【正文】 工程都處于有效的控制之下，以確保整個工程的順利完成。本項目在建設過程中要按合同及時支付工程款，防止承包商以此為由拖延工期，對項目資金實行分階段驗收報帳管理，對不達進度、不合質(zhì)量標準的工程堅決不予驗收和撥付資金。工程建設期間，要確保施工現(xiàn)場有條不紊、文明施工。要以系統(tǒng)、合理、可行為原則，加強現(xiàn)場管理，組織科學文明施工。根據(jù)不同施工階段制定不同的總平面圖，以總平面圖為依據(jù)檢查各分包商文明施工的落實情況。結(jié)合施工現(xiàn)場周邊的具體情況，對出入施工現(xiàn)場的人員要制定相應的管理制度作為基本行為準則，以保證施工現(xiàn)場人員的管理得到有效的控制。10項目實施進度及招投標根據(jù)項目的具體情況，本項目建設期18個月，從2010年6月開始，至2011年12月竣工。工程實施進度安排：2010年6月～2010年7月前完成前期準備工作，包括項目拆遷調(diào)查、安置方案協(xié)商、協(xié)議簽訂等。2010年7月完成工程設計；2010年7月～2011年11月工程施工；2011年12月竣工驗收。 ⑴招標范圍根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》及湖南發(fā)展計劃委員會制定的《湖南工程建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項的暫行規(guī)定》，本項目的設計、施工、監(jiān)理以及設備、重要材料采購等活動均以招標形式進行。⑵招標方式項目的招標均采用公開招標的方式。鑒于建設單位的實際情況，對照湖南省發(fā)展計劃委員會印發(fā)的《湖南省工程建設項目自行招標試行辦法》中對自行招標作出的規(guī)定：⑴具有項目法人資格（或者法人資格）；⑵具有與招標項目規(guī)模和復雜程度相適合的工程技術、概預算、財務和工程管理等方面的專業(yè)技術力量；⑶有從事同類工程建設項目招標的經(jīng)驗；⑷設有專門的招標機構(gòu)或者擁有3名以上專職招標業(yè)務人員；⑸熟悉和掌握《中華人民共和國招標投標法》及有關法規(guī)規(guī)章。本報告認為，項目的設計、建筑工程、監(jiān)理及設備、重要材料采購宜采用委托招標的組織形式，委托具有相應資質(zhì)等級的招標代理公司組織招標，并在省市級媒體或其它公開刊物及專業(yè)網(wǎng)站上公開招標信息。11投資估算與資金籌措本項目為潯陽花苑建設工程及配套設施建設。建設內(nèi)容包括征地拆遷、主體土建工程、給排水工程、綠化工程、電力工程、電訊工程等。⑴國家及有關部、委關于建設項目投資估算編制的要求及規(guī)定。⑵依據(jù)國家規(guī)范和項目建設規(guī)模并結(jié)合岳陽市云溪區(qū)城區(qū)實際情況進行編制。⑶建設單位管理費、勘察設計費及其他稅費按湖南省建設委員會96年60號文件及岳陽人民政府辦公室1996年17號文件轉(zhuǎn)發(fā)的建筑工程收費一覽表計算。⑷建筑工程根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)形式，參考岳陽市云溪區(qū)當?shù)啬壳邦愃乒こ淘靸r指標，按平方米造價指標估算。⑸安裝工程和其他費用根據(jù)湖南省和岳陽市有關費率指標選取。⑴建設期為2年，各工程按計劃進行施工，貸款總額度為1000萬元，第一年貸300萬元，第二年貸700萬元，%。⑵征地拆遷根據(jù)建設單位提供，征地拆遷費用按30萬元/畝價格水平計算。本工程總投資估算5000萬元，其中工程費用4250萬元，工程建設其他費550萬元，基本預備費200萬元。本工程投資估算見表111。表111 項目投資估算表 序號工程項目與費用名稱投資估算（萬元）備注建筑工程設備購置安裝工程其他小計第一部分工程費用4250　　7505000一建筑工程850元/m2，新建130000m2二公用工程4250　　425042501供配電　　　3403402給排水、消防　　　60603電信　　　80804道路與場地硬化　　　45455綠化　　　9595第二部分工程建設其他費　　　60601建設單位管理費　　　2152102勘察、設計費3招標代理費　　　30304工程監(jiān)理費　　　50505報建費　　　3030第三部分基本預備費　　　3030合計　　　7070本項目建設資金來源為銀行貸款和建設單位自籌兩部分，具體如下：①申請銀行貸款1000萬元。②自籌資金4000萬元。12財務分析⑴國家發(fā)改委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》（2006年）；⑵國家發(fā)改委推薦的《投資項目可行性研究指南》（2002年版）；⑶國家和地方有關財稅制度、征地拆遷補償標準等。⑴岳陽縣天祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對該項目的計算期按3年，其中建設期2年；⑵岳陽縣天祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司潯陽花苑建設工程總投資5000萬元；⑶財務基準收益率按7%，%；⑷固定資產(chǎn)按2年折舊，殘值率為0；⑸稅金：按照國家有關財稅政策，營業(yè)稅稅率取5%，城市維護建設稅和教育費附加分別按營業(yè)稅的5%和3%計取，企業(yè)所得稅的稅率為25%的比例稅率。岳陽縣天祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對本項目的財務收入主要為營業(yè)收入和補貼收入，其中營業(yè)收入主要為房屋銷售，補貼收入主要為房屋銷售補貼。