【導(dǎo)讀】受東方有色集團(tuán)委托，于2021年8月12日~8月19日對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行考察，并于9月1日提交本項(xiàng)目的初步可行性研究報(bào)告，供委托方參考。項(xiàng)目坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)南三里屯，北至工體北路南側(cè)，東至三里屯南路西。側(cè)，南起南三里屯西區(qū)2號(hào)樓南側(cè)，西起南三里屯西區(qū)3號(hào)樓西側(cè)。項(xiàng)目用地手續(xù)清晰，規(guī)劃文件齊備，拆遷基本完成，周邊市政設(shè)施完善，已。經(jīng)具備開(kāi)發(fā)條件。項(xiàng)目位于城市發(fā)展的成熟區(qū)域，是北京市傳統(tǒng)的涉外區(qū)域和商務(wù)區(qū)域，位于。持，具有發(fā)展高檔居住類(lèi)物業(yè)的良好區(qū)位條件。市場(chǎng)的絕對(duì)主體，市場(chǎng)供需兩旺?？赏ㄟ^(guò)銷(xiāo)售快速回籠資金。因此應(yīng)適當(dāng)控制寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)量，調(diào)整商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)。后酒店物業(yè)可能供過(guò)于求，存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建議調(diào)整功能。力爭(zhēng)在08年奧運(yùn)會(huì)前完成工程施工，并開(kāi)始銷(xiāo)售。發(fā)方案及建議調(diào)整方案分別進(jìn)行了測(cè)算分析。調(diào)整后方案的各項(xiàng)指標(biāo)均高于通常的開(kāi)發(fā)期望值，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，投資。實(shí)施，保證2021年前部分公寓封頂銷(xiāo)售。

　　

【正文】 0 萬(wàn)平方米，水域面積約 3萬(wàn)平方米。東北方向景觀(guān)可俯瞰第二使館區(qū)，其他方向均為城市景 觀(guān)。 167。 影響項(xiàng)目發(fā)展的其他因素 本項(xiàng)目已取得全部開(kāi)發(fā)物業(yè)的《建設(shè)規(guī)劃許可證》，并簽署《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。這兩份文件基本確定了本項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模、功能、容積率、建筑密度、綠化率等規(guī)劃控制條件及土地使用性質(zhì)。根據(jù) 合富輝煌 對(duì)北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序的了解，對(duì)本項(xiàng)目下一步可能進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整方案的可行性分析如下：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在辦理《建設(shè)規(guī)劃許可證》時(shí)，已將工程設(shè)計(jì)圖紙報(bào)城建檔案館備案， 留做項(xiàng)目竣工時(shí)規(guī)劃驗(yàn)收的依據(jù)。因此，如對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案做變更， 需再報(bào)規(guī)劃部門(mén)審批。 再報(bào)規(guī)劃變更時(shí)，如果新規(guī)劃方案對(duì)規(guī)劃部 門(mén)原審批的主要規(guī)劃指標(biāo)不作調(diào)整（如容積率、建筑面積、建筑密度、綠化率、建筑紅線(xiàn)等等），或調(diào)整幅度較?。ㄈ缃ㄖ娣e差異不超過(guò) 3％，同時(shí)最大差異不超過(guò) 300 平方米），則規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)調(diào)整的難度較小，否則難度較大。 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３０ 根據(jù) 上文的市場(chǎng)分析和對(duì) 對(duì)目前規(guī)劃建筑方案的分析、研究，未來(lái)可能進(jìn)行的變化包括： （ 1）酒店變?yōu)榫频晔焦ⅲ? （ 2）商業(yè)由大商場(chǎng)變?yōu)樯虡I(yè)街； （ 3） 將 1 棟寫(xiě)字樓變更為公寓； （ 4）公寓戶(hù)型的修改。 