【正文】 為合理的價(jià)位。 從樓盤配套設(shè)施來看：為了提高住宅小區(qū)的居住品質(zhì)，不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、寬帶、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。各發(fā)展階段比例情況：處于事業(yè)起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在3000元以下，而且他們在單位的職務(wù)多為普通員工，而處于事業(yè)發(fā)展階段的購房者大部分為31—45歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在5000—8000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級別。 購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度，但總體認(rèn)知水平并不高隨著外地的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍麗江房產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對房地產(chǎn)開發(fā)商的市場拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。 從有關(guān)部門了解到，麗江的房地產(chǎn)近期政策為：“深入貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，合理調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，加大市場監(jiān)管力度，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定；擴(kuò)大住房的有效需求，進(jìn)一步提高城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)水平，拓寬消費(fèi)領(lǐng)域，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，使住宅建設(shè)繼續(xù)保持較快的增長速度，并成為擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)；加快發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，適量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，切實(shí)解決城鎮(zhèn)低收入者住房問題，啟動(dòng)廉租住房保障體系；規(guī)范物業(yè)管理業(yè)和中介服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、市場化、社會(huì)化管理；堅(jiān)持住房市場化的基本方向，深化城鎮(zhèn)住房制度改革，積極穩(wěn)妥的推進(jìn)住房分配貨幣化制度，大力推進(jìn)企事業(yè)單位的住房分配貨幣化改革，完善住房公積金制度，切實(shí)提高廣大職工的住房消費(fèi)能力；以改革促進(jìn)發(fā)展，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，增加城鄉(xiāng)居民居住面積，城鄉(xiāng)居民的居住水平和環(huán)境質(zhì)量得到明顯提高。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。自然環(huán)境該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，交通極為便利。項(xiàng)目周邊區(qū)域分析基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析（1）交通狀況 該地塊對外交通主要利用新建的雪山路南行200米至?；勐罚ㄖ蓖ㄖ灵L水路），雪山路將是南北貫穿麗江城區(qū)的主要干道，北至象山西路，沿玉福路250米即為香格里拉大道，交通非常便利，有明顯的交通優(yōu)勢。地塊雨水可接入雪山路上的污水管。項(xiàng)目建筑立面簡潔明快。該項(xiàng)目在建筑結(jié)構(gòu)上雖為磚混結(jié)構(gòu)，但因價(jià)格存在一定優(yōu)勢，所以現(xiàn)已全部售罄。多路公交車可到麗江古城與新城，附近有超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校，周邊生活配套齊全。該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積約12萬平方米，是一個(gè)集旅游、購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合性、一站式步行購物廣場。項(xiàng)目位于麗江市?；蹡|路，距麗江古城主入口北門僅100米。開發(fā)商：麗江翰辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)占地面積：㎡建筑面積：㎡ 套數(shù)：500多套容積率：綠地率：35%售價(jià)：住宅均價(jià)3400元/ ㎡戶型面積：30~160㎡主力戶型：三室兩廳、兩室兩廳（2）價(jià)格2009年住宅的價(jià)格全面上漲，今年內(nèi)將持續(xù)上漲，從本區(qū)域樓盤的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價(jià)一般都上漲到3000元/平方米以上，均價(jià)達(dá)到3200元/平方米以上，別墅的價(jià)格更高。