【導讀】受東方有色集團委托，于2021年8月12日~8月19日對本項目進行考察，并于9月1日提交本項目的初步可行性研究報告，供委托方參考。項目坐落于北京市朝陽區(qū)南三里屯，北至工體北路南側，東至三里屯南路西。側，南起南三里屯西區(qū)2號樓南側，西起南三里屯西區(qū)3號樓西側。項目用地手續(xù)清晰，規(guī)劃文件齊備，拆遷基本完成，周邊市政設施完善，已。經具備開發(fā)條件。項目位于城市發(fā)展的成熟區(qū)域，是北京市傳統(tǒng)的涉外區(qū)域和商務區(qū)域，位于。持，具有發(fā)展高檔居住類物業(yè)的良好區(qū)位條件。市場的絕對主體，市場供需兩旺?？赏ㄟ^銷售快速回籠資金。因此應適當控制寫字樓的開發(fā)量，調整商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)。后酒店物業(yè)可能供過于求，存在一定市場風險，建議調整功能。力爭在08年奧運會前完成工程施工，并開始銷售。發(fā)方案及建議調整方案分別進行了測算分析。調整后方案的各項指標均高于通常的開發(fā)期望值，項目盈利能力較強，投資。實施，保證2021年前部分公寓封頂銷售。

　　

【正文】 0 萬平方米，水域面積約 3萬平方米。東北方向景觀可俯瞰第二使館區(qū)，其他方向均為城市景 觀。 167。 影響項目發(fā)展的其他因素 本項目已取得全部開發(fā)物業(yè)的《建設規(guī)劃許可證》，并簽署《北京市國有土地使用權出讓合同》。這兩份文件基本確定了本項目建設的規(guī)模、功能、容積率、建筑密度、綠化率等規(guī)劃控制條件及土地使用性質。根據 合富輝煌 對北京房地產開發(fā)程序的了解，對本項目下一步可能進行的規(guī)劃設計調整方案的可行性分析如下：由于房地產開發(fā)項目在辦理《建設規(guī)劃許可證》時，已將工程設計圖紙報城建檔案館備案， 留做項目竣工時規(guī)劃驗收的依據。因此，如對規(guī)劃設計方案做變更， 需再報規(guī)劃部門審批。 再報規(guī)劃變更時，如果新規(guī)劃方案對規(guī)劃部 門原審批的主要規(guī)劃指標不作調整（如容積率、建筑面積、建筑密度、綠化率、建筑紅線等等），或調整幅度較?。ㄈ缃ㄖ娣e差異不超過 3％，同時最大差異不超過 300 平方米），則規(guī)劃部門批準調整的難度較小，否則難度較大。 首都花園初步可行性研究報告 ３０ 根據 上文的市場分析和對 對目前規(guī)劃建筑方案的分析、研究，未來可能進行的變化包括： （ 1）酒店變?yōu)榫频晔焦ⅲ? （ 2）商業(yè)由大商場變?yōu)樯虡I(yè)街； （ 3） 將 1 棟寫字樓變更為公寓； （ 4）公寓戶型的修改。 上述 4 種變更設想都需要事先征得規(guī)劃部門的批準。但由于公寓戶型的修改對地下室施工影響不大，因此可利用地下施工階 段，申請進行變更，對整個工程進度的影響不大。根據目前的開發(fā)進度設想， 第 3 種 變更設想都有較充分的時間申請變更。 如果上述規(guī)劃調整方案通過了規(guī)劃部門的審批，則可根據該審批向土地部門申請變更土地出讓合同，如果不牽涉到功能的增加，即不需要重新評定地價水平，則變更合同比較簡單。根據上述文件，本項目的調整設想都不牽涉到使用功能的變化，因此在土地部門的變更相對較為容易。 167。 小結 項目的優(yōu)勢 ? 項目位于城市發(fā)展的成熟區(qū)域，該區(qū)域是北京市傳統(tǒng)的涉外區(qū)域和商務區(qū)域。 ? 位于 CBD、燕莎、東二環(huán)三大商圈的輻射疊加地帶， 可充分 區(qū) 位價值獨特，可充分享受三大商圈不斷發(fā)展、完善帶來的便利，具有發(fā)展高檔公寓、酒店等居住類物業(yè)的良好區(qū)位條件。 ? 地塊交通便利，通達性較好。 項目的制約 ? 項目并不處于寫字樓集聚區(qū)和超區(qū)域商業(yè)內部 ， 寫字樓和商業(yè)物業(yè)在上述三大商圈輻射圈內，很難形成很強的競爭力 。 ? 項目規(guī)劃可在一定范圍內調整，但操作中有一定的不確定性。 首都花園初步可行性研究報告 ３１ 第 4章 項目開發(fā)模式及開發(fā)計劃 167。 項目原開發(fā)模式 167。 原開發(fā)模式設定 原設計方案及物業(yè)類型設定中，包括了兩棟公寓，兩棟寫字樓，一棟五星級酒店和大面積的商業(yè)裙樓以正常的開發(fā)順序進行設定的。 原開發(fā)模式中，酒店的開發(fā)是重 點 ，爭取酒店趕在 08 年奧運前投入使用，以期酒店能產生最大的經濟效益和社會影響。 167。 原開發(fā)模式和經營組合 地下室和商業(yè)裙樓 （ 06 年上半年） 原設計中，地下室和裙樓連體 設計 ，分期開發(fā)后無法分期投入使用 和 經營，故從施工工藝考慮，建議一次施工完畢。 商業(yè) 裙房 部分進深較大，除沿街商鋪可銷售外，其余部分商業(yè)面積仍要立足經營 。 E 棟酒店 （ 06 年下 半年） 為爭取 08 年奧運的市場機遇，優(yōu)先開發(fā)酒店 。但五星級酒店工期較長，竣工后仍需要一定時間培訓和試運營，加上奧運前 施工 的種種限制，開發(fā)進度十分緊張，有一定的工期風險。 沒有找到確 定的合作伙伴前，酒店部分按自營進行測算 C、 D 棟公寓 在原物業(yè)類型 設定 ， C、 D 棟公寓是唯一能快速變現(xiàn)的 物業(yè)， 建議全部銷售。如資金許可，宜盡早開發(fā)，盡快回籠資金。 A、 B 棟寫字樓 （ 08 年下半年） 考慮資金運用和工程安排，寫字樓部分 宜安排在奧運會后開發(fā)。 考慮市場因素，一棟用于銷售，一棟經營。 首都花園初步可行性研究報告 ３２ 167。 原 開發(fā) 模式計劃進度安排 從計劃進度安排分析，前期工作時間不足，很難對 設計 方案進一步優(yōu)化調整；地下室工期偏緊，有一定的施工難度； 首都花園初步可行性研究報告 ３３ 167。 原開發(fā)模式 各物業(yè)類型 分析 地下室和裙樓 地下室和裙樓體量大，工期長，資金占用量 大。不能立即投入經營和銷售以回籠資金 商業(yè)體量和進深較大，不利于銷售 酒店 酒店長期收益看好，但 工程安排比較緊張 ，奧運會后，市場競爭日趨激烈，加上酒店本身的回收期較長，不利于資金快速回收。 公寓 公寓銷售是本項目現(xiàn)金流最大的支持， 但 可銷售面積較少 ，整個項目的前期投入依然較大。 寫字樓 寫字樓的投入較公寓 高，但售價和公寓差距不大，故寫字樓 的邊際貢獻較低，回收也較慢。 167。 原開發(fā)模式各物業(yè)類型分析 在本報告的第 6 章，將對原開發(fā)模式進行投資估算和財務評估。就開發(fā)模式而言，原方案未能充分發(fā)揮本項目在區(qū)位和市場上的優(yōu)勢， 項目前期投入較大，回收期較長，有一定的操作風險 167。 優(yōu)化調整后的開發(fā)模式建議 167。 