【正文】 100萬元　　印花稅：％計(jì)算　　%16萬元　　其它：％計(jì)算　　%22萬元　　（2）銷售費(fèi)用：1685萬元；按發(fā)展商自行銷售本項(xiàng)目物業(yè)的原則，包括項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用等按銷售收入的3％計(jì)算?！　。?）所得稅：項(xiàng)目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本費(fèi)用后，得出銷售利潤(rùn)，（所得稅率為利潤(rùn)的33％）。9．2．1．5開發(fā)資金運(yùn)作的設(shè)定以及資金籌措原則　　第一階段的開發(fā)作為本項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)的開端，起到啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財(cái)務(wù)效益核算將采用動(dòng)態(tài)分期的方式進(jìn)行。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個(gè)途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預(yù)售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預(yù)售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進(jìn)行籌措，貸款利息為年息初步定為6％。9．2．1．6首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原則　　首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價(jià)銷售的策略。作為低價(jià)銷售的一個(gè)補(bǔ)償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建設(shè)期內(nèi)回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。并對(duì)預(yù)售樓款的使用原則進(jìn)行設(shè)定?！　。?）預(yù)售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開發(fā)的建設(shè)初期開始進(jìn)行預(yù)售樓款的回收，此時(shí)，首期開發(fā)已經(jīng)取得了施工許可證，開始進(jìn)行主體工程的建設(shè)，是一種較為保守的回收方式。采用這種回收方式，將有部分的預(yù)售樓款被用于開發(fā)建設(shè)?！　。?）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設(shè)，包括繳納各類土地成本和支付有關(guān)的開發(fā)費(fèi)用。本項(xiàng)目在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的30％款項(xiàng)可留待以后各期使用。本核算期開發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計(jì)的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計(jì)算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。上述的“平緩回收”方案，是一個(gè)相對(duì)較為保守的預(yù)售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預(yù)售樓款只使用其中的50％部分（5％＋45％＝50％），作為下階段的建設(shè)開發(fā)資金使用。9．2．1．7營(yíng)業(yè)性公建項(xiàng)目收益的設(shè)定　　小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營(yíng)業(yè)性質(zhì)的公建項(xiàng)目，如會(huì)所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的項(xiàng)目，也就是說，建造這些項(xiàng)目所耗費(fèi)的成本將來是可以通過物業(yè)的銷售或項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益來補(bǔ)償?shù)?。在本次可行性研究中，暫不?duì)這部分項(xiàng)目投資進(jìn)行回收，不作為項(xiàng)目收益一部分計(jì)入總收益里面。9．2．1．8財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取　　本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)表格式的依據(jù)是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益。參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)判。初步效益測(cè)算根據(jù)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算出本項(xiàng)目的靜態(tài)財(cái)務(wù)效益，詳見下表：本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益分析表序號(hào)　項(xiàng)目名稱金額（萬元）1．0　現(xiàn)金流入561672．0　　現(xiàn)金流出415042．1　　土地開發(fā)費(fèi)40002．2土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)287522．3　應(yīng)繳各種稅費(fèi)25002．4　　營(yíng)業(yè)稅20002．5　各類配套工程費(fèi)5322．6供水增容費(fèi)1202．7報(bào)建手續(xù)費(fèi)6002．8不可預(yù)見費(fèi)5002．9投資利息20002．10其他費(fèi)用500　　從靜態(tài)的角度看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯。從上述分析可得出如下關(guān)于本項(xiàng)目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯；從計(jì)算模型的設(shè)定，知道影響本項(xiàng)目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進(jìn)行得順利與否，對(duì)上述兩方面因素的控制是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。三、本項(xiàng)目的計(jì)算模型中，設(shè)定本項(xiàng)目物業(yè)的銷售率為100％，是為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的內(nèi)在盈利能力。而本項(xiàng)目物業(yè)日后推出的實(shí)際銷售率將與當(dāng)時(shí)該地區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境、對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)的營(yíng)銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對(duì)這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。9．2．2首期第一階段投資效益分析　　根據(jù)前面對(duì)第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于抵償本項(xiàng)目部分開發(fā)投資，預(yù)售樓款不足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進(jìn)行籌資，不同的預(yù)售樓流入計(jì)劃與安排將會(huì)直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說影響了財(cái)務(wù)成本。