上述 4 種變更設(shè)想都需要事先征得規(guī)劃部門(mén)的批準(zhǔn)。但由于公寓戶(hù)型的修改對(duì)地下室施工影響不大，因此可利用地下施工階 段，申請(qǐng)進(jìn)行變更，對(duì)整個(gè)工程進(jìn)度的影響不大。根據(jù)目前的開(kāi)發(fā)進(jìn)度設(shè)想， 第 3 種 變更設(shè)想都有較充分的時(shí)間申請(qǐng)變更。 如果上述規(guī)劃調(diào)整方案通過(guò)了規(guī)劃部門(mén)的審批，則可根據(jù)該審批向土地部門(mén)申請(qǐng)變更土地出讓合同，如果不牽涉到功能的增加，即不需要重新評(píng)定地價(jià)水平，則變更合同比較簡(jiǎn)單。根據(jù)上述文件，本項(xiàng)目的調(diào)整設(shè)想都不牽涉到使用功能的變化，因此在土地部門(mén)的變更相對(duì)較為容易。 167。 小結(jié) 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目位于城市發(fā)展的成熟區(qū)域，該區(qū)域是北京市傳統(tǒng)的涉外區(qū)域和商務(wù)區(qū)域。 ? 位于 CBD、燕莎、東二環(huán)三大商圈的輻射疊加地帶， 可充分 區(qū) 位價(jià)值獨(dú)特，可充分享受三大商圈不斷發(fā)展、完善帶來(lái)的便利，具有發(fā)展高檔公寓、酒店等居住類(lèi)物業(yè)的良好區(qū)位條件。 ? 地塊交通便利，通達(dá)性較好。 項(xiàng)目的制約 ? 項(xiàng)目并不處于寫(xiě)字樓集聚區(qū)和超區(qū)域商業(yè)內(nèi)部 ， 寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)在上述三大商圈輻射圈內(nèi)，很難形成很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力 。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃可在一定范圍內(nèi)調(diào)整，但操作中有一定的不確定性。 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３１ 第 4章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式及開(kāi)發(fā)計(jì)劃 167。 項(xiàng)目原開(kāi)發(fā)模式 167。 原開(kāi)發(fā)模式設(shè)定 原設(shè)計(jì)方案及物業(yè)類(lèi)型設(shè)定中，包括了兩棟公寓，兩棟寫(xiě)字樓，一棟五星級(jí)酒店和大面積的商業(yè)裙樓以正常的開(kāi)發(fā)順序進(jìn)行設(shè)定的。 原開(kāi)發(fā)模式中，酒店的開(kāi)發(fā)是重 點(diǎn) ，爭(zhēng)取酒店趕在 08 年奧運(yùn)前投入使用，以期酒店能產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)影響。 167。 原開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)組合 地下室和商業(yè)裙樓 （ 06 年上半年） 原設(shè)計(jì)中，地下室和裙樓連體 設(shè)計(jì) ，分期開(kāi)發(fā)后無(wú)法分期投入使用 和 經(jīng)營(yíng)，故從施工工藝考慮，建議一次施工完畢。 商業(yè) 裙房 部分進(jìn)深較大，除沿街商鋪可銷(xiāo)售外，其余部分商業(yè)面積仍要立足經(jīng)營(yíng) 。 E 棟酒店 （ 06 年下 半年） 為爭(zhēng)取 08 年奧運(yùn)的市場(chǎng)機(jī)遇，優(yōu)先開(kāi)發(fā)酒店 。但五星級(jí)酒店工期較長(zhǎng)，竣工后仍需要一定時(shí)間培訓(xùn)和試運(yùn)營(yíng)，加上奧運(yùn)前 施工 的種種限制，開(kāi)發(fā)進(jìn)度十分緊張，有一定的工期風(fēng)險(xiǎn)。 沒(méi)有找到確 定的合作伙伴前，酒店部分按自營(yíng)進(jìn)行測(cè)算 C、 D 棟公寓 在原物業(yè)類(lèi)型 設(shè)定 ， C、 D 棟公寓是唯一能快速變現(xiàn)的 物業(yè)， 建議全部銷(xiāo)售。如資金許可，宜盡早開(kāi)發(fā)，盡快回籠資金。 A、 B 棟寫(xiě)字樓 （ 08 年下半年） 考慮資金運(yùn)用和工程安排，寫(xiě)字樓部分 宜安排在奧運(yùn)會(huì)后開(kāi)發(fā)。 