【正文】 項(xiàng)目收入測(cè)算 167。 天 2021年 2021 開(kāi)房率 平均房?jī)r(jià) 開(kāi)房率 平均房?jī)r(jià) 五星級(jí)酒店 52% 691元 /間 /天 67% 762元 /間 /天 四星級(jí)酒店 56% 425元 /間 /天 71% 437元 /間 /天 167。 商業(yè)用房售價(jià)設(shè)定： 38,000 元 /㎡ 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３９ 樓層 業(yè)態(tài) 均價(jià) （建筑面積） 出售率 本層層高 F1 精品店 萬(wàn)元 /㎡ 30% 6 F2 餐飲 服飾 萬(wàn)元 /㎡ 19% F3 酒吧 國(guó)際畫(huà)廊 4 萬(wàn) /元㎡ 0% 167。 酒店式公寓售價(jià)設(shè)定：比公寓略高，擬按 23,000 元 /㎡計(jì)算 167。 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３８ 第 5章 價(jià)格測(cè)算及營(yíng)銷計(jì)劃 167。 二期進(jìn)度安排 利用首期施工的時(shí)間空檔，對(duì)二、三期的規(guī)劃重新論證和報(bào)批，擬安排在 2021 年奧運(yùn)后開(kāi)工， 2021 年下半年開(kāi)始銷售。 表 41 A棟 B棟 C棟 D棟 E棟 F棟寫(xiě)字樓 公寓 公寓 公寓 酒店式公寓 商業(yè)首期06年 上半年06年 上半年08年下半年三期10年 上半年10年 上半年各期開(kāi)發(fā)時(shí)間設(shè)置 分配到各期二期 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３５ 圖 41 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期示意 首期二期三期 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３６ 167。由于提供了更高的裝修標(biāo)準(zhǔn)和更好的服務(wù)，所以售價(jià)高于公寓。 。 開(kāi)發(fā)模式設(shè)定 根據(jù)市場(chǎng)分析結(jié)論，本項(xiàng)目物業(yè)類型和開(kāi)發(fā)模式的設(shè)置應(yīng)最大限度依托市場(chǎng)對(duì)公寓物業(yè)的支持，在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)，盡可能多建、早建、早銷售公寓，盡快回籠資金，為后續(xù)開(kāi)發(fā)提供支持。 167。 原開(kāi)發(fā)模式 各物業(yè)類型 分析 地下室和裙樓 地下室和裙樓體量大，工期長(zhǎng)，資金占用量 大。 A、 B 棟寫(xiě)字樓 （ 08 年下半年） 考慮資金運(yùn)用和工程安排，寫(xiě)字樓部分 宜安排在奧運(yùn)會(huì)后開(kāi)發(fā)。 E 棟酒店 （ 06 年下 半年） 為爭(zhēng)取 08 年奧運(yùn)的市場(chǎng)機(jī)遇，優(yōu)先開(kāi)發(fā)酒店 。 原開(kāi)發(fā)模式中，酒店的開(kāi)發(fā)是重 點(diǎn) ，爭(zhēng)取酒店趕在 08 年奧運(yùn)前投入使用，以期酒店能產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)影響。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃可在一定范圍內(nèi)調(diào)整，但操作中有一定的不確定性。 小結(jié) 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目位于城市發(fā)展的成熟區(qū)域，該區(qū)域是北京市傳統(tǒng)的涉外區(qū)域和商務(wù)區(qū)域。根據(jù)目前的開(kāi)發(fā)進(jìn)度設(shè)想， 第 3 種 變更設(shè)想都有較充分的時(shí)間申請(qǐng)變更。 再報(bào)規(guī)劃變更時(shí)，如果新規(guī)劃方案對(duì)規(guī)劃部 門(mén)原審批的主要規(guī)劃指標(biāo)不作調(diào)整（如容積率、建筑面積、建筑密度、綠化率、建筑紅線等等），或調(diào)整幅度較?。ㄈ缃ㄖ娣e差異不超過(guò) 3％，同時(shí)最大差異不超過(guò) 300 平方米），則規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)調(diào)整的難度較小，否則難度較大。 影響項(xiàng)目發(fā)展的其他因素 本項(xiàng)目已取得全部開(kāi)發(fā)物業(yè)的《建設(shè)規(guī)劃許可證》，并簽署《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。