【正文】 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位： **縣全順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： *** 建設(shè)地址： 文峪河 **縣縣城段河?xùn)| 、西兩段 建設(shè)內(nèi)容： **縣水鄉(xiāng) 佳苑小區(qū) 規(guī)劃 占地 公頃 ， 由東西兩岸三個(gè)居住組團(tuán)組成。擬建項(xiàng)目為 4棟住宅樓的建設(shè)， 其中 1棟 為地下 1層地上 22 層 框 剪 結(jié)構(gòu) ，其余 3棟為地下 1層地上 21 層 框剪 結(jié)構(gòu)。 總建筑面積 40000平方米。 建設(shè) 目標(biāo) ： 充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件， 抓住 **縣城 段文峪河綜合治理的 良好契機(jī)，將本區(qū)建設(shè)成為具有較大吸引力與品牌效應(yīng)并 達(dá)到以下目標(biāo)的住區(qū)： 1．自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀的住區(qū)； 2．景觀優(yōu)美的住區(qū)； 3．功能完善、質(zhì)量優(yōu)良的住區(qū)； 4．人居文化上乘的住區(qū)； 5．物質(zhì)、精神可持續(xù)發(fā)展的住區(qū)。 項(xiàng)目總投資： 擬建項(xiàng)目 總投資 。 資金籌措： 項(xiàng)目資金全部由 承辦 單位自籌 工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 ： 20 個(gè)月 建設(shè)單位概況 **縣全順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成立于 2020年 10月 27日，注冊資金 810 萬元人民幣，具有四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?，F(xiàn)有工程部、 售樓部、招商部、財(cái)務(wù)部、人力資源保障部和公司直屬辦公室 6 個(gè)部門組成。公司現(xiàn)有職工 98 人，其中，具有高級(jí)職稱工程師 1人，中級(jí)職稱工程師 3人，初級(jí)職稱工程師 3人，中級(jí)職稱會(huì)計(jì) 2 人，中級(jí)職稱統(tǒng)計(jì)師 1 人，中級(jí)職稱經(jīng)濟(jì)師 1人。 公司始終堅(jiān)持“用戶就是上帝，質(zhì)量就是市場”的宗旨，致力于推動(dòng) **縣 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化 **縣 人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)“讓建筑適應(yīng)生活”的居住理想，在開發(fā)項(xiàng)目中倡導(dǎo)“以人為本”的思想，致力打造“高品質(zhì)、園林式、新社區(qū)”的居家生活典范。 編制原則 樹立可持續(xù)發(fā)展的概念，規(guī)劃成果在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，持續(xù) 性進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，力求規(guī)劃成果具有彈性，既利于逐步開發(fā)，又利于規(guī)范管理。 適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，有效利用土地資源，合理安排各項(xiàng)建設(shè)用地。 注重環(huán)境效益，力爭使未來的居住區(qū)成為“花園式居住區(qū)”。 繼承和延續(xù)地方的歷史文化，發(fā)展和塑造阜新的人文景觀，體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)，樹立天人合一的觀點(diǎn)，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。 基礎(chǔ)設(shè)施長遠(yuǎn)規(guī)劃，分期實(shí)施。 堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，合理布局，綜合配套，兼顧發(fā)展的原則。 受建設(shè)場地相對固定和建設(shè)投資額的局限，本項(xiàng)目要在功能完善的基礎(chǔ)上，盡量做到簡潔、大方。 嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方有關(guān)節(jié)能、環(huán)保 、消防等規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 編制依據(jù) 項(xiàng)目 可研 報(bào)告編制委托書 國家建設(shè)部及山西省頒布的住宅建設(shè)的相關(guān)法律和政策 國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》 太原市中方規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司對 **縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃 《 **縣縣城總體規(guī)劃》（ 20202020） 山西省建筑工程概算定額 有關(guān)其它國家行業(yè)規(guī)范、規(guī)定 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 研究范圍 根據(jù)國家政策、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況以及項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境，研究項(xiàng)目的必要性。 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域需求及發(fā)展前景，按照《城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和適 度超前的要求，考慮項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。 根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)條件、資金來源、建設(shè)規(guī)模和建筑材料等情況，研究項(xiàng)目的可行性。 根據(jù)環(huán)保要求，當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響，提出相應(yīng)的環(huán)保措施。 研究項(xiàng)目實(shí)施的社會(huì)效益，作出對項(xiàng)目的評價(jià)結(jié)論。