【正文】 目 錄 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1 一、申報(bào)單位概況 1 申報(bào)項(xiàng)目 1 申報(bào)單位 1 公司簡介 1 二、項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 1 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及目標(biāo) 1 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3 三、研究結(jié)論 5 第二章 政策及市場分析 5 一、經(jīng)濟(jì)適用房政策 5 概述 5 宏觀政策 6 ***市地方政策 10 二、需求分析 12 三、市場現(xiàn)狀 14 房價(jià) 14 住房市場分析 15 ***市住房公積金使用情況 19 三、開發(fā)企業(yè)分析 20 第三章 建筑設(shè)計(jì)方案 21 一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 21 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 21 三、建筑方案 22 建筑單體設(shè)計(jì) 22 輔助工程 25 四、結(jié)構(gòu)方案 26 設(shè)計(jì)條件 26 結(jié)構(gòu)選型 26 五、配套設(shè)施 27 給排水方案 27 暖通專業(yè) 28 電氣專業(yè) 28 六、節(jié)能節(jié)水措施 29 節(jié)能措施 29 節(jié)水措施 30 第四章 項(xiàng)目選址及土地利用 31 一、項(xiàng)目選址 31 項(xiàng)目位置 31 項(xiàng)目周邊環(huán)境 31 項(xiàng)目地質(zhì)條件 31 二、用地方案 32 土地權(quán)屬及占地面積 32 土地現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃 32 第五章 征地拆遷 33 一、總述 33 二、原則 33 評估原則 33 征地拆遷原則 34 三、補(bǔ)償 34 四、影響分析 34 第六章 環(huán)境分析 35 一、污染物分析 35 生活垃圾類別 35 生活污水 35 二、環(huán)境影響及措施 35 垃圾數(shù)量預(yù)測 35 垃圾處理 36 影響分析 36 第七章 經(jīng)濟(jì)分析 37 一、投資估算 37 投資估算編制依據(jù) 37 建設(shè)投資估算 37 投資估算表 38 二、融資方案 42 概述 42 融資方案 43 三、財(cái)務(wù)評價(jià) 43 評價(jià)依據(jù) 43 評價(jià)范圍及評價(jià)方法 44 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 44 年收入和營業(yè)稅金及附加估算 44 成本費(fèi)用估算 45 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 46 第八章 社會影響評價(jià) 48 一、適應(yīng)性 48 二、社會影響 49 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的宏觀影響 49 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對 ***市的影響 52 第九章 結(jié)論 53 附表 附圖 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 一、申報(bào)單位概況 申報(bào)項(xiàng)目 水岸嘉苑苑限價(jià)商品 房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 申報(bào)單位 申報(bào) 單位： *陜西海濤房地產(chǎn)有限 公司 公司類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā) 、物業(yè)管理 公司簡介 陜西海濤房地產(chǎn)有限公司，成立 2020 年 9 月 29 日 .注冊金玖佰萬元，現(xiàn)有員工15 名。經(jīng)營項(xiàng)目以房地產(chǎn)開發(fā)為主兼營物業(yè)管理。下設(shè)行政辦公室、財(cái)務(wù)室、開發(fā)部、經(jīng)營策劃部、工程部、銷售部。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 該項(xiàng)目位于 商洛市柞水縣乾佑鎮(zhèn)黨家灣大王溝口 。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及目標(biāo) 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目新建住宅 204 套， 占地 平方米、框剪結(jié)構(gòu) 17 層（層高 3 米）總建筑面積 22704 平方米 項(xiàng)目目標(biāo) 因此本項(xiàng)目以 價(jià)格低廉 、實(shí)用、美觀為建設(shè)原則，定位于滿足區(qū)域中低收入家庭對住房的需求。該區(qū)將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的新型居住區(qū)。規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機(jī)統(tǒng)一。通過規(guī)劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 概況 本項(xiàng)目總投資 3600 萬元；其中建設(shè)投資 （ ） 萬元，沒有流動資金。 資金籌措：企業(yè)自有資金 （） 萬元；銀行貸款 （） 萬元，均用于建設(shè)投資。 年均利潤總額為 （） 萬元，年均所得稅 （） 萬元，年均稅后利潤 （） 萬元。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包含建筑指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（見表 12）。 三、研究結(jié)論 該項(xiàng)目符合《 柞水縣 總體規(guī)劃》要求，結(jié)合 柞水縣 居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同消費(fèi)群體和家庭構(gòu)成需要的多種套型住宅，滿足廣大中低收入居民的住房需要；項(xiàng)目的建筑規(guī)模合理，建筑標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，具有顯著的社會效益，研究結(jié)果認(rèn)為本項(xiàng)目是必要的、可行的。 第二章 政策及市場分析 一、 限價(jià)商品 房政策 概述 國家九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》中指出， “要優(yōu)先保證中低價(jià)位、 中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年 度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%；土地供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。 ”其中提到的 “限套型 ”、 “限房價(jià) ”的普通商品住房，被稱作 “限價(jià)商品房 ”。 限價(jià)商品房 建設(shè)享受特定的稅費(fèi)優(yōu)惠，同時(shí)承擔(dān)一定的限制條件。 限價(jià) 房在建設(shè)時(shí)享受的優(yōu)惠主要有：（ 1）用于建 限價(jià)商品房 的土地，實(shí)行政府行政劃撥，免交土地出讓金；（ 2）建造 限價(jià)商品房 的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收。 建 限價(jià)商品房 限制主要來自利潤方面。 建 限價(jià)商品房 價(jià)格由開發(fā)成本 、稅金及利潤三部分構(gòu)成，基準(zhǔn)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，價(jià)格的上浮幅度，由有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門在核定價(jià)格時(shí)確定，下浮幅度不限。 建 限價(jià)商品房 的開發(fā)利潤，不得超過各項(xiàng)費(fèi)用之和的 3%。 建 限價(jià)商品房 房價(jià)格的確定要與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價(jià)格保持合理差價(jià)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。 宏觀政策 限價(jià)商品房 是我國住房體制改革的階段性產(chǎn)物，在其產(chǎn)生之時(shí)就被賦予了住房供應(yīng)體系的主體地位。經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房政策推出幾年來，在中央有關(guān)部門的積極推動下，各地采取了多種形式， 組織經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，但進(jìn)展情況卻大有不同。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、體制改革的深入和住房市場的變化，對經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)識也在深化。在我國經(jīng)濟(jì)改革初期，中央就針對城鎮(zhèn)居民住房難問題提出了允許居民自建住房及有關(guān)商品化改革設(shè)想。