【正文】 措施及預(yù)期治療效果見下表。建設(shè)項(xiàng)目擬采取的防治措施及預(yù)期治療效果表內(nèi)容類型排放物（編號(hào)） 污染物名稱 防治措施 預(yù)期治理效果油煙氮氧化物SO2煙塵使用清潔燃料，安裝油煙機(jī)大氣污染物 粉塵 建筑材料遮蓋封閉、圍擋施工外界對(duì)大氣環(huán)境影響較小水污染物生活廢水CODcrSS經(jīng)沉淀去油后進(jìn)入市政污水管網(wǎng)達(dá)標(biāo)排放 生活垃圾統(tǒng)一收集，及時(shí)清運(yùn)，不在室外堆放。固體廢棄物對(duì)環(huán)境影響較小固體廢物 土、沙、石就地處理或外運(yùn)利用無排放施工期：挖土機(jī)、挖掘機(jī)、打夯機(jī)等施工場(chǎng)界噪音22:00 至次日 6:00停止施工噪聲營(yíng)運(yùn)期：車輛出入 噪聲減速慢行，低聲鳴號(hào)其他使用安全、美觀、高質(zhì)量的建筑裝修材料，使室內(nèi)空氣質(zhì)量達(dá)到《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 （GB/T188832022）生態(tài)保護(hù)措施及預(yù)期效果：在施工期，嚴(yán)格控制和管理產(chǎn)生噪音的設(shè)備，嚴(yán)禁在夜間和人們休息時(shí)使用，減少使用強(qiáng)噪聲機(jī)械，進(jìn)出車輛減輕鳴笛；施工作業(yè)區(qū)應(yīng)進(jìn)行圍擋，并采取地面硬化，裸露地面定期 灑水，堆放的土方和砂石料要進(jìn)行遮蓋；設(shè)備及車輛沖洗時(shí)應(yīng)固定地點(diǎn)，不允許將沖洗水隨時(shí)隨地地排放，同時(shí)應(yīng)提倡節(jié)約用水，生活污水要妥善處理。通過上述措施，將施工期的環(huán)境影響降至最低。項(xiàng)目建成后，小區(qū)綠化率可達(dá) 36%，同時(shí)實(shí)現(xiàn)點(diǎn)、線、面綠化相結(jié)合，形成視覺舒適的景觀。所以項(xiàng)目建成后可有效改善這一區(qū)域的局部生態(tài)環(huán)境。 第七章 物業(yè)管理項(xiàng)目建成后，由茌平縣城市綜合開發(fā)建設(shè)投資有限公司通過招標(biāo)方式選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，向小區(qū)提供社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)，主要作用：保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，使物業(yè)保值增值；為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；為物業(yè)管理單位樹立良好的信譽(yù)，并獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。針對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理公司初步定員 12 人，人員通過社會(huì)公開招聘解決，其中人員崗位、職責(zé)見下表：序號(hào) 崗位 人數(shù) 職責(zé)1 經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通2 辦公室人員 2 停車管理、整理業(yè)主檔案3 工程人員 2 負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)4 綠化保潔人員 3 負(fù)責(zé)保潔綠化5 保安人員 4 負(fù)責(zé)小區(qū)車輛管理及安全保衛(wèi)物業(yè)管理公司應(yīng)貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。通過物業(yè)管理公司和全體業(yè)主的努力，把小區(qū)建設(shè)成為文明和諧的住宅小區(qū)。 此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化 方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與招標(biāo)方案第一節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為了本項(xiàng)目的順利進(jìn)行，茌平縣 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)成立專門的項(xiàng)目籌建小組，由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任項(xiàng)目籌建小組組長(zhǎng)，下設(shè)工程部、財(cái)務(wù)部、采購(gòu)部、綜合部等相應(yīng)部門，實(shí)行項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制，并落實(shí)資金，同時(shí)做好招投標(biāo)工作。為確保工程進(jìn)度和投入運(yùn)行后達(dá)到預(yù)期效益，應(yīng)合理安排工期和加強(qiáng)工程的招投標(biāo)管理。一、工程進(jìn)度建議本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正式批復(fù)后，應(yīng)及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，優(yōu)選土建、安裝施工單位等，保證項(xiàng)目早施工，早投入使用，早見效益。在整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過程中要抓住設(shè)計(jì)、土建工程施工、設(shè)備材料購(gòu)置安裝等重要環(huán)節(jié)，并統(tǒng)籌科學(xué)安排各項(xiàng)工作，力求快速、優(yōu)質(zhì)地搞好項(xiàng)目建設(shè)。 二、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期 年。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況，預(yù)計(jì) 2022 年 12月—2022 年 1 月項(xiàng)目前期手續(xù)的辦理，2022 年 2 月中旬前完成項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)及招投標(biāo)工作，2022 年 3 月底正式破土動(dòng)工，開始工程的土建安裝施工，在施工的后期進(jìn)行配套的道路、綠化工程， 爭(zhēng)取在 2022 年 4 月工程竣工驗(yàn)收，2022 年 5 月項(xiàng)目投入使用。