【正文】 因此，開發(fā)建設(shè)該小區(qū)是可行的。X小區(qū)工程項目不僅會加快我市城市建設(shè)的步伐，促使舊城改造工作向縱深發(fā)展，而且會使X市西南片區(qū)的環(huán)境得到較大的改觀，市居民的生活環(huán)境更加優(yōu)美。 (5)科學(xué)的安排營銷策略，搞好積極的營銷戰(zhàn)略，采取多種營銷手段進(jìn)行營銷促銷，減少商品房的銷售周期，快收資金，最大限度的提高資金利用率，提高投資效果和資金效益。 (2)搞好商品房的工程設(shè)計和提高工程質(zhì)量，向社會提供暢X銷對的路戶型商品房及高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的“產(chǎn)品”，打“品牌”戰(zhàn)略和樹“精品效益，獲得較好的銷售市場和銷售價格。單位(萬元)＼＼＼年份 2004 2005 2006 ＼ 項目＼ ＼ 預(yù)售 銷售 預(yù)售 銷售 預(yù)售 銷售 一期工程 6812 二期工程l 1 合計 68 l 2 l 在預(yù)計銷售基礎(chǔ)上結(jié)合本項目的投資計劃進(jìn)度對該項目現(xiàn)金流量分析如下表：單位(萬元)序號＼乒紓 ＼項目 ＼ ＼ 2002 2003 2004 2005 2006 l 現(xiàn)金流入 預(yù)售收入 68l 2 銷售收入 l 2 現(xiàn)金流出 1 開發(fā)成本 I 銷售稅金 3 凈現(xiàn)金流量 一l —l 4 累計凈現(xiàn)金 流量‘’。其余房情況為： ①住宅： 。由于X小區(qū)總體規(guī)模較大，總投資成本較高，待該項目正式投入施工后，公司擬從商業(yè)銀行貸款8000~l 0000萬元用于小區(qū)的建設(shè)。月l 8個月=378．54萬元 停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)： O．78萬M21 O元／M2由于X小區(qū)所處地區(qū)尚無大型、綜合小區(qū)，加之此項目與X發(fā)電廠、X魯抗制藥集團(tuán)等大型企業(yè)相鄰較近，容易形成集團(tuán)購買力。由此可見，住房市場之大是其它商品無法相比的?，F(xiàn)X花園小區(qū)現(xiàn)場正在進(jìn)行拆遷摸底，預(yù)計可按原計劃進(jìn)行房屋拆遷。由于該小區(qū)拆遷量以及建設(shè)規(guī)模較大，本小區(qū)計劃分兩期實施開發(fā)建設(shè)，即濟(jì)陽大街以北為一期工程(北區(qū))，濟(jì)陽大街以南為二期工程(南區(qū))。 4．將小區(qū)商業(yè)攤點(diǎn)依法經(jīng)營納入物業(yè)管理。本項目在物業(yè)管理方面主要采取以下措施： 1．物業(yè)公司提前進(jìn)入小區(qū)，參與后期裝飾安裝及綜合驗收工作。 ． (4)合理布置建筑物朝向，盡是保持采光條件良好。 4．節(jié)能 本項目在充分考慮經(jīng)濟(jì)適用的基礎(chǔ)上，擬采用以下節(jié)能措施： (1)所有設(shè)備一律選用符合國家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能開設(shè)備，不在國家已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品之列。因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。 1 拆遷住宅面積 萬米。 5 商業(yè)建筑面積 萬米。 (10)燃?xì)夤?yīng)方案 規(guī)劃小區(qū)引用管道煤氣作為氣源，按戶均用氣1．4NM3／日計算，加之公共建筑煤氣用量，每日煤氣用量約為ll 700立方米。 小區(qū)電話普及率規(guī)劃為l OO％，同時考慮公建用戶，小區(qū)內(nèi)話機(jī)預(yù)留2500部左右。小區(qū)南部負(fù)荷則為3000KV左右，小區(qū)北部負(fù)荷約為4000KV左右。