惠州江北某小區(qū)可行性研究報(bào)告-wenkub.com
2025-02-20 02:18 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目威脅點(diǎn) ? 南部新城以及水口等片區(qū)住宅的開發(fā)，分流江北的置業(yè)群體； ? 江北片區(qū)近年來(lái)土地供應(yīng)將持續(xù)放量， 近郊樓盤將不斷涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)將加大； ? 少量經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，廉價(jià)價(jià)格及產(chǎn)品形象將給項(xiàng)目銷售帶來(lái)一定威脅。 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 處于北區(qū)待發(fā)展地段，在惠州市民心目中處于偏僻地段； ? 區(qū)域人氣不夠旺盛，生活配套 .市政設(shè)施缺乏，距離商業(yè)中心距離較遠(yuǎn)； ? 地塊被排洪渠 分成兩部份且紅線內(nèi)設(shè)有規(guī)劃道路，不利于地塊整體開發(fā)規(guī)劃。 第 三 部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，預(yù)設(shè)地塊建設(shè)項(xiàng)目的指標(biāo)概況如下表： 總占地面積（ m2） 園林綠化面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 道路廣場(chǎng)面積（ m2） 建筑占地面積（ m2） 容積率 地上建筑面積（ m2） 建 筑密度 地下建筑面積（ m2） 綠化率 住宅建筑面積（ m2） 居住總戶數(shù)（戶） 1730 商業(yè)建筑面積（ m2） 機(jī)動(dòng)車位總數(shù)（個(gè)） 1750 公建 /會(huì)所面積（ m2） 開發(fā)建設(shè)周期（年） 4 第四部分：投資收益分析 開發(fā)周期 假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)周期為四年 項(xiàng)目 合計(jì) 一期 二期 三期 四期 占地面積 (m2) 地上建筑面積（ m2） 住宅（ m2） 25% 30% 30% 別墅（ m2） 商鋪（ m2） 25% 30% 30% 車位（ m2） 公建 /會(huì)所（ m2） 100% 0% 0% 開發(fā)總成本估算 根據(jù)開發(fā)周期對(duì)項(xiàng)目每期進(jìn)行開發(fā)投資成本估算 序號(hào) 項(xiàng)目 單位成本 籌備期 一期 二期 三期 四期 綜合成本 比例 1 土地成本 766 25% 19 2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 80 元 /m2 3% 3 主體建筑工程費(fèi) 1142 元 /m2 37% 4 主體安裝工程費(fèi) 173 元 /m2 6% 5 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 118 元 /m2 4% 6 園林環(huán)境費(fèi) 131 元 /m2 4% 7 配套設(shè)施費(fèi) 219 元 /m2 7% 8 開發(fā)間接費(fèi) 128 元 /m2 4% 9 期間費(fèi)用 320 元 /m2 10% 10 項(xiàng)目總投資 3075 元 /m2 100% 比例 28% 19% 21% 21% 11% 100% 資金來(lái)源分配 按照總成本的估算，對(duì)項(xiàng)目所需投入資金來(lái)源作如下分配設(shè)定： 資金來(lái)源 總計(jì) 籌備期 一期 二期 三期 四期 自有資金 51% 37181 100% 19980 40% 5601 30% 4640 30% 4640 30% 2320 銀行貸款 14% 10094 0% 0 50% 7001 10% 1547 10% 1547 0% 0 銷售收入 28% 20215 0% 0 0% 0 50% 7733 50% 7733 60% 4640 施工單位墊資及其他 7% 5267 0% 0 10% 1400 10% 1547 10% 1547 10% 773 合計(jì) 100% 72647 100% 19980 100% 14003 100% 15465 100% 15465 100% 7733 銷售收入 結(jié)合目前市場(chǎng)情況， 保守 預(yù)期項(xiàng)目一期住宅開盤銷售價(jià)格為 4200元 / m2（保守估計(jì)） ,商鋪為 6200元 / m2（保守估計(jì)） ， 后期隨著小區(qū)逐漸成熟，預(yù)計(jì)售價(jià)較首期有所上升。上觀國(guó)際 惠城區(qū)水口中心區(qū)三環(huán)路旁 亞新地產(chǎn) 占地： 33萬(wàn)；總建：103 萬(wàn) 洋房、別墅 5房： 190；6 房： 260 4000（毛坯）；4800（裝修） 06年以來(lái)推出 635套別墅，現(xiàn)已銷售過(guò) 9成，今年 8月份推出 152套洋房，現(xiàn)已銷售約 8 成 珠江 ? 2021 年上半年水口片區(qū)住宅供應(yīng) 236 套，合約 萬(wàn)㎡，與上年同期相比分別下降 62%和 26%。 金山湖片區(qū)住宅套數(shù)供應(yīng)比1067101782208 25110305 . 10 . 40 . 80200400600800100012000 8 年上半年 0 8 年下半年 0 9 年上半年0123456供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 供求比 金山湖片區(qū)住宅面積供應(yīng)比1 5 . 72 . 71 3 . 43 . 5 3 . 71 5 . 54 . 5. 7 0 . 9051015200 8 年上半年 0 8 年下半年 0 9 年上半年012345供應(yīng)面積 成交面積 供求比 重點(diǎn)在售樓盤情況表 片區(qū) 樓盤名 稱 地址 開發(fā)商 規(guī)模 產(chǎn)品 面積 銷售均價(jià)（元 /㎡） 銷售情況 金山湖片區(qū) 金山湖花園 惠城區(qū)三環(huán)南路18號(hào)（河南岸汽車站旁） 隆生地產(chǎn) 占地： ；總建： 21 萬(wàn) 洋房 153260 6000（復(fù)式）；4600（平層） 09 年 3 月份開盤推出 800 戶，目 前銷售率為 30% 山水華府 河南岸金山湖 9號(hào)小區(qū)（惠州學(xué)院對(duì)面） 山水華府置業(yè) 占地： 12 萬(wàn)；總建： 23 萬(wàn) 別墅、洋房 141170 洋房： 5200 別墅： 8500 09 年 6 月開盤推出170多套，目前剩下約 30 多套，月均銷售約 70 套 （ 4）水口片區(qū) 17 作為惠州市區(qū)的東大門，水口正在打造惠州市區(qū)東部區(qū)域性城市中心，成為魅力新水口，與江北未來(lái) CBD 相呼應(yīng)，將成為惠州未來(lái)的 CLD。目前金山湖片區(qū)開發(fā)了兩個(gè)高檔樓盤，分別為山水華府以及金山湖花園， 均為惠州本地有名的開發(fā)商興建，目前售價(jià)在 5000 元以上，產(chǎn)品均為高檔大戶型。綠湖
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