【正文】 回歸自然鄉(xiāng) 村休閑旅游農(nóng)莊 項目以鄉(xiāng)村田園資源、鄉(xiāng)村風(fēng)景資源、鄉(xiāng)村民俗文化資源、鄉(xiāng)村歷史文化資源等為依托，構(gòu)建中國西部原生態(tài)鄉(xiāng)村旅游文化資源與國際旅游產(chǎn)業(yè)理念相結(jié)合的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)鏈，致力于成為中國鄉(xiāng)村旅游文化的精品項目。 主要經(jīng)濟指標(biāo)：項目年收入 326萬元，年上繳稅收 萬元。規(guī)劃建設(shè)項目如下： 項目建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模（畝） 鄉(xiāng)村休閑區(qū) 80畝 鄉(xiāng)村休閑娛樂酒店 10 水岸長 廊休閑 30 觀光果園 30 BY FW 鄉(xiāng)村林下休閑 10 原生態(tài)種養(yǎng)殖區(qū) 20畝 觀光農(nóng)業(yè)區(qū) 15 生態(tài)養(yǎng)殖區(qū) 5 合計 100 項目建設(shè)單位 xxx 縣水岸休閑山莊由田維平（女）出資興辦，注冊資金 10 萬元，是貴州省實施微型企業(yè)創(chuàng)立以來的首批積極響應(yīng)者，負(fù)責(zé)人田維平曾經(jīng)在餐飲行業(yè)擔(dān)任管理人員，積累了豐富的服務(wù)業(yè)管理經(jīng)驗，企業(yè)現(xiàn)已取得食品衛(wèi)生許可證，相關(guān)證照正在辦理之中。 在充分發(fā)揮旅游資源的背景下， xxx 縣提出了以鄉(xiāng)村旅游文化產(chǎn)業(yè)帶動 全縣 經(jīng)濟圈旅游休閑產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展規(guī)劃，對 xxx 縣豐富的鄉(xiāng)村旅游資源進行全方位整合與再構(gòu)，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。 為全面貫徹國發(fā) 2 號文件精神，提升貴州省旅游產(chǎn)業(yè)，貴州省BY FW 制定了 《 貴州省旅游 業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》、 《 貴州 省生 態(tài) 文化旅 游 發(fā) 展 規(guī) 劃》。省委省政府作出打造 100個旅游景區(qū)的重大部署，為推進全省旅游項目建設(shè)搭建了載體和平臺。 3．密切關(guān)注園林和環(huán)境保護技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢，加大研發(fā)投資，確保山莊園林和環(huán)保技術(shù)的先進性和市場競爭力。 （ 2）實行投資資金集中管理支付制度，按批準(zhǔn)的項 目預(yù)算、施工合同和工程進度撥付項目資金；建立健全項目會計核算制度和內(nèi)部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務(wù)管理與監(jiān)督；嚴(yán)格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和跟蹤。 管理風(fēng)險對策 （ 1）加強內(nèi)部管理，按科學(xué)民主要求 強化項目論證與研究。 （ 2）進行大規(guī)模、成片投資開發(fā)，建設(shè)項目全面鋪開，如果運作不好，可能導(dǎo)致建設(shè)過程中的現(xiàn)金流量不足的風(fēng)險。 第十章 風(fēng)險分析與防范對策 一、風(fēng)險因素 XX 花卉山莊的開發(fā)與建設(shè)具有投資規(guī)模大、建設(shè)項目多、投資周期長，受內(nèi)外因素影響大的特點，因此存在一定的風(fēng)險，概括起來主要存在以下風(fēng)險： 政策風(fēng)險 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和城市規(guī)范調(diào)整及變化，對于山莊經(jīng)濟環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢影響頗大，存在一定的風(fēng)險。 XXXX 花卉山莊有限公司已與菲律賓 XX 投資發(fā)展有限公司合作，共同出資發(fā)起組建中外合資湖南省 XX 花卉山莊有限公司。