項(xiàng)目北側(cè)為城市主干道，居民區(qū)位于項(xiàng)目南側(cè)，受日照遮擋的限制較小，利于規(guī)劃、施工和節(jié)約成本。 交通流線分析 圖 33 項(xiàng)目交通關(guān)系分析圖 北側(cè)工體北路 雙向 6 車道城市主干道，設(shè)置分隔帶，有利于形象展示，不利于人流聚集。 同時(shí)近期規(guī)劃建設(shè)中的地鐵 10 號(hào)線從項(xiàng)目東面的東三環(huán)通過(guò)，連接中關(guān)村、奧運(yùn)村和 CBD。 西鄰工體東路，該路為東二環(huán)和東三環(huán)之間的唯一一條南北向主干道，南到長(zhǎng)安街，北接機(jī)場(chǎng)高速，連 接第一使館區(qū)和第二使館區(qū)。 區(qū)位判斷 從區(qū)位條件看，本 項(xiàng)目具有發(fā)展公寓的明顯優(yōu)勢(shì)，應(yīng)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)公寓，盡可能增加公寓的開(kāi)發(fā)規(guī)模；其次，開(kāi)發(fā)酒店也具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈；寫(xiě)字樓和商業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)相對(duì)較弱，應(yīng)慎重考慮，控制寫(xiě)字樓和商業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模。因此本項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓和商業(yè)功能的區(qū)位條件相對(duì)較弱，在位置上的競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。同時(shí)上述地區(qū)還有眾多的以寫(xiě)字樓和商業(yè)為主的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)（如華貿(mào)中心、財(cái)富中心、萬(wàn)通中心、 SOHO 尚都、佳程廣場(chǎng)、新保利大廈??），將進(jìn)一步強(qiáng)化上述商圈對(duì)客戶的凝聚力 和 吸引力。 北京市商用物業(yè)成交量較小，本項(xiàng)目的區(qū)位條件不能支撐超區(qū)域級(jí)的商業(yè)，可考慮改變商場(chǎng)形態(tài)，立足于區(qū)域級(jí)商業(yè)，發(fā)展體現(xiàn)休閑風(fēng)格的商業(yè)街形式，增加高銷售價(jià)值的的商業(yè)面積，解決資金回籠問(wèn)題 。本項(xiàng)目具備 開(kāi)發(fā)公寓的良好區(qū)位條件，區(qū)域內(nèi)公寓需求隨周邊商圈持續(xù)發(fā)展仍有增長(zhǎng)空間，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，可通過(guò)銷售快速回籠資金。高標(biāo)準(zhǔn)的車位配置提高本項(xiàng)目的配套標(biāo)準(zhǔn)，提高樓盤(pán)檔次； （ 3）本項(xiàng)目周邊商業(yè)設(shè)施（如三里屯酒吧街）嚴(yán)重缺乏停車位，本項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)的車位配置可促進(jìn)項(xiàng)目招商，提高市場(chǎng)吸引力； （ 4）本項(xiàng)目的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中包括了車位部分的地價(jià)，所以本項(xiàng)目在交納全部地價(jià)后具有車位的完全產(chǎn)權(quán)，可以出售。二、做小商鋪、商業(yè)街形式，化整為零，增加高價(jià)值可銷售的面積，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)和銷售的靈活性 。 167。 商業(yè)物業(yè)案例 三里屯酒吧街 位置：三里屯路兩側(cè) 組織形式：以臨街商鋪為主 規(guī)模：總建筑面積約 17,000 ㎡ 租金：平均租金為 9— 10 元 /天 /㎡ 目標(biāo)消費(fèi)群：白領(lǐng)、成功人士、游客、時(shí)尚青年 經(jīng)營(yíng)狀況：市場(chǎng)影響力大，經(jīng)營(yíng)較好 特色酒吧街已形成成熟氛圍和固定消費(fèi)群，但目前鋪面資源嚴(yán)重缺乏，近期還有拆遷改造的可能，商家無(wú)法擴(kuò)張，本項(xiàng)目商業(yè)可考慮引入餐飲娛樂(lè)業(yè)，延續(xù)休閑氛圍；基于租金考慮 可進(jìn)行業(yè)態(tài)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域特色商業(yè)的補(bǔ)缺與提升 。本項(xiàng)目位于四個(gè)商圈之間，周邊商業(yè)氛圍不濃 。 