【正文】 增加對山莊的投資，加大山莊的科技含量和提高市場的文化品位，打造山莊的核心競爭力，提高生態(tài)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的門檻，化解惡性 競爭的風(fēng)險。 技術(shù)風(fēng)險對策 （ 1）對每個擬建項目進行詳細的技術(shù)經(jīng)濟可行性論證，實事求是地考慮各種技術(shù)風(fēng)險、質(zhì)量事故風(fēng)險、按照科學(xué)的程序決策，既要考慮項目較好的效果，又要考慮出現(xiàn)不利情況下的應(yīng)對措施及承受能力， 有時要預(yù)留備選方案。 （ 3）高標準地做好園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，扎扎實實搞好項目前期準備與企業(yè)服務(wù)工作，規(guī)范內(nèi)部管理。 市場風(fēng)險 山莊的潛在市場需求大，存在將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實山莊市場的風(fēng)險，休閑娛樂山莊進入門檻不是很高存在不良競爭的風(fēng)險。特別是山莊的戰(zhàn)略性人才管理是否 科學(xué)有效對于山莊的發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)具有十分重大的意義，公司現(xiàn)有人力管理開發(fā)狀況和人力資源存量對于山莊戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)存在一定的風(fēng)險。 41 菲律賓 XX 投資發(fā)展有限公司（ XXXXXXXX DEVELOPMENT CO.,LTD）系總部設(shè)在德國的 XX 集團的全資子公司，是一家致力于不動產(chǎn)、高新技術(shù)制造及物流等領(lǐng)域的專業(yè)投資公司，在美加、東南亞、港澳臺及中國內(nèi)地已成功運作了一大批投資項目。同時還擁有由博士、教授、研究員等業(yè)界專家組成的顧問團隊，他們在植物分類、生物技術(shù)、古樹名木栽培和養(yǎng)護、園林生態(tài)建設(shè)、化學(xué)、工程材料、美學(xué)和結(jié)構(gòu)力學(xué)等學(xué)科領(lǐng)域具有深厚的理論功底和豐富的實踐經(jīng)驗。 本項目建設(shè)用地為 43600 平方米，擬建賓館、別墅、科研中心及 40 展示中心、少量精品人文景觀及輔助用房等，建筑面積約為 74800 平方米，各類綠化園林景觀面積為 227200 平方米，投資總額為 18047萬元人民幣。 二、項目名稱和定位 項目名稱： XXXX 花卉山莊 項目定位：綜合運用現(xiàn)代人環(huán)科技打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊。 XX 市岳塘區(qū)清水村處于長、株、潭城市金三角核心地帶，本地區(qū)氣候、土壤條件優(yōu)越、原生及引種品種豐富，園林綠化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)具有先天優(yōu)勢，而市場需求的拉動效應(yīng)強勁，加之低成本優(yōu)勢和政策傾斜的助力，對于綠化園林以及生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分有利。 第九章 社會效益 一、項目建設(shè)意義 隨著社會的發(fā)展，人們不斷提高生活質(zhì)量的現(xiàn)實需求也愈加迫切，其中顯著的反映就是近年來整個社會的恩格爾系數(shù)的持續(xù)趨降，而親近園林羨山慕水、崇尚自然追求環(huán)保的消費意識漸成潮流，高品位、純生態(tài)的園林景觀和休閑娛樂項目已成為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵。 ＝ （年） 動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期≈ In(1Ii/R)247。 18047＝ ％ 投資利稅率 投資利稅率＝年平均利稅總額247。 利潤總額＝財務(wù)收入－稅費－總成本費用 凈利潤 =利潤總額 所得稅 可分配利 潤 =凈利潤 盈余公積金 法定公益金 表 8－ 12 損益表 序號 年份 項目 營 運 期 2020 2020 2020 2020 1 財務(wù)收入 7507 7507 7507 7507 2 稅費 3 總成本費用 4385 3910 3801 3692 4 利潤總額（ 123） 5 所得稅 1000 1036 6 凈利潤（ 45） 7 盈余公積金 8 公益金 82 9 可分配利潤（ 678） 編制說明： 所得稅根據(jù)現(xiàn)行稅收政策以內(nèi)資企業(yè)標準來估算，沒有考慮稅收 37 優(yōu)惠政策。 