【正文】 本項(xiàng)目的招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目的技術(shù)要求、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有要求和條件以及擬簽定合同的主要條款。采用公開(kāi)招標(biāo)的方式。根據(jù)該工程的特點(diǎn)制定招標(biāo)計(jì)劃和方案。 通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。所以回避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法是盡快完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。所得稅后提取盈余公積金10%。住宅:40000㎡，價(jià)位：2000元/㎡，收入8000萬(wàn)元。成本費(fèi)用估算，全部形成成本費(fèi)用。本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家發(fā)改委，建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，來(lái)計(jì)算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。b、土地增值稅8000%=120萬(wàn)元。（4）監(jiān)理費(fèi)：。依據(jù)建設(shè)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)特征、功能、用途等不同情況，選用合理的指標(biāo)、價(jià)格體系，以動(dòng)態(tài)的形式進(jìn)行投資分析，使投資估算比較準(zhǔn)確地反映建設(shè)實(shí)際費(fèi)用，提高估算的科學(xué)性、合理性、準(zhǔn)確性。(5)供電系統(tǒng)均采用合理的輸送工藝，盡可能降低途中損耗。對(duì)于供電系統(tǒng)采用如下措施(1)照明設(shè)備的節(jié)能:適當(dāng)增加照明分支回路，增設(shè)照明開(kāi)關(guān)，采用分區(qū)控制方式，以減少不必要的照明，照明電源線路采用三相四線制，以減少壓力損失，設(shè)計(jì)盡量使三相負(fù)荷平衡，照明燈具采用外鎮(zhèn)流器節(jié)能燈，避免使用大功率白熾燈。為盡量減少對(duì)住戶室內(nèi)裝修的破壞，戶內(nèi)系統(tǒng)采用單管串聯(lián)加跨越管，在每組散熱器的跨越管上均設(shè)恒溫閥，由用戶設(shè)定室內(nèi)溫度后自行進(jìn)行水力調(diào)節(jié)。對(duì)于供暖系統(tǒng)采用如下措施:(1)散熱器宜明裝，外表面刷非金屬性涂料，使熱量充分散發(fā)出來(lái)?！睹裼媒ㄖ?jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）?！百Y源開(kāi)發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位”是國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一條重要方針，節(jié)約能源對(duì)保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、提高經(jīng)濟(jì)效益、推進(jìn)技術(shù)進(jìn)步、合理利用資源、減少環(huán)境污染、提高人民生活水平等起著重要的作用，也是實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的重要途徑和實(shí)施“可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略”的必要措施。樓梯間及前室的門應(yīng)向疏散文向開(kāi)啟；安裝有門禁系統(tǒng)的住宅，應(yīng)保證室內(nèi)直通室外的門在任何時(shí)候能從內(nèi)間徒手開(kāi)啟。建筑物樓道、樓梯、出入口應(yīng)按最大人員流量設(shè)計(jì)，寬闊流暢，便于通行，樓道地板和樓梯臺(tái)階要注意防滑。消防栓適用SN65，水槍適用不著19㎜，麻質(zhì)水龍帶長(zhǎng)度數(shù)25米，在屋頂消防水箱間設(shè)穩(wěn)壓泵一臺(tái)，變頻控制，用于保證消防栓系統(tǒng)最大利點(diǎn)水壓為7M。（4）建筑物和構(gòu)筑物要設(shè)計(jì)防雷設(shè)備，以防雷擊引發(fā)火災(zāi)。第八章 消防與安全消防設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16—87（2）《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045—96（3）《建設(shè)滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140—90（4）公安部公消〖1999〗80號(hào)文件（5）《山西省消防管理?xiàng)l例》（6）《防火檢查手冊(cè)》建筑、結(jié)構(gòu)防火設(shè)計(jì)（1）按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)，在建筑物周圍適當(dāng)位置，設(shè)置一定數(shù)量的地下消火栓，防火間距小于120m。車輛不帶泥砂出現(xiàn)場(chǎng)，可在大門口鋪一段石子，定期過(guò)篩清理，定期灑水清掃，基本做到不灑土、不揚(yáng)塵減少對(duì)周圍環(huán)境污染。