【正文】 私密性，并能遮擋由樓梯間傳來(lái)的噪聲和視線。住宅區(qū)沿內(nèi)部小區(qū)主干道設(shè)置步行景觀節(jié)點(diǎn)，為居民提供散步、鍛煉場(chǎng)所。衛(wèi)生間設(shè)集中給排水系統(tǒng)。 建筑設(shè)計(jì)節(jié)能措施 （ 1）屋面采用 80mm聚苯板保溫層， SBS 防水層；坡屋面鋪油氈瓦，上人屋面鋪水泥磚。 第四章 項(xiàng)目選址及土地利用 一、項(xiàng)目選址 項(xiàng)目位置 限價(jià)商品房 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于 ***市南三環(huán)路 ***。 ***市是水資源缺乏地區(qū)之一，全市水資源總量為 億立方米，有大中型水庫(kù) 6 座，總庫(kù)容 億立方米。 生活垃圾類別 可回收物：指宜于資源利用的垃圾，包括紙類、塑料、橡膠、玻 璃、金屬和織物等。 建設(shè)投資估算 建筑工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)依據(jù)《山西省建筑工程概算定額》概算指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際建筑設(shè)計(jì)情況進(jìn)行調(diào)整確定。銀行貸款 萬(wàn)元 ,占總資金 比例為 %。 根據(jù)有關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)政策和需求分析，并考察項(xiàng)目周邊地帶的實(shí)際情況將價(jià)格定為：住宅為 2550 元 /平方米。 損益和利潤(rùn)分配估算見(jiàn)附表 7。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房是以成本加微利的形式進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的作用，可以實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，避免了福利分配體制的弊端。而社會(huì)的和諧必須要有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)作為保障。 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對(duì) ***市的影響 ***市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，不僅滿足了廣大中低收入家庭的住房需求，也可以促進(jìn) ***市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。該項(xiàng)目達(dá)到了技術(shù)及環(huán)保要求，各財(cái)務(wù)指標(biāo)可行，且具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。為了真正實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，根本解決長(zhǎng)期以來(lái)城鄉(xiāng)隔離、對(duì)立、分離的局面，解放農(nóng)民，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，減少農(nóng)民，釋放勞動(dòng)力，并最終讓他們?nèi)谌氲匠鞘兄?去，就必須采取合理的措施，讓進(jìn)城都能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想，給城市新增勞動(dòng)力一個(gè)安居達(dá)的保障。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房作為一種社會(huì)住房保障體系，其價(jià)格構(gòu)成中不含土地出讓金。滿足和保障全社會(huì)基本的住房需求，是社會(huì)全面、健康、穩(wěn)定發(fā)展的根本，是全面建設(shè)小康社會(huì)、和諧社會(huì)的根本。 （ 6）其他費(fèi)用估算 其他費(fèi)用包括其他管理費(fèi)、其他銷售費(fèi) 用等。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （ 1）工程建設(shè)期：建設(shè)期 1 年 （ 2）計(jì)算評(píng)價(jià)期：經(jīng)營(yíng)期 2 年，計(jì)算評(píng)價(jià)期 3 年 （ 3）收入和成本數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)均以研究期價(jià)格為基價(jià)，未考慮物價(jià)上漲指數(shù)和通貨膨脹因素。 總投資估算匯總表 表 71 建設(shè)投資估算表 表 72 主要建構(gòu)筑物造價(jià)一覽表 表 73 其它費(fèi)用估算表 表 74 二、融資方案 概述 經(jīng)估算本項(xiàng)目建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 萬(wàn)元。 （ 2）生活垃圾分類投入相應(yīng)的垃圾桶內(nèi)，嚴(yán)禁隨意丟棄。 征地拆遷原則 在征地拆遷時(shí)應(yīng)遵守以下基本原則： （ 1）符合城市規(guī)劃的要求； （ 2）有利于城市舊區(qū)改造； （ 3）合理補(bǔ)償； （ 4）有利于環(huán)境的改善； 三、補(bǔ)償 本項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 平方米，項(xiàng)目單位按每畝 30 萬(wàn)元進(jìn)行補(bǔ)償，共支付土地補(bǔ)償費(fèi) 萬(wàn)元。 — 8176。 （ 2）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏 措施，降低水資源無(wú)效消耗，提高水資源利用率。 （ 4）有線電視系統(tǒng)：各樓獨(dú)立設(shè)置電視信號(hào)放大箱。本項(xiàng)目設(shè)消防專用水泵二臺(tái)保證消防用水壓力。 戶型統(tǒng)計(jì) 表 31 輔助工程 綠化景觀規(guī)劃 本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)綠化圍合建筑理念，在小區(qū)內(nèi)每個(gè)樓棟間都被綠地包圍，小區(qū)中心綠化形成綠帶，向內(nèi)滲透與各組團(tuán)綠地相連，向外擴(kuò)展與城市道路綠化帶相連，使得整個(gè)綠化系統(tǒng)形成網(wǎng)狀結(jié) 構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)良的生活與休閑環(huán)境。各套型對(duì)客廳開(kāi)門(mén)較少 ,廳內(nèi)都有較完整的整體墻面，利于家具布置，平面利用率高。 ④走進(jìn)客廳，對(duì)面有一片完整的墻面，便于住戶裝飾。 （ 2）尊重地方文化和塑造社區(qū)文化，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點(diǎn)，體現(xiàn)時(shí)代特色和地域城市風(fēng)貌。即便是在 2020 年，全國(guó)個(gè)人住房公積金貸款率個(gè)別城市達(dá)到了 80%的這個(gè)小高潮中， ***市的個(gè)人住房公積金放貸率也僅僅是 1%。 （ 1）樓盤(pán)檔次 目前 ***市現(xiàn)有樓盤(pán)可用高、中、低三個(gè)檔次來(lái)劃分。這個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)明，從 2020 年以來(lái)，山西省加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造、實(shí)施安康居住工程、著力改善居民居住條件的宏觀調(diào)控措施開(kāi)始產(chǎn)生 效果。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲 %、 %和 %，環(huán)比分別上漲%、 %和 %。理論上， 2535 歲人員處于婚齡期，對(duì)住房的需求屬于剛性需求，彈性較??；而 35 歲以上的人群購(gòu)買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。同時(shí)規(guī)定，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上，以確保中小套型住房結(jié)構(gòu)比例。 (六 )完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 經(jīng)濟(jì)適用房的雙重屬性充分體現(xiàn)在國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與管理的一系列重要文件中。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、體制改革的深入和住房市場(chǎng)的變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)識(shí)也在深化。通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 概況 本項(xiàng)目總投資 3600 萬(wàn)元；其中建設(shè)投資 （ ） 萬(wàn)元，沒(méi)有流動(dòng)資金。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革初期，中央就針對(duì)城鎮(zhèn)居民住房難問(wèn)題提出了允許居民自建住房及有關(guān)商品化改革設(shè)想。 1998 年，建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見(jiàn)》指出 :發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的目的是為了建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系，加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷地滿足中低收入家庭日益增長(zhǎng)的住房需求。 