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 一 總用地 公頃 二 擬建住宅 建筑面積 ㎡ 40000 4 棟 三 建筑層數(shù) 1棟為地下 1層地上 22層 ， 3 棟為地下 1 層地上 21 層 四 住宅套數(shù) 340 戶 五 結(jié)構(gòu)形 式 框 剪 結(jié)構(gòu) 六 建筑密度 % 七 容積率 % 八 綠地率 % 九 項(xiàng)目總投資 萬元 6443． 6 十 建設(shè)工期 月 20 研究結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)的宗旨是采用一流的設(shè)計(jì)，一流的技術(shù)，打造 **縣 一流環(huán)境的住宅小區(qū)。隨著項(xiàng)目的建成，將會(huì)大大提高企業(yè)的技術(shù)水平，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提升了企業(yè)的競爭力。同時(shí)，為**縣 的市容、市貌建設(shè)增添了一道亮麗的風(fēng)景線。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 項(xiàng)目背景 **縣位于山西省中部，太原盆地西緣， 西倚呂梁山；面積1067平方公里，耕地 59 萬畝，水澆地 56 萬畝；全縣轄 12 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 199 個(gè)行政村， 42 萬人口；境內(nèi)自然資源豐富，交通發(fā)達(dá)，有 307 國道、夏汾高速公路、大運(yùn)高速公路、文祁公路；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)、貿(mào)易、文化教育、電力、通訊都比較發(fā)達(dá)。 全縣主要種植小麥、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。**縣礦藏豐富，主要有煤、鐵、石灰石、鉀長石等。工業(yè)主要有煤炭、化肥、農(nóng)機(jī)、水泥、機(jī)械、化工、制藥、針織、食品加工等行業(yè)。 該縣交通方便， 307 國道縱貫全縣南北，夏汾高速公路穿境而過，城關(guān) 至祁縣和以縣城為中心的縣級(jí)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)公路縱橫交錯(cuò)，貫穿縣境東部地區(qū)。 **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河 **縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機(jī)組成部分，縣城干道—— 大陵街東延線橫穿本區(qū)，北臨縣城主要道路文祁路，東、西兩側(cè)為縣城規(guī)劃的濱河路，交通便利。 文峪河是汾河一級(jí)支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側(cè)布局，是一片理想的居住用地。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)符合當(dāng)?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃 **縣 為了認(rèn)真貫徹落實(shí)國家、省 關(guān)于城建工作的安排意見，先后出臺(tái)了一系列城建工作措施，以進(jìn)一步優(yōu)化城市基礎(chǔ)實(shí)施配置，提升城市品味，推進(jìn)城市全面發(fā)展，滿足日益增長的消費(fèi)需求。該項(xiàng)目建設(shè)完全符合當(dāng)?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃。 項(xiàng)目建設(shè)有利于增強(qiáng) **縣 的城市綜合實(shí)力 城市綜合實(shí)力是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志。 **縣 在山西省城市綜合競爭力排名中處于中等，但在全國中小型城市中還比較落后，因此，在全球化的經(jīng)濟(jì)時(shí)代， **縣 必須奮起直追，必須加快建設(shè)商務(wù)區(qū)，使之產(chǎn)生強(qiáng)大的吸納、集聚、輻射效應(yīng)，取得新一輪競爭優(yōu)勢的必然手段。 項(xiàng)目建設(shè)可較好地滿足消費(fèi)者購房需求 項(xiàng)目建成后，無疑可有效緩解城市住房供求矛盾，較好地滿足工礦企業(yè)主進(jìn)城購房、外地來埠經(jīng)商辦企業(yè)購房、年青人結(jié)婚購房，以及“以舊換新、以小換大”等各類消費(fèi)群體的購房需求。為建設(shè)和諧社會(huì)、和諧城市創(chuàng)造有利條件。 項(xiàng)目建設(shè)有利于加快 **縣 的城市發(fā)展進(jìn)程。 城市是經(jīng)濟(jì)、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一個(gè)創(chuàng)新和創(chuàng)富中心，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭是城市化水平的競爭，是城市與城市之間的競爭，鑒于此，商務(wù)區(qū)建設(shè)成為城市發(fā)展的一股潮流，經(jīng)濟(jì)要素加速流動(dòng)，城市規(guī)模表現(xiàn)了迅速擴(kuò)張的態(tài)勢。這對于 **縣 融入全國城市發(fā)展新潮流、贏得比較優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢，具有重要意義。 基于以上原因，擬建項(xiàng)目順應(yīng) **縣 社會(huì)發(fā)展的需要，采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一建設(shè)，真正做到質(zhì)量化、規(guī)范化、舒適化、美觀化，以滿足居民的需要，因此項(xiàng)目的興建是十分必要的。 第三章 市場分析 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2020年，中國房地產(chǎn)市場全面萎縮，房地產(chǎn)交易量價(jià)齊跌，企業(yè)面臨困境。 1998 年 2020年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷黃金十年，商品房銷售面積和銷售額平均每年增長 %，銷售額平均增長 %。 2020 年初，全國 商品房交易開始萎縮，至 8月起開始出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格下跌，全年總計(jì)商品房銷售面積下跌%，銷售額下跌 %，十年來首次出現(xiàn)年度房價(jià)下跌。 2020 年春節(jié)后，中國房地產(chǎn)交易出現(xiàn)反彈，一些 2020 年推遲了購房計(jì)劃的居民開始入市購房。