【正文】 、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到 70%以上。但部分城市低收入家庭住房還比較困難。進(jìn)入法律程序準(zhǔn)備出臺(tái)的法規(guī)、規(guī)章有《 ***市城市房屋拆遷實(shí)施細(xì)則》、《 ***市城市危險(xiǎn)房屋管理實(shí)施細(xì)則》、《 ***市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（修改）》等。 2020 年 ***市政府在出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持 續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見》。在房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，金融部門不予發(fā)放貸款，對(duì)空置 3 年以上的商品房，金融部門不得接受其作為貸款抵押物。 二、需求分析 住房需求主要來自下面三類情況：從沒有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對(duì)象。他們在城市勞動(dòng)多年后，對(duì)于提升自己的生活質(zhì)量有迫切心情，鑒于其經(jīng)濟(jì)情況也就產(chǎn)生了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。 2020 年 1 月專門從事房地產(chǎn)市場研究的 REICO 工作室發(fā)表 2020 年度報(bào)告，報(bào)告認(rèn)為，在上世紀(jì)六十、七十、八十年代，中國曾經(jīng)出現(xiàn)三次“嬰兒潮 ”，目前八十年代出生的人也進(jìn)入了成年年齡段。有數(shù)據(jù)顯示，在 2020 年至 2020 年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響， 35— 45 歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在 億左 右，由此決定在 2020 年前， 35— 45 歲的群體住房改善需求將會(huì)刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。如果未來 10 年中國城市化率以每年 個(gè)百分點(diǎn)的速度增長，預(yù)計(jì)每年新增城市人口將近 2000 萬人，按照人均需求住房面積 25 平方米計(jì)算，每年新增城市人口的住 房需求將超過 5 億平方米。 近年來，隨著住房的市場化程度提高，住房價(jià)格的攀升和社會(huì)各階層收入差距的加大，國家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，提出了加強(qiáng)住房保障，建立以普通商品房為主體、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房為保障、高檔商品房為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，并明確了普通商品房用地和 90 平方米以下戶型的比例。 三、市場現(xiàn)狀 房價(jià) 近年，我國房價(jià)尤其是住房價(jià)格上漲較快， 1998 年以來，全國商品住房銷售價(jià)格年均上漲 %，比居民消費(fèi)價(jià)格年均 %的漲幅高 個(gè)百分點(diǎn) 據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示， 2020 年 6 月，全國 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅與上月持 平。環(huán)比漲幅較高的城市主要包括：惠州 %、烏魯木齊%、寧波 %、南寧、杭州和洛陽均上漲 %等。 2001— 2020 年商品房平均銷售價(jià)格分別為 1349 元 /平方米、 1435 元 /平方米、 1611 元 /平方米、 1777元 /平方米和 2210 元 /平方米，年平均增幅達(dá) %，各年的增幅分別為 %、%、 %、 %和 %。與全國和中部六省相比，山西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。 2020 年第一季度，山西省房地產(chǎn)完成投資 億元，住宅完成投資 億元，其中經(jīng)濟(jì)適用房完成投資 9378 萬元，同比增長 %，辦公樓完成投資 3709 萬元，同比下降 %?！笆濉逼陂g，住宅投資累計(jì)完成 億元，年均增幅為 %，非住宅投資累計(jì)完成 億元，年均增幅高達(dá) %，非住宅的建設(shè)規(guī)模和發(fā)展速度遠(yuǎn)快于住宅的發(fā)展。四是高價(jià)位住房偏多，中低價(jià)位住房偏少，中低收入家庭能夠買得起的住房偏少。