該《意見(jiàn)》明確提出，各地要根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充 分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對(duì)交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例要求。 同時(shí)， ***市政府將從信貸、土地供應(yīng)、閑置土地處置等多方面 入手，保證中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。因此未來(lái) 15 年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。分地區(qū)看，所有 70 個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比均上漲，漲幅較高的主要城市包括：北海 %、深圳 %、南京 %、北京 10%和石家莊 %等。 目前山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于快速發(fā)展階段，但商品房的開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu) 性失衡問(wèn)題突出，主要表現(xiàn)在：一是非住宅商品房開(kāi)發(fā)較快。 ○ 1 高檔次樓盤(pán)：地理位置、周邊環(huán)境良 好，樓層較高 (9— 26 層不等 )，建筑材料質(zhì)量好，房間戶型多樣，結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)配套設(shè)施齊全，均配有車庫(kù)、車位，樓間距大，采光良好，綠化覆蓋率高。 2020 年 3 月， ***市個(gè)人住房公積金歸集余額達(dá)到 億元，覆蓋率達(dá) 70%以上，個(gè)人住房公積金放貸率降到了 %。 （ 3）規(guī)劃設(shè)計(jì)中注重提高生活質(zhì)量，處理好 建筑及綠化、道路硬化的關(guān)系，合理組織室外步行和活動(dòng)場(chǎng)地，進(jìn)一步提高室外公共設(shè)施水平。 ⑤衛(wèi)生間門(mén)隱藏于進(jìn)門(mén)處，改善了客廳的景觀效果。 ②大臥室設(shè)置在南向，小臥室設(shè)置在北側(cè)，并通過(guò)走廊與客廳、餐廳、衛(wèi)生間相聯(lián)系，通風(fēng)采光良好。小區(qū)沿貫通小區(qū)內(nèi)部的主干道形成中心綠化景觀帶，極大的豐富了小區(qū)的空間關(guān)系。 (2)室外排水系統(tǒng) 生活污水經(jīng)室外化糞池處理進(jìn)入城市下水管網(wǎng)。 （ 5）對(duì)講系統(tǒng)：各住宅單元均設(shè)有對(duì)講系統(tǒng)，通過(guò)總線連接至本樓對(duì)講主機(jī)。 （ 3）選用節(jié)水型，質(zhì)量可靠的衛(wèi)生潔具。構(gòu)造簡(jiǎn)單。 本項(xiàng)目地塊上附著少數(shù)建筑物，共涉及到搬遷 12 戶 475 平方米，按每平方米 元進(jìn)行補(bǔ)償，共支付拆遷安置費(fèi)用 萬(wàn)元。 （ 3）將裝修土頭垃圾裝袋后堆放在垃圾桶旁。含建設(shè)期利息是 萬(wàn)元，總投資 萬(wàn)元。 年收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 售房收入 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織與銀行達(dá)成相關(guān)協(xié)議，以便于個(gè)人購(gòu)房者使用住房公積金購(gòu)買住宅。依據(jù)項(xiàng)目工資福利費(fèi)的 125%計(jì)取。 改革開(kāi)放來(lái)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，城鎮(zhèn)居民的收入水平有了很大的提高，但由于工資制度改革相對(duì)滯后，商品房?jī)r(jià)格上升較快等原因，導(dǎo)致居民的收入與住房?jī)r(jià)格比例不盡合理，特別是在大中城市尤為明顯。每個(gè)人都應(yīng)擁有一塊屬于自己的、安身立命的土地，為了居住，他只需支付材料費(fèi)、人工 費(fèi)和必要的稅費(fèi)。 （ 5）從社會(huì)公平角度看 解決中低收入家庭的住房問(wèn)題是體現(xiàn)社會(huì)公平的一個(gè)重要方面。項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提高了中低收入階層的住房質(zhì)量，使其享受社會(huì)發(fā)展的福祉，使其享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，提現(xiàn)了社會(huì)公平性。 （ 2）從和諧社會(huì)角度看 實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧、建設(shè)和諧社會(huì)，始終是人類孜孜以求的理想。