在采取以上措施，本項(xiàng)目均可以滿足X縣的環(huán)保要求。經(jīng)屋頂設(shè)置排氣口排至高空，可充分利用高空大氣的擴(kuò)散作用，最大限度地減少了對(duì)城區(qū)的環(huán)境影響。 1 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào) 時(shí) 間項(xiàng) 目2010年2011年2012年1112123456781011121234561項(xiàng)目可研報(bào)告審批、立項(xiàng)2施工圖設(shè)計(jì)、辦理建設(shè)有關(guān)手續(xù)3招投標(biāo)、前期準(zhǔn)備4土建施工5竣工驗(yàn)收第七章 環(huán)境保護(hù) 環(huán)境保護(hù)（1）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（2）《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》（3）《中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法》（4）《中華人民共和國(guó)水污染防治法》（5）《建筑項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》（86）圍環(huán)字003號(hào)（6）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》（87）圍環(huán)字002號(hào)（7）《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB309582）（8）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB897896）（9）《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB383888）（10）山西省貫徹《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》的實(shí)施細(xì)則（86）晉環(huán)字2號(hào)本項(xiàng)目建成后在使用過(guò)程中無(wú)化學(xué)性污染，主要為生活污水、生活垃圾及噪聲等對(duì)環(huán)境的影響。（2）本項(xiàng)目工程量大、工期長(zhǎng)，要精心組織、周密計(jì)劃、統(tǒng)一調(diào)度、合理安排，確保工程有條不紊地進(jìn)行，如期完成。做好工程各個(gè)階段的投資控制，并對(duì)工程款的拔付進(jìn)行審批。由領(lǐng)導(dǎo)組委托專門的招投標(biāo)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，依法進(jìn)行招投標(biāo)，擇優(yōu)選定中標(biāo)單位，并與之簽訂中標(biāo)合同書。領(lǐng)導(dǎo)組成員負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)審批、工程招投標(biāo)、工程質(zhì)量、投資、進(jìn)度、安全等方面的管理和監(jiān)督。常綠喬木：塔檜（整形類）、圓柏、河南檜、云杉落葉喬木：國(guó)槐、銀杏、龍爪槐、垂柳、毛白楊、白蠟、椿樹常綠灌木：鋪地柏、紫葉小檗、金葉女貞、小葉黃楊落葉灌木：丁香、紫葉李、月季、榆葉梅、貼梗海棠、連翹、珍珠梅、忍冬藤本：紫藤、爬上虎、金銀花草坪：石竹、野牛草、黑麥草、早熟禾（三）景觀規(guī)劃小區(qū)景觀設(shè)計(jì)將建筑景觀與綠化景觀相結(jié)合、小區(qū)景觀與城市濱水景觀相結(jié)合，以游園綠地為核心，形成豐富而有特色的居住小區(qū)景觀。規(guī)劃將其作為綠化空間的重要營(yíng)造地，無(wú)論是物種配置，還是綠化造型上都力求多樣化、景觀化。（一）綠地規(guī)劃文峪河兩岸綠化自然成為本區(qū)綠化的大背景，為住區(qū)居民共享，提供了面積大、功能齊全、景色優(yōu)美的帶狀景觀帶。橋兩端分別對(duì)應(yīng)集散休閑廣場(chǎng)。組團(tuán)道路采用兩級(jí)系統(tǒng)，一級(jí)為“環(huán)形”機(jī)動(dòng)車主路，聯(lián)系各功能地塊；二級(jí)道路為庭院宅前道路，與一級(jí)道路魚骨狀串聯(lián)。規(guī)劃結(jié)合城市總體規(guī)劃路網(wǎng)，布局小區(qū)內(nèi)部道路。（5）各種管線交叉時(shí)的處理原則壓力管道讓重力管道。設(shè)計(jì)原則 （1）根據(jù)道路橫斷面設(shè)計(jì)，以各專業(yè)管線規(guī)劃為基礎(chǔ)，整體考慮，統(tǒng)籌安排各種管線地下空間布置。，電話線容量為：528對(duì)。管道防腐采用耐高溫防腐漆，一道底漆，兩道面漆。直管長(zhǎng)度超過(guò)8米設(shè)彎頭或乙字彎自然補(bǔ)償。（2）熱負(fù)荷計(jì)算根據(jù)X氣候資料及規(guī)劃區(qū)建筑特點(diǎn)并參照《城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（CJJ342002）確定本規(guī)劃區(qū)的采暖綜合熱指標(biāo)，采暖綜合熱指標(biāo)采用65W/m2。（3）管網(wǎng)布置統(tǒng)一采用低壓管網(wǎng)系統(tǒng)，由城市燃?xì)夤芫W(wǎng)直接接入。