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達(dá)到了用較少的資金（貸款額）來啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)建設(shè)的目的，在財(cái)務(wù)分析的角度上看是可行的。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運(yùn)作模式的設(shè)定，開發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來沖抵。這樣的做法對(duì)于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)建設(shè)均是有利和可行的?！捌椒€(wěn)回收”預(yù)售樓款的回收方案，在實(shí)際操作中將有一定的借鑒意義。從上面的分析可知，不同的預(yù)售樓款回收方案導(dǎo)致的項(xiàng)目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。也就是說，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個(gè)較敏感的因素。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達(dá)到先行啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)的目的。從這個(gè)角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。9．2．3二期投資效益分析　　二期的開發(fā)（以下簡(jiǎn)稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預(yù)見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。在本次的可行性研究中，對(duì)后期開發(fā)的運(yùn)作模式只作一般假設(shè)?，F(xiàn)將有關(guān)的基本假設(shè)如下：　?。?）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財(cái)務(wù)成本）按年利6％計(jì)息一年；　　（2）銷售稅項(xiàng)按銷售收入的6％計(jì)算，銷售費(fèi)用按銷售收入的3％計(jì)算，所得稅率為33％?！　。?）后期開發(fā)的資本收益率計(jì)算公式如下：凈現(xiàn)金流量（利潤(rùn)）資本收益率＝———————————　　開發(fā)總投入從《項(xiàng)目各功能物業(yè)的測(cè)價(jià)》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長(zhǎng)，小區(qū)外部環(huán)境對(duì)小區(qū)物業(yè)將來價(jià)值影響的不定因素較多，且難于精確估計(jì)，因此，對(duì)后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測(cè)價(jià)只進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對(duì)小區(qū)內(nèi)住宅價(jià)值的影響。因此，當(dāng)小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動(dòng)成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內(nèi)在的盈利能力。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財(cái)務(wù)效益分析的角度上看是可行的。9．3項(xiàng)目總體開發(fā)盈虧平衡分析　　經(jīng)過測(cè)算，本項(xiàng)目各功能物業(yè)的銷售率必須達(dá)到82%才能夠使項(xiàng)目盈虧平衡。首期開發(fā)是采用了低價(jià)促銷的方式，各類住宅單元的測(cè)價(jià)和定價(jià)方式基本是采用成本加成價(jià)和推廣價(jià)兩種形式。其中，推廣價(jià)是由成本加成價(jià)乘以115％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價(jià)來銷售的難度較以成本加成價(jià)銷售的難度大。因此，在二、三期有必要對(duì)以推廣價(jià)銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。綜合本項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)測(cè)價(jià)定價(jià)等因素進(jìn)行分析，第一階段開發(fā)以推廣價(jià)銷售之住宅物業(yè)銷售率達(dá)到60％以上。9．4項(xiàng)目敏感性分析9．4．1首期開發(fā)敏感性分析　　選取首期開發(fā)的住宅價(jià)格、以推廣價(jià)方式銷售的住宅價(jià)格和土地成本作為敏感性因素，針對(duì)資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當(dāng)住宅價(jià)格下降接近至90％，建安成本上升接近正負(fù)10％，或以推廣價(jià)銷售之部分住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近正負(fù)10％時(shí)，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對(duì)凈現(xiàn)值這個(gè)指標(biāo)較敏感。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋10％區(qū)間的變化時(shí)，仍然保持正數(shù)，由此可認(rèn)為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標(biāo)；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。9．4．2后期開發(fā)敏感分析　　選取土地成本作為敏感性因素，對(duì)后期開發(fā)的資本收益進(jìn)行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對(duì)后期開發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升5％時(shí)，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于0，可見，建安成本在本項(xiàng)目各類影響因素中，并非是決定性因素。另一方面，由于后期各階段的測(cè)價(jià)反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈虧能力，因此，如何去順應(yīng)外部市場(chǎng)的變化適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整是最可取的。根據(jù)本項(xiàng)目的工程總量，估計(jì)第一組團(tuán)（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時(shí)間約為一年。設(shè)定本項(xiàng)目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計(jì)算利息，貸款本金計(jì)息至年底。年利率暫定為6％，按單利計(jì)算。9．5影響開發(fā)效益的主要因素　　分析從計(jì)算結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目在進(jìn)行全面投資開發(fā)時(shí)的財(cái)務(wù)效益在計(jì)算了財(cái)務(wù)成本后，具有一定程度的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。主要有兩方面原因：9．5．1建筑工程安裝造價(jià)構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價(jià)　　在項(xiàng)目總投資中（不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)將成為影響本項(xiàng)目總成本的主要因素。