考慮市場(chǎng)因素，一棟用于銷(xiāo)售，一棟經(jīng)營(yíng)。 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３２ 167。 原 開(kāi)發(fā) 模式計(jì)劃進(jìn)度安排 從計(jì)劃進(jìn)度安排分析，前期工作時(shí)間不足，很難對(duì) 設(shè)計(jì) 方案進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整；地下室工期偏緊，有一定的施工難度； 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３３ 167。 原開(kāi)發(fā)模式 各物業(yè)類(lèi)型 分析 地下室和裙樓 地下室和裙樓體量大，工期長(zhǎng)，資金占用量 大。不能立即投入經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售以回籠資金 商業(yè)體量和進(jìn)深較大，不利于銷(xiāo)售 酒店 酒店長(zhǎng)期收益看好，但 工程安排比較緊張 ，奧運(yùn)會(huì)后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，加上酒店本身的回收期較長(zhǎng)，不利于資金快速回收。 公寓 公寓銷(xiāo)售是本項(xiàng)目現(xiàn)金流最大的支持， 但 可銷(xiāo)售面積較少 ，整個(gè)項(xiàng)目的前期投入依然較大。 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓的投入較公寓 高，但售價(jià)和公寓差距不大，故寫(xiě)字樓 的邊際貢獻(xiàn)較低，回收也較慢。 167。 原開(kāi)發(fā)模式各物業(yè)類(lèi)型分析 在本報(bào)告的第 6 章，將對(duì)原開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行投資估算和財(cái)務(wù)評(píng)估。就開(kāi)發(fā)模式而言，原方案未能充分發(fā)揮本項(xiàng)目在區(qū)位和市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)， 項(xiàng)目前期投入較大，回收期較長(zhǎng)，有一定的操作風(fēng)險(xiǎn) 167。 優(yōu)化調(diào)整后的開(kāi)發(fā)模式建議 167。 開(kāi)發(fā)模式設(shè)定 根據(jù)市場(chǎng)分析結(jié)論，本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型和開(kāi)發(fā)模式的設(shè)置應(yīng)最大限度依托市場(chǎng)對(duì)公寓物業(yè)的支持，在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)，盡可能多建、早建、早銷(xiāo)售公寓，盡快回籠資金，為后續(xù)開(kāi)發(fā)提供支持。 由于本項(xiàng)目資金投入較大，同時(shí)考慮市場(chǎng)消化速度和 08年奧運(yùn)會(huì)的影響，建議項(xiàng)目有步驟、有計(jì)劃地分期開(kāi)發(fā)，使資金利用的效率最大化。 167。 開(kāi)發(fā)模式及營(yíng)銷(xiāo)組合 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３４ 以本次測(cè)算的現(xiàn)金流為依據(jù)，結(jié)合市場(chǎng)消 化 速度，規(guī)避 08 奧運(yùn)的影響，充分發(fā)揮資本的“財(cái)務(wù)杠桿”作用，分期開(kāi)發(fā)， 當(dāng)期盈利，減少峰值資金量，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目健康的，持續(xù)的現(xiàn)金流，保障投資的高效和安全： 首期（ 2021 年上半年） 開(kāi)發(fā)南側(cè)兩棟公寓（ C棟和 D 棟）及其附屬地下室和裙樓，公寓樓計(jì)劃全部進(jìn)行銷(xiāo)售，以搶占市場(chǎng)先機(jī)，盡快回籠資金，在目前市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)向好的態(tài)勢(shì)下，預(yù)計(jì)兩棟公寓銷(xiāo)售收入不但可以回籠全部土地投入 和本期建設(shè)費(fèi)用 ，還可略有節(jié)余投入第二期開(kāi)發(fā)中。 。 