設(shè)計(jì)依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500192003《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施》暖通空調(diào)、動(dòng)力《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)（1）煤氣用氣量估算1）居民生活用氣量，用氣量：3351GJ/年。沿路邊綠化帶中敷設(shè)。10KV高壓線路采用YJY2210KV型電纜。（2）負(fù)荷估算住宅每百平米按一戶折算，每戶按5KW估算。管徑根據(jù)雨水量及管道坡度計(jì)算，／s。污水管盡可能以較短的管長(zhǎng)和較小的埋深，實(shí)現(xiàn)最大面積的自流。消火栓布置間距不大于120米，在主要交叉路口設(shè)置。3）消防用水量根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)數(shù)為一次，一次滅火用水量為10升/秒，火災(zāi)蔓延時(shí)間為2小時(shí)。2）進(jìn)行有效的排水治理，包括對(duì)雨水排水系統(tǒng)和污水管網(wǎng)的完善，以及簡(jiǎn)易污水設(shè)施的配置、治理和維護(hù)。防毒通道可直通室外，設(shè)防護(hù)密閉門和密閉門各一道；通道一側(cè)設(shè)置簡(jiǎn)易洗消間，其防護(hù)密閉門外的通道內(nèi)設(shè)置洗消污水集水坑；在室外口部采取了防止地面雨水倒灌的措施。砂漿采用M M抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)地震分組為第三組。5）．墻體裝飾材料使用面磚或涂料，以求達(dá)到良好的色彩搭配和視覺(jué)效果。2）．住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)超前性和彈性。 干濕分開(kāi)?？蛷d、餐廳、廚房需要人來(lái)人往，活動(dòng)頻繁，而主要為休息睡覺(jué)之用的臥室需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開(kāi)，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂(lè)的人可以放心活動(dòng)。項(xiàng)目將采用國(guó)內(nèi)甲級(jí)設(shè)計(jì)單位一流景觀設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)，院內(nèi)有油松、草坪等各種樹木花卉，四季常青，景觀艷麗，充分利用地塊自然條件，使小區(qū)外生態(tài)休閑場(chǎng)與內(nèi)部“庭”與“園”式園林渾然一體，突出觀賞效果與使用功能，創(chuàng)造舒適悠閑健康自然的生活環(huán)境，享受全新公寓居住意境。7．規(guī)劃適應(yīng)開(kāi)發(fā)階段性的需要，具有靈活性和彈性。3．堅(jiān)持小區(qū)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，提高土地利用率。項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)需吸收南北方住宅的精華，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒適性、尺度空間的合理性得到充分體現(xiàn)。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容還包括小區(qū)內(nèi)道路、綠化以及給排水、熱力、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。施工條件本項(xiàng)目所需的主要材料砂、石、水泥在本地區(qū)就可買到，其它鋼筋等用品可到周邊地區(qū)采購(gòu)，通過(guò)汽車運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場(chǎng)。交通運(yùn)輸條件該縣交通方便，307國(guó)道縱貫全縣南北，夏汾高速公路穿境而過(guò)，城關(guān)至祁縣和以縣城為中心的縣級(jí)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)公路縱橫交錯(cuò)，貫穿縣境東部地區(qū)。三道川系文峪河支流。境內(nèi)主要河流有汾河、文峪河、磁窯河、三道川河等。800米以下 氣象條件X縣屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏暖，四季長(zhǎng)短不均，晝夜溫差較大。銷售業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售目標(biāo)是：至工程全部竣工時(shí)，銷售率100%。劣勢(shì)及威脅周邊原有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成一定競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)該項(xiàng)目地處文峪河?xùn)|、西兩岸，文峪河是汾河一級(jí)支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側(cè)布局，是一片理想的居住用地。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。近幾年來(lái)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。在商品房?jī)r(jià)格快速攀升的同時(shí)，其建筑面積即單套面積也日趨超大化