【正文】 規(guī)劃，貫徹了 國家西部大開發(fā)和大湘西規(guī)劃 城市群建設(shè) 的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投 資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為 花垣縣 重點(diǎn)商品住宅 兩用 建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加 花垣縣 當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。中心地區(qū)商賈云集，人流、物流繁忙，項(xiàng)目所在地段位于 兄弟河 東岸南段，總占地面積 16000 平方 米， 建筑面積 80000 平方米。本項(xiàng)目與 花垣縣 著名的 兄弟河依 河相 伴 ；距 吉渝高速公路入口 僅 10分鐘車程 ，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。 主要建設(shè)條件 明珠雅苑建設(shè)項(xiàng)目是“明珠雅苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部 份 進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。 本案正好處于兄弟河沿江風(fēng)光帶最佳位置，為花垣縣城區(qū)建設(shè) 重點(diǎn)項(xiàng)目 ，并受到了縣委、縣政府、國土、建設(shè)等部門的大力支持。分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及 花垣 城 的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 花垣縣 房地產(chǎn)市場正處于 開發(fā)高潮時(shí)期，競爭日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 a) 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策 2021 年 111 月，我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 127614 億元，同比增長 %。從項(xiàng)目隸屬關(guān)系看，中央項(xiàng)目投資 13124 億元，同比增長 %；地方項(xiàng)目投資 114490 億元，增長 %。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；食品價(jià)格上漲 %，非食品價(jià)格上漲 %；消費(fèi)品價(jià)格上漲 %，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲 %。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)稅金總額 18314 億元，同比增長 %。 11 月末，規(guī)模以上工業(yè)應(yīng)收帳款 45006 億元，同比增長 %。 11 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務(wù)收入 500 萬元以上的企業(yè)）增加值同比增長 %，比上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。 111 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長%。其中，新建住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 10月低 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降 %。 其中，生產(chǎn)資料出廠價(jià)格同比上漲 %。 海關(guān)總署數(shù)據(jù)顯示，今年前 11 個(gè)月，我國外貿(mào)總值達(dá) 億美元，比去年同期增長 %。累計(jì)實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差 億美元，同比增長 %，凈增加 億美元。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額 億元，同比增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %；其他行業(yè)零售額 億元，增長 %。 我國金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額 萬億元，按可比口徑同比增長 %，比上月末高 個(gè)百分點(diǎn)。 111月份人民幣各項(xiàng)貸款按可比口徑增加 萬億元，同比多增 5554億元。當(dāng)月人民幣各項(xiàng)存款增加 4038 億元，同比少增 2986 億元。 2021 年 11月末，我國廣義貨幣供應(yīng)量 (M2)余額為 萬億元，同比增長 %，比上月末低 ；狹義貨幣供應(yīng)量 (M1)余額為 ,同比增長 %，比上月末低 ；市場貨幣流通量 (M0)余額為 ，同比增長 %。 數(shù)據(jù)顯示，在積極財(cái)政政策實(shí)行后的第一個(gè)月， 11 月全國財(cái)政出現(xiàn)了 億元的赤字。其中，財(cái)政收入比去年同期下降 %；財(cái)政支出比去年同期增加 億元，增長 %。 中 央經(jīng)濟(jì)工作會議將 2021 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”， 國 家出臺的宏觀調(diào)控政 策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。 項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況及管理、政策因素 2021 年，受國際金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊，全縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展遇到 前所未有的困難和挑戰(zhàn)。 一、 2021 年 花垣 縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 （一）經(jīng)濟(jì)增長企穩(wěn)回升，逐步邁入復(fù)蘇通道三季度以來，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)的拉動，以及全縣工業(yè)生產(chǎn)的恢復(fù)性增長 ，全縣經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)回升。