（5）戶型本區(qū)域的大戶型如110150平方米特別暢銷，70100平方米的中戶型也較為好銷，未來戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀屬本市正在開發(fā)區(qū)域，價(jià)位較低。 分析： 由于近幾年本市商品房住宅發(fā)展速度較快，加上當(dāng)?shù)貙俾糜伟l(fā)展中城市，消費(fèi)群體相對復(fù)雜（當(dāng)?shù)厝恕⒂慰?、外地人），但這樣的消費(fèi)群體比較易于接受新事物的。所以新開發(fā)樓盤應(yīng)注重這種需要。區(qū)域樓盤以“兵營式布局”為主，景觀利用率低，空間感較差，“圍合式”“組團(tuán)式”規(guī)劃布局較少；有一定景觀營造但缺乏主題，文化概念導(dǎo)入不足。消費(fèi)群體定位：政府部門的公務(wù)員民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo)附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要外地和外國的旅游人員年齡判斷在30－55歲，購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。項(xiàng)目地塊周邊的道路交通情況（雪山路—玉福路—香格里拉大道—?；勐罚?決定了項(xiàng)目地塊在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案定位本小區(qū)的設(shè)計(jì)理念就是把來自不同系統(tǒng)、不同單位的業(yè)主融合在一起，構(gòu)筑本小區(qū)獨(dú)特的社區(qū)文化，使整個(gè)小區(qū)家家戶戶能夠互助友愛、和諧融洽，盡享溫馨快樂的生活。戶型均好 小區(qū)的戶型設(shè)計(jì)遵循均好化原則，注重戶型格局中禮儀空間和私密空間的設(shè)計(jì)創(chuàng)意，講究實(shí)用，避免門門相對，提高戶型空間的利用效率。質(zhì)量優(yōu)良 對于小區(qū)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到國家優(yōu)良水平。環(huán)境優(yōu)美 極佳的市政綠化配套，良好的地理位置，準(zhǔn)確的生態(tài)、自然概念定位和高水平的環(huán)境規(guī)劃，必將造就小區(qū)優(yōu)雅、清新的環(huán)境。（二）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模住宅工程：共開發(fā)住宅414套，其中多室住宅204套，面積約79㎡~129㎡；單身公寓210套，面積約79㎡~129㎡；基本上滿足了各個(gè)面積段的需求。配套商業(yè)：㎡，商業(yè)部分主要規(guī)劃于臨雪山路和玉福路沿街底商，以獨(dú)立街鋪為主的方式進(jìn)行布置，輔助以小型的集中賣場，以最大化的提升商業(yè)價(jià)值空間和項(xiàng)目內(nèi)積周邊的購物需求。有景用景，用景改景，無景造景，天然與人工結(jié)合，達(dá)到調(diào)整空氣、降低噪聲、美化環(huán)境的作用。特別是在東入口的景觀規(guī)劃上，力求恬靜、大氣，層次分明的整體視覺沖擊效果。配以園林綠化草坪燈，射燈以及臨路標(biāo)志性藝術(shù)路燈等，給人以色彩層次的動(dòng)靜變化效果。 戶型的空間配置 本小區(qū)住宅的空間配置基本按8個(gè)空間格局進(jìn)行設(shè)計(jì)，即：臥室、客廳、餐廳、衛(wèi)生間、花園陽臺(tái)（露臺(tái)）、書房和儲(chǔ)藏室（或保姆間）。 戶型的布局 戶型是消費(fèi)者最為關(guān)注的重要因素。 主臥、客廳、次臥朝南設(shè)計(jì)。臥室門朝向避免與其他房間相對。增加具有地方特色的大陽臺(tái)（露臺(tái)）設(shè)計(jì)以滿足地緣文化要求。次干道分別進(jìn)入各住宅小路和小區(qū)步行系統(tǒng)，形成小區(qū)主、次、宅間、步行的道路網(wǎng)絡(luò)。九、項(xiàng)目管網(wǎng)設(shè)計(jì)方案1：室外給水部分：市政給水管進(jìn)入紅線經(jīng)總表后，在室外形成環(huán)網(wǎng)，管徑為DN200。小區(qū)室外消火栓均在環(huán)狀管網(wǎng)上按間距不大于120米的原則設(shè)置室外地上式消火栓。污水材料表 序號(hào)名稱規(guī)格單位數(shù)量備注1鋼筋混凝土化糞池G1275SQF座22PVCU雙壁波紋管DN150米3803PVCU雙壁波紋管DN200米6504PVCU雙壁波紋管DN300米450雨水材料表 序號(hào)名稱規(guī)格單位數(shù)量備注1PVCU雙壁波紋管DN150米2002PVCU雙壁波紋管DN200米10003PVCU雙壁波紋管DN300米430電氣：室外設(shè)置綜合電纜溝，經(jīng)計(jì)算室外強(qiáng)弱電共用電纜溝長度約110m.