【導(dǎo)讀】經(jīng)營項目以房地產(chǎn)開發(fā)為主兼營物業(yè)管理。下設(shè)行政辦公室、財務(wù)室、開發(fā)部、經(jīng)營策劃部、工程部、銷售部。該項目位于商洛市柞水縣乾佑鎮(zhèn)黨家灣大王溝口。該區(qū)將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的。配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的新型居住區(qū)。規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會。效益、經(jīng)濟效益達到有機統(tǒng)一。會效益，研究結(jié)果認為本項目是必要的、可行的。價基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。限價商品房建設(shè)享受特定的稅費優(yōu)惠，同時承擔(dān)一定的限制條件。建限價商品房價格由開發(fā)成本、稅金及利潤三部分構(gòu)。門在核定價格時確定，下浮幅度不限。力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策。經(jīng)濟適應(yīng)房政策推出幾年來，在中央有關(guān)部門的積極推。經(jīng)濟適用房制度伴隨著住房制度改革進程而產(chǎn)生和發(fā)展。

　　

【正文】 元 ,占總資金 比例為 %。 融資方案 本項目所需資金為 萬元。 自有資金籌措 本年共需自籌資金為 萬元。 已經(jīng)通過劃撥的形式獲得了土地使用權(quán)，支付土地補償費及拆遷安置費 萬元；第一年住宅均可完工，保守估計高層住宅價格為 2550 元 /平方米。同時住宅的出售比例為 55%，預(yù)測其預(yù)訂比例為 60%，預(yù)訂金比例為 60%，即本年通過預(yù)訂金形式可籌得資金 萬元。見下表 75。 第一年預(yù)訂金 表 75 貸款 本年度貸款 萬元，用于建設(shè)資金。 其它 從第二年開始，房屋開始出售，獲得收入，產(chǎn)生利潤。其余資金要求均可由產(chǎn)生的利潤滾動解決。 三、財務(wù)評價 評價依據(jù) （ 1）國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； （ 2）國家現(xiàn)行的經(jīng)濟評價有關(guān)規(guī)定及參數(shù)； （ 3）國家現(xiàn)行的有關(guān)財務(wù)及稅收政策； （ 4）中國國際工程咨詢公司《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》； （ 5）建設(shè)單位及工程項目各有關(guān)專業(yè)提供的相關(guān)資料。 評價范圍及評價方法 評價范圍和項目投資及建設(shè)規(guī)模一致。 財務(wù)評價采用新建項目的評價方法，評價根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，采用現(xiàn)行價 格，分析計算項目的效益和成本費用，進行編制財務(wù)報表、計算財務(wù)評價指標(biāo)、考察項目的盈利能力（各種數(shù)據(jù)均為含稅價）。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （ 1）工程建設(shè)期：建設(shè)期 1 年 （ 2）計算評價期：經(jīng)營期 2 年，計算評價期 3 年 （ 3）收入和成本數(shù)據(jù)的預(yù)測均以研究期價格為基價，未考慮物價上漲指數(shù)和通貨膨脹因素。 年收入和營業(yè)稅金及附加估算 售房收入 項目開發(fā)組織與銀行達成相關(guān)協(xié)議，以便于個人購房者使用住房公積金購買住宅。同時，做適當(dāng)?shù)膹V告宣傳等活動，提高消費者對本項目的認識程度，進一步促進住宅的銷售。 評價按保守估計：第二 年出售的住宅面積占到完工面積的 55%，第三出售全部所余住宅。 根據(jù)有關(guān)于經(jīng)濟適用房的法律法規(guī)政策和需求分析，并考察項目周邊地帶的實際情況將價格定為：住宅為 2550 元 /平方米。售房收入見下表 76。 銷售收入估算表 表 76 銷售稅金及附加 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項目應(yīng)交納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加，其中，營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護建設(shè)稅、教育費附加、價格調(diào)控基金分別按應(yīng)納營業(yè)稅額的 7%、 3%、 %計取。 