不過，在當(dāng)時(shí)的情況下，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平及承受能力、經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)程安排等方面的制約，住房體制一時(shí)還不具備商品化、市場化的條件。 1991 年 6 月，國務(wù)院在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國發(fā)〔 1991〕 30 號文件）中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困 難戶的住房問題”。到 199 1998年房改的關(guān)鍵時(shí)刻，國家意識到在當(dāng)時(shí)的情況下，難以實(shí)施房產(chǎn)的完全市場化。市場上的商品房價(jià)格與工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力差距較大。強(qiáng)行推行房產(chǎn)市場化，必會產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，于是經(jīng)濟(jì)適用房在 1998 年適時(shí)推出。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程由政府主導(dǎo)，通過采取統(tǒng)一劃撥土地、統(tǒng)一規(guī)劃、免收多項(xiàng)費(fèi)用、限制利潤率等一系列措施來降低成本。嚴(yán)格地講，經(jīng)濟(jì)適用房并非完全意義上的商品房，具有半福利房、半商品房、半計(jì)劃體制、半市場體制的性質(zhì)。其經(jīng)濟(jì)性指其價(jià)格相對于完全意義上的商品房價(jià)格，能適應(yīng)中低 收入家庭（主要是工薪階層）的經(jīng)濟(jì)承受能力。 經(jīng)濟(jì)適用房制度伴隨著住房制度改革進(jìn)程而產(chǎn)生和發(fā)展。 1994 年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》把“建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系”列為我國城鎮(zhèn)住房制度改革的一項(xiàng)基本內(nèi)容和任務(wù)。 1998 年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》更明確提出深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要目標(biāo)之一是“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。 經(jīng)濟(jì)適用房制度的基本性質(zhì)與我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本目標(biāo)密切相關(guān)。我國城鎮(zhèn)住 房制度改革的基本任務(wù)和目標(biāo)是 :停止福利性的實(shí)物住房分配制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化和市場化，建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制及我國國情相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房新制度，以不斷滿足城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)需求。這決定了經(jīng)濟(jì)適用房制度從產(chǎn)生之日起就具備雙重屬性 :一方面，經(jīng)濟(jì)適用房是商品房，是房地產(chǎn)市場供應(yīng)體系的重要組成部分；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房是社會保障性住房，是現(xiàn)階段我國社會住房保障體系的重要組成部分。 經(jīng)濟(jì)適用房的雙重屬性充分體現(xiàn)在國家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與管理的一系列重要文件中。 1998 年，建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見》指出 :發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的目的是為了建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的住房供應(yīng)體系，加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷地滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。 2020 年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。 2020 年建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二條給經(jīng)濟(jì)適用房下了更為具體完整的定義，“經(jīng)濟(jì)適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。 2020 年 3 月 26 日，國務(wù)院向各個(gè)省市、自治區(qū)印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，具體內(nèi)容：（一）高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格；（二）切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任：房價(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；（三）大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；（四）嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；（五）正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；（六）全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；（七）積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策 措施；（八）認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查。 2020 年 4 月 27 日，國務(wù)院常務(wù)會議中再次提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，并提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場：（一）強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；（二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；（三）加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；（四）完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（五）運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；（六）加強(qiáng)金融監(jiān)管；（七）切實(shí)整頓和規(guī)范 市場秩序；（八）加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 2020 年 5 月 17 日，建設(shè)部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，文件明確要求：（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。 (二 )進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土 地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。 (三 )合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。 (四 )進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。 (五 )加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 (六 )完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 該《意見》明確提出，各地要根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充 分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例要求。并規(guī)定：自 2020 年 6 月 1 日起，各城市 (含縣城 )年度 (從 6 月 1 日起計(jì)算 )新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到 70%以上。同 時(shí)明確了套型建筑面積的概念，“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。” 2020 年 8 月 1 日，國務(wù)院召開會議，原則上通過《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 。改革開放以來我國城市住宅建設(shè)快速發(fā)展，城市居民住房條件得到較大改善。但部分城市低收入家庭住房還比較困難。要把解決城市低收入家