全市商品房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 %；商品房屋竣工面積 萬平方米，比上年增長 %；商品房屋銷售面積 萬平方米，比上年增長 %。由此可以看出，今后五年內(nèi) ***市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和需求量空間很大。 ○ 2 中檔次樓盤：地理位置一般，樓層在 1－ 7 層左右，個(gè)別也有高層，戶型結(jié)構(gòu)可以，綠化面積、小區(qū)景觀稍差，物業(yè)管理、配套設(shè)施較全。就中、高檔樓盤來看， 80m2 以下戶型較少，約占 20％以下 。 在商品房銷售價(jià)格上， 2020 年 ***市開發(fā)建設(shè)限價(jià)普通商 品住房，限房價(jià)格初步定位為 2300 元 /m2。住房公積金屬于政策性貸款，貸 款利率低于商業(yè)貸款。截至 2020 年 3 月，全市累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款僅為 萬元。 采用聯(lián)保形式貸款較房屋產(chǎn)權(quán)抵押貸款而言，不僅免去不少繁瑣的手續(xù)，貸款者還可少交一筆數(shù)目可觀的抵押登記費(fèi)。因此，該開發(fā)企業(yè)具有開發(fā)本項(xiàng)目的技術(shù)能力及經(jīng)濟(jì)實(shí)力，達(dá)到了國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。以中小戶型為主。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 用地使用強(qiáng)度：（ 1）用地面積：總用地面積為 平方米，合 畝；（ 2）容積率： ；（ 3）建筑密度： %；（ 4）綠化：居住用地內(nèi)綠地率約為 %；（ 5）建筑規(guī)模：總建筑面積為 平方米，其中住宅 平方米，物管衛(wèi)居及其它公建 平方米；（ 6）建筑間距：建筑間距應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范及規(guī)章的要求。配套要求：按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》配套相適應(yīng)的公共設(shè)施及市政設(shè)施。 （ 2）套型多樣 結(jié)合現(xiàn)代住宅的特點(diǎn)，結(jié)合 ***市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同需要的多種套型住宅，形式各異。 ②除衛(wèi)生間、餐廳間接采光外，其余房間均對(duì)直接采光通風(fēng)。 ⑥功能齊全、空間組合緊湊、合理、簡潔，滿足住戶所需大廳小臥之心理需求。 ③廚房設(shè)計(jì)模塊化，為成套廚房家具進(jìn)入廚房提供條件。每戶至少有一個(gè)朝南的臥室。 83 及 80m2 戶型： ①客廳內(nèi)設(shè)兩個(gè)門，一個(gè)門對(duì)外與門廳相連，另一個(gè)門對(duì)內(nèi)通過走廊與臥室、衛(wèi)生間、餐廳、廚房相連。靜鬧環(huán)境截然分開，可保證臥室安靜與私密性的要求，不會(huì)因?yàn)闀?huì)客、看電視影響休息和子女學(xué)習(xí)等。門廳對(duì)保溫、防寒都起到一定的作用。地漏應(yīng)采用高水封地漏，有效地解決下水道返臭、逆水問題，并使流水通暢便于清理，易于檢修。北陽臺(tái) (即服務(wù)陽臺(tái) )可設(shè)儲(chǔ)藏設(shè)施、曬衣架等，以減少室內(nèi)家具的充滿度，使室內(nèi)更整潔、舒適。 交通組織 住宅區(qū)共設(shè)有 2 個(gè)主要出入口，分別位于南面和小區(qū)東北角。物業(yè)管理位于小區(qū)北面靠近小區(qū)入口處，并布置傳達(dá)室，負(fù)責(zé)日常的便民活動(dòng)?；A(chǔ)混凝土強(qiáng)度等級(jí)采用 C30；基礎(chǔ)墊層采用 C15。 系統(tǒng)方案 (1)室外給水系統(tǒng) 水源由城市供水管網(wǎng)，經(jīng)小區(qū)配套給水管網(wǎng)提供，消防水系統(tǒng)與生活給水分開獨(dú)立 設(shè)置，分別設(shè)置室外消防水和室內(nèi)消防水系統(tǒng)，管網(wǎng)環(huán)狀布置。 雨水有組織排入城市雨水管網(wǎng)。水壓滿足最不利點(diǎn)自由水頭 米，水質(zhì)為一般生活用水。 (2)樓內(nèi)采暖均為分戶計(jì)量，采用一戶一表制，采暖系統(tǒng)采用單管水平串聯(lián)跨越式系統(tǒng)。本項(xiàng)目建筑按三類防雷的建筑物設(shè)計(jì)防雷系統(tǒng)，在屋頂設(shè)置避雷帶。 （ 6）消防系統(tǒng)：住宅及大型公共建筑根據(jù)國家規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。不采暖樓梯間為 50 厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料； （ 3）戶門采用雙膠合板門，內(nèi)夾 20 厚模塑聚苯板，窗為塑鋼窗單層中空玻璃，空氣層厚度為 12mm，氣密性不低于 3 級(jí)，傳熱系數(shù)為 。室內(nèi)設(shè)熱水供應(yīng)系統(tǒng)。采暖供熱系統(tǒng)，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)負(fù)荷設(shè)置，不得擴(kuò)大負(fù)荷，設(shè)置計(jì)量儀表嚴(yán)格控制。 （ 4）按規(guī)定安裝各級(jí)水表，以控制用水量。項(xiàng)目周邊無標(biāo)志性或特殊建筑。 礦區(qū)總體上西北翼寬緩，地層傾角一般 5176。邊緣局部地段直立至倒轉(zhuǎn)。 水文地質(zhì)條件 ***地處黃土高原，屬溫帶大陸型氣候，降水少、日照多，晝夜溫差大，四季分明。項(xiàng)目地塊位于 ***市南三環(huán)路 ***。 規(guī)劃 為了城市發(fā)展和社會(huì)繁榮穩(wěn)定，該地塊被劃為城市規(guī)劃用地，為居住用地，用于居民住房建設(shè)，以滿足 ***市廣大中低收入家庭的住房需求。 2001 年，我國出臺(tái)了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，這是拆遷所遵循的法 律依據(jù)。 四、影響分析 本項(xiàng)目補(bǔ)償方案中的補(bǔ)償依據(jù)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均符合國家相關(guān)規(guī)定，并且符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，實(shí)現(xiàn)了土地的合理利用。 電器件：包括柱形和扣形電池，以及各種廢舊電器等。 生活污水 生活污水指居民生活中排出的受過不同程度污染的水體，主要有廚房廢水及因生活衛(wèi)生產(chǎn)生的廢水。 生活垃圾從源頭開始分類，實(shí)行分類投放、分類收集、分類運(yùn)輸和分類處理，促進(jìn)垃圾的減量和回收利用，禁止混合垃圾直接填埋處理。 影響分析 本項(xiàng)目建設(shè)及建成后產(chǎn)生的垃圾不會(huì)對(duì)環(huán)境形成明顯的影響，且在項(xiàng)目實(shí)施過程中及建成后均采取相關(guān)處理措施，從而最大程度上實(shí)現(xiàn)了對(duì)環(huán)境的保護(hù)。 （ 2）建設(shè)單位管理費(fèi)包括建設(shè)單位開辦費(fèi)、建設(shè)單位管理經(jīng)費(fèi)等為保證項(xiàng)目建設(shè)工作正常進(jìn)行所需的各種費(fèi)用。 （ 6）城市消防設(shè)施配套費(fèi)指新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過原面積 30%的建設(shè)項(xiàng)目）各類工程項(xiàng)目的單位和個(gè)人，均需繳納的用于城市消防站等消防設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。 預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi)取一類工程費(fèi)用和二類其他費(fèi)用之和的 8%；價(jià)差預(yù)備費(fèi)根據(jù)目前物價(jià)狀況，按零計(jì)算。擬采用自籌和銀行貸款方式籌措。 自有資金籌措 本年共需自籌資金為 萬元。 第一年預(yù)訂金 表 75 貸款 本年度貸款 萬元，用于建設(shè)資金。 評(píng)價(jià)范圍及評(píng)價(jià)方法 評(píng)價(jià)范圍和項(xiàng)目投資及建設(shè)規(guī)模一致。同時(shí)，做適當(dāng)?shù)膹V告宣傳等活動(dòng)，提高消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)程度，進(jìn)一步促進(jìn)住宅的銷售。 銷售收入估算表 表 76 銷售稅金及附加 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)交納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，其中，營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、價(jià)格調(diào)控基金分別按應(yīng)納營業(yè)稅額的 7%、 3%、 %計(jì)取。見附表 4 和附表 5。 （ 4）修理費(fèi)估算 本項(xiàng)目不形成固定資產(chǎn)，故無修理費(fèi)。