【正文】 項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。 ***經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目所需自籌資金部分，已經(jīng)由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位 ***公司落實(shí)到位。該項(xiàng)目符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策要求 ,符合 ***市發(fā)展規(guī)劃。各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到了國(guó)家及地方要求標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有力地促進(jìn) ***市社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)。 ***市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)促進(jìn)了人們的安居樂(lè)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè) 是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是 ***市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提高了中低收入階層的住房質(zhì)量，使其享受社會(huì)發(fā)展的福祉，使其享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，提現(xiàn)了社會(huì)公平性。 （ 5）從社會(huì)公平角度看 解決中低收入家庭的住房問(wèn)題是體現(xiàn)社會(huì)公平的一個(gè)重要方面。 （ 4）從城鎮(zhèn)化角度看 目前來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)著不斷擴(kuò)張的“真實(shí)需求”：一是經(jīng)濟(jì)房因其“經(jīng)濟(jì)適用”而出現(xiàn)了供不應(yīng)求的賣(mài)方市場(chǎng)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的焦點(diǎn)；二是我國(guó)每年城鎮(zhèn)化率超過(guò) %，這將帶來(lái)城市人口的加快增長(zhǎng)，也就引致了住房需求的加快增長(zhǎng)。作為政府，把“居者有其屋”作為己任，是正義的、順乎民意的舉措，是順乎百姓安居樂(lè)業(yè)之本，是對(duì)最廣大人民利益的有力維護(hù)。此住房制度尤其是經(jīng)濟(jì)適用房的提出，是作為對(duì)占絕大多數(shù)的廣大中低收者的一種政策優(yōu)惠，加之救濟(jì)性質(zhì)的廉租房政策，此不失為通過(guò)“扶持弱勢(shì)群體”政策謀求政治的穩(wěn)定和社會(huì)和諧的一個(gè)良策。 住房是人類(lèi)最基本的生存條件之一。但同時(shí)也出現(xiàn)了地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距、居民差距日益擴(kuò)大的趨勢(shì)。目前，我國(guó)改革發(fā)展正處在一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。 （ 2）從和諧社會(huì)角度看 實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧、建設(shè)和諧社會(huì)，始終是人類(lèi)孜孜以求的理想。每個(gè)人都應(yīng)擁有一塊屬于自己的、安身立命的土地，為了居住，他只需支付材料費(fèi)、人工 費(fèi)和必要的稅費(fèi)。”《憲法》第七條規(guī)定：國(guó)有經(jīng)濟(jì)，即全民所有制經(jīng)濟(jì)，是國(guó)有經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量。 從以下幾個(gè)角度看經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)影響及效益： （ 1）從憲法角度看 我國(guó)憲法規(guī)定，社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房可以解決城市中那些無(wú)法以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)住房的中低收入者的住房問(wèn)題，并進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)公平，增加社會(huì)福利。 經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展有效地解決了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問(wèn)題，平抑過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格，適應(yīng)了停止住房實(shí)物分配后個(gè)人購(gòu)房的需求，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要的作用。 二、社會(huì)影響 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的宏觀影響 經(jīng)濟(jì)適用房制度表現(xiàn)為以保開(kāi)發(fā)商“微利原則”激活建設(shè)市場(chǎng)，達(dá)到住宅產(chǎn)品質(zhì)與量的提高；以其“經(jīng)濟(jì)性和適用性”擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)。