公司經(jīng)營范圍為各項高科技新產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)、經(jīng)營；種植業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)；信息服務(wù)和文化旅游業(yè)的開發(fā)引進。 三、項目選址和建設(shè)規(guī)模 本項目的擇建地址為 XX 市岳塘區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，環(huán)繞向紅水庫占地 平方公里（約合 500 畝）范圍內(nèi)。而本項目的成功啟動，不僅能有效滿足人們生態(tài)消費的需求，又能在很大程度上帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)群的共同發(fā)展，還可以有效配合省市城建規(guī)劃的建設(shè)，促進本地區(qū)經(jīng)濟、技術(shù)和文化的交流，對于長株潭三市融城具有重大意義和深遠(yuǎn)影響。其中技術(shù)、資金和市場三大瓶頸更是嚴(yán)重制約了上述兩項朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 In(1+6%) ＝ （年） 注： I 表示總投資額； i 表示貼現(xiàn)率，選取銀行貸款基礎(chǔ)利率 6％貼現(xiàn)；R 表示年均利潤總額。 18047 ＝ ％ 靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期＝總投資247。 六、財務(wù)評價 投資利潤率 稅前投資利潤率＝ 247。 （ 2）損益表的編制 損益表也稱利潤表，它反映收入與成本的配比關(guān)系以及利潤分配關(guān)系。 為計算簡便，在估算年總成本時，假設(shè)在營運期間能達到設(shè)計生產(chǎn)規(guī)模，則年總成本費用估算公式為： 總成本費用＝當(dāng)年運營成本＋折舊費＋利息支出＋攤銷費＋員工工資及福利費＋其他費用 （ 2）總成本費用估算表 根據(jù)前文的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算的運營期間總成本費用見表 8－ 10。無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷估算見表 8－ 8。由于投資項目財務(wù)分析中的成本費用估算帶有預(yù)測性質(zhì)，為便于分析計算，我們采用平均年限法計算固定資產(chǎn)的年折舊額，并假定殘值率為 0。 本金的歸還 為簡化計算，假定本金是在年末歸還，分 4 年等額歸還本金（自2021 年末至 2021 年末）。 報表中所有數(shù)據(jù)均指新增部分，而不是累計數(shù)據(jù)。根據(jù)項目投資計劃及總投資額的估算結(jié)果，編制投資計劃與資金籌措估算，見表 8－ 4。 流動資金屬于鋪底性質(zhì)的流動資產(chǎn)，它將被長期占用，只在項目終結(jié)年一次性收回，一般采用短期借款和資本金的方式解決。建設(shè)期需貸款 3000 萬元。項目工程費用、設(shè)備費用和其他費用共計 15074 萬元，由此估算的基本預(yù)備費約為 415 萬元。 ： 遞延資產(chǎn)主要是指項目前期費用，包括項目可行性研究費用及開辦費用、項目用地現(xiàn)有建筑物拆遷補償費用等。 表 82 工程費用估算 序號 投資項目 投資額（萬元） 備注 1 土地開發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 5 門樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 A 級別墅 225 15 B 級別墅 540 16 C 級別墅 1332 17 D 級別墅 1575 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計工程 24 合計 11234 由上述估算結(jié)果，項目建設(shè)工程投資共計 11234 萬元。 固定資產(chǎn)投資總額估算 （ 1）固定資產(chǎn)投資總額構(gòu)成 固定資產(chǎn)投資總額指項目建成后，轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)價值的全過程中所需支出的全部費用，包括工程費用和建設(shè)期利息。 ②市場賣點：人環(huán)科技和休閑娛樂的融合。 技術(shù)領(lǐng)先滿足并進一步擴大需求。因此，休閑旅游和人環(huán)科技發(fā)展的需求在本質(zhì)上是一種文化的需求，而與此相對應(yīng)的生態(tài)休閑將會獲得極大的發(fā)展，市場潛力和空間巨大。 