，，住宅銷售價格以550元/m2計，商業(yè)門面銷售價格以2200元/m2計，房屋銷售期從2011年開始，%、%計，商業(yè)門面銷售比例二年分別以16%、84%計。，共計可取得房屋銷售收入11869萬元；補貼收入6200萬元，分兩年投入，其中2011年投入貸款貼息費用2200萬元，2012年投入房屋銷售補貼4000萬元。本項目房屋銷售收入及稅金估算詳見附表。項目的總成本費用包括經(jīng)營成本、折舊以及利息支出。⑴經(jīng)營成本本項目經(jīng)營成本主要為其他費用。其他費用：本項目其他費用包含其他營業(yè)費用、其他管理費用。其他營業(yè)費用按10萬元/年計算，其他管理費用按3萬元/年計算，房屋銷售期年均其他費用共計13萬元。⑵折舊本項目固定資產(chǎn)折舊年限取2年，殘值率為0，按平均年限法折舊，固定資產(chǎn)原值及年折舊額詳見固定資產(chǎn)折舊費估算表。⑶利息本項目貸款總額10000萬元，%，建設期利息為1296萬元，以最大償還能力作為還款方式，年度利息支出詳見借款還本付息表。本項目總成本費用詳見總成本費用估算表。（生產(chǎn)期平均），財政對該項目貸款貼息費用和房屋銷售補貼6200萬元，（生產(chǎn)期平均），（生產(chǎn)期平均），由利潤與利潤分配表可知，本項目年均息稅前利潤、。本項目主要為解決岳陽縣新城區(qū)居民的住房安置問題，是一項以人為本的民生工程。本項目貸款總額1000萬元，%，借款償還方式為最大償還能力，償還資金來源于房屋銷售收入和財政對該項目貸款貼息費用及房屋銷售補貼，扣除稅金以及總成本費用后，其余金額可全部用來還貸。（除去經(jīng)營成本、營業(yè)稅金及附加、 所得稅后），其中還本付息資金1129萬元,完全可保證貸款本息償還。由借款還本付息計劃表可知，貸款償還期為3年（含建設期），、，可見項目具有較好的貸款償還能力。根據(jù)項目的具體情況，結(jié)合項目完成后各年總成本費用與經(jīng)營收入情況進行項目的盈虧平衡分析，以生產(chǎn)能力利用率（BEP）表示的盈虧平衡點：BEP= 年平均固定成本/（年均收入年均可變成本—年均銷售稅金及附加）%=（）%=%%，即可保本不虧。盈虧平衡圖如下：盈虧平衡圖綜上所述，%；，；；%?？梢姳卷椖糠课蒌N售具有較好的貸款償還能力，在財務上是可行的。13綜合評價本項目屬房地產(chǎn)建設項目，其定位符合岳陽市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，可能的主要風險因素包括投資風險、經(jīng)營風險等。本項目屬于一般住宅房產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)周期較短，土地價格基本符合目前當?shù)赝恋厥袌鰞r格，且該地塊位于湖南城陵磯臨港產(chǎn)業(yè)新區(qū)，項目地段優(yōu)勢非常明顯，按正常情況經(jīng)營，項目收益較好，各項財務指標均顯示項目可行，項目投資風險一般。在項目開發(fā)過程中，加強項目投資管理，做到?？顚Ｓ茫山㈨椖匡L險準備金，以應對風險。房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、相關經(jīng)濟政策、市場供應量等因素影響較大，且以上因素都具備相當?shù)牟淮_定性，項目開發(fā)計劃受影響較大。目前，區(qū)域房地產(chǎn)市場供應量偏大，對項目后續(xù)開發(fā)銷售帶來較大的市場風險。因此，該項目存在較大的經(jīng)營風險，在操作過程中，必須加強對消費者心理的研究、創(chuàng)新產(chǎn)品設計，以符合實際市場需求加快項目產(chǎn)品去化為目標、深化項目營銷管理。價值較高的商鋪可適當安排在市場回暖期間推向市場。 從項目各項財務指標分析來看，項目整體盈利能力較好，具備投資價值。根據(jù)敏感性分析結(jié)果來看，市場形勢的變化對項目收益影響較大，加強項目產(chǎn)品設計與營銷管理是實現(xiàn)項目良好收益的關鍵。⑴加強項目單位隊伍建設和能力建設，制定和優(yōu)化工作計劃，建立嚴格的責任制。⑵加強資金籌措，爭取國家貸款和銀行授信。⑶加強房地產(chǎn)市場跟蹤研究和價格規(guī)劃。⑷制定詳細的工作計劃和社會沖突應急預案，按照政策妥善進行拆遷安置。⑸加強與規(guī)劃單位聯(lián)系，降低因雙方溝通不及時或不力造成的設計頻繁變更；對規(guī)劃設計方案進行專家評審，及時發(fā)現(xiàn)問題；加強項目管理，健全招投標制度，優(yōu)中選優(yōu)，精心組織承包方施工；加強與施工承包方的協(xié)調(diào)溝通，幫助其提高工作效率；加強監(jiān)理工作；健全工程監(jiān)督機制與責任機制，杜絕因責任心不強或謀私動機引起的材料不合格現(xiàn)象。⑹通過加強內(nèi)部管理、資金管理、招投標管理等降低開發(fā)成本。14問題與建議本項目的建設任務較為緊迫，建議建設單位做好項目的前期工作，做好工作建設的資金籌措工作，計劃好工程資金的使用，以保證工程的順利進行。按照統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施的原則，認真實施岳陽市城區(qū)建設規(guī)劃，盡力減少對當?shù)卦肼?、揚塵、環(huán)境的影響，以維護岳陽市城區(qū)的生態(tài)環(huán)境，在盡量保持項目所在地原貌的基礎上，實現(xiàn)人工與自然風景的天然融合。在項目建設實施過程中，建設單位及各相關部門，應統(tǒng)一指揮，明確分工與責任，保證建設的標準與質(zhì)量，確保項目按期建成。60