由于是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方式運(yùn)作，也容易調(diào)動(dòng)投資者的投資積極性， 促進(jìn)住房建設(shè)的發(fā)展。建立以經(jīng)濟(jì)適用住房，一方面政府在計(jì)劃、規(guī)劃、拆遷、稅費(fèi)、信貸等方面給予政策性扶持，通過(guò)清理不合理收費(fèi)，理順經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成，控制住房?jī)r(jià)格，使經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格基本能適應(yīng)廣大中低收入家庭的住房需求。 改革開(kāi)放來(lái)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，城鎮(zhèn)居民的收入水平有了很大的提高，但由于工資制度改革相對(duì)滯后，商品房?jī)r(jià)格上升較快等原因，導(dǎo)致居民的收入與住房?jī)r(jià)格比例不盡合理，特別是在大中城市尤為明顯。 建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)，絕不允許讓部分低收 入人群站在社會(huì)普遍發(fā)展之外，享受不到社會(huì)發(fā)展的福祉，甚至連基本的住房保障都沒(méi)有，基本的住房需求都不能滿足。詳見(jiàn)附表 9， 10， 11。從資產(chǎn)負(fù)債表可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率從第 2 年起小于 60%。貸款償還期為 年（包括建設(shè)期一年）?？疾祉?xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)狀況及償債能力，并計(jì)算借款償還期。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 （ 1）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）見(jiàn)附表 8，根據(jù)該表計(jì)算的評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 表 77 從以上計(jì)算指標(biāo)可以看出，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明項(xiàng)目的盈利能力能滿足要 求，經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)上是可行的。盈余公積金按稅后利潤(rùn)的 10%計(jì)取，公益金和任意盈余公積金分別按稅后利潤(rùn)的 5%計(jì)取。依據(jù)項(xiàng)目工資福利費(fèi)的 125%計(jì)取。 （ 5）在計(jì)算期，固定資產(chǎn)借款利息計(jì)入總成本費(fèi)用。工資及福利費(fèi)估算見(jiàn)附表 6。 （ 2）本項(xiàng)目不形成固定資產(chǎn)折舊和無(wú)形及遞延資產(chǎn)，故不做折舊與攤銷(xiāo)估算。 成本費(fèi)用 估算說(shuō)明： （ 1）開(kāi)發(fā)成本為每年所出售房屋的總造價(jià)成本。 收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算見(jiàn)附表 2。售房收入見(jiàn)下表 76。 評(píng)價(jià)按保守估計(jì)：第二 年出售的住宅面積占到完工面積的 55%，第三出售全部所余住宅。 年收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 售房收入 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織與銀行達(dá)成相關(guān)協(xié)議，以便于個(gè)人購(gòu)房者使用住房公積金購(gòu)買(mǎi)住宅。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用新建項(xiàng)目的評(píng)價(jià)方法，評(píng)價(jià)根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，采用現(xiàn)行價(jià) 格，分析計(jì)算項(xiàng)目的效益和成本費(fèi)用，進(jìn)行編制財(cái)務(wù)報(bào)表、計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)、考察項(xiàng)目的盈利能力（各種數(shù)據(jù)均為含稅價(jià)）。 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)依據(jù) （ 1）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； （ 2）國(guó)家現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有關(guān)規(guī)定及參數(shù)； （ 3）國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)財(cái)務(wù)及稅收政策； （ 4）中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南》； （ 5）建設(shè)單位及工程項(xiàng)目各有關(guān)專(zhuān)業(yè)提供的相關(guān)資料。 其它 從第二年開(kāi)始，房屋開(kāi)始出售，獲得收入，產(chǎn)生利潤(rùn)。見(jiàn)下表 75。 已經(jīng)通過(guò)劃撥的形式獲得了土地使用權(quán)，支付土地補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置費(fèi) 萬(wàn)元；第一年住宅均可完工，保守估計(jì)高層住宅價(jià)格為 2550 元 /平方米。 融資方案 本項(xiàng)目所需資金為 萬(wàn)元。 自有資金的籌措為 萬(wàn)元，占總資金比例為 %。