由市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果來看，惠州市樓盤基本以多層為主，如果本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)能夠控制在1310元／平方米以內(nèi)（實(shí)際測(cè)算的建安工程造價(jià)為￥1020元／m2）,則具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。9．5．2物業(yè)銷售測(cè)價(jià)較為保守　　本報(bào)告所進(jìn)行的物業(yè)市場(chǎng)測(cè)價(jià)，是基于對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細(xì)調(diào)查以及結(jié)合了惠州市同類型樓盤的市場(chǎng)實(shí)際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。沒有考慮本項(xiàng)目物業(yè)向市場(chǎng)推出時(shí)的物價(jià)水平等因素的影響，從這個(gè)角度看，本次銷售測(cè)價(jià)顯得較保守。但在財(cái)務(wù)效益分析的假設(shè)看，該測(cè)價(jià)是假定在物業(yè)交付使用時(shí)能全額回收所有現(xiàn)金的測(cè)價(jià)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目可行性評(píng)估的角度上看，該測(cè)價(jià)較為合適。同時(shí)，由于目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家有關(guān)政策的影響仍然非常大，對(duì)未來幾年的惠州市物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r較難預(yù)測(cè)，因此，現(xiàn)給出本項(xiàng)目在不同住宅銷售均價(jià)下的資本收益率敏感性分析。另外，在進(jìn)行本次財(cái)務(wù)效益的計(jì)算過程中，所建立的計(jì)算模式的設(shè)定之中已經(jīng)考慮到樓花預(yù)售款用于開發(fā)投資的情形?，F(xiàn)在惠州市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。但是在實(shí)際操作過程中，幾乎每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場(chǎng)狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預(yù)售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。由于對(duì)本項(xiàng)目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計(jì)，所以，在本次進(jìn)行財(cái)務(wù)效益估算時(shí)，采用了較保守的計(jì)算模式。第十章結(jié)論及建議　　本次**廣場(chǎng)進(jìn)行的初步投資可行性研究工作，是在項(xiàng)目周邊進(jìn)行了大量的市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)之上，通過對(duì)小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運(yùn)作方式以及財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)可行性作出評(píng)價(jià)。現(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下：10．1研究結(jié)論　　本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計(jì)方案基本上利用了項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。項(xiàng)目擬分若干期、滾動(dòng)式開發(fā)，有利于物業(yè)的營(yíng)銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求；　　本次可行性研究對(duì)首期開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)上看，基本達(dá)到了以盡量少的資金啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)的目的。　　從后期開發(fā)（二、三期的開發(fā)）的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上來看，小區(qū)開發(fā)的效益還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行反復(fù)調(diào)整。但對(duì)后期開發(fā)的分析主要是考慮到外部市場(chǎng)環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對(duì)其造成的影響項(xiàng)目?jī)?nèi)在盈利能力的預(yù)測(cè)。以目前來看，整個(gè)二期項(xiàng)目完成后，**廣場(chǎng)便成為惠州較大的人文住宅小區(qū)，其市場(chǎng)前景看好?！　挠澠胶夥治黾懊舾行苑治隹芍?，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。10．2可行性建議　本項(xiàng)目特指**廣場(chǎng)的建設(shè)，包括部分公共設(shè)施的建設(shè)與完善，項(xiàng)目采用分三期、滾動(dòng)式開發(fā)，對(duì)土地成本的分?jǐn)傇瓌t是按照各個(gè)階段實(shí)際使用土地的面積來支付土地成本。按照這個(gè)原則，各期開發(fā)對(duì)土地成本的負(fù)擔(dān)較為均勻。特別會(huì)對(duì)第一階段的啟動(dòng)開發(fā)較為有利。　　根據(jù)第一階段開發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對(duì)運(yùn)用資金的能力要求較高。因此，應(yīng)對(duì)第一階段開發(fā)物業(yè)預(yù)售樓款的收集方案作精確的編排和計(jì)算，對(duì)資金的投入和使用要有科學(xué)的計(jì)劃和必要的控制力?！　∽鳛橐粋€(gè)大型的住宅小區(qū)開發(fā)，跨期較長(zhǎng)、工程龐大，需要面臨的市場(chǎng)、交通規(guī)劃等外部條件復(fù)雜，加上各階段滾動(dòng)開發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時(shí)，亦要保持整個(gè)小區(qū)開發(fā)理念的延續(xù)性。充分運(yùn)用已有的各項(xiàng)技術(shù)力量和資源，進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)，并在本項(xiàng)目的開發(fā)過程中保持管理隊(duì)伍的穩(wěn)定性?！　【C合上述部分的研究結(jié)論，歸納出如下幾方面意見：　　一、項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榛葜菔行鲁菂^(qū)的核心地帶，惠州由濱江城市向?yàn)I海城市的過渡對(duì)項(xiàng)目可產(chǎn)生一定的影響力，但本項(xiàng)目地處政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在惠州存在一定的市場(chǎng)前景；　　二、從本項(xiàng)目的開發(fā)成本估算數(shù)據(jù)看，本項(xiàng)目建筑安裝工程成本占總開發(fā)成本的五成（不計(jì)算財(cái)務(wù)成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域范圍內(nèi)的開發(fā)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而且，根據(jù)有關(guān)資料，建筑安裝工程成本有必要對(duì)支