當(dāng)前旅游和休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r凸現(xiàn)了現(xiàn)代主流的一種消費文化或者趨勢。 二、競爭者分析 目前在 XX 本地以及周邊的 長沙和株洲，主要的休閑項目定位在于一般的娛樂、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光，只有極個別滲入了科技展示和研發(fā)。并且在 XX，休閑娛樂的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有待優(yōu)化。生態(tài)旅游成為新的時尚，發(fā)展形勢喜人。 （三）旅游休閑需求分析 宏觀層面： 根據(jù)專家預(yù)測，未來近 20 年，中國的旅游進入旺盛期。二是局部地區(qū)環(huán)境污染和生態(tài)破壞加劇的狀況沒有根本好轉(zhuǎn)。環(huán)保產(chǎn)業(yè)的增長，就是技術(shù)的發(fā)展和新的需求。 根據(jù)具體情況來看， 2021 年，全國環(huán)境污染治理投資為 億元，比上年增長 %。但是城市綠化、美化對大樹、古樹的需求不僅不可能萎縮，反而隨著城市化步伐的加快更加強勁，城市對山水、植物景觀，特別是對大樹、古樹旺盛的需求，與自然界原生資源的稀缺和原生土地景觀、生態(tài)環(huán)境的保護之間的矛盾更加突出。上海市從 1998 年 9 月開始實施了 大樹引入城市，改善生態(tài)環(huán)境 計劃，計劃用三 年時間，從滬郊、外地引種 100萬棵各類喬木，其中大樹 6 萬棵。長沙市 創(chuàng)建國家園林城市總體規(guī)劃 ，提出在兩年內(nèi)新建 100 座公園綠地，近幾年用于城市綠化、美化工程投資都在億元以上。具體表現(xiàn)為四個方面： （一）園林科技的需求分析 宏觀層面： 從前面的環(huán)境分析可以得知，當(dāng)前中國的園林產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，進而帶動了園林科技的發(fā)展，也同時給園林科技的發(fā)展帶來了新的要求。加強節(jié)約用水，充分利用豐富的地下水資源，確保 向紅 水庫的蓄水量，不破壞其灌溉功能。 二、環(huán)境保護措施 自有環(huán)保產(chǎn)品和技術(shù)的使用 對于生活垃圾的處理，山莊擬建設(shè) 3 個高技術(shù)含量的 自控式地下垃圾箱 ，集中進行高科技處理。 第一階段： 2021 年元月 2021 年 7 月，完成立項、規(guī)劃、報建、征地及土地開發(fā)等 第二階段： 2021 年 3 月 2021 年 7 月，完成山莊的設(shè)計并開始園林工程和配套基礎(chǔ)工程。 （ 5）建設(shè)相配套的水、電、汽、路、綠化和山莊生活污水處理系統(tǒng)等公用工程，建設(shè)綜合服務(wù)樓和員工宿舍、食堂等員工生活設(shè)施。方案內(nèi)容主要包括： （ 1）園林科技研發(fā)，包括山水景觀研發(fā)中心、園藝研究中心。 山莊規(guī)劃確定以清水村（向紅水庫）約 平方公里（約計 500畝）的區(qū)域，該區(qū)域全部為山地、水庫，沒有農(nóng)田，非常適合于綜合開發(fā)。 第五章 項目建設(shè)規(guī)劃 一、項目選址 XX 花卉山莊選址 XX 市岳塘區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，東臨京珠高速公路，西臨 107 國道，北靠上瑞高速和 320 國道，南邊就是規(guī)劃中的 XX第一路 （環(huán)線）。在這里，生態(tài)概念順理成章地成為了人環(huán)科技發(fā)展的終極目標(biāo)，人環(huán)科技的不斷發(fā)展則為全社會生態(tài)意識的進一步升華提供了第一源動力。進入山莊進行休閑娛樂的消費者在此可以觀摩到先進的環(huán)保、園林技術(shù)的研發(fā)流程和產(chǎn)品展示，而科研人員、工程人員、技術(shù)交流和業(yè)務(wù)洽商的來賓也能在山莊的 生態(tài)休閑娛樂中心享受到擁抱自然的樂趣。 并按照城市整體規(guī)劃，配套適當(dāng)?shù)纳罹幼∨c公共服務(wù)設(shè)施， 優(yōu)化當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)，帶動周邊農(nóng)民致富，促進長株潭金三角核心區(qū)的高速健康發(fā)展。區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，正在發(fā)展成為長株潭三市休閑游的后花園。 