含建設(shè)期利息是 萬(wàn)元，總投資 萬(wàn)元。 投資估算表 項(xiàng)目建設(shè)總投資估算匯總表（見(jiàn)表 71）； 建設(shè)投資估算表（見(jiàn)表 72）； 主要建構(gòu)筑物造價(jià)一覽 表（ 73） 其它費(fèi)用估算表（見(jiàn)表 74）； 分年投資計(jì)劃與資金籌措表詳見(jiàn)附表 1。 （ 9）辦公及生活家具購(gòu)置費(fèi)：包括能滿足本項(xiàng)目初期正常使用和管理所必須的辦公和生活家具、用具的費(fèi)用。 （ 7）人防工程易地建設(shè)費(fèi)是指在修建民用建筑時(shí)，同時(shí)修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室，但因地質(zhì)、地形、結(jié)構(gòu)、規(guī)模和施工等原因不適宜修建防空地下室的，經(jīng)當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T(mén)批準(zhǔn)可不建設(shè)防空地下室，或者防空地下室竣工后，因施工質(zhì)量不合格，經(jīng)過(guò)人防主管部門(mén)驗(yàn)收并經(jīng)過(guò)補(bǔ)修或返工仍不合格的，由建設(shè)單位向所在地人防主管部門(mén)繳納異地建設(shè)費(fèi)。 （ 5）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)指指在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過(guò)原面積 30%的建設(shè)項(xiàng)目）各類(lèi)工程項(xiàng)目的單位和個(gè)人，均需繳納的用于 完善該項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用。 （ 3）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)包括項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告編制費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖預(yù)算費(fèi)等。 工程建設(shè)其他費(fèi)用 （ 1）本投資估算中土地使用費(fèi)，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《山西省實(shí)施（中華人民共和國(guó)土地管理法）辦法》及《城市房屋拆 遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，分別計(jì)算建設(shè)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用。 第七章 經(jīng)濟(jì)分析 一、投資估算 投資估算編制依據(jù) （ 1）根據(jù)各專(zhuān)業(yè)提供的建筑安裝工程量和設(shè)備清單； （ 2）《山西省建筑工程概算定額》晉建標(biāo)字（ 2020） 86 號(hào)； （ 3）其他費(fèi)用依據(jù)《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》（ 2002）； （ 4）業(yè)主提供的有關(guān)資料； （ 5）編制單位掌握的資料。 （ 3）將裝修土頭垃圾裝袋后堆放在垃圾桶旁。 為了維護(hù)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，共同營(yíng)造“文明、衛(wèi)生、整潔、舒適、優(yōu)雅、有序”的生活、工作環(huán)境，小區(qū)內(nèi)將配置符合環(huán)保的生活分類(lèi)垃圾桶（紅桶、綠桶、黃桶）： （ 1）紅桶為有害垃圾桶，如：日光燈管、電池、噴霧罐 、涂改液瓶、指甲油瓶、藥品、藥瓶、針頭、針筒等； 綠桶為不可回收垃圾桶，如：剩余飯菜、魚(yú)肉殘?jiān)?、菜葉、果皮等廚房垃圾； 黃桶為可回收垃圾桶，如：紙類(lèi)、玻璃、金屬、塑料、橡膠、竹木制品、紡織品類(lèi)。 垃圾處理 生活污水通過(guò)管道排入城市污水管道，進(jìn)行集中處理。 二、環(huán)境影響及措施 垃圾數(shù)量預(yù)測(cè) 根據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的時(shí)間情況以及發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)測(cè)生活垃圾量為 *天。 其它垃圾：指可回收物和有害垃圾之外的垃圾，如灰土、磚瓦和陶器等。 紙類(lèi)：包括書(shū)報(bào)紙、包裝紙和紙板紙等，不包括衛(wèi)生紙。 廚房垃圾：指剩飯菜和瓜果殼等生物性垃圾，適于生化處理或堆肥。 第六章 環(huán)境分析 一、污染物分析 該項(xiàng)目為新建住宅小區(qū)，所產(chǎn)生的污染物主要為生活垃圾和生活污水。 本項(xiàng)目地塊上附著少數(shù)建筑物，共涉及到搬遷 12 戶(hù) 475 平方米，按每平方米 元進(jìn)行補(bǔ)償，共支付拆遷安置費(fèi)用 萬(wàn)元。 