這一階段的特點(diǎn)是購房者主要是自用的首次購房者，投資性購房、改善型購房較少，小戶型成交量較大，房產(chǎn)交易中成交量上升但房價(jià)繼續(xù)下跌。 中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 3月商品房累計(jì)銷售面積同比增長 %，但全國 70個(gè)大中型城市房屋銷售價(jià)格同比下降 %，實(shí)際下跌幅度可能更大。 而作為內(nèi)地 省份的山西，有其得天獨(dú)厚的自然資源，依據(jù)資源而富裕起來的人不在少數(shù)，他們完全有能力為各地新建的高品質(zhì)房買單；另外，由于山西的房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展雖很迅速，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到產(chǎn)生大量泡沫的時(shí)候，只因全國出現(xiàn)的冷淡而深受影響，因此以發(fā)展的眼光來看，山西的房地產(chǎn)市場還是有很大潛力的。 山西省房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢 綜合分析， 2020 年加快我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的有利條件較多。一方面，近兩年國家雖然出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控的新政策，但其目的都是為了促使房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展。另一方面，山西房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)起步較晚 ，發(fā)展不足，但發(fā)展?jié)摿^大。我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)繼續(xù)保持快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，并將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢 隨著我省城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快和居民收入的不斷提高，居民消費(fèi)需求將會(huì)與日俱增，住房更新?lián)Q代步伐也將明顯加快，加之上海綠地、大連萬達(dá)、廣州富力等國內(nèi)知名企業(yè)的進(jìn)入和 安居工程 的實(shí)施、 宜居城市 評選活動(dòng)的開展、棚戶區(qū)改造的力度加大，必將為我省的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)注入新的活力。 住宅價(jià)格增長幅度將趨向理性回歸 2020 年全省商品住宅價(jià)格上漲 ％，主要上漲因素在于市場供求關(guān)系的變化。城市化進(jìn)程的加快、供給結(jié)構(gòu)不盡合理、建筑材料價(jià)格的上漲、人工成本和機(jī)械使用費(fèi)的上漲、土地緊縮政策與房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛的增長，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，給房價(jià)上漲創(chuàng)造了一定空間。但是這種房價(jià)上漲也間接地將未來置業(yè)需求提前釋放，擠壓了未來市場的升值空間?？傮w來看，在國家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策作用下，尤其是我省加大經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房的投資力度，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度不會(huì)太大，局部區(qū)域的商品住宅價(jià)格較快上漲的勢頭將得到有效遏制，全年住宅 價(jià)格水平將趨向理性回歸的合理區(qū)間。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加趨于合理 隨著宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí)，以及國家關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)措施的實(shí)施，中小戶型住房所占比例將會(huì)繼續(xù)上升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)更加合理，房地產(chǎn)市場將會(huì)更加健康快速發(fā)展，我省已將健全和完善住房保障體系、解決城市低收入家庭的住房困難列入政府工作的重要議事日程。因此，隨著我省對國家宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房制度的逐步健全，我省中小戶型房源將會(huì)明顯增多，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加趨向合理。 **縣 房地產(chǎn)市場現(xiàn) 狀 **縣 房地產(chǎn)市場處于初級(jí)發(fā)展階段，消費(fèi)者對住宅的需求正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正從速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。在過去的 3年里，房地產(chǎn)市場和全國各中、小城市一樣，無論規(guī)模和效益都有了長跑的進(jìn)展，住宅商品房的平均售價(jià)已達(dá)到 2020 元 /㎡ ，上漲了 20%。在商品房價(jià)格快速攀升的同時(shí)，其建筑面積即單套面積也日趨超大化。目前 **縣 在建和已建的商品房平均單套面積已達(dá) 130 ㎡ 。即使這樣，商品房的銷售還是異?；鸨?。在未來 15 年內(nèi)，隨著 小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大化 ,農(nóng)業(yè)人口入 住 城區(qū) 比例增大 ，對商品房的需求越來越大，房 地產(chǎn)市場將出現(xiàn)蓬勃發(fā)展的局面。 近幾年來，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。 房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 : 投資增幅大 房價(jià)平穩(wěn)上升 拉動(dòng) 相關(guān)產(chǎn)業(yè) 效果顯著 從購房能力看 伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多 從投資角度看 房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。