【正文】 市發(fā)達經(jīng)濟圈的內(nèi)容，可以得出這樣一個結論，中央商務區(qū)是都市發(fā)達經(jīng)濟圈的集中體現(xiàn)。長春在現(xiàn)有較好的經(jīng)濟基礎上，盡快規(guī)劃建設中央商務區(qū)，對于長春都市發(fā)達經(jīng)濟圈的形成具有非常重要的現(xiàn)實意義和歷史意義。三是建設CBD是發(fā)展長春主城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的支撐點。長春的內(nèi)涵與其他城市有一些不同，二元經(jīng)濟結構的特點決定了只能走以大城市帶動大農(nóng)村的發(fā)展路子。因此，對于長春來說，城市經(jīng)濟的快速、健康發(fā)展至關重要。過去把經(jīng)濟簡單地理解為工業(yè)，發(fā)展經(jīng)濟就是無限制地擺工業(yè)項目，結果導致城市環(huán)境惡化，嚴重影響主城區(qū)發(fā)展環(huán)境的改善和人民生活質(zhì)量的提高。城市經(jīng)濟特別是主城區(qū)經(jīng)濟究竟該如何發(fā)展呢?“知識經(jīng)濟”、“新經(jīng)濟”概念的提出，使我們對經(jīng)濟的理解更深化了。所以，主城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重點應該是“退二進三”，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，這是具有長遠眼光的政府的明智之舉。從這種意義上說，建設中央商務區(qū)，就是按照上述方向發(fā)展主城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的支撐點。它不僅可以擴展主城區(qū)的經(jīng)濟規(guī)模，更重要的是可以大力提升主城區(qū)經(jīng)濟的整體質(zhì)量，促進長春經(jīng)濟結構的優(yōu)化調(diào)整。四是建設CBD有利于減緩入世后長春工業(yè)受到的沖擊。中國入世，機遇大于挑戰(zhàn)。長春作為國內(nèi)六大老工業(yè)基地之一，比其他省區(qū)市面臨的挑戰(zhàn)更為嚴重。因此，在歷史性的關鍵時刻，建設中央商務區(qū)，完全符合時代的需要?，F(xiàn)在外國公司為了在中國入世后不錯過大好業(yè)務機會，已經(jīng)有很多趕早來華進行調(diào)研試探。在中央商務區(qū)中，外國公司就可以比較全面地了解中國入世后的實際情況，制訂同中國市場發(fā)展現(xiàn)實相符合的發(fā)展規(guī)劃，同中國企業(yè)能夠接受程度相配合，與此同時，長春企業(yè)也可以盡快熟悉世貿(mào)的游戲規(guī)則，增強參與競爭的素質(zhì)和能力，從而減緩新情況、新形勢對自身的沖擊。 長春中央商務區(qū)的建設也將給普通老百姓帶來極大的好處。良好的生態(tài)環(huán)境，完善的基礎設施，將給人們帶來更加方便快捷的服務，可以提高人們的生活質(zhì)量。另外，中央商務區(qū)的存在，肯定會給人們帶來更多的就業(yè)機會和增加各種培訓機會。（十一）資源利用分析我國正處在經(jīng)濟飛速增長的時期，水作為重要戰(zhàn)略資源，必須從粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)榧s型的管理模式，多渠道加強有限水資源統(tǒng)籌管理，提高水的利用效率，實現(xiàn)水資源優(yōu)化配置，以水資源的可持續(xù)利用支撐經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。同時能源問題是關系到國家安全、經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的大問題，針對目前我國現(xiàn)有建筑建造和使用中能源消耗高、利用效率低的問題、推廣與實施建筑節(jié)能具有十分重要的意義。因此，本項目在方案研究過程中擬采取有效措施，以降低能耗，節(jié)水節(jié)能，提高其利用率。 水資源利用分析項目開發(fā)過程中實施新建項目節(jié)水、再生水利用設施同時設計、同時施工、同時使用“三同時”制度，達到節(jié)約用水的目的。商住樓、寫字樓及商鋪中普遍安裝經(jīng)過國家質(zhì)量監(jiān)督部門認證的質(zhì)量好、節(jié)水量高的節(jié)水器具。如：廚房和洗手間采用“潔具品牌”推出的“自動充電感應水龍頭”，或者使用經(jīng)檢驗合格的“全自動節(jié)水龍頭”，利用了紅外線感應器來自動限制水的流量，達到節(jié)水目的。