本次拆遷的法律依據(jù)有： 國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 山西省《城市房屋拆遷條例》 山西省《城市房屋拆遷補(bǔ)助與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)暫行辦法》 ***市《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置暫行辦法》 建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》 二、原則 評(píng)估原則 在征地拆遷過(guò)程中應(yīng)做到客觀、公正，在具體評(píng)估時(shí)作業(yè)應(yīng)遵循下列原則： （ 1）合法原則，即要求評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，其中合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)，合法使用，合法處分等； （ 2）最佳使用原則最佳使用原則，即指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng) 濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用； （ 3）替代原則，即要求評(píng)估結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格； （ 4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，即要求評(píng)估結(jié)果應(yīng)是對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值； （ 5）公平原則，即要求評(píng)估應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，提出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人都相公平的價(jià)格。為了滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國(guó)設(shè)置了城市房屋拆遷相關(guān)法律制度。 合理性 本項(xiàng)目對(duì)該地塊的開(kāi)發(fā)利用合理，項(xiàng)目選址符合 ***市城市土地利用總體規(guī)劃及城市發(fā)展規(guī)劃，符合國(guó)家相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)。該地塊現(xiàn)利用率極低，其上附著少數(shù)建筑 物，其余多為荒地被垃圾覆蓋。項(xiàng)目總用地面積為 平方米，合 畝。 二、用地方案 土地權(quán)屬及占地面積 該地塊原歸屬于 ***市 ***鄉(xiāng) ***，后出讓于該項(xiàng)目單位。年日照時(shí)數(shù)為 3000 小時(shí)，無(wú)霜期東南部 156 天、西北部 100 天，年均氣溫 7℃，年均降水 360450 毫米，年均蒸發(fā)量 1144 毫米，降水多集中分布于 79 月間。構(gòu)造簡(jiǎn)單。但總的來(lái)看，區(qū)內(nèi)地層傾角平緩，一般為 5176。 — 60176。 — 15176。境內(nèi)地下礦藏還有鐵、銅、鋁、鋅、磷以及石灰石、云母、石墨、大理石、花崗石等。本項(xiàng)目將與周邊環(huán)境已有建筑物協(xié)調(diào)一致，且道路綠化合理均衡，滿足城市規(guī)劃要求。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 本項(xiàng)目建成后交通較為便利。 （ 5）水池、水箱采取防水質(zhì)惡化的措施。 （ 3）選用節(jié)水型，質(zhì)量可靠的衛(wèi)生潔具。 節(jié)水措施 （ 1）施工過(guò)程中采用高效節(jié)水型工藝技術(shù)、設(shè)備材料。 （ 3）室外供熱管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，并加保溫層，保溫層厚度嚴(yán)格計(jì)算。 （ 2）采暖部分采用分戶(hù)熱水地?zé)岵膳到y(tǒng)，戶(hù)內(nèi)供暖管道埋設(shè)于地面墊層內(nèi)，除戶(hù)內(nèi)管道采用 PE— RT 管，其他管道采用鍍鋅鋼管。 安裝工程設(shè)計(jì)節(jié)能措施 （ 1）給排水部分：給水管暗管采用 PP— R 管，地溝內(nèi) 及立管采用熱鍍鋅鋼管，排水明管采用 UPVC 管，暗管采用離心式鑄鐵排水管。 （ 4）地下室外墻外側(cè)采用 300 厚爐渣保溫層，沿外墻散水和室內(nèi)地面下 2M 范圍內(nèi)商團(tuán)。 （ 2）外墻采用 70 厚聚苯板保溫層，聚合物砂漿打底抹面，刷外墻涂料。 六、節(jié)能節(jié)水措施 節(jié)能措施 設(shè)計(jì)依據(jù) 國(guó)家頒布實(shí)施的現(xiàn)行有關(guān)節(jié)能和合理利用能源的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)；各相關(guān)專(zhuān)業(yè)提供的有關(guān)技術(shù)資料。 （ 5）對(duì)講系統(tǒng)：各住宅單元均設(shè)有對(duì)講系統(tǒng)，通過(guò)總線連接至本樓對(duì)講主機(jī)。 （ 3）電話寬帶系統(tǒng)：各樓獨(dú)立設(shè)置電話寬帶網(wǎng)絡(luò)交接箱。 （ 2）照明系統(tǒng)：電源由配電室引出低壓 220／ 380V 交流聚氯乙烯電纜直埋引至各樓電纜連接柜。 電氣專(zhuān)業(yè) 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）建設(shè)單位提供的《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》及《設(shè)計(jì)要求》； （ 2）《當(dāng)?shù)毓╇娍尚行宰稍?xún)報(bào)告》； （ 3）國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）相關(guān)專(zhuān)業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料。 設(shè)計(jì)依據(jù) (1)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50019— 2020 (2)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ16— 87(2001 版 ) (3)《山西省民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DB304— 216— 1999 (4) 建設(shè)單位設(shè)計(jì)要求 采暖設(shè)計(jì) (1)