【正文】 從項(xiàng)目本身看，本項(xiàng)目建成。銷售價(jià)格方面，****城區(qū)區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況短時(shí)間不會(huì)發(fā)生太大變化，但由于本項(xiàng)目在該區(qū)域內(nèi)的資源稀缺、位置和環(huán)境等諸多因素，本項(xiàng)目相對(duì)于目前周邊項(xiàng)目的銷售價(jià)格將有很大提升空間。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人或者其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出30日之內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)單位和中標(biāo)人簽訂書(shū)面合同，中標(biāo)人不得轉(zhuǎn)讓或拆分轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目。投標(biāo)人少于3個(gè)時(shí)，項(xiàng)目發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)通過(guò)委托招標(biāo)的組織形式采取公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行（具體見(jiàn)下表）。綜上所述，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)財(cái)務(wù)狀況較好，具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。7敏感性分析，％時(shí)，銷售價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率的影響。銷售項(xiàng)目銷售價(jià)格[萬(wàn)元]銷售數(shù)量[m2]銷售收入[萬(wàn)元]收入合計(jì)[萬(wàn)元]住宅門面車庫(kù)雜屋以上是在項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不變的前提之下，當(dāng)商業(yè)和住宅的銷售價(jià)格分別達(dá)到以上各價(jià)格段時(shí)項(xiàng)目整體銷售收入狀況的模擬。：2%=；%=；2年%=。（4）各功能用房銷售價(jià)格參照周邊樓盤(pán)情況設(shè)定； 功 能 銷售面積 銷售價(jià)住　　宅 ㎡ 1650元／㎡商業(yè)門面 ㎡ 8000元／㎡車 庫(kù) ㎡ 1980元／㎡雜 房 ㎡ 1550元／㎡（4）項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅取稅率的5%；城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為營(yíng)業(yè)稅的7%；教育附加費(fèi)費(fèi)率為營(yíng)業(yè)稅的3%。2 組織機(jī)構(gòu)和人員配置堅(jiān)持“產(chǎn)權(quán)清晰、責(zé)權(quán)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)”的目標(biāo)，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)科、保衛(wèi)科、生產(chǎn)管理科等部門。具體見(jiàn)表91項(xiàng)目工程進(jìn)度表。3資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃2010年投入100萬(wàn)元，剩余部分資金2011年全部投入實(shí)施建設(shè)。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算范圍包括土地成本、建筑安裝工程費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及建設(shè)期利息等。 消防器材本項(xiàng)目配備一定數(shù)量手提式干粉滅火器。，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，對(duì)職工進(jìn)行安全教育。、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。4消防安全 編制依據(jù)1.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）2.《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501402005） 編制原則“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針。運(yùn)輸機(jī)械、土方和材料搬運(yùn)設(shè)備:應(yīng)提供適當(dāng)?shù)男盘?hào)和其他指揮裝置，以防止車輛和土方搬運(yùn)或材料轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)備運(yùn)行時(shí)所造成的危險(xiǎn)。起重機(jī)械和升降附屬裝置：按規(guī)定在初次使用之前，應(yīng)對(duì)起重機(jī)械和升降附屬裝置進(jìn)行檢驗(yàn)測(cè)試。堅(jiān)持“安全第一、預(yù)防為主”和“安全責(zé)任、重于泰山”的原則，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行《安全生產(chǎn)法》和《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)及管理部門的相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理工作，確保安全生產(chǎn)。、消防給水系統(tǒng)的設(shè)備，宜選用高效節(jié)能的供水設(shè)備。 ，選用優(yōu)質(zhì)給水管材，避免因給水系統(tǒng)發(fā)生二次污染而需將受到污染的水排放和對(duì)供水系統(tǒng)進(jìn)行清洗處理所造成的水量浪費(fèi)。