【正文】 江蘇省大豐市新天地花園可行性研究報(bào)告 內(nèi) 容 提 要 本文通過對大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 340 畝的國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)大豐市和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。 依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 萬平方米，項(xiàng)目總投資 38044 萬元。經(jīng)測算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率 %，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 目 錄 第一章 前言 —————————————————————— 4 一、報(bào)告編制目的 ———————————————————————— 4 二、報(bào)告編制依據(jù) ———————————————————————— 4 三、項(xiàng)目概況 —————————————————————————— 4 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 —————————————— 5 一、 2020 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸 ——————————————— 5 二、江蘇省大豐市房地產(chǎn)市場分析 — ———————————————— 7 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析 —————————————————— 9 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 ———————————— 10 一、投資地塊的地理環(huán)境 ————————————————————— 10 二、區(qū)域分析 ———————————————————————— 10 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 ————————————————————— 11 四、消費(fèi)者調(diào)查分析 ———————————————————————— 13 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析 — ———————— 17 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式 —————————————— 17 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) —————————————————————— 17 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn) —————————————————————— 18 第五章 項(xiàng)目定位 ———————————————————— 18 一、目標(biāo)市場定位 ———————————————————————— 19 二、產(chǎn)品定位 ———————————————————————— 19 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 ———————————— — 20 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ——————————————————————— 20 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 ——————————————————————— 21 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 ——————————————————————— 23 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 ——————————————————————— 23 五、道路交通設(shè)計(jì) ———————————————————————— 24 六、綠化景觀設(shè)計(jì) ———————————————————————— 24 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 ——————————— 25 一、項(xiàng)目開 發(fā)經(jīng)營策略 —————————————————————— 25 二、項(xiàng)目投資估算 ———————————————————————— 26 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 —————————————————————— 27 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 ————————————————————— 28 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 —————————————— 29 一、項(xiàng)目的價(jià)格定位 ——————————————————————— 29 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 ———————————————————————— 29 三、項(xiàng)目銷售收入估算 ———— —————————————————— 30 四、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算 —————————————————————— 30 五、項(xiàng)目利潤估算 ———————————————————————— 30 六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 —————————— 30 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 —————————————— 31 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 —————————————————————— 31 二、項(xiàng)目敏感性分析 ——————————————————————— 31 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 —————— ————————— 32 第十章 結(jié)論與建議 ————————————————— — 33 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評估。 對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 對項(xiàng)目決策及 其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 二、報(bào)告編制依據(jù) 江蘇省大豐市市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國家建設(shè)部及江蘇省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 上海置盛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提供的資料 三、項(xiàng)目概況 大豐市位于中國東部沿海，江蘇省中部，東臨黃海，屬長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，市區(qū)西部的大豐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是江蘇省省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，占地 30 平方公里，起步區(qū) 6 平方公里，目前已全面實(shí)現(xiàn)“九通一平 ” ,近 100 多家企業(yè)進(jìn)區(qū)投資辦廠。 “新天地花園”占地 340 畝 二十二萬六千四百平方米 ，南臨已建成的主干道南翔路 (鹽通高速公路入口在南翔路西距小區(qū)五公里） ,東臨新建的城市中軸線常新路，北臨規(guī)劃道路益民路。是新舊市區(qū)的結(jié)合部。