珠雅苑 項目 建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。 2021 年末，該公司資產(chǎn)總額 4000 萬元、負(fù)債 0元，資產(chǎn)負(fù)債率為 0。1 章 總 論 ........................................................................................................................................... 1 . 項目背景與概況 .......................................................................................................................... 1 . 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .................................................................................................................... 11 . 問題與建議 ................................................................................................................................. 12 第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究 ....................................................................................................... 13 . 投資環(huán)境分析 ............................................................................................................................ 13 . 區(qū) 域房地產(chǎn)市場分析 ................................................................................................................ 15 . 銷售預(yù)測 ..................................................................................................................................... 23 . 營銷策略 ...........