3）擬采用新型的節(jié)能門窗，改善建筑熱工性能。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)盡量種植草皮、樹(shù)木，恢復(fù)植被，有利于防止水土流失。6）水土保持（1）水土流失影響因素本項(xiàng)目在工程建設(shè)過(guò)程中的場(chǎng)地平整、道路修建等作業(yè)會(huì)不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時(shí)，易發(fā)生水土流失。（4）材料運(yùn)輸中，應(yīng)采取封閉或遮蓋措施，避免拋灑。（2）加強(qiáng)各階段環(huán)保措施，確保環(huán)保意識(shí)的貫徹充分考慮項(xiàng)目區(qū)與居民區(qū)之間的合理距離、污染物排放與城市管網(wǎng)如何結(jié)合、項(xiàng)目區(qū)周邊綠化設(shè)計(jì)等問(wèn)題，提倡建設(shè)生態(tài)型小區(qū)。3）噪聲項(xiàng)目無(wú)鍋爐等集中式供熱設(shè)施，無(wú)集中式中央空調(diào)系統(tǒng)，故無(wú)高噪聲設(shè)備，主要聲源為生活噪聲。4）施工期間，作業(yè)機(jī)械聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對(duì)附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響；材料運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將對(duì)沿線人群的生活產(chǎn)生一定的影響。用地周邊基本上是辦公區(qū)、住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)，無(wú)工業(yè)污染源和其他危險(xiǎn)品物流設(shè)施。3電氣消防在按規(guī)范要求必須設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置的建筑物，均設(shè)置相應(yīng)的報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，聯(lián)動(dòng)啟系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)；在不設(shè)消防報(bào)警控制系統(tǒng)的建筑物內(nèi)，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由建筑物消火栓按鈕直接起動(dòng)消防泵，撲救火災(zāi)。4）所有單體均接二類建筑進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，耐火等級(jí)二級(jí)。(2）室內(nèi)排水室內(nèi)雨水與污水分流排水，排水系統(tǒng)設(shè)專用通氣立管；生活污水和糞便污水分流，雨水采用有組織排水。2排水1)排水量生活排水量為約120m3／日。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓設(shè)于市政給水管引入的給水環(huán)網(wǎng)管上，并根據(jù)消防規(guī)范布置。給水從解放路市政給水管引入壹根DN100的給水管，在區(qū)內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，室外消防用水取自室外給水管網(wǎng)。澆灑道路及綠化用水量約為10m3／日。日，設(shè)計(jì)人數(shù)為3人／戶，用水時(shí)間按24小時(shí)計(jì)算。弱電系統(tǒng)配線采用穿管暗敷引至弱電設(shè)備和插座。每棟樓集中設(shè)置布線箱，對(duì)有線電視、通信、網(wǎng)絡(luò)、安全監(jiān)控等線路集中布線。7)夜景燈飾照明在庭園小徑邊，豎直安裝園林小徑燈，與建筑、樹(shù)木相襯，使庭園顯得幽靜、舒適；在草坪邊安裝草坪燈，能使草坪有寬廣的氣氛，使人在草坪上散步休息時(shí)更加心曠神怡。5）應(yīng)急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)置疏散照明及其標(biāo)志。住宅進(jìn)戶線不小于10㎜2，㎜2。3）供配電系統(tǒng)供電電源：380V／220V電源從市政供電管網(wǎng)接入。本項(xiàng)目建議采用磚混結(jié)構(gòu)。車行道路簡(jiǎn)明便捷，采用完全人車分流的交通組織方式，小區(qū)內(nèi)部不受機(jī)動(dòng)車干擾，為兒童、老人等提供了安全的地面活動(dòng)場(chǎng)所，有利于集中綠地，水體環(huán)境的營(yíng)造，大大提升了居住環(huán)境的質(zhì)量。（3）以人為本，在布局形式、景觀環(huán)境與單體設(shè)計(jì)上突出“均好性”的原則，滿足不斷發(fā)展的動(dòng)態(tài)市場(chǎng)需求，營(yíng)造富有人情味的溫馨家園。2建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為住宅樓、商業(yè)用房、綜合管理用房以及區(qū)內(nèi)道路、綠化、圍墻等附屬工程。拍賣土地，在選址上開(kāi)發(fā)建設(shè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的商住小區(qū)，一方面有利于增加商業(yè)設(shè)施和住宅房源，滿足消費(fèi)者的需要；另一方面有利于土地資源的優(yōu)化配置，發(fā)揮城南中心區(qū)土地資源的利用價(jià)值，以獲得良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。鋼材：可以從建材市場(chǎng)購(gòu)買或從生產(chǎn)廠家調(diào)運(yùn)，供應(yīng)方便。 建筑材料石料：縣城附近石灰石儲(chǔ)量豐富，質(zhì)量較好，可以作為建筑用石料，運(yùn)距較短。本工程選址緊靠106國(guó)道，交通十分便利。