惠州江北某小區(qū)可行性研究報告-資料下載頁
2025-02-24 02:18本頁面
【導讀】項目位于惠州市江北XX小區(qū)，三環(huán)北面。屬江北CBD片區(qū)，距離惠州海倫堡約500米。西面：惠州大道(8車道)——藍色路線表示。市中心到達方式：惠州大道——云山路——先科路——地塊。該方式將成為市中心區(qū)到達項目的首選方式。江北片區(qū)可選到達方式。本項目周邊尚未開通公交車站.及惠臺學校，其他配套設施均在2021米以外。各金融設施網(wǎng)點、惠州郵電大樓和移動通訊大樓營業(yè)廳、濤景高爾夫球場等。相關(guān)行政單位的進駐，江北區(qū)中心的生活配套日益完善。較大的不利因素。地塊車行交通路網(wǎng)交完善，10分鐘以內(nèi)車程可通達江北南區(qū)主要生活配套。地塊被排洪渠分成兩部份且紅線內(nèi)設有規(guī)劃道路，不利于地塊整體開發(fā)規(guī)劃。年壓抑的市場需求在09年上半年被充分釋放。次較高，總體質(zhì)量居惠州樓市前列，但目前人氣及商業(yè)配套尚還不足。2021年上半年江北區(qū)住宅成交2221套，合約24萬平方米，與上年同期相比分。截止2021年6月30日江北片區(qū)住宅存貨量3618套，合約面積41萬平方米。
【正文】 320 元 /m2 10% 10 項目總投資 3075 元 /m2 100% 比例 28% 19% 21% 21% 11% 100% 資金來源分配 按照總成本的估算，對項目所需投入資金來源作如下分配設定： 資金來源 總計 籌備期 一期 二期 三期 四期 自有資金 51% 37181 100% 19980 40% 5601 30% 4640 30% 4640 30% 2320 銀行貸款 14% 10094 0% 0 50% 7001 10% 1547 10% 1547 0% 0 銷售收入 28% 20215 0% 0 0% 0 50% 7733 50% 7733 60% 4640 施工單位墊資及其他 7% 5267 0% 0 10% 1400 10% 1547 10% 1547 10% 773 合計 100% 72647 100% 19980 100% 14003 100% 15465 100% 15465 100% 7733 銷售收入 結(jié)合目前市場情況， 保守 預期項目一期住宅開盤銷售價格為 4200元 / m2（保守估計） ,商鋪為 6200元 / m2（保守估計） ， 后期隨著小區(qū)逐漸成熟，預計售價較首期有所上升。 一期 二期 三期 四期 單價 數(shù)量 總額(萬元 ) 單價 數(shù)量 總額(萬元 ) 單價 數(shù)量 總額(萬元 ) 單價 數(shù)量 總額(萬元 ) 普通住宅（ m2） 4300 51896 22315 4500 62275 28024 4800 62275 29892 5000 31137 15569 別墅（ m2） 0 0 0 0 0 0 商鋪（ m2） 6300 5908 3722 6500 7089 4608 7000 7089 4962 7500 3545 2658 車位（ m2） 0 0 0 0 0 0 銷售收入 57803 26037 11000 69364 32631 11800 69364 34854 12500 34682 18227 合計 111750萬元 項目靜態(tài)收益 類別 指標 成本 72647 收入 111750 毛利潤 39103 毛利率 % 20 營業(yè)稅及附加 6314 土地增值稅 1117 所得稅 7918 凈利潤 23754 凈利潤率 % 現(xiàn)金流量表 序號 項目名稱 合計 建設經(jīng)營期 籌備期 一期 二期 三期 四期 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 總投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 稅前凈現(xiàn)金流量 () 4 稅前累計凈現(xiàn)金流量 () () 5 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () 6 稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金 () () 稅前財務凈現(xiàn)值 稅前內(nèi)部收益率 % 7 稅后凈現(xiàn)金流量 () 8 稅后累計凈現(xiàn)金流量 () () () 9 稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () 10 稅后累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () () () 稅后財務凈現(xiàn)值 稅后內(nèi)部收益率 % 盈虧平衡 一期 二期 三期 四期 整體 綜合成本 15734 17635 17783 8945 80078 銷售收入 26037 32631 34854 18227 111750 盈虧平衡點 % % % % % 按分析結(jié)果，在項目完成開發(fā)建設的時點，整體銷售率只要達到 %以上，就可以處于盈利狀態(tài)，避免虧損 。 敏感性分析 以土地成本為敏感性因素作分析： 敏感度 指標 所得稅前 所得稅后 土地價格＝底價 投資收益率（ %） 44% % 財務凈現(xiàn)值（ I=%） 21 內(nèi)部收益率（ %） % % 土地價格＝底價 * 投資收益率（ %） 28% % 財務凈現(xiàn)值（ I=%） 內(nèi)部收益率（ %） % % 土地價格＝底價 *2 投資收益率（ %） 15% % 財務凈現(xiàn)值 （ I=%） 內(nèi)部收益率（ %） % % 以公司的盈利標準為分析依據(jù)，土地競拍價的上限宜設在土地出讓底價的 1～ 倍區(qū)間 ，即18100萬元～ 27150萬元 。 第 五 部分：結(jié)論 項目優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢：連接江北 CBD 中心區(qū)， 借助江北區(qū)規(guī)劃利好，未來升值潛力大 ； ? 路網(wǎng)優(yōu)勢：周邊路網(wǎng)發(fā)達，車行可以較方便的到達社區(qū)。 項目劣勢 ? 處于北區(qū)待發(fā)展地段，在惠州市民心目中處于偏僻地段； ? 區(qū)域人氣不夠旺盛，生活配套 .市政設施缺乏，距離商業(yè)中心距離較遠； ? 地塊被排洪渠 分成兩部份且紅線內(nèi)設有規(guī)劃道路，不利于地塊整體開發(fā)規(guī)劃。嚴重影響地塊質(zhì)素。 ? 南 臨三環(huán)路， 且四周設有規(guī)劃道路 ， 可能對 本項目 造成 噪音影響； 項目機會點 ? 江北 CBD 中心區(qū)的建設，使得區(qū)域不斷升溫，房價不斷攀升超過老城區(qū)； ? 我司在地塊附件已經(jīng)海倫堡項目，取得了良好的口碑，是我司在惠州可持續(xù)開發(fā)另一項目的機會點 ，可銜接現(xiàn)有項目收官后后續(xù)的樓盤的供應開發(fā)。 ? 近郊缺乏品質(zhì)規(guī)模 樓盤 ，這給品質(zhì) 樓盤 的開發(fā)帶來機會。 項目威脅點 ? 南部新城以及水口等片區(qū)住宅的開發(fā)，分流江北的置業(yè)群體； ? 江北片區(qū)近年來土地供應將持續(xù)放量， 近郊樓盤將不斷涌現(xiàn)，競爭將加大； ? 少量經(jīng)濟適用房的開發(fā)，廉價價格及產(chǎn)品形象將給項目銷售帶來一定威脅。 綜上所述， 根據(jù)項目的經(jīng)濟效益評估土地競拍價的上限宜設在土地出讓底價的 1～ 倍區(qū)間， 但地塊本身 規(guī)劃設計條件 存在較大 不利因素， 地塊不適宜較高價格競得，由于 地塊處于江北 CBD 片區(qū)，具備較大的升值潛力，因此建議 地塊的 理想的 競拍價上限 22 不適宜超過 1－ 。
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