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 損益和利潤分配表 計(jì)算期內(nèi)年均利潤總額為 ，年均所得稅 ，年均稅后利潤 萬元。 （ 2）根據(jù)損益表和固定資產(chǎn)投資估算表計(jì)算以下指標(biāo)： 年均稅前投資利潤率 =年均稅前利潤總額 /總資金 100%=% 年均投資利稅率 =年均利稅總額 /總資金 100%=% 年均稅后自有資金利潤率 =年均稅后利潤 /自有資金 100%=% 償債能力分析 償債能力分析是通過對(duì)“借款還本付息表”“資金來源與運(yùn)用表”“資產(chǎn)負(fù)債表”的計(jì)算。 從資金來源與運(yùn)用的計(jì)算可以看出，項(xiàng)目第 2 年以后各年收支平衡并有盈余。 第八章 社會(huì)影響評(píng)價(jià) 一、適應(yīng)性 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有利于促進(jìn)住房市場的完善，有利于增加住房的有效供給，能有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，尤其是對(duì)低收入家庭住房問題的解決上，可以說是根本性的著力點(diǎn)。為了適應(yīng)新形勢下城鎮(zhèn)居民對(duì)住房建設(shè)的不斷增長的客觀需求，把廣大職工的住房潛在需求變?yōu)橛行枨?，有必要?duì)不同 收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)體系，即最低收入家庭由政府或單位提供廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；高收入家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房。 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有利于增加住房的有效供給，滿足和保障中低收入家庭的住房需求，它把政府的宏觀調(diào)控舉措與市場自我調(diào)節(jié)機(jī)制有機(jī)結(jié)合起來，促進(jìn)政府保障制度的完善和住房市場的健康發(fā)展，逐步解決中低收入家庭的基本住房問題，滿足大多數(shù)居民的住房需求，真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。 經(jīng)濟(jì)適用房已成為我國住房供應(yīng)體系中的重要組成部分?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。從這點(diǎn)上看，經(jīng)濟(jì)適用房符合憲法規(guī)定。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國人的生活水平大大提高。我們欣慰 地看到，適合國情我們采取的住房模式是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房三者并存，以期達(dá)到全社會(huì)均有居所的準(zhǔn)則。 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)主要面向中低收入家庭，使得中低收入家庭 的住房條件獲得了較大改善，提高了居民的生活質(zhì)量，使得我國家庭平均住房面積超過了聯(lián)合國推薦的 35 人家庭住宅最小面積 平方米標(biāo)準(zhǔn)線。而根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)面向中低收入階層，其目的是實(shí)現(xiàn)住房的社會(huì)公平。經(jīng)濟(jì)適用房 的建設(shè)一方面刺激了 ***市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，另一方面，加快了 ***市經(jīng)濟(jì) 水平的增長，帶動(dòng)了 ***市人均 GDP 的上升，具有很好 的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 第九章 結(jié)論 ***公司 ***經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目總投資為 萬元，其中自有資金 萬元，申請(qǐng)銀行貸款 萬元，自有資金占總投資的 %；新建住宅 459套，共 平方米，其中中小戶型 357 套，占總套數(shù)的 %；中小戶型總面積 平方米，占總面積的 %。它的建成有利于減少社會(huì)不安定因素，同時(shí)有利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)而有效地推動(dòng) ***市“社會(huì)主義和諧社會(huì)”的建設(shè)。