二期（ 2021 年下半年） 在 2021年奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后開(kāi)工，開(kāi)發(fā)建設(shè) E棟及其附屬的地下室和裙樓（包括 F 棟部分）。根據(jù)上文對(duì)酒店的市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目不適宜開(kāi)發(fā)酒店，因此建議調(diào)整現(xiàn)有的 酒店規(guī)劃方案，而按原批準(zhǔn)的土地使用功能（公寓）進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于 E 棟物業(yè)地上共 34 層，高達(dá) 139 米，是本項(xiàng)目 乃至本區(qū)域 最高的物業(yè)，有一定的地標(biāo)性，建議進(jìn)行市場(chǎng)差異化定位，將其開(kāi)發(fā)為高檔的酒店式公寓，可全部用于銷(xiāo)售。由于提供了更高的裝修標(biāo)準(zhǔn)和更好的服務(wù)，所以售價(jià)高于公寓。通過(guò)銷(xiāo)售酒店式公寓，又可回籠大量的資金，一方面彌補(bǔ)建設(shè)酒店式公寓時(shí)的部分資金缺口，另一方面富余資金又可投入到下一期的建設(shè)中。 三期（ 2021 年上半年） 開(kāi)發(fā)剩余的 A、 B 兩棟及其附屬地下室和裙樓 ，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)完畢。根據(jù)上文進(jìn)行的市場(chǎng)分析結(jié)論，在規(guī)劃允許的條件下，盡可能考慮建成盈利能力高、資金回收快的公寓或酒店式公寓，建議只保留一棟寫(xiě)字樓，根據(jù)目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租售特點(diǎn)，暫按租售各半進(jìn)行測(cè)算；將另外一棟變更為公寓，用于銷(xiāo)售，以回籠資金。 表 41 A棟 B棟 C棟 D棟 E棟 F棟寫(xiě)字樓 公寓 公寓 公寓 酒店式公寓 商業(yè)首期06年 上半年06年 上半年08年下半年三期10年 上半年10年 上半年各期開(kāi)發(fā)時(shí)間設(shè)置 分配到各期二期 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３５ 圖 41 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期示意 首期二期三期 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３６ 167。 優(yōu)化調(diào)整后的開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 以開(kāi)發(fā)流程和施工工藝為依據(jù)，綜合考慮奧運(yùn)、冬季施工等不利因素的影響，使用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化安排，形成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表。 *進(jìn)度安排已考慮了冬季施工及 2021 年奧運(yùn)會(huì)對(duì)計(jì)劃工 程的影響 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３７ 首期進(jìn)度安排 受 2021 年北京奧運(yùn)會(huì)影響，首期計(jì)劃較為緊迫，根據(jù)北京以往慣例，需在 2021 年底完成主體土建工程，并利用 2021 年上半年安排裝飾安裝工程，才可能將奧運(yùn)影響降至最低，按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度和資金回籠計(jì)劃。 故首期不宜對(duì)已經(jīng)批核規(guī)劃作太大變更，盡可能縮短前期工作時(shí)間，保證 06 年春節(jié)過(guò)后開(kāi)工， 2021 年上半年開(kāi)始銷(xiāo)售。 二期進(jìn)度安排 利用首期施工的時(shí)間空檔，對(duì)二、三期的規(guī)劃重新論證和報(bào)批，擬安排在 2021 年奧運(yùn)后開(kāi)工， 2021 年下半年開(kāi)始銷(xiāo)售。 三期進(jìn)度安排 根據(jù)市場(chǎng)消化速度和資金回籠情況， 擬安排在二期施工期后半階段開(kāi)工，開(kāi)始時(shí)間約為 2021 年上半年， 2021 年上半年開(kāi)始銷(xiāo)售。 167。 