【正文】 2準(zhǔn)備投入的購房資金 40%希望投 0~17 萬元， 40%希望投 17~20 萬元， 15%希望投 20~23 萬元， 5%希望投 23~30 萬元。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機(jī)會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式 經(jīng)營機(jī)會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企 業(yè)可進(jìn)取的市場空間。現(xiàn)對該項目真正的、突出于新天地住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 ③置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念。 ①項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面 可實行 全新的體制， ②項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為江蘇省大豐市人民作出貢獻(xiàn)。 （ 3）本項目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 消費群界定 （ 1）行政事業(yè)單位和科研教育單位人士； （ 2）民營或私營企業(yè)家或個體老板； （ 3）來大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員； （ 4）富裕居民購房和二次換房的需要； 年齡判斷在 30－ 45 歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。） 第六章 項目開發(fā)建設(shè)建議 一、項目總體規(guī)劃建議 由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，將地塊分成若干個相對獨立的 功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進(jìn)行單獨設(shè)計。 雖然大豐市私家車相對不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。既為小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對城市交通干道，為城市的視覺形象 增添層次。兩條縱向軸線，將紅花中心河古 杏林風(fēng)景帶的景觀有機(jī)引入小區(qū)深處，結(jié)合常新路的兩個主入口，使道路交通、景觀緊密結(jié)合。 沿常新路主入口，設(shè)置小區(qū)中心廣場及會所，結(jié)合中心綠化，以形成小區(qū)內(nèi)文化、休閑中心。 將小區(qū)的運動場地及幼兒園設(shè)于小區(qū)的西北角，可獨立服務(wù)于周邊小區(qū)。 住宅房型設(shè)計立足于“以人為本”的理念，引進(jìn) “景觀房”概念，大量采用凸出墻面景觀低窗，南北通廳。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。 擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜。除了兩條電話線及有線電視管線，每戶接入計算機(jī)寬帶網(wǎng)絡(luò)，同時設(shè)有 VOA 點播系統(tǒng)。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進(jìn)行設(shè)計，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。車行可至每鄰里單元，同時構(gòu)成每組團(tuán)的獨立消防環(huán)道。通過花卉、噴泉、雕塑、鋪地、草坡構(gòu)筑高節(jié)奏，具有強(qiáng)烈動感的歐式景園氣氛。 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 根據(jù)本報告前六章 的論述與分析，本章著重討論新天地花園項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進(jìn)行估算，對工程實施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。 分期實施。其依據(jù)有：①地塊北面緊靠老城區(qū)，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進(jìn)行自主開發(fā)。 力創(chuàng)精品。 二、項目投資估算 項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。 建設(shè)投資估算依據(jù)： （ 1）整個項目從 2020 年 1 月開始， 2020 年 8 月底全面完成。 前期費用 根據(jù)江蘇省大豐市市現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計費、審圖等前期費用單價為 50 元 /M2，總費用為 1557 萬元。 小區(qū)配套費 小區(qū)配套費包括 :水、電、有限、通訊、智能化、上下水、排污環(huán)衛(wèi)等按 90元 / M2，總計 2802 萬元。 銷售費用 銷售費用為廣告費、銷售費及相關(guān)登記費等，以 40 元計取，總費用為 1245萬元。詳見表一《項目總投資估算表》。 為計算方便，報告中預(yù)設(shè)項目尋求貸款 16000 萬元，分別于 20 2020 20 20 2020 年投放，具體見表七《項目投資計劃和資金籌措表》。 表七中，投資計劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險分析而作出的安排，在實際運作時，可根據(jù)本項目實際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動資金。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，所有公建項目以自行經(jīng)營考慮。 三、項目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表五、六。 ③營業(yè)稅及附加稅合計為銷售收入的 %。 六、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表八） 財務(wù) 凈現(xiàn)值（ NPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） 根據(jù)表八可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。 項目經(jīng)營收入保本點分析 項目經(jīng)營成本 =38044/(%)=40322(萬元 )，保本點 =40322/81897=% 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項目總投資 由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達(dá) 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表十）的情況來看， NPV=萬元 ,項目仍然可行。 市場風(fēng)險 項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。但是本項目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。同時，在首期項目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。以確保預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。（有在建的鹽通高速） 四、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 。 六、強(qiáng)化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制 注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 二、項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項目總建筑面積： 萬平方米 項目總投資： 38044 萬元 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 : 萬元 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。因此，項目公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選 擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 項目 的資本風(fēng)險 項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，房地產(chǎn)市場亦是如此。 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企 業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 本章擬對新天地花園項目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項目運 作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。 ⑤財務(wù)費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。 其中： ① 建造成本 =（當(dāng)年建筑面積 /項目總建筑面積）總建筑投資 上述公式僅為近似計算。故公建項目的經(jīng)營收入本報告中均未考慮。 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 本章對新天地花園項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率。 57 萬元 /畝。 項目建設(shè)期歷時 6 年，從 2020 年元月至 2020 年 8 月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資按年發(fā)放。 由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目 分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第一期），整個項目從 2020年 1 月開始，至 2020 年 8月結(jié)束，歷時近 6年，項目實施進(jìn)度計劃詳見表四。項目的總利息為 1557 萬元 ，具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表七 ） 。 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費以建設(shè)工程按 30 元 /M2 計取，總費用為 934 萬元。見表 (三 ) 招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費 招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費 ,按 元 /㎡ ,總計 484 萬元。 （ 3）整個項目 按中、高水平計算。 詳見表一：《項目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。 先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。 ③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 自主開發(fā)。同 時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。 整體規(guī)劃。 中心綠化設(shè)計則順應(yīng)建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構(gòu)圖主體，點綴亭臺橋榭，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強(qiáng)調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。 六、綠化景觀設(shè)計 小區(qū)綠化設(shè)計采取中西結(jié)合，建筑、環(huán)境相交融的手法。 交通設(shè)計以安全、便捷為宗旨，分為人行與車行二個系統(tǒng)，力爭人車分流。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 隨著人們生活水平的提高，“買 環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 【