常新路路東系數(shù)拾米寬700 米長的古銀杏林帶，綠樹成蔭、風(fēng)景優(yōu)美，紅花中心河相伴果林，由此該地塊系大豐新市區(qū)的最佳路段，小區(qū)三面臨街，可建商品用房達(dá) 1400M 長，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來大豐一個(gè)購物、美食娛樂、休閑、居 住小區(qū)環(huán)境及其獨(dú)特的新天地。 根據(jù)江蘇省大豐市市規(guī)劃局的要求，該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過 ，建筑密度不大于 40%，綠化率 大等于 30%。配套商業(yè)比例不得超過20%。 據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。公司委托加拿大泛太平洋設(shè)計(jì)有限公司所設(shè)計(jì)的規(guī)劃方案已獲得大豐市政府批準(zhǔn)，該方案初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： ①總用地面積： 公頃，合 340 畝。 ②容積率： ③總建筑面積： 萬 M2 其中：商業(yè)： 萬 M2 多層住宅： 萬 M2 小高層住宅： 萬 M2 別墅： 萬 M2 公建面積： 萬 M2 ④建筑密度： % ⑤綠化 率： % 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2020 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸 2020 年 112 月房地產(chǎn)共開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %；開發(fā)到位資金 億元，同比增長 %；購置土地面積 萬平方米，同比增長 %；土地開發(fā)面積 萬平方米，同比增長 %；商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %；商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %；商品房銷售價(jià)格 2379 元 /平方米，同比增 長 %。 2020 年房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起了巨大的推動作用，同時(shí)高速發(fā)展的國民經(jīng)濟(jì)、不斷提高的居民收入水平以及改善居住條件的潛在巨大需求，也成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量。 2020 年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本是健康的，是由有購買力的需求拉動的。 1998 年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新一輪周期與以往周期相比有著明顯的區(qū)別。在經(jīng)濟(jì)緊縮的宏觀形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)以住房制度的轉(zhuǎn)軌為契機(jī)，以擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)政策為動力，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的持續(xù)增長。從全國看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長過程中，房地產(chǎn)市場保持了供求兩旺 ，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格走勢平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。 從供給情況看， 1998~2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額年均增長 %。全社會城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計(jì)完成投資年均增長 %。在此基礎(chǔ)上， 2020 年 1~11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 8285 億元，同比增長 %，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅近 3 個(gè)百分點(diǎn)。從需求情況看，居民成為商品住宅市場的購買主體。全國個(gè)人購買商品房占商品房銷售額的比重由 1998 年的 %，提高到 2020 年的%。 而 2020年 1~11 月則進(jìn)一步提高到 ％。居民購房能力的變化及購買力結(jié)構(gòu)的變化已成為決定商品住宅開發(fā)的根本力量。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場平衡情況看，商品住宅完成投資占房地產(chǎn)投資的比重由 1997 年的 %提高到 2002 年的%； 2002 年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中商品住宅、辦公用房、商業(yè)用房和其他用房所占的比重分別為 %； %； 12%和 15%；辦公用房及商業(yè)用房嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象得到初步改變，商品住宅成為房地產(chǎn)開發(fā)的主體。而從 2020 年1~11 月的竣工面積數(shù)據(jù)看，以上四類物業(yè)之間的比重分別為 %、 %、 10%和 %，得到進(jìn)一步優(yōu)化。在商品住宅銷售中， 2020年 1~11 月銷售面積為 億平方米，占同期竣工面積的 95%。其中，銷售面積增幅為 32%，竣工面積增幅為 29%，銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅 3個(gè)百分點(diǎn)，這表明空置矛盾正在得到緩解。從價(jià)格走勢看，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，平均銷售價(jià)格由 1997 年的每平方米 元，提高到 2002 年的 元。其中商品住宅平均銷售價(jià)格由 1997 年的 1790 元，提高到 2002 年的 2130 元，年均增長 %。 2020 年 1~11月，商 品房銷售價(jià)格每平方米為 2456 元，同比上升 %。仍顯著低于同期 8％左右的 GDP 增長幅度，表明房價(jià)上漲是在經(jīng)濟(jì)增長所能支持的范圍之內(nèi)。 2020 年我國出臺了許多房地產(chǎn)政策，而這些政策的共同點(diǎn)就是要在發(fā)展中求規(guī)范。在 2020 年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，也還存在著或新出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性矛盾及局部過熱問題 。 針對這些問題， 2020 年政府出臺了一些對我國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展具有重大意義的政策。年初《國土資源部關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》決定清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)和加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，停止別墅類用地 的土地供應(yīng)。 4月份《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，這對治理虛假廣告和重復(fù)抵押，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范市場秩序起到了重要的保障作用。 6月，中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，這些規(guī)定對于防范金融風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范市場秩序、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生十分重要的作用。 8月，國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》在充分肯定 “ 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ” 的基礎(chǔ)上，重申發(fā)揮市場機(jī)制在房地產(chǎn)業(yè)資源配