【正文】 地 勢 由 南向 北 傾 斜 ， 形 成 高 山 臺(tái) 地 、 丘 陵 地 帶 和 沿 河 平 川 。 境 內(nèi) 以 山 原 地 貌 為 主 ， 層 巒 起 伏 ， 溪 河 交 錯(cuò) ， 山 川 壯 麗 。本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)花垣縣規(guī)劃局審議通過。本項(xiàng)目與花垣縣著名的島隔河相望；距離包茂高速、張花高速入口皆不到 10 公里，且與長渝高速連通。? 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā) 4～6 次，開盤前每周發(fā)送 2～3 次。? 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營銷始終。媒體宣傳組合開盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳明珠雅苑，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。? 活動(dòng)三：“ 百年花垣縣城兄弟河風(fēng)光帶 ”攝影圖片展 ”。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。該項(xiàng)目價(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。從單純的數(shù)據(jù)來看，花垣縣城的房屋均價(jià)低于上述地區(qū)。銷售收入預(yù)測1）周邊城市房價(jià)比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，花垣縣城目前房價(jià)水平處于全省中下等水平，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿s大于購買房產(chǎn)的潛力，在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間里，將有比較好的成長空間。⑤ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對明珠雅苑的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。而且目前卻面臨普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。2）花垣縣公務(wù)員群體花垣縣城集中了全縣公務(wù)員的主體，他們生活無憂，身份彰顯。而更多的是一大批身價(jià)在數(shù)百萬元至千萬元之間的大批民企老板、商人，他們世世代代、祖祖輩輩居住在花垣這塊神奇而秀美的土地，故鄉(xiāng)是一座山，故鄉(xiāng)是一條河，故鄉(xiāng)的山水讓他們夢繞魂?duì)?，所以，他們絕大多數(shù)會(huì)在花垣縣城置業(yè)發(fā)展，或繼續(xù)奮斗，或安居樂業(yè)，或貽養(yǎng)天年。這部分客戶將會(huì)成為明珠雅苑購買重要客戶群，他們要求高，迫切享受那種奢華的生活條件以體現(xiàn)自己的地位與身份。b) 銷售預(yù)測項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地建設(shè)路是花垣縣城規(guī)劃中定位于宜居、商貿(mào)最為集中的一個(gè)小區(qū),人口眾多,交通方便,但兄弟河沿岸尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長，但供應(yīng)總量將減少。2022 年花垣縣城樓市分析① 花垣縣城房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，花垣縣城 2022 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快?；ㄔh城房地產(chǎn)市場特征分析：綜上所述，我們可以對近幾年花垣縣城房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。投資的熱潮源于市場需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。由于房貸的資金收緊方面有所變化，造成了相當(dāng)一部分企業(yè)開發(fā)資金的短缺，影響了部分開工項(xiàng)目的進(jìn)度和速度，從而供應(yīng)數(shù)量有所下降，提高了融資的成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)成本增加。花垣縣成立了土地儲(chǔ)備中心，全部土地都由土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一收購和公開拍賣。但是，1998 年以來，我國啟動(dòng)了個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，加上央行自 1996 年以來連續(xù)進(jìn)行了幾次降息，不僅幫助千千萬萬老百姓實(shí)現(xiàn)了置業(yè)的夢想，也把我縣的個(gè)人住房貸款推到了一個(gè)快速增長的軌道，增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)開發(fā)貸款。比較之下，人們紛紛把投資目標(biāo)從股票市場轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求的增長。 四、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因分析 人們對房地產(chǎn)的投資熱情增加，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求的增長。房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，對推進(jìn)城市化，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善居住環(huán)境、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了積極的促進(jìn)作用。 在一線市場，房地產(chǎn)市場供過于求，上半年商品房新開工面積規(guī)模增幅高于銷售增幅，且大于銷售規(guī)模，預(yù)示著年底到年初房地產(chǎn)市場將維持供大于求的局面，商品房銷售壓力較大，市場競爭加劇。至 2022 年底，全縣將發(fā)放租賃補(bǔ)貼達(dá) 萬元，226 戶低收入住房困難家庭受益。截止 9 月底，全縣房地產(chǎn)抵押貸款金額 億元，同比下滑 18 個(gè)百分點(diǎn)。 二、花垣縣房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 2022 年 1―9 月，花垣縣完成投資金額 億元，同比增長 %，面積 萬平方米同比增長 9%；在建項(xiàng)目投資 6490 萬元，同比下降 %，面積 萬平方米，同比下降 %；新開工項(xiàng)目投資 12173 萬元，同比下降 %，面積 萬平方米，同比下降 %。