一、技術(shù)優(yōu)勢 XX 花卉山莊的經(jīng)營首先倚重的就是技術(shù)優(yōu)勢，這包括國內(nèi)最先進的園林技術(shù)和生態(tài)環(huán)保技術(shù)。 XX 和株洲均為工業(yè)制造業(yè)集約地區(qū)，環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，極具產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，即便是省會長沙、湖南全省乃至中南地區(qū)，生態(tài)概念亦是令人矚目的焦點。但是另一個情況卻是：雖然接待人次在全省排名第二，但旅游總收入排名第五，這就要求旅游接待企業(yè)在提高產(chǎn)品服務(wù)附加值和引導(dǎo)客人的消費方面大做文章。僅以旅游為例，專家預(yù)測，未來的 20 年間，國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)步入黃金期。本項目的建設(shè)既有利于提高 XX 在湖南旅游產(chǎn)業(yè)中的地位，增加旅游湘軍的實力和影響，也必將為優(yōu)化省市城建規(guī)劃、促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出積極的貢獻。 第二章 項目背景 一、政治與政策環(huán)境分析 長期以來，中國國內(nèi)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟增長穩(wěn)步提升，投資環(huán)境不斷改善，社會主義市場經(jīng)濟體系不斷健全與完善，在公有制的實現(xiàn)形式、建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度和大力發(fā)展非公有經(jīng)濟等方面取得了重大突破。 XXXX 花卉山莊有限公司已與 XXX 投資發(fā)展有限公司合作，共同出資發(fā)起組建中外合資湖南省 XX 花卉山莊有限公司。公司經(jīng)營范圍為各項高科技新產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)、經(jīng)營；種植業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)；信息服務(wù)和文化旅游業(yè)的開發(fā)引進。 三、項目選址和建設(shè)規(guī)模 本項目的擇建地址為 XX 市 XX 區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，環(huán)繞 XX 水庫占地 平方公里（約合 500 畝）范圍內(nèi)。建設(shè)集人環(huán)科技和休閑娛樂于一體的生態(tài)園林山莊具有非常重要的意義和現(xiàn)實價值。 但由于種種原因，國內(nèi)園林及旅游產(chǎn)業(yè)普遍存在技術(shù)含量不高、產(chǎn)業(yè)質(zhì)量低下、發(fā)展后勁不足的缺陷。其中技術(shù)、資金和市場三大瓶頸更是嚴(yán)重制約了上述兩項朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而本項目的成功啟動，不僅能有效滿足人們生態(tài)消費的需求，又能在很大程度上帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)群的共同發(fā)展，還可以有效配合省市城建規(guī)劃的建設(shè)，促進本地區(qū)經(jīng)濟、技術(shù)和文化的交流，對于長株潭三市融城具有重大意義和深遠(yuǎn)影響。此處為典型的亞熱帶氣候地區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為丘陵地貌，植被豐盛，降水充沛，山環(huán)水繞，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)美，且位于長沙株潭經(jīng)濟圈核心區(qū)域，緊鄰 XX市區(qū)環(huán)線，距 107 國道 公里，京珠高速 公里，往來 山莊僅幾分鐘車程，交通極其便利。公司本部現(xiàn)有職工 40人，其中大專以上文化 10 人，中高級技術(shù)職稱以上的 5 人，其余員工均具有中專、中技以上學(xué)歷。 合資公司注冊資本 1400 萬美元，其中 XXXX 花卉山莊有限公司以土地、房產(chǎn)、種植、專利技術(shù)及部分資金出資，折算人民幣 7414 萬元，占 64． 3%比例，菲律賓 XX 投資發(fā)展有限公司出資 500 萬美元，占 %比例。黨的十六大為國家和社會發(fā)展指明發(fā)展方向， 三農(nóng) 問題得到前所未有的重視。