開發(fā)模式設定 根據市場分析結論，本項目物業(yè)類型和開發(fā)模式的設置應最大限度依托市場對公寓物業(yè)的支持，在規(guī)劃允許的范圍內，盡可能多建、早建、早銷售公寓，盡快回籠資金，為后續(xù)開發(fā)提供支持。 由于本項目資金投入較大，同時考慮市場消化速度和 08年奧運會的影響，建議項目有步驟、有計劃地分期開發(fā)，使資金利用的效率最大化。 167。 開發(fā)模式及營銷組合 首都花園初步可行性研究報告 ３４ 以本次測算的現(xiàn)金流為依據，結合市場消 化 速度，規(guī)避 08 奧運的影響，充分發(fā)揮資本的“財務杠桿”作用，分期開發(fā)， 當期盈利，減少峰值資金量，實現(xiàn)項目健康的，持續(xù)的現(xiàn)金流，保障投資的高效和安全： 首期（ 2021 年上半年） 開發(fā)南側兩棟公寓（ C棟和 D 棟）及其附屬地下室和裙樓，公寓樓計劃全部進行銷售，以搶占市場先機，盡快回籠資金，在目前市場發(fā)展趨勢向好的態(tài)勢下，預計兩棟公寓銷售收入不但可以回籠全部土地投入 和本期建設費用 ，還可略有節(jié)余投入第二期開發(fā)中。 。 二期（ 2021 年下半年） 在 2021年奧運會結束后開工，開發(fā)建設 E棟及其附屬的地下室和裙樓（包括 F 棟部分）。根據上文對酒店的市場分析，本項目不適宜開發(fā)酒店，因此建議調整現(xiàn)有的 酒店規(guī)劃方案，而按原批準的土地使用功能（公寓）進行開發(fā)建設。由于 E 棟物業(yè)地上共 34 層，高達 139 米，是本項目 乃至本區(qū)域 最高的物業(yè)，有一定的地標性，建議進行市場差異化定位，將其開發(fā)為高檔的酒店式公寓，可全部用于銷售。由于提供了更高的裝修標準和更好的服務，所以售價高于公寓。通過銷售酒店式公寓，又可回籠大量的資金，一方面彌補建設酒店式公寓時的部分資金缺口，另一方面富余資金又可投入到下一期的建設中。 三期（ 2021 年上半年） 開發(fā)剩余的 A、 B 兩棟及其附屬地下室和裙樓 ，整個項目建設完畢。根據上文進行的市場分析結論，在規(guī)劃允許的條件下，盡可能考慮建成盈利能力高、資金回收快的公寓或酒店式公寓，建議只保留一棟寫字樓，根據目前寫字樓市場的租售特點，暫按租售各半進行測算；將另外一棟變更為公寓，用于銷售，以回籠資金。 表 41 A棟 B棟 C棟 D棟 E棟 F棟寫字樓 公寓 公寓 公寓 酒店式公寓 商業(yè)首期06年 上半年06年 上半年08年下半年三期10年 上半年10年 上半年各期開發(fā)時間設置 分配到各期二期 首都花園初步可行性研究報告 ３５ 圖 41 項目開發(fā)分期示意 首期二期三期 首都花園初步可行性研究報告 ３６ 167。 優(yōu)化調整后的開發(fā)進度安排 以開發(fā)流程和施工工藝為依據，綜合考慮奧運、冬季施工等不利因素的影響，使用網絡技術對本項目開發(fā)各環(huán)節(jié)進行優(yōu)化安排，形成本項目開發(fā)進度表。 *進度安排已考慮了冬季施工及 2021 年奧運會對計劃工 程的影響 首都花園初步可行性研究報告 ３７ 首期進度安排 受 2021 年北京奧運會影響，首期計劃較為緊迫，根據北京以往慣例，需在 2021 年底完成主體土建工程，并利用 2021 年上半年安排裝飾安裝工程，才可能將奧運影響降至最低，按計劃實現(xiàn)開發(fā)進度和資金回籠計劃。 故首期不宜對已經批核規(guī)劃作太大變更，盡可能縮短前期工作時間，保證 06 年春節(jié)過后開工， 2021 年上半年開始銷售。 