【正文】 　借款的償還 根據(jù)建設(shè)期每年投資估算，本項(xiàng)目需向兄弟單位籌借款1000萬元。借款由銷售收入償還，借款期限預(yù)計(jì)1年。(以開發(fā)商預(yù)期借貸值計(jì)) 項(xiàng)目的銷售均價(jià)　用市場比較法確定本項(xiàng)目的平均價(jià)格上限，因市場沒有同檔次別墅樓盤可直接對比，所以僅參考市場高檔樓盤間接比較，并采用權(quán)重系數(shù)修正，㎡。詳見《權(quán)重系數(shù)計(jì)算表》。 項(xiàng)目售價(jià)市場比較法權(quán)重修正系數(shù)表 (表21)　 修正因素 重要值 實(shí) 況 評 分 小區(qū)名稱 神農(nóng)云海 景上書苑 金色嘉苑 東苑別墅 質(zhì)量 30 27 23 20 區(qū)域 25 30 25 20 環(huán)境 28 30 25 22 配套 50 20 20 10 樓型 35 15 30 20 物業(yè) 35 25 25 15 品牌 25 27 25 23 合計(jì)計(jì)算值 1 認(rèn)知價(jià)格系數(shù) 100 2004年成交均價(jià) 2450 2150 2200 3200項(xiàng)目的相對價(jià)格（元/㎡） 　　注： 。 。 　用成本法確定銷售均價(jià)的下限。 別墅銷售單價(jià)：㎡（1＋10%）＝㎡。 建議銷售單價(jià) 別墅銷售均價(jià)為：3200元/㎡（包括住房與商鋪房）。 項(xiàng)目銷售收入 根據(jù)成本估算及計(jì)劃的工程進(jìn)度，整個(gè)銷售過程按二個(gè)組團(tuán)進(jìn)行，別墅從2005年7月開始出售。2006年4月室內(nèi)、外工程及配套工程完畢；綠化及景觀建設(shè)2006年春開工，至8月全部完畢。預(yù)計(jì)2007年7月全部售出。按照上述確定的銷售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷售收入如下： 分年度按比例別墅銷售收入測算表(表22)　 年份 銷售均價(jià)元/㎡ 　 建設(shè)經(jīng)營期（年）　單位：萬元 銷售比例% 銷售面積㎡ 第一年 第二年 第三年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年第一年上半年 0% 0 0 0第一年下半年 20% 　第二年上半年 30% 　第二年下半年 38% 　第三年上半年 10% 　第三年下半年 2% 合 計(jì) 100% 總計(jì)：　項(xiàng)目的經(jīng)營稅及所得稅 銷售稅金及附加估算和所得稅詳見下表： 銷售稅金及附加估算表 ( 表23)　 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營期（年）　單位：萬元 第一年 第二年 第三年 合計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1銷售收入 0 銷售稅金及附加 (1)% 營業(yè)稅 (1)5% 城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) ()7% 教育附加費(fèi) ()3% 價(jià)調(diào)基金 ()% 其它銷售稅 (1)% 交易印花稅 (1)% 交易管理費(fèi) (1)% 土地增值稅(按稅種標(biāo)準(zhǔn)) 稅前總納稅(1)*% 所得稅(稅后利潤33%) 可運(yùn)用資金(12345) 九、項(xiàng)目開發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評價(jià) (三、財(cái)務(wù)評價(jià)) 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)與不確定性分析 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià) 投資利潤率水平及本項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力由損益表分析得出。本項(xiàng)目《損益表》如下： 損　　益　　表 (表24)　序號 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期（年）　單位：萬元 第一年 第二年 第三年 合計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 銷售收入及附加等 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 所得稅 07 稅后利潤 8 盈余公積金 9 可分配利潤 評價(jià)指標(biāo)如下： （1）　全部投資的所得稅后投資利潤率＝（所得稅后利潤總額/總投資額）100%＝% （2）　全部所得稅前投資利潤率＝（所得稅前利潤總額/總投資額）100%＝% （3）　全部投資的投資利稅率＝（利稅總額/總投資額）100%＝%。 按目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均投資利潤率水平，本項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力是可以接受的。 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力 對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國的財(cái)會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目評價(jià)的主要指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）等指標(biāo)。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見《全部投資現(xiàn)金流量表》、《自有資金現(xiàn)金流量表》。 全部投資現(xiàn)金流量表(Ic=7%) (表25)　序號 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期（年）　　單位：萬元 第一年 第二年 第三年 合計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地增值稅 0 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累積凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6 累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 7 稅前現(xiàn)金流量 9稅前折現(xiàn)現(xiàn)金流量 10稅前累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 　　從上表可以看出全部投資的評價(jià)指標(biāo)如下：　?。?）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）　　%，考慮到籌資費(fèi)用，選取稍大于銀行同期利率的Ic=7%作為基準(zhǔn)收益率。在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，＞0，＞0，F(xiàn)NPV均大于等于零，盈利滿足最低要求。　?。?）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）　　將項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)全部投資的現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和，%。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR大于基準(zhǔn)收益率Ic=7%，本項(xiàng)目是可以考慮接受的。 自有資金現(xiàn)金流量表(Ic=7%) (表26)　序號 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期（年）　　單位：萬元 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 自有資金 借款 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累積凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6 累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 7 稅前現(xiàn)金流量 8 積稅前現(xiàn)金流量 9 前折現(xiàn)現(xiàn)金流量 10稅前累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 　　從上表可以看出企業(yè)自有資金的現(xiàn)金流量評價(jià)指標(biāo)如下：　?。?）　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）　　企業(yè)自有資金在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)金流量累積值等于零時(shí)的財(cái)務(wù)稅前、%、%，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR大于基準(zhǔn)收益率Ic=7%，盈利滿足最低要求?！　。?）　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）　　按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic=7%，將項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)企業(yè)自有資金的現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值均大于等于零，本項(xiàng)目是可以考慮接受的。　　資金平衡能力分析 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目在達(dá)到預(yù)計(jì)的銷售價(jià)的前提下，各期累計(jì)都有盈余的資金，也就