商住樓中，淋浴系統(tǒng)采用一臺“恒溫混水閥”帶動多套淋浴噴頭同時工作，使冷熱水自動混合為恒溫用水，并可單路供水，從而節(jié)水節(jié)能。安裝廢水回收裝置，讓商住樓中洗臉洗菜的水排到一積水裝置并并進行過濾，作為沖洗廁所的水源。給水采用PVC管材熱融連接，無結垢和漏水之慮，室內(nèi)排水采用夾芯發(fā)泡塑料管以防漏水及噪音。 建筑墻體外圍護結構墻體采用符合國家節(jié)能標準的新型復合墻體，這一構造措施能實現(xiàn)墻體的全面保溫，消除了熱橋，并實現(xiàn)墻體的全面保溫。有利于保溫層的通風散濕。避免保溫層與外飾交界面處可能出現(xiàn)的冷凝水，使之具有保溫、隔熱性能。 采暖為分環(huán)控制閥出戶的系統(tǒng)形式，控制閥和熱能表設在管井中，商場室內(nèi)為水平跨越式采暖系統(tǒng)，其散熱器前設溫控閥進行溫度控制，以利節(jié)能。商住樓與寫字樓中采用分戶計量采暖系統(tǒng)，采用復合地板輻射供熱熱。采用計量表出室，控制箱入戶形式，控制箱內(nèi)設一個照明回路四個帶漏電保護的插坐回路，分別為空調(diào)、衛(wèi)生間、寫字樓（或商住樓）和裙樓商鋪專用。照明使用白光色鏑燈，合理分置照明設備的安裝位置與高度，盡量做到一燈多用；樓梯間和走廊均采用聲控照明，以利節(jié)省電能。本項目屬商業(yè)設施建設，不產(chǎn)生工業(yè)垃圾，無煙塵及異味產(chǎn)生，主要污染物來自生活污水及垃圾。 設計依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》《中華人民共和國水法》 執(zhí)行的環(huán)保質(zhì)量標準《污水綜合排放標準》GB89781996《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB309693 設計原則符合國家環(huán)境保護法律﹑法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求；堅持污染物排放總量和達標排放的要求；堅持“三同時”的原則，即環(huán)境治理設施與項目的主體工程同時設計﹑同時施工﹑同時投入使用。項目建成后的主要污染物有以下幾種：污水：主要是生活污水；垃圾: 主要是生活垃圾；噪聲：主要是由車輛與人群產(chǎn)生；灰塵：主要是由車輛與人群產(chǎn)生。廢氣項目冬季采暖依靠城市集中供熱，無廢氣產(chǎn)生。廢水項目產(chǎn)生的廢水主要是日常生活盥洗污水，符合城市污水排放標準，可通過地下管網(wǎng)與城市排污管網(wǎng)相連接排放。垃圾商住樓與寫字樓內(nèi)生活垃圾由市政部門統(tǒng)一外運處理；裙樓商鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾，能回收二次利用的由物業(yè)管理部門統(tǒng)一回收，不能再利用的由市政部門統(tǒng)一外運處理。噪音主要來自項目周圍的交通噪音和項目施工中的噪聲。項目開發(fā)中加強建筑施工管理和控制施工機械噪聲，機械噪聲擾民的應盡量避開休息時間施工。長期的交通噪聲采取在項目四周臨街處種植常青樹木綠化帶，并合理建設布局以阻隔、降低噪音傳播?；覊m來往人群和車輛將產(chǎn)生大量灰塵，本項目在地塊中央開發(fā)一個花園，種植一些花草和常青樹，吸收灰塵，凈化空氣。項目運營后，委托伊物業(yè)管理公司進行小區(qū)管理，全面負責小區(qū)綠化，回收可再利用的垃圾，保持小區(qū)清潔衛(wèi)生，營造一個良好生態(tài)環(huán)境。(十二)社會評價 社會影響分析房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，因其基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)的地位和特征對經(jīng)濟增長發(fā)揮著巨大的促進作用。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，波及面廣，國民經(jīng)濟中投入產(chǎn)出部門中絕大多數(shù)與其有直接關聯(lián)關系；它是中央與地方政府財政收入的重要來源，且?guī)恿俗》?、建材和耐用品的消費，特別是農(nóng)民工的日常消費，拉動了內(nèi)需，緩解了人口增長所帶來的就業(yè)壓力。“振興東北老工業(yè)基地”是新時期國家經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略舉措，振興東北、恢復老工業(yè)基地，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展是其主要目標和未來的發(fā)展方向。