【正文】 ，目前周邊環(huán)境較差，建議加強(qiáng)銷售階段的服務(wù)工作，以取得良好的銷售業(yè)績。，符合國家大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策，政策環(huán)境良好，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較小。第十二章 結(jié)論與建議在對本項目概況總體把握的基礎(chǔ)上，通過進(jìn)行市場分析、費用估算、資金籌措、財務(wù)評價、風(fēng)險評價等深入分析，提出了規(guī)劃設(shè)計相關(guān)建議。，擬采用一次性付款、分期付款、銀行按揭、建筑分期付款+銀行按揭，特惠免息分期付款等多種付款方式，促使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財務(wù)風(fēng)險。（一）財務(wù)風(fēng)險分析本項目投資較大，工期較長，在建設(shè)工程中擬采用同期各類建筑同時開工建設(shè)以縮短整體工期，但是同期同時開工建設(shè)所占用資金較大，這對企業(yè)的籌資能力提出了更高要求。所以，在項目實施中，規(guī)避各類法律風(fēng)險，重在預(yù)警和防范，應(yīng)引起高度重視。有些合同反映的權(quán)利義務(wù)關(guān)系又是政府行為與企業(yè)行為交織在一起的復(fù)雜關(guān)系。本項目的建設(shè)實施將得到當(dāng)?shù)鼗鶎诱透骷壊块T組織的大力支持和積極配合。本項目的建設(shè)將大大改善當(dāng)?shù)刂械褪杖肴罕姾托戮蜆I(yè)職工的居住條件，同時項目的建設(shè)可以促進(jìn)空港新城城市功能的完善，對于提升地區(qū)城市面貌和形象、加快城市化進(jìn)程、促進(jìn)當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展將起到積極作用。這種做法順民意、解民憂，有利于解決群眾困難，調(diào)節(jié)收入分配關(guān)系，有利于體現(xiàn)公平正義，化解矛盾，促進(jìn)和諧穩(wěn)定。從項目的財務(wù)評價數(shù)據(jù)來看，項目的實施從財務(wù)上具有可行性。：經(jīng)計算。，商業(yè)售價預(yù)定為6000元/m2。本項目屬于必需招標(biāo)范圍，本項目不涉及特殊技術(shù)類型，招標(biāo)類型應(yīng)采用公開招標(biāo)。：即招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。本項目滿足國家和陜西省招標(biāo)相關(guān)文件要求，需進(jìn)行項目招標(biāo)。具體詳見開發(fā)建設(shè)投資估算表。：按照上述費用的3%計取。：指項目所負(fù)擔(dān)的與投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用，包括：土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等。：指開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)項目經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。：指居住區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用，主要為幼兒園、社區(qū)服務(wù)用房。：主要為建設(shè)用地內(nèi)管線、道路、綠化、室外消防等室外工程費用。，本項目免征投資方向調(diào)節(jié)稅。第七章 投資估算。房間或場所根據(jù)使用條件和天然采光狀況采取分區(qū)、分組控制措施；天然采光良好的場所，按該場所的照度自動開關(guān)燈或調(diào)光。①本項目照明光源采用半導(dǎo)體照明光源（LED光源）。集中采暖系統(tǒng)采用分室（戶、區(qū)）溫度調(diào)節(jié)、控制裝置及分戶計量裝置。提高水資源利用率，降低水源無效消耗。、風(fēng)勢、日照等因素，盡量爭取日照，為太陽能利用創(chuàng)造有利條件。項目在夜間嚴(yán)禁使用大型施工機(jī)械。施工期需使用施工機(jī)械及土方運(yùn)輸車輛，因此而產(chǎn)生的喧鬧環(huán)境將干擾附近居民生活。日，幼兒園兒童、教職工總?cè)藬?shù)約257人?？紤]到本項目為居民自備壁掛鍋爐采暖，冬季采暖時間可由住戶自行控制，因此計算采暖用氣消耗時以每日平均采暖10小時、全年采暖期120天、壁掛鍋爐效率80%計算，初步估算一個采暖期消耗熱力約22989960百萬焦耳。商業(yè)用氣應(yīng)根據(jù)日后具體招商業(yè)態(tài)確定，因此暫不考慮。商業(yè)可預(yù)留天然氣接口，后期根據(jù)招商業(yè)態(tài)決定是否開通。③門禁對講系統(tǒng)：在住宅部分設(shè)置，每戶住宅設(shè)一個門禁對講系統(tǒng)。