表 811 收入估算表 序號 項目 年實現(xiàn)財務(wù)收入 （萬元） 備注 1 技術(shù)轉(zhuǎn)讓和服務(wù) 800 2 觀賞奇木 1000 林木產(chǎn)品銷售 3 觀賞異花 1200 園藝產(chǎn) 品銷售 4 賓館 1036 5 別墅 2523 6 餐飲 144 7 垂釣 36 8 咖啡吧 18 9 游泳 20 10 養(yǎng)殖 20 11 娛樂 (KTV、水上娛樂等 ) 510 12 合計 7507 稅費估算 根據(jù)我國稅法有關(guān)規(guī)定，項目建成后園區(qū)年上繳增值稅和流轉(zhuǎn)稅總額 20202020 年為 萬元（綜合稅率為 9%）。 表 89 年運營成本費用估算 序號 費用項目 金額（萬元） 備注 1 維修 550 約占固定資產(chǎn) 5% 2 水 300t 每天 ， 元每噸 3 電 500kwh 每天， 元每度 4 環(huán)保 150 5 育林 150 6 游客保險 80 7 其它不可預(yù)計費用 200 8 花卉苗木采購成本 1000 8 合計 ②項目建成后，職工定員約 450 人，人年均工資 萬元 /人，年工資總額＝ 450 ＝ 540萬元，年福利費＝年工資額 14％＝ 萬元，年社保金 =540 =108 萬元，共計 萬元。 表 8－ 7 固定資產(chǎn)折舊估算表 序 年份 折舊 折舊 營運 期 32 號 項目 年限 率 2020 2020 2020 2020 固定資產(chǎn)合計 20 5％ 11234 （ 2）無形、遞延資產(chǎn)攤銷估算 無形資產(chǎn)通常有一定的有效年限，其成本應(yīng)在其有效期限內(nèi)攤銷完畢；遞延資產(chǎn)一般也應(yīng)在投入運營后不少于 5 年內(nèi)平均攤銷。 表 8－ 5 借款還本付息計算表 號 年份 項目 建設(shè)期 營運期 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 總投資 8399 7714 18047 固定資產(chǎn) 8219 7534 0 0 0 0 15753 建設(shè)期利息 180 180 0 0 0 0 360 流動資金 0 0 1934 其他 0 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 8399 7714 18047 財政撥款 0 0 0 0 0 0 0 自有資金 4399 3714 10047 31 用于流動資金 0 0 1934 借款 4000 4000 0 0 0 0 8000 銀行貸款 3000 0 0 0 0 0 3000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 外商投資 1000 4000 0 0 0 0 5000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 其他 0 0 0 0 0 0 0 表 86 外商投資還款計劃安排表 年 份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 借款本金 1000 5000 5000 3750 2500 1250 應(yīng)付紅利 0 0 250 125 應(yīng)還本金 1000 5000 5000 3750 2500 1250 本金余額 1000 5000 3750 2500 1250 0 歸還本利 0 0 1500 1375 四、投資總成本費用及經(jīng)營成本估算 固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)攤銷估算 項目成本費用構(gòu)成了項目的主要現(xiàn)金流出，本項目可行性研究報告把固定資產(chǎn)折舊與無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷單獨列出進行估算。 利息計算 在估算長期借款 利息時，假定每年的長期借款均發(fā)生在當年年中，還款在年末；本年尚未歸還的本年及以前年度的借款形成 年初累計借款額 ，并按全年計息；銀行貸款建設(shè)期第一年發(fā)生；銀行長期貸款年利率按 6%估算。 項目在 2020 年建成投入運營后，由于有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，無須增加新的固定資產(chǎn)投資，但仍然需要流動資金投資，流動資金分 4 年平均投入。 綜合以上估算結(jié)果，項目建設(shè)投資總額估算價值為 18047 萬元。 固定資產(chǎn)投資總額＝固定資產(chǎn)投資＋建設(shè)期利息＝ 16113 萬元 根據(jù)以上計算結(jié)果，編制的固定資產(chǎn)投資估算見表 83。預(yù)備費用投資共計 679 萬元。本項投資額共計 60 萬元，按 5 年攤銷完畢。經(jīng) 估算，租地 250 畝，費用均價 萬元 /畝年，租賃期為 30年；征用土地 250 畝，費用均價為 15 萬元 /畝。 （ 2）固定資產(chǎn)投資總額估算 本項目建議書根據(jù)項目 建設(shè)，參照我國《投資建設(shè)項目評價方法和參數(shù)》的相關(guān)規(guī)定及行業(yè)有關(guān)標準，按不同項目分別估算固定資產(chǎn)投資總額，估算使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見表 8－ 1。 