【正文】 措施及預(yù)期治療效果見下表。建設(shè)項目擬采取的防治措施及預(yù)期治療效果表內(nèi)容類型排放物（編號） 污染物名稱 防治措施 預(yù)期治理效果油煙氮氧化物SO2煙塵使用清潔燃料，安裝油煙機大氣污染物 粉塵 建筑材料遮蓋封閉、圍擋施工外界對大氣環(huán)境影響較小水污染物生活廢水CODcrSS經(jīng)沉淀去油后進入市政污水管網(wǎng)達標(biāo)排放 生活垃圾統(tǒng)一收集，及時清運，不在室外堆放。固體廢棄物對環(huán)境影響較小固體廢物 土、沙、石就地處理或外運利用無排放施工期：挖土機、挖掘機、打夯機等施工場界噪音22:00 至次日 6:00停止施工噪聲營運期：車輛出入 噪聲減速慢行，低聲鳴號其他使用安全、美觀、高質(zhì)量的建筑裝修材料，使室內(nèi)空氣質(zhì)量達到《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 （GB/T188832022）生態(tài)保護措施及預(yù)期效果：在施工期，嚴(yán)格控制和管理產(chǎn)生噪音的設(shè)備，嚴(yán)禁在夜間和人們休息時使用，減少使用強噪聲機械，進出車輛減輕鳴笛；施工作業(yè)區(qū)應(yīng)進行圍擋，并采取地面硬化，裸露地面定期 灑水，堆放的土方和砂石料要進行遮蓋；設(shè)備及車輛沖洗時應(yīng)固定地點，不允許將沖洗水隨時隨地地排放，同時應(yīng)提倡節(jié)約用水，生活污水要妥善處理。通過上述措施，將施工期的環(huán)境影響降至最低。項目建成后，小區(qū)綠化率可達 36%，同時實現(xiàn)點、線、面綠化相結(jié)合，形成視覺舒適的景觀。所以項目建成后可有效改善這一區(qū)域的局部生態(tài)環(huán)境。 第七章 物業(yè)管理項目建成后，由茌平縣城市綜合開發(fā)建設(shè)投資有限公司通過招標(biāo)方式選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司對小區(qū)進行物業(yè)管理，向小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)，主要作用：保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，使物業(yè)保值增值；為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；為物業(yè)管理單位樹立良好的信譽，并獲得最佳的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。針對本項目物業(yè)管理公司初步定員 12 人，人員通過社會公開招聘解決，其中人員崗位、職責(zé)見下表：序號 崗位 人數(shù) 職責(zé)1 經(jīng)理 1 負責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通2 辦公室人員 2 停車管理、整理業(yè)主檔案3 工程人員 2 負責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)4 綠化保潔人員 3 負責(zé)保潔綠化5 保安人員 4 負責(zé)小區(qū)車輛管理及安全保衛(wèi)物業(yè)管理公司應(yīng)貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項目前期管理、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。通過物業(yè)管理公司和全體業(yè)主的努力，把小區(qū)建設(shè)成為文明和諧的住宅小區(qū)。 此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化 方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。 第八章 項目實施進度與招標(biāo)方案第一節(jié) 項目實施進度為了本項目的順利進行，茌平縣 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)成立專門的項目籌建小組，由公司總經(jīng)理擔(dān)任項目籌建小組組長，下設(shè)工程部、財務(wù)部、采購部、綜合部等相應(yīng)部門，實行項目法人負責(zé)制，并落實資金，同時做好招投標(biāo)工作。為確保工程進度和投入運行后達到預(yù)期效益，應(yīng)合理安排工期和加強工程的招投標(biāo)管理。一、工程進度建議本項目可行性研究報告正式批復(fù)后，應(yīng)及時委托設(shè)計單位進行總體規(guī)劃設(shè)計，優(yōu)選土建、安裝施工單位等，保證項目早施工，早投入使用，早見效益。在整個項目的實施過程中要抓住設(shè)計、土建工程施工、設(shè)備材料購置安裝等重要環(huán)節(jié)，并統(tǒng)籌科學(xué)安排各項工作，力求快速、優(yōu)質(zhì)地搞好項目建設(shè)。 二、項目實施計劃本項目建設(shè)期 年。