十、住宅交房標(biāo)準(zhǔn)及配套本小區(qū)室內(nèi)配套設(shè)施的配置，參照建設(shè)部有關(guān)國家康居示范工程建設(shè)室內(nèi)配套設(shè)施的規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)室內(nèi)配套為：結(jié)構(gòu)：多層為框架現(xiàn)澆板，內(nèi)墻為空心磚；外墻為實(shí)心紅磚；外墻：外墻磚；門窗：入戶防盜門、外窗為鋁合金白玻璃窗；地面：水泥砂漿地面拉毛；內(nèi)墻及天棚：混合砂漿抹灰打底；公共部位：一樓門廳、樓梯間等公共部位，水泥砂漿地面貼石材，照明、消防設(shè)施到位；給水：PPR管材，ＩＣ卡計(jì)費(fèi)；廚房：管線明裝預(yù)埋，上、下水管道安裝到位堵頭；衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間設(shè)蹲式大便器一個(gè)，其他管線明裝預(yù)埋，上、下水管道安裝到位堵頭；排水管：Ｕ－ＰＶＣ管材；電路：按規(guī)范要求設(shè)空調(diào)回路、插座回路、照明回路至相應(yīng)位置，ＩＣ卡計(jì)費(fèi)系統(tǒng)；1弱電：設(shè)分戶門禁對講，電話、有線電視、寬帶網(wǎng)安裝到位；1天燃?xì)猓簾o；1變配電：雙電源供電，每戶8ＫＶＡ設(shè)計(jì)；1供水：多層及低層用水由市政管網(wǎng)直供（有待管網(wǎng)水壓調(diào)查）；1供熱系統(tǒng)：屋頂太陽能，PE熱水管道敷設(shè)至廚房、衛(wèi)生間；1電話：２個(gè)點(diǎn)，客廳、主臥；1電視：２個(gè)點(diǎn)，客廳、主臥；1安防系統(tǒng)：電子巡更、出入口電動(dòng)門、保安崗?fù)?、車庫ＩＣ卡安防系統(tǒng)等；第七章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案一、組織與管理為了保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施，項(xiàng)目籌建一個(gè)集經(jīng)營、管理、樓盤開發(fā)及研制為一體的項(xiàng)目管理公司。前期準(zhǔn)備包括項(xiàng)目開發(fā)管理計(jì)劃、設(shè)計(jì)報(bào)建的前期準(zhǔn)備及和政府建設(shè)管理部門的溝通協(xié)調(diào)。總 經(jīng) 理前期研發(fā)部營銷客服部項(xiàng)目工程部計(jì)劃財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理總工程師總經(jīng)辦管理人員配備項(xiàng)目管理公司根據(jù)管理主要業(yè)務(wù)需要組織了一批從事過多年房地產(chǎn)開發(fā)和施工、設(shè)計(jì)的高層管理干部、工程師。二、項(xiàng)目建設(shè)方式擇優(yōu)選擇1家（或以上）施工單位分片分段施工，聘請工程監(jiān)理對整個(gè)小區(qū)施工建設(shè)實(shí)施全程監(jiān)理，成立項(xiàng)目工程建設(shè)指揮部全程控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量，確保項(xiàng)目如期完成。11月到2011年2月進(jìn)行土地證的辦理和用土地進(jìn)行抵押貸款；在土地證辦理期間利用兩個(gè)多月的時(shí)間間隔開展項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘探和大部分施工圖設(shè)計(jì)工作，3月內(nèi)辦理“土地規(guī)劃許可證”和“土地建設(shè)許可證”完成規(guī)劃報(bào)批。在7月和8月的上半旬，建設(shè)工程可以完成基礎(chǔ)工程，并開始進(jìn)行預(yù)售；8月的下半旬和10月上半旬兩個(gè)月內(nèi)完成一、二層兩層的主體工程；10月的下半旬和12月上半旬兩個(gè)月內(nèi)完成三、四層兩層的主體工程；12月的下半旬和2012年2月上半旬兩個(gè)月內(nèi)完成五、六層兩層的主體工程，此時(shí)主體已經(jīng)全部斷水。2012年7月項(xiàng)目可交付使用。參照麗江類似工程單方造價(jià)進(jìn)行編制。所得稅前利潤：=銷售利潤率：*100%=15%投資利潤率：*100%=19%成本支出分析項(xiàng)目開發(fā)周期20個(gè)月，從下表可以看出，本項(xiàng)目成本最大支出期在項(xiàng)目開發(fā)前期，主要為土地費(fèi)用支出，啟動(dòng)成本所占比例較大，后期項(xiàng)目成本支出比較均勻，特別是項(xiàng)目啟動(dòng)預(yù)售后，各期銷售回款基本能滿足成本支出的需求。項(xiàng)目啟動(dòng)后，可采取施工單位墊資和預(yù)售的方式，解決項(xiàng)目建設(shè)過程中的資金缺口，隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金流量不斷增值，用貨幣形式反映的已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動(dòng)者所創(chuàng)造的收益價(jià)值不斷體現(xiàn)，如何籌措和管理資金，是本項(xiàng)目成功實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重要問題。 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，通過房屋預(yù)售彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題：：主要包括以下幾個(gè)方面：由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息、風(fēng)險(xiǎn)的影響、通貨膨脹和匯率浮動(dòng)對資金實(shí)際價(jià)值的影響、銀行借款的成本率。