惠州江北某小區(qū)可行性研究報告(存儲版)
【正文】 金山湖位于惠城區(qū)的南面，政府規(guī) 劃三大風(fēng)景湖區(qū)之一，銜接惠城與惠陽、大亞灣的重要發(fā)展樞紐，規(guī)劃向南發(fā)展城市新中心區(qū)，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?目前此片區(qū)開發(fā)樓盤數(shù)量較多，但樓盤規(guī)模及檔次要低于江北及東平片區(qū)，多為高層及小高層，戶型偏小，主要針對大眾消費群體，高檔樓盤數(shù)量較少 ，除個別中高檔樓盤之外，普通住宅價格一般在 4000— 5300 元／㎡之間。片區(qū)人口比較多，有很大的購房需求，同時其優(yōu)勢還體現(xiàn)在附近有很多企事業(yè)單位，不僅有購房需求，也有購房實力。 ? 2021 年上半年江北區(qū)住宅成交 2221 套，合約 24萬平方米，與上年同期相比分別增加 4 倍和 3倍。嚴重影響地塊 質(zhì)素。 ? 公共交通到達方式 本項目周邊尚未開通公交車站 . （ 3） 地塊周邊道路： 北側(cè)： 36 米路寬金石一路（完成部分路段） 南側(cè)：三環(huán)路 西側(cè)： 36 米路寬縱二路（規(guī)劃） 東側(cè)： 50 米路寬縱三路（規(guī)劃） 2021 米以內(nèi) 主要生活配套 目前，項目周邊配套設(shè)施比較欠缺，距離項目 1000 米以內(nèi)有望江公園（規(guī)劃中）、金澤物流與農(nóng)產(chǎn)品配送中心、惠州市婦幼保健院江北分院、惠城職校、惠州財經(jīng)學(xué)校以及惠臺學(xué)校，其他配套設(shè)施均在 2021 米以外。 二、 宗地現(xiàn)狀 四至范圍 市人民政 府 地塊位置 10 分鐘車程 地塊位置 惠州 海倫堡 江北片區(qū) 下角片區(qū) 水口片區(qū) 麥地－河南岸片區(qū) 東平片區(qū) 東江新城片區(qū) 金山湖片區(qū) 2 該宗地南側(cè)為三環(huán)路，北側(cè)為 36 米金石一路（規(guī)劃） 及金澤物流和農(nóng)產(chǎn)品配送物流園區(qū) ，西側(cè)為 36米縱二路（規(guī)劃） 及農(nóng)產(chǎn)品廠員工宿舍 ，東側(cè)為 50米縱三路（規(guī)劃） 及空地。 金石一路 農(nóng)產(chǎn)品廠宿舍 三環(huán)北路 金龍大道 ① ② ③ ④ ① 自東向西－金石一路 ② 農(nóng)產(chǎn)品廠員工宿舍 ③ 三環(huán)路 ④ 東面小路 金澤物流和農(nóng)產(chǎn)品配送 物流 園區(qū) 3 ① ② ③ ④ ① 水 塘 ② 菜地 ⑤ ③ 排洪渠 ④ 普通電線 ⑥ 4 三、 項目周邊的社區(qū)配套 交通配套 （ 1） 主要城市干道： ? 東面： 先科路 (8 車道 )—— 黃色 路線表示 ? 南面：云山路（快速路） —— 綠色 路線表示 ? 西面：惠州大道 (8車道 )—— 藍色 路線表示 ? 北面：三環(huán)路 (8 車道 )—— 紅色 路線表示 （ 2） 交通達到方式 ⑤ 空 地 ⑥ 水塘 地塊位置 5 ? 車行到達方式一 市中心到達方式：惠州大道 —— 云山路 —— 先科路 —— 地塊。 6 麗日 購物廣場 四 、 未來規(guī)劃 五 、 規(guī)劃控制要點 地塊經(jīng)濟技術(shù)指標 未來 江北行政中心區(qū) 規(guī)劃以居住和辦公為主，配套設(shè)施齊全 7 目前未取得 地塊的詳細規(guī)劃設(shè)計要點， 通過惠州土地交易中心得知 有一條排洪渠（望江瀝） 將地塊一分為二， 及 地塊內(nèi)有 兩條 24 米的規(guī)劃道路 ， 對 地塊規(guī)劃設(shè)計 產(chǎn)生較大的不利因素 。 惠城區(qū)商品住房成交均價（單位：元/ 平米）145437166245363151913829503349250100020213000400050006000700006/107/108/109/109/309/509/709/9 二、 江北片區(qū)住宅市場 江北片區(qū)占據(jù)地段優(yōu)勢，定位為惠州未來的 CBD，集辦公、商業(yè) 、金融、居住、休閑以及娛樂為一體。 10 數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng) ? 供求情況 09年 6月 09 年的 10月江北區(qū)的市場供應(yīng)套數(shù)下降，在 11月份出現(xiàn)供應(yīng)新高；成交量在 6 月最高， 711 月份呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢；市場新供應(yīng)面積在 09 年 7 月與09年 11 月份最多， 10 月份最少，呈現(xiàn)不規(guī)則態(tài)勢；而成交面積在 6月與 11 月最高，在 8 月份有所下降后，逐漸上升態(tài)勢。 ? 2021 年上半年東 平片區(qū)住宅供應(yīng) 393 套，合約 萬㎡，與上年同期相比分別 江北片區(qū) 東平 麥地 河南岸片區(qū) 龍豐 金山湖 水口片 區(qū) 東 江 新城（文頭嶺） 14 增加 8倍和 10 倍。 ? 截止 2021 年 6月 30日麥地片區(qū)住宅存量 1380 套，合約 萬㎡。目前金山湖片區(qū)開發(fā)了兩個高檔樓盤，分別為山水華府以及金山湖花園， 均為惠州本地有名的開發(fā)商興建，目前售價在 5000 元以上，產(chǎn)品均為高檔大戶型。 ? 2021 年上半年水口片區(qū)住宅供應(yīng) 236 套，合約 萬㎡，與上年同期相比分別下降 62%和 26%。 第 三 部分：規(guī)劃設(shè)計初步分析 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點，預(yù)設(shè)地塊建設(shè)項目的指標概況如下表： 總占地面積（ m2） 園林綠化面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 道路廣場面積（ m2） 建筑占地面積（ m2） 容積率 地上建筑面積（ m2） 建 筑密度 地下建筑面積（ m2） 綠化率 住宅建筑面積（ m2） 居住總戶數(shù)（戶） 1730 商業(yè)建筑面積（ m2） 機動車位總數(shù)（個） 1750 公建 /會所面積（ m2） 開發(fā)建設(shè)周期（年） 4 第四部分：投資收益分析 開發(fā)周期 假設(shè)項目開發(fā)周期為四年 項目 合計 一期 二期 三期 四期 占地面積 (m2) 地上建筑面積（ m2） 住宅（ m2） 25% 30% 30% 別墅（ m2） 商鋪（ m2） 25% 30% 30% 車位（ m2） 公建 /會
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