優(yōu)化調(diào)整后的開(kāi)發(fā)模式分析 優(yōu)化調(diào)整后，項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積增加， 資金回籠時(shí)間前移，峰值資金占用量減少，有利于快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)投資效益，保障投資的安全。 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３８ 第 5章 價(jià)格測(cè)算及營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 167。 項(xiàng)目各類(lèi)型物業(yè)租金、售價(jià)設(shè)定 本次研究時(shí)間較短，很難通過(guò)大量的采樣對(duì)租售價(jià)格進(jìn)行可比量化分析測(cè)算，目前階段僅就項(xiàng)目周邊類(lèi)似的典型樓盤(pán)進(jìn)行比較，初步設(shè)定租售價(jià)格，作為投資測(cè)算依據(jù)，詳細(xì)的租售價(jià)格論證擬在后續(xù)工作中展開(kāi)。 167。 公寓售價(jià)設(shè)定： 19,800 元 /㎡ 單位： 元/ 平方米項(xiàng)目 本項(xiàng)目 光彩國(guó)際 鉑宮國(guó)際中心 新城國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)（元/ m 2 ） 19800 24000 17000 18000公寓價(jià)格 167。 酒店式公寓售價(jià)設(shè)定：比公寓略高，擬按 23,000 元 /㎡計(jì)算 167。 寫(xiě)字樓售價(jià)設(shè)定： 21,000 元 /㎡ 單位： 萬(wàn)元本項(xiàng)目 S O H O 尚都 北京財(cái)富中心 萬(wàn)通中心總建面積( m 2 ) 1 7 萬(wàn)( 寫(xiě)字樓3 . 4 萬(wàn))1 7 ．6 萬(wàn)（寫(xiě)字樓6 . 8 萬(wàn)）1 3 . 6 （寫(xiě)字樓8 . 2 萬(wàn)）售價(jià)（元/ m 2 ） 21000 21256 22326 15065寫(xiě)字樓 167。 寫(xiě)字樓租金設(shè)定： 207 元 /㎡ 月 CBD 商圈 租金（ $/平 方米 /月） 燕莎商圈 租金（ $/平 方 米/月） 東二環(huán)商 圈 租金（ $/平方 米 /月） 國(guó)貿(mào)一期 亮馬河大廈 23 昆泰大廈 1315 國(guó)貿(mào)二期 35 盛福大廈 2327 豐聯(lián)廣場(chǎng) 1522 嘉里中心 37 南銀大廈 2028 聯(lián)合大廈 17 漢威大廈 1620 鵬潤(rùn)大廈 A 座 16 泛利大廈 1618 招商局大廈 24 鵬潤(rùn)大廈 B 座 16 人壽大廈 2328 華彬國(guó)際大廈 20 國(guó)航大廈 2224 華普大廈 15 167。 商業(yè)用房售價(jià)設(shè)定： 38,000 元 /㎡ 首都花園初步可行性研究報(bào)告 ３９ 樓層 業(yè)態(tài) 均價(jià) （建筑面積） 出售率 本層層高 F1 精品店 萬(wàn)元 /㎡ 30% 6 F2 餐飲 服飾 萬(wàn)元 /㎡ 19% F3 酒吧 國(guó)際畫(huà)廊 4 萬(wàn) /元㎡ 0% 167。 商業(yè)用房租金設(shè)定： 201 元 /㎡ 月 167。 酒店租金和經(jīng)營(yíng)收入： 800 元 /房間 天 2021年 2021 開(kāi)房率 平均房?jī)r(jià) 開(kāi)房率 平均房?jī)r(jià) 五星級(jí)酒店 52% 691元 /間 /天 67% 762元 /間 /天 四星級(jí)酒店 56% 425元 /間 /天 71% 437元 /間 /天 167。 車(chē)庫(kù)售價(jià)： 180,000 元 /個(gè) 167。 車(chē)庫(kù)租金： 900 元 /月 個(gè) 167。 項(xiàng)目收入測(cè)算 167。 銷(xiāo)售收入 單位： 萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 寫(xiě)字樓 公寓 酒店式公寓 商業(yè) 車(chē)位 1 銷(xiāo)售收入 1,044,628 220,843 279,410 192,597 318,501 33,277 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 52,260 13,361 15,507 10,689 10,689 2,013 3 凈銷(xiāo)售收入 992,368 207,482 263,902 181,908 307,812