經(jīng)估算，該項目總投資 18047 萬元。這些項目的使用、推廣、合作定能滿足人環(huán)科技企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的需求，并由此帶動生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 生態(tài)旅游 和 生態(tài)休閑 來源于人們對于 回歸自然 的向往，他們既需要現(xiàn)實的資源來滿足這種需求，也希望或者有必要去了解克服現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的不良效應(yīng)的途徑、技術(shù)和未來的手段。生態(tài)旅游的迅速發(fā)展不僅表明人們物質(zhì)文化生活水平提高 ，旅游需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變化，同時面對現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展和人口、城市化發(fā)展帶來的種種不良影響，人們充分認識到了環(huán)境保護的重要性。 具體來講如下表 71 列示： 序號 典型競爭者 位置 定位 主要特色 XX特點 1 XX 山莊 XX 河?xùn)| 酒店 洋樹 珍品 、環(huán)?？萍嫉难芯亢屯茝V； 售； 的結(jié)合與互動； 闡釋 生態(tài) 的概念，最終體現(xiàn)現(xiàn)代的人文、環(huán)境、自然的形態(tài)和性質(zhì)：物質(zhì)和文化的同步享受； 。更為主要的，目前在 XX（包括株洲）休閑娛樂的開發(fā)和現(xiàn)有的市場格局沒有形成特色，尤其是在生態(tài)旅游、休閑方面，旅游開發(fā)的品質(zhì)有待進一步提升。其中顯著的特點是：家庭出游總量增加、休閑旅游成為 新寵 。中國社會和經(jīng) 20 濟的發(fā)展，尤其是改革開放的發(fā)展，極大的刺激了中國居民享受休閑、領(lǐng)悟文化和進行旅游認知世界和大自然的熱情，也吸引了大批的外國居民來華觀光。 目前在城鎮(zhèn)的環(huán)保方面，生活和生產(chǎn)垃圾量非常大，在我國城市一般來說，平均每戶 34 口人，日排放垃圾均 10 公斤左右，絕大多數(shù)放置于地面，腐爛發(fā)臭，使得蚊蠅滋生造成了對環(huán)境污染和居民的危害；很多地方都是把住戶的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后裝車，不僅費錢而且 塑料袋會造成環(huán)境污染，并且住宅區(qū)地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不僅占地面積大，而且與住宅區(qū)優(yōu)美的環(huán)境極不協(xié)調(diào)。每年僅排入 四水 的工業(yè)廢水在 11 億噸左右，未經(jīng)處理排入江河的城市生活污水 大約有 9 億噸。全國環(huán)境污染治理投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。 （二）環(huán)保 科技的需求分析 宏觀層面： 國家經(jīng)濟的發(fā)展，給環(huán)境的保護提出了更高的要求。并且大樹、古樹的移栽后的成活率很低（不到 30%）；亂挖亂移造成生態(tài)環(huán)境的破壞，古樹遭致滅頂之災(zāi)。國內(nèi)的大中城市更是不遺余力地推進城市美化、綠化的工程。 微觀層面： 環(huán)境綠化、美化水平既是城市居民生活質(zhì)量的重要標志，更是城市形象、品 位的重要體現(xiàn)。 第七章 市場分析 一、需求分析 山莊的定位在于 綜合運用現(xiàn)代人環(huán)科技，打造高品位的純生態(tài)休閑山莊 ，并由此而衍生山莊的兩大支柱產(chǎn)業(yè)：人環(huán)科技開發(fā)和生 17 態(tài)娛樂休閑。 積極進行動物衛(wèi)生防疫 山莊建設(shè)養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場、養(yǎng)狗場，運用先進的飼養(yǎng)方法 ,對所飼養(yǎng)的牲畜進行疫病防治，杜絕任何動物傳染疾病 ,為山莊提供純生態(tài)不含任何激素的肉類食品。 第四階段： 2020 年 5 月 2020 年元月全面完成 D 級別墅，山水 景觀研發(fā)中心、園藝科技研發(fā)中心和環(huán)?？萍奸_發(fā)中心等山莊開發(fā)建設(shè)工作， 2020 年元月 1 日前山莊全面投入運營使用。 （ 2）用地規(guī)劃（見表 51） 序號 類別 項 目 用地 (㎡ ) 1 人環(huán)科技研發(fā)中心 ① 山水景觀研發(fā)中心 ② 園藝研發(fā)中心 ③ 環(huán)?？萍佳邪l(fā)中心 1200 1200 1200 2 人