【正文】 為未來的城市中心區(qū)，定位為惠州城市的 CBD，集辦公、商業(yè)、金融、居住、休閑、娛樂、科研于一體。 數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng) ? 存量情況 江北片區(qū)的舊有存量呈現(xiàn)下降的態(tài)勢，存量消化率上漲；新增存量也呈現(xiàn)下降趨勢，新增消化率呈現(xiàn)不規(guī)則的上升態(tài)勢；舊有存量面積在 09年 8月份最高，存量消化率呈現(xiàn) U 型態(tài)勢；新增的土地存量在 09年 8月份最高，存量消化率亦呈現(xiàn)不規(guī)則的上升態(tài)勢。 ? 2021 年上半年東平片區(qū)住宅成交 1423 套，合約 15 萬㎡，與上年同期相比分別增加 7倍和 7 倍。 ? 截止 2021 年 6月 30日河南岸片區(qū)住宅存貨量 3285 套，合約面積 30 萬㎡。 ? 2021 年上半年金山湖片區(qū)住宅供應(yīng) 782 套，合約 萬㎡，與上 年同期相比分別下降 27%和 15%。 ? 2021 年上半年水口片區(qū)住宅成交 723 套，合約 萬㎡，與上年同期相比分別增加 3倍和 2 倍。 一期 二期 三期 四期 單價(jià) 數(shù)量 總額(萬元 ) 單價(jià) 數(shù)量 總額(萬元 ) 單價(jià) 數(shù)量 總額(萬元 ) 單價(jià) 數(shù)量 總額(萬元 ) 普通住宅（ m2） 4300 51896 22315 4500 62275 28024 4800 62275 29892 5000 31137 15569 別墅（ m2） 0 0 0 0 0 0 商鋪（ m2） 6300 5908 3722 6500 7089 4608 7000 7089 4962 7500 3545 2658 車位（ m2） 0 0 0 0 0 0 銷售收入 57803 26037 11000 69364 32631 11800 69364 34854 12500 34682 18227 合計(jì) 111750萬元 項(xiàng)目靜態(tài)收益 類別 指標(biāo) 成本 72647 收入 111750 毛利潤 39103 毛利率 % 20 營業(yè)稅及附加 6314 土地增值稅 1117 所得稅 7918 凈利潤 23754 凈利潤率 % 現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 籌備期 一期 二期 三期 四期 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 總投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 稅前凈現(xiàn)金流量 () 4 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 () () 5 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () 6 稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金 () () 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 稅前內(nèi)部收益率 % 7 稅后凈現(xiàn)金流量 () 8 稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量 () () () 9 稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () 10 稅后累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 () () () 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 稅后內(nèi)部收益率 % 盈虧平衡 一期 二期 三期 四期 整體 綜合成本 15734 17635 17783 8945 80078 銷售收入 26037 32631 34854 18227 111750 盈虧平衡點(diǎn) % % % % % 按分析結(jié)果，在項(xiàng)目完成開發(fā)建設(shè)的時(shí)點(diǎn)，整體銷售率只要達(dá)到 %以上，就可以處于盈利狀態(tài)，避免虧損 。 綜上所述， 根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估土地競拍價(jià)的上限宜設(shè)在土地出讓底價(jià)的 1～ 倍區(qū)間， 但地塊本身 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 存在較大 不利因素， 地塊不適宜較高價(jià)格競得，由于 地塊處于江北 CBD 片區(qū)，具備較大的升值潛力，因此建議 地塊的 理想的 競拍價(jià)上限 22 不適宜超過 1－ 。 第 五 部分：結(jié)論 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢：連接江北 CBD 中心區(qū)， 借助江北區(qū)規(guī)劃利好，未來升值潛力大 ； ? 路網(wǎng)優(yōu)勢：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，車行可以較方便的到達(dá)社區(qū)。 水口片區(qū)住宅套數(shù)供應(yīng)比6171073236168 2077233 . 75 . 20 . 30200400600800100012000 8 年上半年 0 8 年下半年 0 9 年上半年0123456供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 供求比 水口片區(qū)住宅面積供應(yīng)比8 . 5136 . 32 . 2 2 . 87 . 93 . 94 . 60 . 8024681012140 8 年上半年 0 8 年下半年 0 9 年上半年012345供應(yīng)面積 成交面積 供求比 重點(diǎn)在售樓盤情況表 片 區(qū) 樓盤名稱 地址 開發(fā)商 規(guī)模 產(chǎn)品 面積 銷售均價(jià)（元 /㎡） 銷售情況 水口片區(qū) 合生 ? 截止 2021 年 6月 30日水口片區(qū)住宅存貨量 1429 套，合約面積 27 萬㎡?；▓@城 惠城區(qū)演達(dá) 二路 美地地產(chǎn) 占地： 6萬；總建： 18 萬 洋房 1 房： 51； 2房： 6878；三房：103115 4300 08年 10開盤推出 592套，目前剩下 30 多套，月均銷售約 55 套 幸福魔方 惠城區(qū)鵝嶺西路 23 號(hào) 百利通地 產(chǎn) 占地： 3萬；一期總建： 7 萬 洋房 1 房： 30； 2房： 5590 4800 09年 5月開盤推出 700多套，銷售率為 80%，月均銷售約 180 套 惠港新天地 惠州市演達(dá) 大道 創(chuàng)成地產(chǎn) 占地： ；總建： 萬 洋房 公寓： 35； 2房： 83；三房 ：91 6600（帶 1000元標(biāo)準(zhǔn)裝修） 09年 6月開盤推出 890套單元，目前銷售率約為50%，月均銷售約 200 套 泰豪 東平區(qū)住宅套數(shù)供應(yīng)比45193439317647714230 . 34 . 10 .