收入、銷售稅金及附加估算見附表 2。 成本費用估算 總成本費用估算見附表 3。 成本費用 估算說明： （ 1）開發(fā)成本為每年所出售房屋的總造價成本。見附表 4 和附表 5。 （ 2）本項目不形成固定資產(chǎn)折舊和無形及遞延資產(chǎn)，故不做折舊與攤銷估算。 （ 3）工資及福利費估算 人員按高級管理人員、中級管理人員、普通員工分檔，人均工資及福利費分別為 萬元 /年、 萬元 /年、 萬元 /年，其中福利費按工資總額的 14%考慮。工資及福利費估算見附表 6。 （ 4）修理費估算 本項目不形成固定資產(chǎn)，故無修理費。 （ 5）在計算期，固定資產(chǎn)借款利息計入總成本費用。 （ 6）其他費用估算 其他費用包括其他管理費、其他銷售費 用等。依據(jù)項目工資福利費的 125%計取。 財務(wù)評價指標(biāo) 損益和利潤分配表 計算期內(nèi)年均利潤總額為 ，年均所得稅 ，年均稅后利潤 萬元。盈余公積金按稅后利潤的 10%計取，公益金和任意盈余公積金分別按稅后利潤的 5%計取。 損益和利潤分配估算見附表 7。 財務(wù)盈利能力分析 （ 1）財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）見附表 8，根據(jù)該表計算的評價指標(biāo)為： 財務(wù)評價指標(biāo) 表 77 從以上計算指標(biāo)可以看出，財務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明項目的盈利能力能滿足要 求，經(jīng)濟效益良好，財務(wù)上是可行的。 （ 2）根據(jù)損益表和固定資產(chǎn)投資估算表計算以下指標(biāo)： 年均稅前投資利潤率 =年均稅前利潤總額 /總資金 100%=% 年均投資利稅率 =年均利稅總額 /總資金 100%=% 年均稅后自有資金利潤率 =年均稅后利潤 /自有資金 100%=% 償債能力分析 償債能力分析是通過對“借款還本付息表”“資金來源與運用表”“資產(chǎn)負債表”的計算。考察項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)狀況及償債能力，并計算借款償還期。 本項目償還貸款的資金來源是項目建成后的稅后利潤及開發(fā)成本部分，還 款方式采用最大還款能力進行償還。貸款償還期為 年（包括建設(shè)期一年）。 從資金來源與運用的計算可以看出，項目第 2 年以后各年收支平衡并有盈余。從資產(chǎn)負債表可以看出，資產(chǎn)負債率從第 2 年起小于 60%。說明該項目在經(jīng)營期有償還長期的能力。詳見附表 9， 10， 11。 第八章 社會影響評價 一、適應(yīng)性 經(jīng)濟適用房的建設(shè)有利于促進住房市場的完善，有利于增加住房的有效供給，能有力地促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，尤其是對低收入家庭住房問題的解決上，可以說是根本性的著力點。 建設(shè)社會主義和諧社會，絕不允許讓部分低收 入人群站在社會普遍發(fā)展之外，享受不到社會發(fā)展的福祉，甚至連基本的住房保障都沒有，基本的住房需求都不能滿足。滿足和保障全社會基本的住房需求，是社會全面、健康、穩(wěn)定發(fā)展的根本，是全面建設(shè)小康社會、和諧社會的根本。 改革開放來，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，城鎮(zhèn)居民的收入水平有了很大的提高，但由于工資制度改革相對滯后，商品房價格上升較快等原因，導(dǎo)致居民的收入與住房價格比例不盡合理，特別是在大中城市尤為明顯。為了適應(yīng)新形勢下城鎮(zhèn)居民對住房建設(shè)的不斷增長的客觀需求，把廣大職工的住房潛在需求變?yōu)橛行枨螅斜匾獙Σ煌?收入家庭實行不同的住房供應(yīng)體系，即最低收入家庭由政府或單位提供廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；高收入家庭購買、租賃市場價商品住房。建立以經(jīng)濟適用住房，一方面政府在計劃、規(guī)劃、拆遷、稅費、信貸等方面給予政策性扶持，通過清理不合理收費，理順經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成，控制住房價格，使經(jīng)濟適用住房的價格基本能適應(yīng)廣大中低收入家庭的住房需求。