由于規(guī)劃小區(qū)地形坡度較小，在布置排水管道時，盡量將雨水、污水以最短距離排出。加之未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量，小區(qū)用水量每日約計l 600立方米。規(guī)劃小區(qū)綠地樹木種植注重空間層次、高低結(jié)合，并努力做到三季有花、四季常青。小區(qū)綠地按三級布置，即空間綠地一組團(tuán)綠地一小區(qū)公共綠地，綠化系統(tǒng)采用帶形與集中相結(jié)合的布置辦法。區(qū)內(nèi)設(shè)有齊全的配套設(shè)施，除設(shè)置在住宅底層的沿街商業(yè)外，還有單獨(dú)設(shè)置的農(nóng)貿(mào)市場一處，并利用南岸街和南北街交叉口西南的小塊用地布置一處辦公樓。住宅設(shè)計體現(xiàn)以起居室作為全家活動中心的原則，合理安排各廳、室的位置，使之公私分離，同時具有較好的自然采光通風(fēng)條件，良好的空間尺度。 (3)住宅空間組織 居住區(qū)是小區(qū)的基本組成單位，設(shè)計中考慮人的各種需求，注重空間的個性與特點(diǎn)，用院落式和錯列式等手法，組成既有區(qū)別又有聯(lián)系的住宅區(qū)。小區(qū)內(nèi)設(shè)有較完善的公共配套建筑，居民基本所需在小區(qū)都可得到滿足，并可便利于附近居民。 2．設(shè)計原則 (1)綜合考慮X小區(qū)所在地區(qū)的氣候、居住對象、生活習(xí)慣、文化習(xí)俗，結(jié)合周圍環(huán)境，合理布局，創(chuàng)造具有現(xiàn)代化、高起點(diǎn)且舒適、安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的居住環(huán)境。 3．氣象資料 根據(jù)當(dāng)?shù)貧庀蟛块T提供的資料，X市屬暖溫帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，具體氣象數(shù)據(jù)如下： (1)氣溫 年平均氣溫 13．5~C 極端最高氣溫40．30~ 極端最低氣溫 一l 8．I O~C (2)降雨 年平均降水量 735mm 年最大降水量 1 1 59．20mm 年最小降水量430．90mm (3)風(fēng)向及風(fēng)速夏季主導(dǎo)風(fēng)向 S冬季主導(dǎo)風(fēng)向 EN平均風(fēng)速 2．7m／s(4)最大凍土深度 380mm 4．動力供應(yīng)條件 (1)供水 本項目擬采用X市供水集團(tuán)總公司西郊水廠提供的自來水為供水水源，該水廠供水規(guī)模為8．5萬噸／日。近年來，X城區(qū)作為全市經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，城市建設(shè)飛速發(fā)展。X市城區(qū)京滬鐵路縱貫?zāi)媳保率F路橫穿東西，1010327國道穿越境內(nèi)。6’，北緯34。項目的開發(fā)建設(shè)無疑顯得更加迫切，它的建設(shè)勢必為“綠亮清工程及X市市容、市貌增添一道亮麗的風(fēng)景線。 (3)符合X市城市發(fā)展規(guī)劃 隨著市政府“優(yōu)化西城區(qū)，建設(shè)東城區(qū)”城市建設(shè)戰(zhàn)略方針吉的出臺以及X市“綠亮清”工程向縱深發(fā)展，X市市容、市貌得到很大改觀。隨著住房體制改革的深化、福利性分房體制的取消及貨幣化分房體制的實行，經(jīng)過十幾年的努力，城鎮(zhèn)居民的居住條件得到了顯著改善。“取消福利分房，實行住房貨幣化”逐步把居民引向房地產(chǎn)市場；“大幅度提高住房租金”刺激了居民的購買力： “取消48項建設(shè)項目收費(fèi)降低了住宅的建設(shè)造價；“實行個人住房貸款，不斷降低銀行貸款利率”使居民提前消費(fèi)成為可能。因此，X小區(qū)的建設(shè)顯得更