如今，振興老工業(yè)基地政策效應已經(jīng)顯現(xiàn)，一是東北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展逐年加快，期中從投資結構來看,東北地區(qū)固定資產(chǎn)投資主要集中在國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和基礎設施建設，較好地貫徹了國家產(chǎn)業(yè)政策。二是東北地區(qū)對外開放步伐明顯加快，利用外資迅猛增長。三是人們生活水平得到提高。長春市“振興東北老工業(yè)基地”的宏偉藍圖正在逐步實現(xiàn)，作為帶動經(jīng)濟發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)的前沿產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)，與經(jīng)濟建設的發(fā)展緊密相關。為實現(xiàn)長春的跨越式發(fā)展，2007市政府將加大招商引資力度，做強引資平臺，創(chuàng)新招商方式，利用產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢招商引資，并把投資環(huán)境建設放在首位，一季度，全市新增外商投資企業(yè)33戶，目前世界500強企業(yè)在長落戶已達45家。，%；其中直接利用外商投資近2億美元，同比增長30%， 個百分點。大量外資的引進將全面拉動長春增長，為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造巨大的發(fā)展空間。本項目是南關區(qū)乃至長春市的一個重點城市建設規(guī)劃項目，開發(fā)大面積的商鋪、寫字樓、商住一體樓和地下車庫，拉動周邊商業(yè)發(fā)展，逐步營造一個“CBD”，符合當?shù)亟?jīng)濟建設與宏觀發(fā)展方向，對長春市、南關區(qū)、解放大路商務及周邊其它商貿(mào)街網(wǎng)都具有促進與互補作用，可以改善該區(qū)域社會服務容量，對區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展起推動作用。從社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境角度看，項目建設可為xx省經(jīng)濟技術建設、城市化進程和社會發(fā)展起促進和推動作用?？蓾M足更多內(nèi)地及外埠投資者對商用、辦公、居住用房的需求，滿足當?shù)鼐用褓徫锏男枨螅椖拷ㄔO對社會各個行業(yè)的發(fā)展都具有良好的促進作用，是深受人民群眾歡迎的好項目，具有穩(wěn)定的市場和良好的經(jīng)濟效益、社會效益。 互適性分析互適性主要是指項目建設能否為當?shù)氐纳鐣h(huán)境、人文條件所接納，以及當?shù)卣?、居民支持項目存在與發(fā)展的程度、項目與當?shù)厣鐣h(huán)境的互相適應關系。本項目是為了振興長春市經(jīng)濟而實施的房地產(chǎn)項目，規(guī)模之大，且能為南關區(qū)創(chuàng)建一個“新型CBD”，為投資者提供良好的投資環(huán)境，為當?shù)鼐用裉峁┬碌馁徫稂c，同時項目投入運營后，還可增加新的就業(yè)崗位。因此，當?shù)卣⒕用裰С猪椖看嬖谂c發(fā)展的程度非常高，其互適性是非常好的。 社會風險分析　　本項目是綜合建筑，經(jīng)營過程中不產(chǎn)生有害物質(zhì)，對周圍居民及環(huán)境沒有危害，基本上無社會風險。綜上分析，本項目建設，符合國家房地產(chǎn)開發(fā)政策，對當前振興東北老工業(yè)基地建設、對地方商貿(mào)經(jīng)濟發(fā)展、對南關區(qū)的整體開發(fā)建設都將起到促進作用，是深受當?shù)厝嗣袢罕姎g迎的好項目，其社會效益是較大的。 （十三）不確定性分析 盈虧平衡分析首先我們認為此項目符合線性盈虧平衡分析的“函數(shù)線性關系”這一前提，在做分析時假定以下條件：產(chǎn)品的產(chǎn)量即開發(fā)建筑面積等于銷售量，即銷售率達到100%；單位產(chǎn)品的可變成本、單位產(chǎn)品的固定成本、單位產(chǎn)品的銷售單價和產(chǎn)品的產(chǎn)量中，若求其中一項的盈虧平衡點時，其余各項保持不變；生產(chǎn)的產(chǎn)品可以換算為單一產(chǎn)品計算（本項目以寫字樓、商住樓、商鋪和車庫分別計算）；本項目的建筑總投資中除建筑安裝工程費以外，按建筑面積平均攤銷于各類產(chǎn)品中。