根據(jù)項目進展情況，預(yù)計 2022 年 12月—2022 年 1 月項目前期手續(xù)的辦理，2022 年 2 月中旬前完成項目工程設(shè)計及招投標(biāo)工作，2022 年 3 月底正式破土動工，開始工程的土建安裝施工，在施工的后期進行配套的道路、綠化工程， 爭取在 2022 年 4 月工程竣工驗收，2022 年 5 月項目投入使用。項目實施進度計劃詳見下表：項目實施進度安排表2022 年 2022 年時間內(nèi)容 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6項目前期手續(xù)辦理工程設(shè)計工程招標(biāo)土建安裝施工道路及小區(qū)景觀綠化工程竣工驗收投入使用第二節(jié) 項目招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》﹑山東省實施《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》辦法和原國家發(fā)展計劃委員會第 9 號令（2022 年 6 月 18 日）等有關(guān)文件的要求，確保本項目建設(shè)質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，提高效益，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)違法行為，保護國家利益，本項目的各主要實施環(huán)節(jié)應(yīng)通過招標(biāo)方式進行，提出招標(biāo)方案如下：一﹑項目招標(biāo)內(nèi)容 根據(jù)項目的建設(shè)內(nèi)容，招標(biāo)范圍主要包括：項目的土建安裝工程、監(jiān)理及主要設(shè)備采購等。二、招標(biāo)組織形式因項目法人單位目前尚不具備大型自行招標(biāo)所需的編制招標(biāo)文件和組織開、評標(biāo)的相應(yīng)資質(zhì)，因此本項目的土建安裝工程施工、設(shè)計、監(jiān)理以及主要配套設(shè)備的采購均采用委托招標(biāo)形式，即委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)進行中招標(biāo)的形式。三﹑招標(biāo)方式根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)要求和項目的特點，本項目招標(biāo)工作必須采用公開招標(biāo)方式進行。在該項目立項批復(fù)后，對該項目設(shè)計、土建工程、主要設(shè)備、安裝工程的工程監(jiān)理、設(shè)計及施工依法進行招標(biāo)。本項目包括多層住宅樓 15 棟及少量配套公建的建設(shè)，在項目土建、安裝、監(jiān)理招標(biāo)時應(yīng)根據(jù)實際情況合理劃分標(biāo)段，以保證工期、質(zhì)量。擬定招標(biāo)方案如下表:招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織 形式 招標(biāo)方式單項名稱 全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）備注勘察 √ √ √設(shè)計 √ √ √45建筑工程 √ √ √ 13500 安裝工程 √ √ √監(jiān)理 √ √ √ 110設(shè)備 √ √ √ 20重要材料 √ √ √情況說明： 建設(shè)單位：（蓋章） 年 月 日 第九章 投資估算及效益分析第一節(jié) 投資估算和資金籌措一、 概算依據(jù)與說明原國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版） ；山東省建筑工程消耗量定額；山東省安裝工程消耗量定額；聊城地區(qū)材料價格；當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰脑靸r；現(xiàn)行投資概算的有關(guān)規(guī)定。二、 投資估算估算范圍本項目總投資估算包括：土地費用、工程費用、前期費用、管理費用、其他費用和預(yù)備費?？偼顿Y估算經(jīng)估算，本項目總投資 萬元，其中南區(qū)項目總投資 萬元，北區(qū)項目總投資 萬元。三、概算說明土地費用根據(jù)項目承辦單位提供的相關(guān)資料，本項目土地費用按 萬元/畝計算，其中南區(qū)土地費用 萬元，北區(qū)土地費用 萬元。工程費用 建筑安裝工程費本項目建筑安裝工程費投資包括土建工程和安裝工程。建筑安裝工程費茌平縣當(dāng)前建筑工程有關(guān)投資估算指標(biāo)及市場價格估算。經(jīng)估算，南區(qū)項目建筑安裝工程費為 萬元，北區(qū)項目建筑安裝工程費為 萬元，折合建安造價 1260 元/平方米。建筑安裝工程費投資包括土建工程和安裝工程。 土建工程（1）建筑工程：包括基礎(chǔ)、柱、梁、樓板、墻體（承重墻及非承重墻） 、樓梯、陽臺挑檐雨罩、屋面、防水等。（2）裝飾工程：包括外墻面、門窗，公共部分樓地面、天棚、內(nèi)墻面。 安裝工程（1）給排水工程：包括給水、排水、消防等系統(tǒng)工程。（2）暖通：包括供暖系統(tǒng)，通風(fēng)工程。