【正文】 國貿(mào)一期 亮馬河大廈 23 昆泰大廈 1315 國貿(mào)二期 35 盛福大廈 2327 豐聯(lián)廣場 1522 嘉里中心 37 南銀大廈 2028 聯(lián)合大廈 17 漢威大廈 1620 鵬潤大廈 A座 16 泛利大廈 1618 招商局大廈 24 鵬潤大廈 B座 16 人壽大廈 2328 華彬國際大廈 20 國航大廈 2224 華普大廈 15 資料來源：市場 調(diào)查 167。 ? 零售商業(yè)多樣化發(fā)展 復(fù)合業(yè)態(tài)型商場開始出現(xiàn)，如 2021 年 11 月份開業(yè)的 金源新燕莎SHOPPING MALL，總建筑面積達(dá) 68 萬平方米。 區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 朝陽區(qū)成熟商圈發(fā)展概況 朝陽區(qū)現(xiàn)狀分布三個(gè)高檔商圈和一個(gè)中檔商圈（圖 310），這些商圈發(fā)展成熟，市場輻射力較強(qiáng)，已形成超區(qū)域級的商業(yè)中心，人流吸聚能力強(qiáng)。 太平洋百貨 位置：朝陽區(qū)工體北路甲 2號，盈科中心裙樓 規(guī)模：建筑面積 萬㎡（地下 1層、地上 5 層） 樓層布局：敞開式 消費(fèi)群體：寫字樓的白領(lǐng)、成功人士 經(jīng)營狀況：人氣不足，經(jīng)營效果不 好 表 2－ 18 太平洋百貨各層經(jīng)營業(yè)態(tài)及方式 樓層 經(jīng)營業(yè)態(tài) 商場布局 流水返點(diǎn) 其他費(fèi)用 B1 超市 敞開式 15— 30% 廣告費(fèi)、管理費(fèi)、水電費(fèi)共計(jì) 2021元 /鋪 /月 F1 化妝品、鞋 敞開式 6— 30% F2 時(shí)尚女裝 敞開式 18— 20% F3 職業(yè)女裝 敞開式 18— 20% F4 男裝 敞開式 18— 20% F5 童裝 敞開式 22— 28% 資料來源：市場調(diào)查 該商場經(jīng)營欠佳的主要原因有：周邊商業(yè)氛圍欠缺；中檔商場，檔次尷尬；種類不 全。 車位分析建議 建議的依據(jù)： （ 1）近年北京市汽車保有量和普及率保持快速增長； （ 2）本項(xiàng)目共規(guī)劃有地上、地下車位 3375 個(gè)，攤到地上面積，每千平方米建筑面積達(dá)到 8 輛多，高于北京市每千平方米建筑面積 輛的標(biāo)準(zhǔn)。 北京市寫字樓成交量小，優(yōu)質(zhì)物業(yè)租賃需求較大，本項(xiàng)目發(fā)展寫字樓的區(qū)位條件不理想，應(yīng)慎重考慮項(xiàng)目寫字樓的開發(fā)量 。 寫字樓和商業(yè)功能的區(qū)位條件相對較弱 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ２７ 本項(xiàng)目位處幾個(gè)商圈之間， 沒有延續(xù)成熟的寫字樓氛圍和商業(yè)氛圍，且上述商圈正處于大規(guī)模開發(fā)建設(shè)階段，商圈內(nèi)部寫字樓和商業(yè)物業(yè)的競爭已經(jīng)非常激烈，進(jìn)一步壓縮商圈外圍的寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目的生存空間。 交通通達(dá)性良好 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ２８ 本項(xiàng)目北臨城市主干道 —— 工體北路，工體北路東西貫通東二環(huán)、東三環(huán)、東四環(huán)和東五環(huán)，西接平安大街，成為與長安街平行的另一條貫穿北京城區(qū)的東西向主干道。 167。 167。但由于公寓戶型的修改對地下室施工影響不大，因此可利用地下施工階 段，申請進(jìn)行變更，對整個(gè)工程進(jìn)度的影響不大。 項(xiàng)目的制約 ? 項(xiàng)目并不處于寫字樓集聚區(qū)和超區(qū)域商業(yè)內(nèi)部 ， 寫字樓和商業(yè)物業(yè)在上述三大商圈輻射圈內(nèi)，很難形成很強(qiáng)的競爭力 。 商業(yè) 裙房 部分進(jìn)深較大，除沿街商鋪可銷售外，其余部分商業(yè)面積仍要立足經(jīng)營 。 原 開發(fā) 模式計(jì)劃進(jìn)度安排 從計(jì)劃進(jìn)度安排分析，前期工作時(shí)間不足，很難對 設(shè)計(jì) 方案進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整；地下室工期偏緊，有一定的施工難度； 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３３ 167。 優(yōu)化調(diào)整后的開發(fā)模式建議 167。由于 E 棟物業(yè)地上共 34 層，高達(dá) 139 米，是本項(xiàng)目 乃至本區(qū)域 最高的物業(yè)，有一定的地標(biāo)性，建議進(jìn)行市場差異化定位，將其開發(fā)為高檔的酒店式公寓，可全部用于銷售。 故首期不宜對已經(jīng)批核規(guī)劃作太大變更，盡可能縮短前期工作時(shí)間，保證 06 年春節(jié)過后開工， 2021 年上半年開始銷售。 公寓售價(jià)設(shè)定： 19,800 元 /㎡ 單位： 元/ 平方米項(xiàng)目 本項(xiàng)目 光彩國際 鉑宮國際中心 新城國際標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)（元/ m 2 ） 19800 24000 17000 18000公寓價(jià)格 167。 