2021 年全市商業(yè)用期房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米；預(yù)售登記 萬(wàn)平方米，預(yù)售率僅為 %，遠(yuǎn)低于全部商品房 ％的平均預(yù)售率 。 區(qū)域型社區(qū)商業(yè)街迅速興起，如百子灣蘋(píng)果社區(qū)正在建設(shè)“蘋(píng)果商業(yè)街” 。 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ２０ 167。 高檔寫(xiě)字樓案例 —— 盈科中心 位置：朝陽(yáng)區(qū)工體北路甲 2 號(hào) 規(guī)模：寫(xiě)字樓 萬(wàn)平方米 主力客戶： IBM、 NOKIA、強(qiáng)生、波音等大公司 成功招租的原因有： （ 1）盈科公司利用自身資源引入大客戶 IBM、 NOKIA，并給予樓宇冠名權(quán)，成功帶動(dòng)中小客戶入場(chǎng)； （ 2）項(xiàng)目樓宇素質(zhì)好，滿足客戶要求； （ 3）基本堅(jiān)持只租不售，實(shí)施管理更方便，維持檔次 。朝陽(yáng)區(qū)今年將有更多寫(xiě)字樓租賃供應(yīng)，如 2021 年 CBD 區(qū)域的寫(xiě)字樓供應(yīng)量將迎來(lái)區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè) 5 年來(lái)的頂峰，當(dāng)中多數(shù)的定位均為高端寫(xiě)字樓產(chǎn)品，如國(guó)貿(mào)三期、銀泰中心等 。而 SOHO 尚都和萬(wàn)通中心都位于 CBD區(qū)域的邊緣，銷售情況相對(duì)較差 首都花園初步可行性研究報(bào)告 １７ 表 2－ 12 CBD商圈面市銷售的寫(xiě)字樓銷售統(tǒng)計(jì) 推出寫(xiě)字樓面積(萬(wàn) m2) 推出時(shí)間 銷售率 月均銷售量 (萬(wàn) m2) 年均銷售量 (萬(wàn) m2) SOHO尚都 38％ 財(cái)富中心 92％ 萬(wàn)通中心 12％ 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查 圖 29 朝陽(yáng)區(qū)三個(gè)成熟寫(xiě)字樓商圈分布 ? 租賃特點(diǎn) 成熟商圈內(nèi)寫(xiě)字樓租賃需求大。 由于在區(qū)位、成熟度、規(guī)劃發(fā)展前景等方面都具有較大的優(yōu)勢(shì)， CBD 吸引了東部大部分寫(xiě)字樓購(gòu)買需求，尤其是投資需求。 總體價(jià)格水平 北京市寫(xiě)字樓總體均價(jià) 2021 年上半年達(dá)到 15,458 元 /m2，增長(zhǎng)較快。 公寓立項(xiàng)的寫(xiě)字樓沖擊寫(xiě)字樓銷售。寫(xiě)字樓成交主要集中在中關(guān)村， CBD次之（ CBD 高檔寫(xiě)字樓主要采取租賃經(jīng)營(yíng)方式） 。 167。 屆時(shí)，旅游人數(shù)將回到常規(guī)的發(fā)展軌跡中，酒店市場(chǎng)總體需求較奧運(yùn)會(huì)前將在一定程度上回落，因此奧運(yùn)會(huì)前超常規(guī)發(fā)展起來(lái)的酒店業(yè)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 表 2－ 10 奧運(yùn)會(huì)對(duì)海外旅游者及外匯收入帶動(dòng)對(duì)比 20212021 20212021 海外旅游者年均增長(zhǎng) (人次 /年 ) 8萬(wàn) 36萬(wàn) 外匯收入年均增長(zhǎng) (億元 /年 ) 資料來(lái)源：根據(jù) 《北京奧運(yùn)旅游行動(dòng)規(guī)劃》推算 奧運(yùn)前北京要新建大量星級(jí)酒店滿足奧運(yùn)接待需求。高星級(jí)酒店聘請(qǐng)專業(yè)酒店加盟管理，保證服務(wù)水平和質(zhì)量 。 表 2－ 8 北京高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況比較表 2021年 2021 開(kāi)房率 平均房?jī)r(jià) 開(kāi)房率 平均房?jī)r(jià) 五星級(jí)酒店 52% 691元 /間 /天 67% 762元 /間 /天 四星級(jí)酒店 56% 425元 /間 /天 71% 437元 /間 /天 資料來(lái)源：北京旅游年鑒 167。 北京市旅游業(yè)及星級(jí)酒店發(fā)展概況 北京旅游業(yè)穩(wěn)定發(fā)展將為酒店業(yè)發(fā)展提供支持。 項(xiàng)目公寓物業(yè)開(kāi)發(fā)建議 首都花園初步可行性研究報(bào)告 １２ 提出建議的依據(jù)： （ 1）北京住宅市場(chǎng)供需兩旺，成交量很大，仍有升值空間，發(fā)展前景較好； （ 2）項(xiàng)目所在區(qū)域居住氛圍成熟，周邊高檔公寓售價(jià)高，銷售情況好，同類項(xiàng)目仍有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)； （ 3）未來(lái)項(xiàng)目周邊幾個(gè)成熟商務(wù)圈 規(guī)模仍在擴(kuò)大 ，就業(yè)人口 將 增加，區(qū)域內(nèi)公寓需求仍有增長(zhǎng)空間； （ 4）公寓銷售較快，有助加快資金回籠、縮短開(kāi)發(fā)周期 。