【正文】 特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。 （3）要做精品。縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。從社會(huì)效益來說：現(xiàn)代花園建成后，可提供住宅996套，將切實(shí)解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。這一組織形式既能及時(shí)指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。作好銷售計(jì)劃的編織機(jī)銷售策劃工作。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。5)對(duì)特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。工程部：1. 技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。公眾參與的對(duì)象為洪山區(qū)人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。三．項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。 二．施工期環(huán)境影響分析(1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。在?dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。對(duì)于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題?？梢姡卷?xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會(huì)吸引大批高校教師前來居住。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。各種不確定因素（如投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目壽命期等）的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)影響方案的取舍。，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。，可以緩和資金矛盾。b．注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動(dòng)者所創(chuàng)造的收益價(jià)值。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和2%計(jì)算。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。本公司采用直線職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用。營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理。1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B 辦理開工報(bào)告。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理:對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米550000總建筑面積平方米594000居住建筑面積平方米536000公共建筑面積平方米58000居住居數(shù)戶3030平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%35停車位個(gè)326產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：項(xiàng)目定位于“融入自然的都市生活”，基本設(shè)計(jì)原則采用“新都市主義”原則：多樣性的功能；尺度親切的空間；有機(jī)自由的規(guī)劃結(jié)構(gòu)；混合功能步行街和廣場；邊界明確的鄰里結(jié)構(gòu)；通過以上原則我們力求創(chuàng)造具有城市文化和精神自由的、開放的、生態(tài)的、適靜的生活空間。總居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。，按揭的作用。今年武漢市房價(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：，地價(jià)上升。洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)季度購房者能承受多高的房價(jià),是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對(duì)購房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在20萬以下的占33%,%%承受總價(jià)格在4150萬的占8%,承受總價(jià)格在50萬以上的占4%。如果2010年國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅調(diào)整，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)抵押品價(jià)值、個(gè)人住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款等資產(chǎn)上的損失疊加，將給整個(gè)銀行業(yè)造成一定程度的沖擊。　　五是大企業(yè)會(huì)繼續(xù)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)走勢。自2009年3月起，全國房價(jià)呈現(xiàn)觸底溫和回升，到6月份之后，房價(jià)出現(xiàn)“井噴式”暴漲，交易量也不斷攀升。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積最能反應(yīng)市場供給的變化?！　∫皇欠康禺a(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)增長。再次，“抑制投機(jī)和維持穩(wěn)定”將成為2010年市場調(diào)控的兩個(gè)主旋律。首先，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控。2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控將進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)市場總體將保持平穩(wěn)運(yùn)行。2010年物價(jià)上行因素遠(yuǎn)多于下拉因素。2010年將成為中國經(jīng)濟(jì)又一輪上升周期的開始。所謂“人和”是指我國人口結(jié)構(gòu)變化將有利于推動(dòng)消費(fèi)需求的快速增長。預(yù)計(jì)2010年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速為25%。市場研究2009年以來，在政府推出的系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推動(dòng)下，中國經(jīng)濟(jì)增長在年內(nèi)出現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)，成功實(shí)現(xiàn)?！?”任務(wù)。東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。：當(dāng)代國際花園——中國公司經(jīng)營范圍為：高科技產(chǎn)業(yè)投資，投資管理，企業(yè)管理咨詢。生物、化工、化學(xué)、醫(yī)學(xué)、計(jì)算機(jī)軟硬件技術(shù)咨詢。光谷60萬平方米復(fù)合型國際社區(qū)，位于武漢市東湖開發(fā)區(qū)內(nèi)，光谷大道（原關(guān)山二路）與中環(huán)線交接處，周邊為各類高科技園區(qū)和大學(xué)城區(qū)域，項(xiàng)目規(guī)劃用地808畝，總建筑面積約60萬㎡，由東向西分為兩大地塊，分別為總部基地辦公區(qū)及國際花園住宅區(qū)，是目前國際比較流行的復(fù)合型社區(qū)整體規(guī)劃方式。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。展望2010年，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車增速將出現(xiàn)“兩升一降”的趨勢。其次，2010年消費(fèi)啟動(dòng)面臨“天時(shí)”、“地利”、“人和”的有利條件。預(yù)計(jì)2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增長將達(dá)到21%左右。由于中國經(jīng)濟(jì)下滑趨勢已經(jīng)得到遏制，經(jīng)濟(jì)增長重回上升軌道，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生的動(dòng)力已經(jīng)足夠維持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，政策的進(jìn)一步刺激反而有導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過熱的擔(dān)憂，因此，刺激性政策可能考慮有選擇性的逐步退出?？偣┣蠡久媾c貨幣供應(yīng)是共同決定2010年物價(jià)上漲方向和幅度的兩大基礎(chǔ)性要素。一、2009年房地產(chǎn)市場低開高走　　總體來說，2009年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r可以分為兩個(gè)階段：第一階段，2008年底到2009年初，在中央政府出臺(tái)的一系列旨在恢復(fù)市場信心、刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的宏觀調(diào)控措施影響下，交易量開始出現(xiàn)回升，消費(fèi)者預(yù)期逐步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資等均有所增長，市場復(fù)蘇跡象明顯。2009年末以來一個(gè)月內(nèi)五次中央政府高級(jí)別關(guān)于房地產(chǎn)問題的表態(tài)可以看出，房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象、房價(jià)過快上漲等問題已經(jīng)引起中央關(guān)注，下一步通過密集調(diào)研和政策醞釀，將會(huì)有新的動(dòng)作出臺(tái)。抑制投機(jī)和房價(jià)過快上漲將是2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點(diǎn)，確保平穩(wěn)發(fā)展是一切政策出臺(tái)的前提。從2009年3月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月增長，緩慢復(fù)蘇，目前也正處在繼續(xù)復(fù)蘇階段。進(jìn)入2008年以來，由于受金融危機(jī)影響，開發(fā)企業(yè)普遍施工動(dòng)力不足，開發(fā)增長率陷入近幾年來的最低值。2010年，隨著市場預(yù)期繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場信心持續(xù)恢復(fù)，房地產(chǎn)價(jià)格與成交量將呈溫中略升的局面，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加強(qiáng)，未來房地產(chǎn)價(jià)格和交易量有可能出現(xiàn)震蕩調(diào)整。在整體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的大企業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)市場投資趨勢，受銷售面積、收益及股價(jià)上揚(yáng)帶動(dòng)，大企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大投資規(guī)模的意圖明顯，這也會(huì)帶動(dòng)全國房地產(chǎn)企業(yè)加大投資力度。據(jù)2009年武房指數(shù)報(bào)告顯示:,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。以上調(diào)查結(jié)果顯示,武漢市購房者所能承受的價(jià)格在2030萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。洪山區(qū)指數(shù)2008第四季度2009第一季度2009第二季度2009第三季度2009第四季度據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2009年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)武漢市房價(jià)繼續(xù)走高。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價(jià)上漲。，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。小區(qū)內(nèi)設(shè)