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析花垣縣城房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點(diǎn)1―9 月，花垣縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，宏觀調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。（八）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長 今年以來，全縣上下積極努力消除全球金融危機(jī)帶來的影響，把增加居民收入作為建設(shè)和諧社會(huì)的重要組成部分，城鎮(zhèn)居民收入繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。在財(cái)政十分困難的情況下，仍確保了各項(xiàng)重點(diǎn)支出保障到位，112 月，全縣完成財(cái)政支出 95506 萬元，同比增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 58562 萬元，增長%；住宿和餐飲業(yè) 8722 萬元，增長 %；其他 510 萬元，增長 %。重大項(xiàng)目建設(shè)取得新突破。127 家規(guī)模企業(yè)中，虧損企業(yè) 32 家，虧損面達(dá) %，盈虧相抵后，實(shí)現(xiàn)利潤 1708 萬元，同比下降 %，降幅較 111 收窄 百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利稅總額 67062 萬元，下降%，降幅較 111 收窄 百分點(diǎn)。錳礦石成品礦 259 萬噸，增長%；電解鋅 萬噸，下降 %；電解錳 萬噸，增長 %。12 月本月增加值完成 38019 萬元，環(huán)比增長 %，同比增長 %，呈現(xiàn)出環(huán)比同比雙雙增長的態(tài)勢。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 38758 萬元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 328269 萬元，下降 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 108636 萬元，增長 %。項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素2022 年，受國際金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊，全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展遇到前所未有的困難和挑戰(zhàn)。其中，財(cái)政收入比去年同期下降 %；財(cái)政支出比去年同期增加 億元，增長 %。2022 年 11 月末，我國廣義貨幣供應(yīng)量(M2)余額為 萬億元，同比增長%，比上月末低 個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣供應(yīng)量(M1)余額為 萬億元,同比增長 %，比上月末低 個(gè)百分點(diǎn)；市場貨幣流通量(M0)余額為 萬億元，同比增長 %。111 月份人民幣各項(xiàng)貸款按可比口徑增加 萬億元，同比多增 5554 億元。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額 億元，同比增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %；其他行業(yè)零售額 億元，增長 %。海關(guān)總署數(shù)據(jù)顯示，今年前 11 個(gè)月，我國外貿(mào)總值達(dá) 億美元，比去年同期增長 %。其中，新建住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 10 月低 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降 %。11 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務(wù)收入 500 萬元以上的企業(yè)）增加值同比增長 %，比上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)稅金總額 18314 億元，同比增長 %。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；食品價(jià)格上漲 %，非食品價(jià)格上漲 %；消費(fèi)品價(jià)格上漲 %，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲 %。一一一 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究a) 投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策2022 年 111 月，我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 127614 億元，同比增長 %。分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及花垣城的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。主要建設(shè)條件明珠雅苑建設(shè)項(xiàng)目是“明珠雅苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部份進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。中心地區(qū)商賈云集，人流、物流繁忙，項(xiàng)目所在地段位于兄弟河?xùn)|岸南段，總占地面積 16000 平方米，建筑面積 80000 平方米。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動(dòng)力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多的名勝古跡，獨(dú)特的民情風(fēng)俗……如山花爛漫、群星閃爍，告訴人們此景只應(yīng)天上有。目前，邊城廣場商品房、邊貿(mào)市場二期工程、紫竹園大市場和商貿(mào)大廈等 5 個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正如火如荼，令花垣的房地產(chǎn)市場也是一片風(fēng)生水起，興旺發(fā)達(dá)。今日的花垣縣城，確實(shí)呈現(xiàn)出日新月異的景象，已是今非昔比。 2022 年，縣委、政府又投資 1100 萬元建設(shè)邊城公園，位于縣城舊城區(qū)和城南新區(qū)之間，占地 250 畝?！