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見下表：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排表2022 年 2022 年時(shí)間內(nèi)容 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6項(xiàng)目前期手續(xù)辦理工程設(shè)計(jì)工程招標(biāo)土建安裝施工道路及小區(qū)景觀綠化工程竣工驗(yàn)收投入使用第二節(jié) 項(xiàng)目招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》﹑山東省實(shí)施《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》辦法和原國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 9 號(hào)令（2022 年 6 月 18 日）等有關(guān)文件的要求，確保本項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，提高效益，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)違法行為，保護(hù)國(guó)家利益，本項(xiàng)目的各主要實(shí)施環(huán)節(jié)應(yīng)通過招標(biāo)方式進(jìn)行，提出招標(biāo)方案如下：一﹑項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容 根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容，招標(biāo)范圍主要包括：項(xiàng)目的土建安裝工程、監(jiān)理及主要設(shè)備采購(gòu)等。二、招標(biāo)組織形式因項(xiàng)目法人單位目前尚不具備大型自行招標(biāo)所需的編制招標(biāo)文件和組織開、評(píng)標(biāo)的相應(yīng)資質(zhì)，因此本項(xiàng)目的土建安裝工程施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理以及主要配套設(shè)備的采購(gòu)均采用委托招標(biāo)形式，即委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行中招標(biāo)的形式。三﹑招標(biāo)方式根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)要求和項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目招標(biāo)工作必須采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行。在該項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)后，對(duì)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)、土建工程、主要設(shè)備、安裝工程的工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)及施工依法進(jìn)行招標(biāo)。本項(xiàng)目包括多層住宅樓 15 棟及少量配套公建的建設(shè)，在項(xiàng)目土建、安裝、監(jiān)理招標(biāo)時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況合理劃分標(biāo)段，以保證工期、質(zhì)量。擬定招標(biāo)方案如下表:招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織 形式 招標(biāo)方式單項(xiàng)名稱 全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）備注勘察 √ √ √設(shè)計(jì) √ √ √45建筑工程 √ √ √ 13500 安裝工程 √ √ √監(jiān)理 √ √ √ 110設(shè)備 √ √ √ 20重要材料 √ √ √情況說明： 建設(shè)單位：（蓋章） 年 月 日 第九章 投資估算及效益分析第一節(jié) 投資估算和資金籌措一、 概算依據(jù)與說明原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） ；山東省建筑工程消耗量定額；山東省安裝工程消耗量定額；聊城地區(qū)材料價(jià)格；當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰脑靸r(jià)；現(xiàn)行投資概算的有關(guān)規(guī)定。二、 投資估算估算范圍本項(xiàng)目總投資估算包括：土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)?？偼顿Y估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資 萬元，其中南區(qū)項(xiàng)目總投資 萬元，北區(qū)項(xiàng)目總投資 萬元。三、概算說明土地費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目承辦單位提供的相關(guān)資料，本項(xiàng)目土地費(fèi)用按 萬元/畝計(jì)算，其中南區(qū)土地費(fèi)用 萬元，北區(qū)土地費(fèi)用 萬元。工程費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)投資包括土建工程和安裝工程。建筑安裝工程費(fèi)茌平縣當(dāng)前建筑工程有關(guān)投資估算指標(biāo)及市場(chǎng)價(jià)格估算。經(jīng)估算，南區(qū)項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)為 萬元，北區(qū)項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)為 萬元，折合建安造價(jià) 1260 元/平方米。建筑安裝工程費(fèi)投資包括土建工程和安裝工程。 土建工程（1）建筑工程：包括基礎(chǔ)、柱、梁、樓板、墻體（承重墻及非承重墻） 、樓梯、陽(yáng)臺(tái)挑檐雨罩、屋面、防水等。（2）裝飾工程：包括外墻面、門窗，公共部分樓地面、天棚、內(nèi)墻面。 安裝工程（1）給排水工程：包括給水、排水、消防等系統(tǒng)工程。（2）暖通：包括供暖系統(tǒng)，通風(fēng)工程。（3）電氣工程：包括強(qiáng)電和弱電工程，其中強(qiáng)電工程包括照明、動(dòng)力配線、變壓器、配電柜等；弱電工程包括綜合布線、有線電視、電話等。 室外配套費(fèi)室外配套費(fèi)暫以 100 元/m 2 計(jì)，包括以下內(nèi)容： （1）小區(qū)道路：12 元/m 2（2）室外排水系統(tǒng)：9 元/m 2（3）室外給水系統(tǒng)：10 元/m 2（4）室外暖氣系統(tǒng)：8 元/m 2(不含熱力站建設(shè) )（5）供氣供熱開口費(fèi)：24 元/m 2（6）供電設(shè)施：20 元/m 2（7）物管用房等：8 元/m 2（8）綠化（草皮、樹等）路燈等：9 元/m 2前期工程費(fèi)用前期費(fèi)用包括各類規(guī)費(fèi)和企業(yè)服務(wù)費(fèi)。