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 38758 萬元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 328269 萬元，下降 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 108636 萬元，增長 %。 112月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 318010 萬元，同比下降 %，降幅比前三季度縮小 個(gè)百分點(diǎn)。 12 月本月增加值完成 38019 萬元，環(huán)比增長 %，同比增長 %，呈現(xiàn)出環(huán)比同比雙雙增長的態(tài)勢。全縣恢復(fù)生產(chǎn)的規(guī)模企業(yè)數(shù)量由上半年最少時(shí) 39戶增加到 91戶，電解錳企業(yè)達(dá)產(chǎn)率由上半年 %提高到 93%，電解鋅企業(yè)達(dá)產(chǎn)率由上半年 %提高到 %。錳礦石成品礦 259 萬噸，增長%；電解鋅 萬噸，下降 %；電解錳 萬噸，增長 %。 經(jīng)濟(jì)效益有所回升但仍顯低下。 127 家規(guī)模企業(yè)中，虧損企業(yè) 32家，虧損面達(dá) %，盈虧相抵后，實(shí)現(xiàn)利潤 1708 萬元，同比下降 %，降幅較 111收窄 百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利稅總額 67062 萬元，下降 %，降幅較 111 收窄 百分點(diǎn)。 112 月，全社會固定資產(chǎn)投資 217509 萬元，同比增長%；其中城鎮(zhèn)以上投資 168888 萬元，增長 %；農(nóng)村投資 9621 萬元，下降 %；跨地區(qū)項(xiàng)目投資 39000 萬元，增長 %。重大項(xiàng)目建設(shè)取得新突破。 消費(fèi)市場持續(xù)繁榮 在國家擴(kuò)大內(nèi)需以及多項(xiàng)刺激消費(fèi)政策的拉動下，通過積極開展家電下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)、購物節(jié)促銷活動，消費(fèi)潛力得到有效激發(fā)。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 58562萬元，增長 %；住宿和餐飲業(yè) 8722 萬元，增長 %；其他 510萬元，增長 %。 財(cái)政總收入繼續(xù)呈收窄之勢 112月，全縣完成財(cái)政總收入 61489 萬元，同比下降 %，降幅比 111 月份收窄 個(gè)百分點(diǎn)。在財(cái)政十分困難的情況下，仍確保了各項(xiàng)重點(diǎn)支出保障到位， 112 月，全縣完成財(cái)政支出 95506 萬元， 同比增長 %。 12月末，各項(xiàng)貸款余額 121944 萬元，比年初增加 22113 萬元，增長 %。 （八）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長 今年以來，全縣上下積極努力消除全球金融危機(jī)帶來的影響，把增加居民收入作為建設(shè)和諧社會的重要組成部分，城鎮(zhèn)居 民收入繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。 112 月，農(nóng)村居民人均純收入 2980 元，同比增長 %。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 花垣縣城房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點(diǎn) 1―9 月 ， 花垣 縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，宏觀調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。 一、 花垣 縣房地產(chǎn)開發(fā)基本情況 目前 ，在 花垣 縣從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的企業(yè)共有 11 家，省外有 2家，分別為貴州雷宇房地產(chǎn)開發(fā)公司在城南開發(fā)的 “ 星夢園 ” 項(xiàng)目和江西新余市鑫泉房地產(chǎn)公司開發(fā)的 “ 湘錘花苑 ” 項(xiàng)目；省內(nèi)企業(yè)有 9家，分別為省乾程公司、懷化鴻暢公司、州駿 華公司、州新輝公司、州天之豐公司、州金土公司、縣榮鑫公司、縣新瑞公司、縣眾望公司。 二、 花垣 縣房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 2021 年 1―9 月， 花垣 縣完成投資金額 億元，同比增長 %，面積 萬平方米同比增長 9%；在建項(xiàng)目投資 6490 萬元，同比下降 %，面積 萬平方米，同比下降 %；新開工項(xiàng)目投資 12173 萬元，同比下降 %，面積 米，同比下降 %。投資增幅上升的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)看好 花垣 縣房地產(chǎn)市場，積極籌措資金，加大資金購置力度。截止 9月底，全縣房地產(chǎn)抵押貸款金額 億元，同比下滑 18個(gè)百分點(diǎn)。 解決城市低收入家庭住房困難將取得實(shí)質(zhì)突破。至 2021 年底，全縣將發(fā)放租賃補(bǔ)貼達(dá) 萬元， 226 戶低收入住房困難家庭受益。 當(dāng)前，國家用濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，地方經(jīng)濟(jì)隨國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展而加快城市化進(jìn)程，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)進(jìn)一步回落，這些都將 催生新的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的有利因素居多。 在一線市場， 房地產(chǎn)市場供過于求，上半年商品房新開工面積規(guī)模增幅高于銷售增幅，且大于銷售規(guī)模，預(yù)示著年底到年初房地產(chǎn)市場將維持供大于求的局面，商品房銷售壓力較大，市場競爭加劇。