由八面山及其支脈控制的斜瀨水，長(zhǎng)92公里，流域面積778平方公里；由萬(wàn)洋山和八面山支脈控制的河漠水，流域面積912平方公里，兩水在三河匯合為洣水，長(zhǎng)6公里，往北流入茶陵。年日照1500小時(shí)，無(wú)霜期288天。低溫寒冷期短，春早回暖快?？h境內(nèi)為丘陵山地，地層主要由沉積巖組成，變質(zhì)巖不多，第四系松散堆積物不甚發(fā)育。項(xiàng)目選址區(qū)無(wú)拆遷戶，選址符合城市規(guī)劃的總體交通要求，且具備水源、電源、消防、通信、疏散及排污等條件，是建設(shè)商品住宅的理想場(chǎng)地?，F(xiàn)場(chǎng)設(shè)置售樓處，聘請(qǐng)資深營(yíng)銷公司進(jìn)行全程策劃：1)圍繞主體概念全程策劃推廣；2)依托概念策劃出獨(dú)占性的行銷賣點(diǎn)；3)推動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的熱賣氣氛塑造；4)廣告企劃方案的有效性和獨(dú)創(chuàng)性；5)市場(chǎng)策劃的針對(duì)性和競(jìng)爭(zhēng)性： 6)產(chǎn)品概念塑造金字塔模型。同時(shí)，該部分客源最容易受到耳語(yǔ)效應(yīng)的影響。由于新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)雅，新區(qū)的房?jī)r(jià)在未來(lái)兩年還將上漲；西區(qū)、北區(qū)地價(jià)較低，中低收入階層的客戶群體較多，未來(lái)西部區(qū)域總體供應(yīng)量低于需求量。按照政府關(guān)于城市總體規(guī)劃布局要求，東區(qū)為城市行政、教育中心、商業(yè)和旅游功能區(qū)，導(dǎo)致近幾年?yáng)|部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度加快和價(jià)格的急劇上揚(yáng)，進(jìn)而又帶動(dòng)全縣的房地產(chǎn)價(jià)格上漲；2舊城區(qū)拆遷改造力度的加大。北區(qū)由于是老城區(qū)，總開(kāi)發(fā)量不是很大，可開(kāi)發(fā)地塊稀少。從不同區(qū)域來(lái)看：東南部新城區(qū)處于城市規(guī)劃發(fā)展方向，小區(qū)無(wú)論從規(guī)模、配套、環(huán)境、戶型等方面較以前都有了較大改觀，致使該區(qū)項(xiàng)目銷售良好。2009年底，臨近樓盤(pán)高層普通商品住宅價(jià)格在980元／㎡—1500元／㎡之間。3 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析2005年末，****商品房住宅均值697元/平方米；2006年末，商品房住宅均價(jià)820元/平方米，%；2007年末，住宅均價(jià)上漲到1004元/平方米，2008年達(dá)到1245元/平方米，2009年達(dá)到1507元/平方米。進(jìn)入2009年后，****房地產(chǎn)市場(chǎng)由于受到經(jīng)濟(jì)向好等多種積極因素的影響而發(fā)生較大波動(dòng)，開(kāi)發(fā)量劇增，同時(shí)需求量的增幅遠(yuǎn)高于供給量，市場(chǎng)出現(xiàn)供小于求的局面。消費(fèi)者對(duì)建筑的需求特征從上表可以看出，消費(fèi)者購(gòu)房的首要關(guān)注集中在對(duì)工程質(zhì)量和室內(nèi)戶型，其次對(duì)通風(fēng)采光，朝向的關(guān)注也有新的認(rèn)識(shí)。據(jù)初步調(diào)查，****商品住宅購(gòu)買力如下：一是老城改造的拆遷戶；二是需改善居住條件的擁擠戶；三是自然增長(zhǎng)人口；四是流動(dòng)人口（包括在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的干部、職工、教師以及進(jìn)城置業(yè)、子女教育等人員）。****城的住房擁擠戶、無(wú)房戶約占總住戶的30%。給水?dāng)U建一期工程基本完工。****良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，吸引了眾多來(lái)連安居樂(lè)業(yè)的外來(lái)人口，為我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展拓寬了市場(chǎng)。2009年有約70%的土地正在開(kāi)發(fā)和已確定開(kāi)發(fā)。城市居民人均可支配收入11476元，農(nóng)民人均純收入2873元，%%。改革開(kāi)放以來(lái)，****的經(jīng)濟(jì)有了飛躍的發(fā)展。表31 ****近年來(lái)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)展概況表項(xiàng)目年份人口（萬(wàn)人）工業(yè)總產(chǎn)值（萬(wàn)元）農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（萬(wàn)元）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元）2006945026030113868980592007156161753471723041001220082183477379120387611396200918．522745757440322800412745注：資料來(lái)源于湖南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，****近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。2009年，****經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得豐碩成果，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展?！?152”工程來(lái)勢(shì)較好，全縣規(guī)模以上企業(yè)增至56家,產(chǎn)值過(guò)億元企業(yè)達(dá)3家。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯改善。