（2）銷售價(jià)格盈虧點(diǎn)分析在保持方案中成本不變、銷售周期不變的情況下，商業(yè)銷售銷售價(jià)格為7766元/平方米時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡點(diǎn)狀態(tài)。經(jīng)過2008年房地產(chǎn)市場的低迷，2009年以來房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展期，未來幾年內(nèi)，房地產(chǎn)市場不會(huì)出現(xiàn)2008年的波動(dòng)，將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)發(fā)展期，價(jià)格向上增長的幅度將會(huì)有比較明顯，項(xiàng)目應(yīng)盡可能的盡快出貨，最大限度的降低項(xiàng)目后期風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第九章 環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全一、建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀概述項(xiàng)目的地理位置（1）麗江市位于云南省西北部，地理坐標(biāo)為25186。東經(jīng)99186。全市面積21219平方公里。主要環(huán)境目標(biāo)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)①、大氣保護(hù)目標(biāo) 以項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)的空氣環(huán)境為大氣環(huán)境保護(hù)目標(biāo)，執(zhí)行《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》。二、項(xiàng)目污染物的產(chǎn)生及對環(huán)境的影響主要污染物及預(yù)計(jì)排放情況 本項(xiàng)目為民用類設(shè)施，可能產(chǎn)生的污染主要是環(huán)境污染，也就是項(xiàng)目在施工及運(yùn)營過程中所產(chǎn)生的生活污水廢水、生活垃圾、生活噪聲，此類污染可能會(huì)對2號(hào)地塊周邊造成環(huán)境污染。 ③、噪聲的影響：運(yùn)輸時(shí)有交通噪聲，不定時(shí)，只屬短期影響。運(yùn)行期間環(huán)境影響簡要分析 ①、對空氣環(huán)境的影響：居民居住基本不產(chǎn)生大氣污染。 ③、噪聲的影響：基本無噪聲影響。 ⑤、對生態(tài)環(huán)境的影響：綠化條件的改善可促進(jìn)生態(tài)環(huán)境的改善。 生活固體廢棄物將根據(jù)市政《衛(wèi)生管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，設(shè)立相應(yīng)的垃圾收集點(diǎn)，定制專門的垃圾收集制度，并根據(jù)節(jié)能減排的處理措施，進(jìn)行分類回收，按相關(guān)規(guī)定妥善處理生活垃圾，確保不對麗江市政環(huán)境造成污染。運(yùn)營期間，主要通過完善的小區(qū)設(shè)施與市政設(shè)施的相互結(jié)合，配備完善的管理機(jī)制，避免生活污水和生活垃圾對環(huán)境的污染，并通過小區(qū)綠化來提升整體的綠色生態(tài)環(huán)境。五、消防安全 規(guī)劃區(qū)位于城市中心，城區(qū)消防車輛可有效保護(hù)。 所有電力線路采用套管暗埋，提升美觀性又可有效防止電氣火災(zāi)。我國經(jīng)濟(jì)目前正處在快速發(fā)展時(shí)期，在建設(shè)過程中需要大量資源和能源，如果不轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、不調(diào)整結(jié)構(gòu)、不實(shí)施節(jié)能戰(zhàn)略目標(biāo)，不僅會(huì)給我國資源、能源和環(huán)境帶來壓力，還將難以保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。二、本項(xiàng)目的節(jié)能減排措施麗江屬于滇西北高原地區(qū)，氣候早晚溫差較大，紫外線強(qiáng)度較高，太陽能資源豐富。第十一章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析一、政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目開發(fā)的土地權(quán)屬和定向開發(fā)系政策法規(guī)影響程度較大的兩個(gè)因素。要充分利用政策法規(guī)，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)。一方面要采取積極主動(dòng)的銷售策略，規(guī)避工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，可通過預(yù)售的安排等方式來避免。另一方面，購買力風(fēng)險(xiǎn)作為一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，同樣是一個(gè)非常不定的因素。項(xiàng)目的成敗與否，商業(yè)鋪面的銷售是關(guān)鍵。為失地農(nóng)民創(chuàng)造必要的經(jīng)濟(jì)收益進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)，并