∨c此同時(shí)，城南、城北兩個(gè)新區(qū)開發(fā)也同步進(jìn)行中。通過改造，市場面積由原來的 3000 多平方米增加到21000 平方米，成為全州獨(dú)體建筑最大的市場，經(jīng)營戶由原來的 600 多戶發(fā)展到1300 多戶，年成交金額由 億元擴(kuò)大到 2 億多元。通過舊城改造，新建了一條長 980 米，寬 100 米的商業(yè)步行大街。對 41 條小街小巷 公里的路面進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)硬化，新修了排水溝，安裝路燈，一次性解決了小街小巷的泥巴路、斷頭路、死胡同和一些建筑障礙。縣城老街東起河碼頭，西至花垣鎮(zhèn)小學(xué)，包括西長街、解放街、老正街、東正街、瓦廠坪，全長 公里，共有 2022 多戶居民， 萬人。本案所在地的建設(shè)路改造，既是打造美麗花垣縣城的世紀(jì)戰(zhàn)役，也是一項(xiàng)深受擁護(hù)的民心工程。通過五年的努力，投資近2 億元的邊城步行街已完成了第一期工程，投資 3000 萬元的城南紫竹園商住樓群銷售一空，城南安居小區(qū)、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)中心文化一條街、邊城公園等一批精品住宅小區(qū)房產(chǎn)交易十分火爆。同時(shí)，放低農(nóng)民進(jìn)城門坎，在入學(xué)、就業(yè)、保險(xiǎn)等方面給進(jìn)城農(nóng)民以優(yōu)惠，促進(jìn)農(nóng)民向非農(nóng)方面轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)常住人口和流動(dòng)人口已由 2022 年的 萬人發(fā)展到近 8 萬人?！耙劳薪?jīng)濟(jì)發(fā)展為支撐”的城建思想深入人心。推進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)以來，城市發(fā)展面臨許多新情況、新問題、新挑戰(zhàn)，如何主動(dòng)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，縣委、縣政府高瞻遠(yuǎn)矚地提出了五個(gè)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移：一是由舊城改造向新區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)移，吸納農(nóng)村剩余人口，提高城市化水平；二是由單純建設(shè)城市向全面經(jīng)營城市轉(zhuǎn)移，整合城市資源，著力突破困擾制約城建發(fā)展的資金“瓶頸”；三是由被動(dòng)解決歷史遺留問題、還歷史欠債向完善城市功能轉(zhuǎn)移，提升城市建設(shè)品位；四是注重由局部區(qū)域建設(shè)向綜合整治、體現(xiàn)特色轉(zhuǎn)移，突出城市個(gè)性，向建設(shè)品牌城市邁進(jìn)；五是由改善居住條件向改善人居環(huán)境轉(zhuǎn)移，改善城市面貌，尤其是改善生態(tài)環(huán)境。歷經(jīng)近現(xiàn)代兩百來年的風(fēng)雨洗禮，凝練了豐富多彩的苗族文化和邊城文化，這些文化淵遠(yuǎn)流長，是城市建設(shè)的內(nèi)在品格，該縣的一切建設(shè)活動(dòng)都要與之相近，以其為蘊(yùn)。那么，位于湘、黔、渝邊陲的花垣在城市建設(shè)方面舉什么旗幟，創(chuàng)什么品牌，彰顯什么風(fēng)格？用前任縣委吳彥承書記的話來說：“歷史上從沒有像今天這樣，縣委、縣政府對城市建設(shè)認(rèn)識(shí)更清楚、思想更統(tǒng)一、目標(biāo)更明確、效果更顯現(xiàn)。于是，花園的“園”便逐漸演變?yōu)榱嘶ㄔ摹霸薄＜螒c五年，在東、西門外又各增建一座護(hù)城，俗稱“小城”。見證城市建設(shè)的歷史，我們不妨翻開歷史那一冊厚重的長卷，來檢視沉淀了的滄桑世故。文學(xué)巨匠沈從文小說中的邊城——茶峒，吊腳樓鱗次櫛比，清澈剔透的清水河繞城而過，那情調(diào)儼然一幅美麗的畫；排吾的石欄桿，怪石嶙峋，鬼斧神工，形態(tài)各異，蔚為壯觀；彎曲幽靜的古苗河盤山流淌，青松翠柏倒映水中，猶如一首流動(dòng)的詩；麻栗場的尖巖如南天柱直插云天，刺破青天鍔未殘，小龍洞瀑布和大龍洞瀑布從懸崖上直瀉而下，恍若天上銀河落九天……目前，花垣縣雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，人均收入在湘西自治州各縣中獨(dú)占鰲頭，但現(xiàn)有的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與***省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。平均海拔五百米，最高的蓮花山海拔一千一百五十九米，最低的獅子橋海拔二百一十二米。武陵山中的一顆璀璨明珠——花垣縣，地處湘、渝、黔邊陲，總面積一千一百多平方公里，總?cè)丝诙f，是個(gè)以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國家為推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將房地產(chǎn)業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約—2 個(gè)百分點(diǎn)。***公司主要從事硒蛋白技術(shù)的研究與開發(fā)、生物技術(shù)、生物制品的研究與開發(fā)以及相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品的開發(fā)等。第 9 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ........................................................................................................................47. 項(xiàng)目開發(fā)期 ............................................................................................................................47. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ................................................................................................................47. 項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施 ........................................................................................................47