另一方面，經(jīng)濟適用住房是以成本加微利的形式進入消費領(lǐng)域，通過市場機制的作用，可以實現(xiàn)良性循環(huán)，避免了福利分配體制的弊端。由于是市場經(jīng)濟方式運作，也容易調(diào)動投資者的投資積極性， 促進住房建設(shè)的發(fā)展。 經(jīng)濟適用房的建設(shè)有利于增加住房的有效供給，滿足和保障中低收入家庭的住房需求，它把政府的宏觀調(diào)控舉措與市場自我調(diào)節(jié)機制有機結(jié)合起來，促進政府保障制度的完善和住房市場的健康發(fā)展，逐步解決中低收入家庭的基本住房問題，滿足大多數(shù)居民的住房需求，真正實現(xiàn)“居者有其屋”。 二、社會影響 經(jīng)濟適用房建設(shè)的宏觀影響 經(jīng)濟適用房制度表現(xiàn)為以保開發(fā)商“微利原則”激活建設(shè)市場，達到住宅產(chǎn)品質(zhì)與量的提高；以其“經(jīng)濟性和適用性”擴大內(nèi)需刺激消費?？梢娊?jīng)濟適用房作為我國住房供給體系中主要構(gòu)成部分，負有整體住房 體系正常運行的重要責(zé)任。 經(jīng)濟適用房的發(fā)展有效地解決了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題，平抑過高的商品房價格，適應(yīng)了停止住房實物分配后個人購房的需求，對拉動經(jīng)濟增長起到了重要的作用。 經(jīng)濟適用房已成為我國住房供應(yīng)體系中的重要組成部分。建設(shè)經(jīng)濟適用房可以解決城市中那些無法以市場價格購買住房的中低收入者的住房問題，并進而促進社會公平，增加社會福利。根據(jù)一些城市實施“安居工程”的經(jīng)驗，提出各地政府每年制定經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃，對經(jīng)濟適用房建設(shè)以計劃劃撥方式供應(yīng)一定的土地，暫時免交土地出讓金，減免部分行政事業(yè)性收費，從而降 低開發(fā)企業(yè)的成本，并使經(jīng)濟適用房的價格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)。 從以下幾個角度看經(jīng)濟適用房的社會影響及效益： （ 1）從憲法角度看 我國憲法規(guī)定，社會主義經(jīng)濟制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。”《憲法》第七條規(guī)定：國有經(jīng)濟，即全民所有制經(jīng)濟，是國有經(jīng)濟的主導(dǎo)力量。我國的經(jīng)濟適用房作為一種社會住房保障體系，其價格構(gòu)成中不含土地出讓金。每個人都應(yīng)擁有一塊屬于自己的、安身立命的土地，為了居住，他只需支付材料費、人工 費和必要的稅費。從這點上看，經(jīng)濟適用房符合憲法規(guī)定。 （ 2）從和諧社會角度看 實現(xiàn)社會和諧、建設(shè)和諧社會，始終是人類孜孜以求的理想。而社會的和諧必須要有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)作為保障。目前，我國改革發(fā)展正處在一個關(guān)鍵時期。改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國人的生活水平大大提高。但同時也出現(xiàn)了地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距、居民差距日益擴大的趨勢?，F(xiàn)在 20%的富裕家庭占有社會總金融資產(chǎn)的 55%，而 20%的最低收入家庭只占有 %，兩者的財富占有差距超過 34倍，這種狀況引發(fā)了許多社會矛盾。 住房是人類最基本的生存條件之一。我們欣慰 地看到，適合國情我們采取的住房模式是商品房、經(jīng)濟適用房與廉租房三者并存，以期達到全社會均有居所的準(zhǔn)則。此住房制度尤其是經(jīng)濟適用房的提出，是作為對占絕大多數(shù)的廣大中低收者的一種政策優(yōu)惠，加之救濟性質(zhì)的廉租房政策，此不失為通過“扶持弱勢群體”政策謀求政治的穩(wěn)定和社會和諧的一個良策。 （ 3）從改善住房角度看 安居樂業(yè)，是古老的成語，不滅的真理。作為政府，把“居者有其屋”作為己任，是正義的、順乎民意的舉措，是順乎百姓安居樂業(yè)之本，是對最廣大人民利益的有力維護。 經(jīng)濟適用房的建設(shè)主要面向中低收入家庭，使得中低收入家庭 的住房條件獲得了較大改善，提高了居民的生活質(zhì)量，使得我國家庭平均住房面積超過了聯(lián)合國推薦的 35 人家庭住宅最小面積 平方米標(biāo)準(zhǔn)線。 （ 4）從城鎮(zhèn)化角度看 目前來看，整個房地產(chǎn)行業(yè)面對著不斷擴張的“真實需求”：一是經(jīng)濟房因其“經(jīng)濟適用”而出現(xiàn)了供不應(yīng)求的賣方市場，成為經(jīng)濟發(fā)展中的焦點；二是我國每年城鎮(zhèn)化率超過 %，這將帶來城市人口的加快增長，也就引致了住房需求的加快增長。為了真正實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，根本解決長期以來城鄉(xiāng)隔離、對立、分離的局面，解放農(nóng)民，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，減少農(nóng)民，釋放勞動力，并最終讓他們?nèi)谌氲匠鞘兄?去，就必須采取合理的措施，讓進城都能實現(xiàn)“居者有其屋”的理想，給城市新增勞動力一個安居達的保障。 （ 5）從社會公平角度看 解決中低收入家庭的住房問題是體現(xiàn)社會公平的一個重要方面。而根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，經(jīng)濟適用房應(yīng)面向中低收入階層，其目的是實現(xiàn)住房的社會公平。經(jīng)濟適用房的建設(shè)提高了中低收入階層的住房質(zhì)量，使其享受社會發(fā)展的福祉，使其享受到經(jīng)濟發(fā)展的成果，提現(xiàn)了社會公平性。 經(jīng)濟適用房建設(shè)對 ***市的影響 ***市經(jīng)濟適用房的建設(shè)，不僅滿足了廣大中低收入家庭的住房需求，也可以促進 ***市經(jīng)濟的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè) 是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也是 ***市經(jīng)濟發(fā)展的核心產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟適用房 的建設(shè)一方面刺激了 ***市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，另一方面，加快了 ***市經(jīng)濟 水平的增長，帶動了 ***市人均 GDP 的上升，具有很好 的經(jīng)濟效益和社會效益。 ***市經(jīng)濟適用房的建設(shè)促進了人們的安居樂業(yè)。實現(xiàn)“居者有其屋”，不但可以有效的實現(xiàn)社會的穩(wěn)定，更有利于促進社會公平，以及社會主義現(xiàn)代化事業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。經(jīng)濟適用房的建設(shè)有力地促進 ***市社會主義和諧社會的建設(shè)。 第九章 結(jié)論 ***公司 ***經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目總投資為 萬元，其中自有資金 萬元，申請銀行貸款 萬元，自有資金占總投資的 %；新建住宅 459套，共 平方米，其中中小戶型 357 套，占總套數(shù)的 %；中小戶型總面積 平方米，占總面積的 %。各項指標(biāo)均達到了國家及地方要求標(biāo)準(zhǔn)。 本項目定位于滿足 ***市中低收入階層的住房 需求，提高該區(qū)域人均住房面積，提升居民的生活水平，創(chuàng)造 環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，為保證該區(qū)域“和諧社區(qū)”的建設(shè)做出貢獻。該項目符合國家宏觀調(diào)控政策要求 ,符合 ***市發(fā)展規(guī)劃。它的建成有利于減少社會不安定因素，同時有利于經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，進而有效地推動 ***市“社會主義和諧社會”的建設(shè)。 ***經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目所需自籌資金部分，已經(jīng)由項目開發(fā)單位 ***公司落實到位。該項目達到了技術(shù)及環(huán)保要求，各財務(wù)指標(biāo)可行，且具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。項目的建設(shè)是必要的、可行的。