經(jīng)估算，南區(qū)項(xiàng)目前期工程費(fèi) 萬元，北區(qū)項(xiàng)目前期工程費(fèi) 萬元，項(xiàng)目前期工程費(fèi)合計(jì) 萬元。注：各類規(guī)費(fèi)實(shí)行包干制，住宅部分按 10 元/平方米計(jì)算，商業(yè)部分按 30 元/平方米計(jì)算。建設(shè)單位管理費(fèi)用建設(shè)單位管理費(fèi)用取費(fèi)基數(shù)為前 3 項(xiàng)之和（土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、前期費(fèi)用） ，費(fèi)率取 %。經(jīng)計(jì)算，南區(qū)為 萬元，北區(qū) 萬元。預(yù)備費(fèi)用預(yù)備費(fèi)用包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。（1）基本預(yù)備費(fèi)：根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，取第 2 至第 4 項(xiàng)費(fèi)用為基數(shù)（工程費(fèi)用、前期費(fèi)用和管理費(fèi)用） ，費(fèi)率 %。經(jīng)計(jì) 算，南區(qū)項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)為 萬元，北區(qū)項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)為 萬元。（2）漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：本項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)備費(fèi)費(fèi)率按零計(jì)取。銷售費(fèi)用本項(xiàng)目銷售收入按規(guī)劃建筑面積 20 元/ 平方米計(jì)算，本項(xiàng)目南區(qū)銷售費(fèi)用為 萬元，北區(qū)銷售費(fèi)用為 萬元。項(xiàng)目總投資綜合以上各項(xiàng)費(fèi)用，茌平建科康苑 A 區(qū)建設(shè)項(xiàng)目總投資 萬元。南區(qū)：項(xiàng)目總投資 萬元，折合 元/平方米。其中土地費(fèi)用 萬元，工程費(fèi)用 萬元，前期費(fèi)用 萬元，建設(shè)單位管理費(fèi) 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元，銷售費(fèi)用 萬元。北區(qū)：項(xiàng)目總投資 萬元，折合 元/平方米。其中土地費(fèi)用 萬元，工程費(fèi)用 萬元，前期費(fèi)用 萬元，建設(shè)單位管理費(fèi) 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元，銷售費(fèi)用 萬元。四、資金籌措本項(xiàng)目估算總投資 萬元，由項(xiàng)目承辦單位自籌解決。第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） ，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，計(jì)算本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。一、測(cè)算說明本報(bào)告財(cái)務(wù)計(jì)算期 3 年，其中建設(shè)期 年，銷售期 1 年。行業(yè)基準(zhǔn)收益率按 12%計(jì)算。應(yīng)繳納稅金及附加：根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的 5%計(jì)征，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育稅附加分別為營(yíng)業(yè)稅的 7%和 3%，地方教育稅附加為營(yíng)業(yè)稅的 1％。所得稅：根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，所得稅稅率為 25%。經(jīng)營(yíng)方式：本項(xiàng)目按全部出售考慮。本項(xiàng)目效益分析數(shù)據(jù)按照南區(qū)、北區(qū)分別計(jì)算。二、銷售收入本項(xiàng)目住宅部分銷售價(jià)格為 2800 元/ 平方米，地下儲(chǔ)藏室及車庫(kù)銷售價(jià)格為 2022 元/ 平方米，商業(yè)部分銷售價(jià)格為 3500 元/平方米；根據(jù)對(duì)南區(qū)、北區(qū)銷售收入估算，南區(qū)銷售收入 萬元，北區(qū)銷售收入 萬元。三、利潤(rùn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目南區(qū)、北區(qū)兩部分利潤(rùn)有關(guān)數(shù)據(jù)如下：南區(qū)：預(yù)計(jì)銷售收入 萬元，銷售稅金及附加 萬 元，項(xiàng)目總成本 萬元，利潤(rùn)總額 萬元，繳納所得稅 萬元，凈利潤(rùn) 萬元。北區(qū)：預(yù)計(jì)銷售收入 萬元，銷售稅金及附加 萬元，項(xiàng)目總成本 萬元，利潤(rùn)總額 萬元，繳納所得稅 萬元，凈利潤(rùn) 萬元。通過以上分析可以看出，本項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，從財(cái)務(wù)上講是可行的。四、貸款償還本項(xiàng)目資金不考慮銀行貸款，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不再進(jìn)行貸款償還分析。五、財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)投資利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)均按 2 年計(jì)算。南區(qū)：投資利潤(rùn)率（年均）=年均利潤(rùn)總額247。項(xiàng)目總投資 100% =%凈利潤(rùn)率（年均）=年均凈利潤(rùn)247。資本金 100% =%北區(qū)：投資利潤(rùn)率（年均）=%凈利潤(rùn)率（年均）=%根據(jù)以上計(jì)算，投資利潤(rùn)率與資本金凈利潤(rùn)率指標(biāo)反映本項(xiàng) 目盈利能力較好。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量分析采用本項(xiàng)目總投資 萬元，其中南區(qū) 萬元，北區(qū) 萬元。作為計(jì)算項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)參數(shù)，計(jì)算期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等，通過項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量分析，測(cè)算項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)，如下表所示：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量計(jì)算