此項目擬定固定成本由土地使用費、基礎和配套設施建設費用、前期費用、財務費用、管理費用和銷售費用構成，；可變成本由建筑安裝工程費用（47190萬元）、其他工程費用和不可預見費用（）構成。本項目總建筑面積27萬㎡，各類產(chǎn)品的單位建筑安裝工程費如下：地下車庫1500元/㎡，商鋪2000元/㎡，寫字樓1800元/㎡，商住樓1600元/㎡。㎡，㎡攤入計算。寫字樓的盈虧平衡分析由投資估算表和銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表等我們獲得以下數(shù)據(jù)：寫字樓開發(fā)建筑面積88500㎡，銷售平均價格為5500元/㎡，，㎡，扣除銷售稅金及附加（%計算，其中提取了土地增值稅）后。盈虧平衡時，項目稅后銷售收入與總成本相等，具體分析計算過程如下：（1）計算盈虧平衡點：產(chǎn)量即建筑面積 建立成本與產(chǎn)量，銷售收入與產(chǎn)量之間的函數(shù)關系： C=C(Q)= CF +CqQ 。S1=S1(Q)=(1r1)PQ由C= S1得出 BEP(產(chǎn)量)=QBEP=CF/(PCqr)其中r=r1*P上述計算式中C表示總成本，CF表示總固定成本，Cq表示單位產(chǎn)量的可變成本，Q表示總產(chǎn)量（建筑面積），S1表示扣除稅金的銷售收入，r1表示銷售稅率，P表示產(chǎn)品的銷售單價，r表示單位產(chǎn)品銷售稅金。同理我們可得出單位產(chǎn)品的可變成本、產(chǎn)品的總固定成本、單位產(chǎn)品的銷售單價的盈虧平衡公式：BEP(總固定成本)=CF BEP=Q(PCqr)BEP(單位可變成本)=Cq BEP=PrCF/Q BEP(單位產(chǎn)品售價)=PBEP=（CF/Q+Cq）/（1 r1）上述所得各盈虧平衡點及允許降低（增加）率列于附表5中 詳見附表5 由附表5可見，當其他條件保持不變時， ㎡，若開發(fā)數(shù)量低于此數(shù)，項目會發(fā)生虧損，即產(chǎn)量可減少42%。%而不致于虧損。㎡，㎡%，%。盈虧平衡產(chǎn)量即建筑面積分析圖如下：虧損區(qū)盈利區(qū)㎡商住樓的盈虧平衡分析由投資估算表和銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表等我們獲得以下數(shù)據(jù)：商住樓開發(fā)建筑面積88500㎡，銷售平均價格為4200元/㎡，，㎡，扣除銷售稅金及附加（%計算，其中提取了土地增值稅）后。同上寫字樓的盈虧平衡分析，各種表示形式的盈虧平衡點及允許降低（增加）率列于下附表4 詳見附表4。由附表四可見，當其他條件保持不變時，㎡，若開發(fā)數(shù)量低于此數(shù)，項目會發(fā)生虧損，%。%而不致于虧損。㎡，㎡%，比原來可上升17%。虧損區(qū)盈利區(qū)㎡盈虧平衡產(chǎn)量即建筑面積分析圖如下：商鋪的盈虧平衡分析分析方法同上所述。商鋪開發(fā)建筑面積63000㎡，銷售平均價格為18000元/㎡，，㎡，扣除銷售稅金及附加（%計算，其中提取了土地增值稅）后。詳見附表7.由附表7可見，當其他條件保持不變時，㎡，%；%而不致于虧損。㎡，㎡%，比原來可上升700%。盈虧平衡分析圖（產(chǎn)量即建筑面積）如下：虧損區(qū)盈利區(qū)㎡地下車庫的盈虧平衡分析地下車庫開發(fā)建筑面積30000㎡，銷售平均價格為4572元/㎡即16萬元/個，，㎡，扣除銷售稅金及附加（%計算，其中提取了土地增值稅）后。各平衡點及允許降低（增加）率列于附表8中，詳見附表8。由附表8可見，當其他條件保持不變時，㎡ ，%；%而不致于虧損。㎡，㎡%，%。盈虧平衡分析圖如下：虧損區(qū)盈利區(qū)㎡ 敏感性分析為了進一步考察該項目承擔風險的能力，將影響該項目的三個主要因素即單位產(chǎn)品銷售價格、成本和銷售期作一些變化，利用單因素敏感性分析方法求出各自的臨界點，進而判斷項目的抗風險能力。以此項目之前所作的投資估算作為基本方案的參數(shù)值，三個不確定因素中，單位產(chǎn)品銷售價格和成本的變化范圍為177。10%和177。5%，銷售期按2年和4年來變化考慮，一個因素變化時，其他所有相關因素都保持不變。根據(jù)各財務現(xiàn)金流量表，計算不確定性因素的變化對內(nèi)部收益率的影響，結果見附表9。由附表9可知，不確定因素變化時其財務內(nèi)部收益率仍遠遠高于行業(yè)基準收益率（12%），可見該項目有很大的抗風險的能力。關于內(nèi)部收益率的敏感性分析圖如下：現(xiàn)令項目財務凈現(xiàn)值NPV(ic=12%)=0，依據(jù)基本方案各項數(shù)據(jù)，考慮到各年的成本、銷售收入不均，難于折現(xiàn)計算其臨界值敏感系數(shù)，于是將此項