建立以經(jīng)濟(jì)適用住房，一方面政府在計(jì)劃、規(guī)劃、拆遷、稅費(fèi)、信貸等方面給予政策性扶持，通過(guò)清理不合理收費(fèi)，理順經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成，控制住房?jī)r(jià)格，使經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格基本能適應(yīng)廣大中低收入家庭的住房需求。盈余公積金按稅后利潤(rùn)的 10%計(jì)取，公益金和任意盈余公積金分別按稅后利潤(rùn)的 5%計(jì)取。 評(píng)價(jià)按保守估計(jì)：第二 年出售的住宅面積占到完工面積的 55%，第三出售全部所余住宅。 自有資金的籌措為 萬(wàn)元，占總資金比例為 %。 第七章 經(jīng)濟(jì)分析 一、投資估算 投資估算編制依據(jù) （ 1）根據(jù)各專業(yè)提供的建筑安裝工程量和設(shè)備清單； （ 2）《山西省建筑工程概算定額》晉建標(biāo)字（ 2020） 86 號(hào)； （ 3）其他費(fèi)用依據(jù)《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》（ 2002）； （ 4）業(yè)主提供的有關(guān)資料； （ 5）編制單位掌握的資料。 第六章 環(huán)境分析 一、污染物分析 該項(xiàng)目為新建住宅小區(qū)，所產(chǎn)生的污染物主要為生活垃圾和生活污水。年日照時(shí)數(shù)為 3000 小時(shí)，無(wú)霜期東南部 156 天、西北部 100 天，年均氣溫 7℃，年均降水 360450 毫米，年均蒸發(fā)量 1144 毫米，降水多集中分布于 79 月間。 （ 5）水池、水箱采取防水質(zhì)惡化的措施。 六、節(jié)能節(jié)水措施 節(jié)能措施 設(shè)計(jì)依據(jù) 國(guó)家頒布實(shí)施的現(xiàn)行有關(guān)節(jié)能和合理利用能源的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)；各相關(guān)專業(yè)提供的有關(guān)技術(shù)資料。 (3)室內(nèi)生活給排水系統(tǒng) 生活冷水采用上行下給垂直供水方式。小區(qū)內(nèi)部設(shè)東西方向及南北方向交叉的主干道，并設(shè)置與主干道相互聯(lián)通的通向各樓棟間的副通道。 ③進(jìn)戶入口設(shè)門(mén)廳。 87m2 戶型： ①入戶設(shè)有過(guò)渡空間，以便住戶在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入時(shí)更衣，換鞋、整裝，使室內(nèi)更為整潔。建筑物退道路紅線的距離：道路交叉口周圍的建筑物后退 道路紅線距離；自道路紅線折點(diǎn)起 70 米范圍內(nèi)，臨其所有建筑退道路紅線不得小于 20米。 2020 年 ***住房公積金政策發(fā)生重大調(diào)整，主要包括貸款最高額度、最長(zhǎng)年限增加；同時(shí)，可通過(guò)聯(lián)保的形式貸款。 ○ 3 低檔次樓盤(pán)：地理位置較差，大多處在城市周邊，樓層在 1－ 7 層不等，樓房間距小，物業(yè)管理和配套設(shè)施不夠全，無(wú)車庫(kù)，無(wú)綠化或少綠化，周邊公共設(shè)施少。二是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。 2020 年上半年，全國(guó)地級(jí)以上城市都已建立了廉租住房制度。而到 2020— 2020 年的時(shí)候，受第三次“嬰兒潮”的影響， 25— 35 歲人口比重會(huì)上升，這部分人口總數(shù)大概在 億左右。同時(shí)，對(duì)購(gòu)買自住房且套型建筑面積 90 平方米以上個(gè)人住房按揭貸款比例不得低于 30％。同 時(shí)明確了套型建筑面積的概念，“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 2020 年建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二條給經(jīng)濟(jì)適用房下了更為具體完整的定義，“經(jīng)濟(jì)適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。 1991 年 6 月，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國(guó)發(fā)〔 1991〕 30 號(hào)文件）中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)用的商品房，優(yōu)先解決無(wú)房戶和住房困 難戶的住房問(wèn)題”。 年均利潤(rùn)總額為 （） 萬(wàn)元，年均所得稅 （） 萬(wàn)元，年均稅后利潤(rùn) （） 萬(wàn)元。該區(qū)將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的新型居住區(qū)。 宏觀政策 限價(jià)商品房 是我國(guó)住房體制改革的階