酒店租金和經(jīng)營收入： 800 元 /房間 銷售收入 單位： 萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 寫字樓 公寓 酒店式公寓 商業(yè) 車位 1 銷售收入 1,044,628 220,843 279,410 192,597 318,501 33,277 2 經(jīng)營稅金及附加 52,260 13,361 15,507 10,689 10,689 2,013 3 凈銷售收入 992,368 207,482 263,902 181,908 307,812 3。 商業(yè)用房租金設(shè)定： 201 元 /㎡ 項(xiàng)目各類型物業(yè)租金、售價(jià)設(shè)定 本次研究時(shí)間較短，很難通過大量的采樣對租售價(jià)格進(jìn)行可比量化分析測算，目前階段僅就項(xiàng)目周邊類似的典型樓盤進(jìn)行比較，初步設(shè)定租售價(jià)格，作為投資測算依據(jù)，詳細(xì)的租售價(jià)格論證擬在后續(xù)工作中展開。 優(yōu)化調(diào)整后的開發(fā)進(jìn)度安排 以開發(fā)流程和施工工藝為依據(jù)，綜合考慮奧運(yùn)、冬季施工等不利因素的影響，使用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對本項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化安排，形成本項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度表。 二期（ 2021 年下半年） 在 2021年奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后開工，開發(fā)建設(shè) E棟及其附屬的地下室和裙樓（包括 F 棟部分）。 原開發(fā)模式各物業(yè)類型分析 在本報(bào)告的第 6 章，將對原開發(fā)模式進(jìn)行投資估算和財(cái)務(wù)評估。 考慮市場因素，一棟用于銷售，一棟經(jīng)營。 167。 ? 位于 CBD、燕莎、東二環(huán)三大商圈的輻射疊加地帶， 可充分 區(qū) 位價(jià)值獨(dú)特，可充分享受三大商圈不斷發(fā)展、完善帶來的便利，具有發(fā)展高檔公寓、酒店等居住類物業(yè)的良好區(qū)位條件。 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３０ 根據(jù) 上文的市場分析和對 對目前規(guī)劃建筑方案的分析、研究，未來可能進(jìn)行的變化包括： （ 1）酒店變?yōu)榫频晔焦ⅲ? （ 2）商業(yè)由大商場變?yōu)樯虡I(yè)街； （ 3） 將 1 棟寫字樓變更為公寓； （ 4）公寓戶型的修改。 圖 34 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀鳥瞰 （ 2021 年 8 月 19 日攝） 西向景觀為工體， 北京工人體育場建于 1959 年，占地面積 35萬平方米，其中綠化面積約 10 萬平方米，水域面積約 3萬平方米。地鐵 10號線一期（含奧運(yùn)支線）目前已開工，計(jì)劃于 2021年底竣工， 08 年投入使用。 167。地塊周邊受三個(gè)商圈輻射，是外籍人士及高收入人群居住、生活、娛樂的主要地區(qū)（如三里屯酒吧街及其周邊眾多的特色餐飲、娛樂設(shè)施），居住環(huán)境、居住氛圍相對優(yōu)于三大商圈內(nèi)部，發(fā)展高檔居住物業(yè)的市場空間較大。 項(xiàng)目所在區(qū)域酒店云集，競爭激烈；奧運(yùn)前北京新增大量星級酒店，奧運(yùn)結(jié)束后酒店市場將供過于求；酒店物業(yè)經(jīng)營要求高，回報(bào)期長。 因此，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位及周邊商業(yè)發(fā)展特征，項(xiàng)目商業(yè)形式可調(diào)整為體現(xiàn)休閑風(fēng)格的商業(yè)街形式，分割出售，加快資金回籠，增強(qiáng)市場 主動(dòng)性 。 中國紅街 位置：工體北路（項(xiàng)目西邊） 組織形式：以臨街 獨(dú)立 商鋪為主 規(guī)模：總建筑面積 9,889 平方米 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ２３ 推出時(shí)間： 2021年 5月 交房時(shí)間： 2021 年 8 月 銷售情況：已售部分成交均價(jià) 51,580元 /平方米，已售約 2400平方米，首層臨街鋪銷售較好。 ? 價(jià)格水平 成交均價(jià)同比增長下降。 商業(yè)物業(yè)市場分析 167。 價(jià)格水平特點(diǎn) ? 銷售價(jià)格 CBD 商圈內(nèi)甲級寫字樓現(xiàn)銷售價(jià) 15,00022,000 元 /m2。目前市場在售的寫字樓樓盤也主要集中在 CBD（表 2－12） 。 北京允許公寓式寫字樓存在，該類“寫字樓”以公寓立項(xiàng)，在售價(jià)（因地價(jià)比寫字樓立項(xiàng)的物業(yè)低）、使用年限（ 70 年）、貸款額度（最高可達(dá) 7 成 20 年）、使用靈活性（亦商亦住）等方面都較中檔專業(yè)寫字樓有優(yōu)勢，市場接受度較高 。 寫字樓市場分析 167。 2021 年北京擁有星級酒店 622 家。 區(qū)域酒店物業(yè)發(fā)展特征 項(xiàng)目周邊區(qū)域高星級酒店分布 項(xiàng)目周邊酒店數(shù)量多，競爭較大。 因此建議公寓物業(yè)作為本項(xiàng)目開發(fā)的主要物業(yè)類型。 銷售率較高。