還配有 5000M2國(guó)際商務(wù)會(huì)所 —— 光彩國(guó)際健身俱樂(lè)部，包括室內(nèi)陽(yáng)光恒溫泳池在內(nèi)的各項(xiàng)康體娛樂(lè)設(shè)施為業(yè)主提供齊全、高檔的商務(wù)、生活、休閑健身配套。 項(xiàng)目周邊的高檔公寓，歷史平均售價(jià)在 15,00016,000 元 /平方米，現(xiàn)時(shí)銷售均價(jià)在 16,000－18,000 元 /平方米，個(gè)別高標(biāo)準(zhǔn)裝修的豪華公寓項(xiàng)目（如光彩國(guó)際）在銷售后期的售價(jià)更達(dá) 24,000 元 /平方米（表 2－ 6） 。 CBD 和燕莎兩個(gè)商務(wù)圈寫(xiě)字樓林立，已聚集多家外企包括世界 500 強(qiáng)企業(yè)，東二環(huán)商務(wù)圈則集中了多個(gè)國(guó)內(nèi)行業(yè)巨頭的總部大樓。 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ９ 表 2－ 5 北京市主要公寓板塊一般售價(jià)水平對(duì)比 一般售價(jià)水平（元 / m2 ） 東部公寓板塊 12,00018,000 北部亞奧板塊 10,00012,000 西部金融街板塊 約 13,000 資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查 公寓需求特點(diǎn) (1) 國(guó)外用戶多以租賃為主，國(guó)內(nèi)用戶以購(gòu)買為主 ； (2) 由于有大量的國(guó)外用戶存在，公寓租賃的高端需求較大，租賃市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，吸引了大量的投資客戶購(gòu)買。 表 2－ 4 近期北京市住宅期房成交價(jià)格比較 2021年 2021上半年 成交均價(jià)（元 /m2） 5,629 6,555 同比增長(zhǎng) % % 資料來(lái)源：北京市建設(shè)委員會(huì) 167。對(duì)比反映出北京住宅的市場(chǎng)消化量很大 。 最近五年北京市住宅供應(yīng)及銷售增長(zhǎng)迅速，發(fā)展勢(shì)頭良好（圖 21）。資金分流于城鄉(xiāng)結(jié)合部進(jìn)行企業(yè)土地儲(chǔ)備會(huì)放緩?fù)恋貎r(jià)格上漲的勢(shì)頭，但應(yīng)預(yù)計(jì)到土地成本中拆遷成本會(huì)推動(dòng)地價(jià)走高 。 從供應(yīng)方面看 房地產(chǎn)投資量會(huì)增多，競(jìng)爭(zhēng)加劇的趨勢(shì)不可忽視，尤 其是在 2021 年前后的高檔物業(yè)的供應(yīng)量要密切關(guān)注。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 從需求方面看 北京的城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度明顯加大。（表 23） 。 全市商品房期房銷售均價(jià) 2021 年是 5,986 元 /平方米，同比增長(zhǎng) ％，而 2021 年 17 月銷售均價(jià)達(dá)到 7,220 元 /平方米，同比增長(zhǎng)急升至 ％ 。和上海 3,489 萬(wàn) m廣州 1,122 萬(wàn)m深圳 936 萬(wàn) m2的商品房成交量相比，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模是全國(guó)最大的 。 規(guī)劃面積分配 (單位：平方米 ) 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ４ A 棟 B 棟 C 棟 D 棟 E 棟 F 棟 小計(jì) 銷售 (經(jīng)營(yíng) )面積 76,898 76,898 78,982 78,982 83,738 53,823 588,350 寫(xiě)字樓 70,109 70,109 140,218 公寓 70,558 70,558 141,116 酒店式公寓 83,738 83,738 地上商業(yè) 6,789 6,789 8,424 8,424 11,482 41,908 地下商業(yè) 42,341 42,341 地下車庫(kù) 139,029 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ５ 第 2章 市場(chǎng)分析 167。 總建筑面積 593,350 m178。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)