根據(jù)****城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個(gè)良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個(gè)有機(jī)整體。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一是滿足人們對(duì)住房改善的需要，同時(shí)也是城市建設(shè)和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)****經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要近年來(lái)，****搶抓西部大開(kāi)發(fā)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。近年來(lái)，****委、縣政府十分重視城市建設(shè)的發(fā)展，對(duì)城市建設(shè)的風(fēng)格選擇、城市定位、功能布局和發(fā)展計(jì)劃都作了總體規(guī)劃，并且采取了一系列措施，逐步將規(guī)劃付諸建設(shè)之中。根據(jù)縣城總體規(guī)劃要求，這一項(xiàng)目將吸取國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，高起點(diǎn)策劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高水平施工、高科技配置，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布局、材料選配、產(chǎn)品細(xì)節(jié)上立足于以人為本的開(kāi)發(fā)理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境。據(jù)此，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上前景是光明的，可行的。****的對(duì)外貿(mào)易也將進(jìn)一步拓展。****是長(zhǎng)株潭城市一體化的后花園，是新興的旅游城市。****屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，晝夜溫差大，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑。全縣總面積2030平方公里，總?cè)丝?0萬(wàn)人，城市建設(shè)用地4平方公里。第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的理由及必要性1 項(xiàng)目提出背景本地塊位于****新城區(qū)內(nèi)，新城區(qū)是****新建設(shè)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。，細(xì)化管理。建設(shè)資金籌措方案采取企業(yè)自籌資金、房屋預(yù)售和銀行貸款籌集，完全能滿足一次開(kāi)發(fā)的資金需求。％，綠地率35％。大樓內(nèi)水箱、水池采用不銹鋼成品，以保證水質(zhì)質(zhì)量設(shè)計(jì)充分考慮建筑的自然采光和通風(fēng)的要求，絕大部分單元主要房間朝南，均能滿足其有充分的日照時(shí)間。沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求，除局部布置小區(qū)地面停車場(chǎng)外，大面積綠化種植較高喬木類，以美化環(huán)境并改善車流、噪音及尾氣對(duì)居民的影響。建筑單體消防設(shè)計(jì)按規(guī)范設(shè)計(jì)，地下車庫(kù)考慮消火栓，噴淋系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。大面積玻璃窗及陽(yáng)臺(tái)除了帶進(jìn)大量清新空氣及陽(yáng)光外，還仿如將室外景觀引入室內(nèi)，成為室內(nèi)不可或缺的一部分，使室內(nèi)空間、景觀更加豐富多彩。2建筑色彩與風(fēng)貌建筑風(fēng)格利用簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代建筑語(yǔ)言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風(fēng)貌，更令整個(gè)建筑外貌明艷突出。地塊通過(guò)中心景觀高層錯(cuò)位斜向布置及底層架空處理，形成豐富的綠化景觀的軸線，綠化與水景緊密結(jié)合，豐富了景觀的空間層次，形成優(yōu)雅、安靜、富有文化品位的休憩地。住宅后花園出口與公共綠地的步行道路連通，另成步行系統(tǒng)。公共建筑設(shè)計(jì)：本小區(qū)公建按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5018093)小區(qū)級(jí)來(lái)配置，滿足規(guī)范及規(guī)劃要求。在起居室，臥室采用大面積景觀窗或落地門窗，充分利用自然光線并將室外環(huán)境引入室內(nèi)。道路交通：項(xiàng)目用地通過(guò)環(huán)路形式（路寬6M）聯(lián)系著南北側(cè)城市道路。：1規(guī)劃概述功能：項(xiàng)目要功能是居民商住小區(qū)，該區(qū)面臨城市主干道，設(shè)計(jì)上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個(gè)舒適的內(nèi)部休閑購(gòu)物空間環(huán)境，豐富城市生活場(chǎng)所，形成一組城市地標(biāo)性建筑群體。強(qiáng)調(diào)空間的豐富性及尺度的適宜性。項(xiàng)目區(qū)域地勢(shì)平坦，分布有大面積的農(nóng)田，周邊有商業(yè)、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施。：1《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180932《湖南省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》3規(guī)劃基地地形圖及界點(diǎn)坐標(biāo)