如花垣。房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，對推進(jìn)城市化，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善居住環(huán)境、推動經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了積極的促進(jìn)作用。當(dāng)前需求推動住房價(jià)格上漲的因素消失，但是成本推動住房價(jià)格上漲的因素凸現(xiàn)。 四 、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因分析 人們對房地產(chǎn)的投資熱情增加，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求 的增長。近年來隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，房地產(chǎn)增值的潛力顯而易見。比較之下，人們紛紛把投資目標(biāo)從股票市場轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求的增長。住房既 是人們所需但也十分昂貴，以一個(gè)普通老百姓的收入，要一次性付清購房款項(xiàng)，是一件十分困難的事情。但是， 1998 年以來，我國啟動了個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，加上央行自 1996 年以來連續(xù)進(jìn)行了幾次降息，不僅幫助千千萬萬老百姓實(shí)現(xiàn)了置業(yè)的夢想，也把我縣的個(gè)人住房貸款推到了一個(gè)快速增長的軌道，增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)開發(fā)貸款。為加快城市化步 伐，政府出臺一些政策，為進(jìn)城居住的人口盡量減少一切煩雜的手續(xù)，一路 “ 綠燈 ” 開放，城鎮(zhèn)化率逐年提高，新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題，無形中為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)了前景?；ㄔh成立了土地儲備中心，全部土地都由土地儲備中心統(tǒng)一收購和公開拍賣。隨著近幾年以來的土地儲備和 “ 招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌） ” 制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度 ，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)的土地獲取價(jià)格，推動了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。由于房貸的資金收緊方面有所變化，造成了相當(dāng)一部分企業(yè)開發(fā)資金的短缺，影響了部分開工項(xiàng)目的進(jìn)度和速度，從而供應(yīng)數(shù)量有所下降，提高了融資的成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)成本增加。據(jù)調(diào)查： 2021 年 16 月份全縣建筑材料上漲 %，其中：水泥上漲 %，木材上漲 %，鋼材上漲 %。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。從走訪的樓盤看，很多都是 2021 年就開始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過 12年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。 花垣縣城 房地產(chǎn)市場特征分析： 綜上所述，我們可以對近幾年 花垣縣城 房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下： ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。 ③ 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。 2021 年 花垣縣城 樓市分析 ① 花垣縣城 房地產(chǎn)市場走勢 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)， 花垣縣城 2021 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。 而像本案這樣的豪宅與中心商鋪相結(jié)合的將成為稀有之尚品樓盤。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加 困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。 但本案所在地段是政府扶持的項(xiàng)目，且土地的使用早就在計(jì)劃之中，且關(guān)系到花垣新城區(qū)的建設(shè)，牽一發(fā)而動全身， 所以，既不存在土地審批困難，亦不存在著限批等因素。 b) 銷售預(yù)測 項(xiàng)目需求分析 本項(xiàng)目所在地 建設(shè)路 是 花垣縣 城規(guī)劃中定位于宜居、商貿(mào)最為集中 的一個(gè) 小 區(qū) ,人口眾多 ,交通 方便 ,但 兄弟河 沿岸 尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū) ,在這里工作和經(jīng)商的人很多 ,學(xué)校、醫(yī)院、 幼兒園、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 本項(xiàng)目規(guī)劃為 花垣縣城 地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下： ① 一類客戶： 民營企業(yè)老板群體 本項(xiàng)目周邊的大型 民營企業(yè)較多，特別是許多礦老板大多 集中 在這里。這 部分客戶將會成為 明珠雅苑 購買 重要 客戶群， 他們要求高，迫切享受那種奢華的生活條件以體現(xiàn)自己的地位與身份。依山傍水的明珠雅苑與超一流的設(shè)計(jì)正好滿足了他們的這種追求與標(biāo)準(zhǔn)。 而更多的是一大批身價(jià)在數(shù)百萬元至千萬元之間的大批民企老板、商人，他們世世代代、祖祖輩輩居住在花垣這塊神奇而秀美的