二期進度安排 利用首期施工的時間空檔，對二、三期的規(guī)劃重新論證和報批，擬安排在 2021 年奧運后開工， 2021 年下半年開始銷售。 三期進度安排 根據市場消化速度和資金回籠情況， 擬安排在二期施工期后半階段開工，開始時間約為 2021 年上半年， 2021 年上半年開始銷售。 167。 優(yōu)化調整后的開發(fā)模式分析 優(yōu)化調整后，項目可銷售面積增加， 資金回籠時間前移，峰值資金占用量減少，有利于快速回籠資金，實現(xiàn)投資效益，保障投資的安全。 首都花園初步可行性研究報告 ３８ 第 5章 價格測算及營銷計劃 167。 項目各類型物業(yè)租金、售價設定 本次研究時間較短，很難通過大量的采樣對租售價格進行可比量化分析測算，目前階段僅就項目周邊類似的典型樓盤進行比較，初步設定租售價格，作為投資測算依據，詳細的租售價格論證擬在后續(xù)工作中展開。 167。 公寓售價設定： 19,800 元 /㎡ 單位： 元/ 平方米項目 本項目 光彩國際 鉑宮國際中心 新城國際標準售價（元/ m 2 ） 19800 24000 17000 18000公寓價格 167。 酒店式公寓售價設定：比公寓略高，擬按 23,000 元 /㎡計算 167。 寫字樓售價設定： 21,000 元 /㎡ 單位： 萬元本項目 S O H O 尚都 北京財富中心 萬通中心總建面積( m 2 ) 1 7 萬( 寫字樓3 . 4 萬)1 7 ．6 萬（寫字樓6 . 8 萬）1 3 . 6 （寫字樓8 . 2 萬）售價（元/ m 2 ） 21000 21256 22326 15065寫字樓 167。 寫字樓租金設定： 207 元 /㎡ 月 CBD 商圈 租金（ $/平 方米 /月） 燕莎商圈 租金（ $/平 方 米/月） 東二環(huán)商 圈 租金（ $/平方 米 /月） 國貿一期 亮馬河大廈 23 昆泰大廈 1315 國貿二期 35 盛福大廈 2327 豐聯(lián)廣場 1522 嘉里中心 37 南銀大廈 2028 聯(lián)合大廈 17 漢威大廈 1620 鵬潤大廈 A 座 16 泛利大廈 1618 招商局大廈 24 鵬潤大廈 B 座 16 人壽大廈 2328 華彬國際大廈 20 國航大廈 2224 華普大廈 15 167。 商業(yè)用房售價設定： 38,000 元 /㎡ 首都花園初步可行性研究報告 ３９ 樓層 業(yè)態(tài) 均價 （建筑面積） 出售率 本層層高 F1 精品店 萬元 /㎡ 30% 6 F2 餐飲 服飾 萬元 /㎡ 19% F3 酒吧 國際畫廊 4 萬 /元㎡ 0% 167。 商業(yè)用房租金設定： 201 元 /㎡ 月 167。 酒店租金和經營收入： 800 元 /房間 天 2021年 2021 開房率 平均房價 開房率 平均房價 五星級酒店 52% 691元 /間 /天 67% 762元 /間 /天 四星級酒店 56% 425元 /間 /天 71% 437元 /間 /天 167。 車庫售價： 180,000 元 /個 167。 車庫租金： 900 元 /月 個 167。 項目收入測算 167。 銷售收入 單位： 萬元 序號 項目 合計 寫字樓 公寓 酒店式公寓 商業(yè) 車位 1 銷售收入 1,044,628 220,843 279,410 192,597 318,501 33,277 2 經營稅金及附加 52,260 13,361 15,507 10,689 10,689 2,013 3 凈銷售收入 992,368 207,482 263,902 181,908 307,812