投資客戶包 括國外買家（以港澳臺(tái)為主），外省市買家（如溫州、山西等地）和本地買家 ； (3) 產(chǎn)品創(chuàng)新、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、高性價(jià)比和高效營銷推廣成為吸引客戶、項(xiàng)目成功的核心要素 。 圖 22 2021年北京商品房成交面積結(jié)構(gòu)圖 住宅9 6 . 1 %商業(yè)2 . 4 %辦公1 . 5 % 資料來源：北京市建設(shè)委員會(huì) 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ８ 總體價(jià)格水平 北京市住宅總體價(jià)格持續(xù)上升。 167。 2021 年以前將完成基礎(chǔ)設(shè)施投資額 2,500 億元，為籌辦和服務(wù)于奧運(yùn)會(huì)，將增加大量就業(yè)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)“新政”對北京商品房價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)基本沒有影響（表 22）。 北京市房地產(chǎn)市場總體趨勢 167。 開發(fā)用地 62,833 m178。 剩余未拆遷物業(yè)基本位于本項(xiàng)目代征地內(nèi)，而地塊內(nèi)施工區(qū)域的拆遷基本完成，在 開 工手續(xù)齊備的情況下， 建筑工程立即可以展開 。 財(cái)務(wù)評價(jià)（建議調(diào)整方案） ...................................................................５４ 第 7 章 可行性研究結(jié)論與建議 ........................................................ ５５ 167。 資金回收計(jì)劃 ...........................................................................................４１ 第 6 章 投資估算及財(cái)務(wù)評價(jià) ............................................................ ４４ 167。 項(xiàng)目用地地形、景觀等建設(shè)條件分析 ...................................................２９ 167。 公寓市場分 析 ...............................................................................................６ 167。 由于時(shí)間關(guān)系，本次研究未能對市場供求特征，客戶 需求特 點(diǎn) ，競爭對手分析，項(xiàng)目發(fā)展定位及主題，功能、規(guī)劃方案及可實(shí)施程度，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營管理模式等作深入細(xì)致的研究。因此應(yīng)適當(dāng)控制寫字樓的開發(fā)量，調(diào)整商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)。 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ０ 北京“首都花園”項(xiàng)目 初步可行性研究報(bào)告 編制日期：二〇〇五年八月 首都花園初步可行性研究報(bào)告 i 摘 要 ? 受東方有色集團(tuán)委托，于 2021 年 8 月 12 日 ~8 月 19 日 對本項(xiàng)目進(jìn)行考察，并 于 9 月 1 日 提交本項(xiàng)目的初步可行性研究報(bào)告，供委托方參考。 ? 由于本項(xiàng)目位于三大成熟商圈之間，開發(fā) 寫字樓和超區(qū)域性商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢不明顯；而且北京市市場對上述兩種物業(yè)的需求以租用為主，開發(fā)后資金回收較慢。 ? 由于 08 年奧運(yùn)的影響，本項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃緊迫， 一旦決定 收購項(xiàng)目，應(yīng)抓緊實(shí)施，保證 2021 年前部分公寓封頂銷售。 北京市房地產(chǎn)市場總體趨勢 .......................................................................５ 167。 項(xiàng)目用地交通條件分析 ...........................................................................２７ 167。 項(xiàng)目營銷計(jì)劃 ...........................................................................................４０ 167。 敏感性分析（建議調(diào)整方案） ...............................................................５３ 首都花園初步可行性研究報(bào)告 II 167。本項(xiàng)目 地塊拆遷已完成 95％ ，但 七通一平工作尚未進(jìn)行 。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總建設(shè)用地面積 75,610 m178。 規(guī)劃面積分配 (單位：