表4—2 用電負(fù)荷統(tǒng)計表序號功能分區(qū)單位指標(biāo)負(fù)荷指標(biāo)負(fù)荷（KW）1住宅1080戶2商業(yè)40W/m24210m23社區(qū)服務(wù)用房35W/m2345m24幼兒園12W/m22200m2合計①消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)：采用控制中心消防報警聯(lián)動系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)還應(yīng)配備移動式柴油發(fā)電設(shè)備，滿足應(yīng)急用電。本項目住宅、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園等均采用門窗等然通風(fēng)，對于自然通風(fēng)不能滿足的區(qū)域，考慮機(jī)械通風(fēng)。本項目建設(shè)地區(qū)沒有市政集中供熱管網(wǎng)，冬季供暖計劃采用天然氣壁掛鍋爐和空調(diào)兩種方式。建筑耐火等級為二級，總平面滿足于周邊建筑的防火間距要求，并設(shè)有消防通道。 雨水排放方面，可在各場區(qū)內(nèi)設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，雨水經(jīng)管道后部分進(jìn)入雨水收集系統(tǒng)，收集處理后用于場地澆灑或綠化，多余部分排放至周邊市政雨水管道。未預(yù)見用水：未預(yù)見用水按照上述用水量的10%計取。d。幼兒園用水：幼兒園建筑面積約2200平方米，按照《城市幼兒園建筑面積指標(biāo)（試行）》，可容納兒童約220人。住宅用水：按照130L/人室外供水管道為埋地敷設(shè)方式，其管材采用球墨鑄鐵給水管。工程結(jié)構(gòu)耐久年限均按50年設(shè)計。在建筑物和停車場的出入口及節(jié)點廣場中需以特色鋪飾材料、既能滿足功能要求，又能創(chuàng)造出悅目及舒適的地面景觀。各主題景點的布局或設(shè)計需充分考慮人流、環(huán)境及噪聲等各方面因素。：①單元門采用鋼制防盜門；②樓梯間、電梯廳、前室等空間：樓地面水泥砂漿；墻面和天棚面耐擦洗環(huán)保涂料。（三）戶型設(shè)計本項目住宅戶型設(shè)計應(yīng)遵循以下原則：①戶型設(shè)計應(yīng)注重細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，使使用功能更具靈活性；②住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊；③戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來使用需求；④采用最經(jīng)濟(jì)的尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。建筑立面以灰色，白色為主，使建筑顏色立即生動、協(xié)調(diào)。綠地以小巧、緊致的原則布置于各建筑周邊，結(jié)合組團(tuán)級綠化，從而彰顯“綠色在您身邊”的布局理念?？偲矫娌季挚紤]日照、朝向要求，做到各戶型的景觀均好性和朝向合理性。（二）形態(tài)適度理念小區(qū)的密度是構(gòu)建空間的基本元素，根據(jù)地域特點和自然條件，本著合理利用土地資源，考慮適度緊密的群體形態(tài)和緊湊的街區(qū)形成有助于形態(tài)親切和諧的傳統(tǒng)居住氛圍，合理的密度也體現(xiàn)了社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展的原則。一期規(guī)劃總建筑面積約60870平方米，其中住宅建筑面積57229平方米，社區(qū)服務(wù)用房245平方米，商業(yè)用房3396平方米。圖3—4 項目對外交通圖由此可見，無論是項目的自然條件，還是社會條件都基本符合項目建設(shè)要求，且無對項目產(chǎn)生重大實施障礙的制約條件。毗鄰亞洲在建最大的火車站，全國9條鐵路、6條高速路在此縱橫貫穿，正在規(guī)劃建設(shè)的北京至昆明、烏魯木齊至上海兩條高速鐵路唯一的交匯處也在這里，咸陽將形成到其他重要城市的陸路“一日交通圈”。西咸新區(qū)將成為西安國際化大都市的主城功能新區(qū)和生態(tài)田園新城、引領(lǐng)內(nèi)陸型經(jīng)濟(jì)開發(fā)開放戰(zhàn)略高地建設(shè)的國家級新區(qū)、彰顯秦漢文明和推動國際文化交流的歷史文化基地、統(tǒng)籌科技資源的新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的一體化建設(shè)示范區(qū)，最終形成以核心板塊支撐、快捷交通連接、優(yōu)美小鎮(zhèn)點綴、都市農(nóng)業(yè)襯托的新型城市形態(tài)。東鄰省會西安，西接楊凌國家農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，西北與甘肅接壤，全市轄1市2區(qū)10縣，總面積10196平方公里，總?cè)丝?16萬。