（3）電氣工程：包括強電和弱電工程，其中強電工程包括照明、動力配線、變壓器、配電柜等；弱電工程包括綜合布線、有線電視、電話等。 室外配套費室外配套費暫以 100 元/m 2 計，包括以下內(nèi)容： （1）小區(qū)道路：12 元/m 2（2）室外排水系統(tǒng)：9 元/m 2（3）室外給水系統(tǒng)：10 元/m 2（4）室外暖氣系統(tǒng)：8 元/m 2(不含熱力站建設(shè) )（5）供氣供熱開口費：24 元/m 2（6）供電設(shè)施：20 元/m 2（7）物管用房等：8 元/m 2（8）綠化（草皮、樹等）路燈等：9 元/m 2前期工程費用前期費用包括各類規(guī)費和企業(yè)服務(wù)費。經(jīng)估算，南區(qū)項目前期工程費 萬元，北區(qū)項目前期工程費 萬元，項目前期工程費合計 萬元。注：各類規(guī)費實行包干制，住宅部分按 10 元/平方米計算，商業(yè)部分按 30 元/平方米計算。建設(shè)單位管理費用建設(shè)單位管理費用取費基數(shù)為前 3 項之和（土地費用、工程費用、前期費用） ，費率取 %。經(jīng)計算，南區(qū)為 萬元，北區(qū) 萬元。預(yù)備費用預(yù)備費用包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。（1）基本預(yù)備費：根據(jù)本項目實際情況，取第 2 至第 4 項費用為基數(shù)（工程費用、前期費用和管理費用） ，費率 %。經(jīng)計 算，南區(qū)項目基本預(yù)備費為 萬元，北區(qū)項目基本預(yù)備費為 萬元。（2）漲價預(yù)備費：本項目漲價預(yù)備費費率按零計取。銷售費用本項目銷售收入按規(guī)劃建筑面積 20 元/ 平方米計算，本項目南區(qū)銷售費用為 萬元，北區(qū)銷售費用為 萬元。項目總投資綜合以上各項費用，茌平建科康苑 A 區(qū)建設(shè)項目總投資 萬元。南區(qū)：項目總投資 萬元，折合 元/平方米。其中土地費用 萬元，工程費用 萬元，前期費用 萬元，建設(shè)單位管理費 萬元，預(yù)備費 萬元，銷售費用 萬元。北區(qū)：項目總投資 萬元，折合 元/平方米。其中土地費用 萬元，工程費用 萬元，前期費用 萬元，建設(shè)單位管理費 萬元，預(yù)備費 萬元，銷售費用 萬元。四、資金籌措本項目估算總投資 萬元，由項目承辦單位自籌解決。第二節(jié) 經(jīng)濟效益分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版） ，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，計算本項目的經(jīng)濟效益。一、測算說明本報告財務(wù)計算期 3 年，其中建設(shè)期 年，銷售期 1 年。行業(yè)基準(zhǔn)收益率按 12%計算。應(yīng)繳納稅金及附加：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本項目營業(yè)稅按銷售收入的 5%計征，城市建設(shè)維護稅、教育稅附加分別為營業(yè)稅的 7%和 3%，地方教育稅附加為營業(yè)稅的 1％。所得稅：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，所得稅稅率為 25%。經(jīng)營方式：本項目按全部出售考慮。本項目效益分析數(shù)據(jù)按照南區(qū)、北區(qū)分別計算。二、銷售收入本項目住宅部分銷售價格為 2800 元/ 平方米，地下儲藏室及車庫銷售價格為 2022 元/ 平方米，商業(yè)部分銷售價格為 3500 元/平方米；根據(jù)對南區(qū)、北區(qū)銷售收入估算，南區(qū)銷售收入 萬元，北區(qū)銷售收入 萬元。三、利潤預(yù)測項目南區(qū)、北區(qū)兩部分利潤有關(guān)數(shù)據(jù)如下：南區(qū)：預(yù)計銷售收入 萬元，銷售稅金及附加 萬 元，項目總成本 萬元，利潤總額 萬元，繳納所得稅 萬元，凈利潤 萬元。北區(qū)：預(yù)計銷售收入 萬元，銷售稅金及附加 萬元，項目總成本 萬元，利潤總額 萬元，繳納所得稅 萬元，凈利潤 萬元。通過以上分析可以看出，本項目具有較好的經(jīng)濟效益。因此，從財務(wù)上講是可行的。四、貸款償還本項目資金不考慮銀行貸款，項目財務(wù)評價不再進行貸款償還分析。五、財務(wù)盈利能力分析項目利潤指標(biāo)投資利潤率、資本金凈利潤均按 2 年計算。南區(qū)：投資利潤率（年均）=年均利潤總額247。項目總投資 100% =%凈利潤率（年均）=年均凈利潤247。資本金 100% =%北區(qū)：投資利潤率（年均）=%凈利潤率（年均）=%根據(jù)以上計算，投資利潤率與資本金凈利潤率指標(biāo)反映本項 目盈利能力較好。項目投資現(xiàn)金流量分析采用本項目總投資 萬元，其中南區(qū) 萬元，北區(qū) 萬元。作為計算項目盈利能力的指標(biāo)參數(shù)，計算期財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等，通過項目投資現(xiàn)金流量分析，測算項目盈利能力分析指標(biāo)，如下表所示：項目投資現(xiàn)金流量計算