截止2009年底，城鎮(zhèn)化水平23%。河流均屬黃河流域渭河水系，主要有渭河、涇河、灃河、漆水河、清峪河、三水河、黑河、泔河、冶峪河。（三）水文情況境內(nèi)水資源主要由河川徑流和地下水所組成。東南部的三原縣大程鎮(zhèn)清河出境地，海拔362米，為全市最低處。6月、7月、8月3個月的日照時數(shù)占全年的32%左右，對夏收作物的成熟和秋收作物的生長發(fā)育很有利。第三章 建設(shè)條件分析本項目建設(shè)地址位于空港新城園區(qū)七路北側(cè)，（）。因此，解決中低收入群體的住房困難問題需要政府介入，通過建立住房保障制度，保障中低收入家庭的基本居住權(quán)，消解因住房問題引起的社會差別和不穩(wěn)定因素。對穩(wěn)定房價推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責(zé)任。因而，建立完善的住房保障物質(zhì)基礎(chǔ)和保障制度，改善低收入家庭的居住條件，是構(gòu)建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要舉措。2012年46月，商品房市場銷量呈穩(wěn)步上揚(yáng)走勢，%。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年16月，%。在國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長下滑、歐債危機(jī)等大環(huán)境影響下，個人住房按揭貸款的發(fā)放周期縮短，久違的房貸利率折扣再現(xiàn)樓市等利好的促動，使得飽受政策調(diào)控壓力的房地產(chǎn)市場仿佛又看到了回暖的曙光，房產(chǎn)市場供應(yīng)方又重拾起了信心，西安樓市投資額及供應(yīng)量在2012年2季度得到了增長。目前，西安市房地產(chǎn)建設(shè)正處于穩(wěn)步發(fā)展階段，雖然受國家調(diào)控房地產(chǎn)政策影響，房價漲勢有所減緩，但與廣大普通市民的收入相比，房價依然攀高。但是我國人口數(shù)量大，地域發(fā)展差異較大，人民收入差距日益增加，僅靠發(fā)展房地產(chǎn)市場、增加商品房供應(yīng)不可能徹底解決我國人民的居住問題。第二章 項目建設(shè)的背景與必要性近年來，隨著國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，全國范圍內(nèi)住房價格迅速攀升，廣大普通民眾的購房壓力越來越大，住房問題日漸成為社會焦點。、通訊、道路和交通等各方面條件較好，對項目順利實施非常有利。綜合以上意見，空港新城空港花園A地塊限價商品房建設(shè)項目是可行的，建成后將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會環(huán)境效益。%（稅后），大于基準(zhǔn)收益率10%。一期規(guī)劃總建筑面積約60870平方米，其中住宅建筑面積57229平方米，社區(qū)服務(wù)用房245平方米，商業(yè)用房3396平方米。本項目建設(shè)地址位于空港新城園區(qū)七路北側(cè)，（）。III第一章 總論空港新城空港花園A地塊限價房建設(shè)項目（一）建設(shè)單位陜西空港置業(yè)有限公司（二）建設(shè)背景近年來，西咸新區(qū)高度重視保障性住房建設(shè)，充分利用國家關(guān)于保障性住房的政策機(jī)遇，努力創(chuàng)新保障性住房建設(shè)、分配和管理運(yùn)營模式，打通不同類型保障房之間分配、運(yùn)營的一些制度障礙，充分將保障性住房建設(shè)與農(nóng)村征地拆遷和農(nóng)民安置相結(jié)合，以人為本，加大各類公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。保障性住房建設(shè)是民生工程、發(fā)展工程，也是社會進(jìn)步工程。建設(shè)項目位置圖1—1 項目選址位置圖圖1—2 項目地塊圖，規(guī)劃總建筑面積約113190平方米。二期規(guī)劃總建筑面積約52320平方米，其中住宅建筑面積49206平方米，社區(qū)服務(wù)用房100平方米，商業(yè)用房814平方米，幼兒園2200平方米。項目的開發(fā)可為國家上繳可觀的稅收，有利于國家財政收入的增加。、建設(shè)周期長，有效合理利用資金、加快周轉(zhuǎn)回籠是本項目取得盈利的關(guān)鍵。俗話說“安居才能樂業(yè)”，住房是城市歸屬感的主要來源之一，居住問題不解決，其它如子女教育、社會保障、精神文化生活等都無從談起，因此住房問題是重要的民生問題。因此我國必須建立雙軌制的住房供應(yīng)體系，即以中低收入家庭為對象的、具有社會保障性質(zhì)的限價商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房及公共租賃住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的普通商品房供應(yīng)體系，才能滿足各階層群眾的住房需求，保持社會