【正文】 2準(zhǔn)備投入的購(gòu)房資金 40%希望投 0~17 萬(wàn)元， 40%希望投 17~20 萬(wàn)元， 15%希望投 20~23 萬(wàn)元， 5%希望投 23~30 萬(wàn)元。 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企 業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。現(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于新天地住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。 ③置業(yè)意識(shí) —— 古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。 ①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面 可實(shí)行 全新的體制， ②項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為江蘇省大豐市人民作出貢獻(xiàn)。 （ 3）本項(xiàng)目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見(jiàn)的。 消費(fèi)群界定 （ 1）行政事業(yè)單位和科研教育單位人士； （ 2）民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板； （ 3）來(lái)大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員； （ 4）富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要； 年齡判斷在 30－ 45 歲 購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。） 第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來(lái)，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的 功能組團(tuán)，以利于分期開(kāi)發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 雖然大豐市私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。既為小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對(duì)城市交通干道，為城市的視覺(jué)形象 增添層次。兩條縱向軸線，將紅花中心河古 杏林風(fēng)景帶的景觀有機(jī)引入小區(qū)深處，結(jié)合常新路的兩個(gè)主入口，使道路交通、景觀緊密結(jié)合。 沿常新路主入口，設(shè)置小區(qū)中心廣場(chǎng)及會(huì)所，結(jié)合中心綠化，以形成小區(qū)內(nèi)文化、休閑中心。 將小區(qū)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及幼兒園設(shè)于小區(qū)的西北角，可獨(dú)立服務(wù)于周邊小區(qū)。 住宅房型設(shè)計(jì)立足于“以人為本”的理念，引進(jìn) “景觀房”概念，大量采用凸出墻面景觀低窗，南北通廳。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。 擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜。除了兩條電話線及有線電視管線，每戶接入計(jì)算機(jī)寬帶網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)設(shè)有 VOA 點(diǎn)播系統(tǒng)。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。車行可至每鄰里單元，同時(shí)構(gòu)成每組團(tuán)的獨(dú)立消防環(huán)道。通過(guò)花卉、噴泉、雕塑、鋪地、草坡構(gòu)筑高節(jié)奏，具有強(qiáng)烈動(dòng)感的歐式景園氣氛。 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 根據(jù)本報(bào)告前六章 的論述與分析，本章著重討論新天地花園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。 分期實(shí)施。其依據(jù)有：①地塊北面緊靠老城區(qū)，交通條件相對(duì)較好，宣傳也更為方便。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開(kāi)發(fā)。 力創(chuàng)精品。 二、項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。 建設(shè)投資估算依據(jù)： （ 1）整個(gè)項(xiàng)目從 2020 年 1 月開(kāi)始， 2020 年 8 月底全面完成。 前期費(fèi)用 根據(jù)江蘇省大豐市市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖等前期費(fèi)用單價(jià)為 50 元 /M2，總費(fèi)用為 1557 萬(wàn)元。 小區(qū)配套費(fèi) 小區(qū)配套費(fèi)包括 :水、電、有限、通訊、智能化、上下水、排污環(huán)衛(wèi)等按 90元 / M2，總計(jì) 2802 萬(wàn)元。 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用為廣告費(fèi)、銷售費(fèi)及相關(guān)登記費(fèi)等，以 40 元計(jì)取，總費(fèi)用為 1245萬(wàn)元。詳見(jiàn)表一《項(xiàng)目總投資估算表》。 為計(jì)算方便，報(bào)告中預(yù)設(shè)項(xiàng)目尋求貸款 16000 萬(wàn)元，分別于 20 2020 20 20 2020 年投放，具體見(jiàn)表七《項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表》。 表七中，投資計(jì)劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計(jì)劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險(xiǎn)分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動(dòng)資金。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。其中，前者采用銷售形式，公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營(yíng)等多種形式，為測(cè)算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算時(shí)，所有公建項(xiàng)目以自行經(jīng)營(yíng)考慮。 三、項(xiàng)目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測(cè)算該項(xiàng)目銷售收入情況如下表五、六。 ③營(yíng)業(yè)稅及附加稅合計(jì)為銷售收入的 %。 六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表八） 財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值（ NPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） 根據(jù)表八可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 =38044/(%)=40322(萬(wàn)元 )，保本點(diǎn) =40322/81897=% 即銷售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目總投資 由于項(xiàng)目占地較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表十）的情況來(lái)看， NPV=萬(wàn)元 ,項(xiàng)目仍然可行。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。但是本項(xiàng)目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。（有在建的鹽通高速） 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開(kāi)發(fā)、無(wú)拆遷負(fù)擔(dān)，土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，且在開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過(guò)程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 。 六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制 注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總建筑面積： 萬(wàn)平方米 項(xiàng)目總投資： 38044 萬(wàn)元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 : 萬(wàn)元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選 擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 項(xiàng)目 的資本風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過(guò)銷售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企 業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 本章擬對(duì)新天地花園項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn) 作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。 ⑤財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。 其中： ① 建造成本 =（當(dāng)年建筑面積 /項(xiàng)目總建筑面積）總建筑投資 上述公式僅為近似計(jì)算。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入本報(bào)告中均未考慮。 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 本章對(duì)新天地花園項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入、成本、利潤(rùn)、投資利潤(rùn)，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 57 萬(wàn)元 /畝。 項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí) 6 年，從 2020 年元月至 2020 年 8 月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資按年發(fā)放。 由于項(xiàng)目投資費(fèi)用和建筑總面積較大，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建議將整個(gè)項(xiàng)目 分成三期，依次由北到南逐次開(kāi)發(fā)（公建中心放在第一期），整個(gè)項(xiàng)目從 2020年 1 月開(kāi)始，至 2020 年 8月結(jié)束，歷時(shí)近 6年，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見(jiàn)表四。項(xiàng)目的總利息為 1557 萬(wàn)元 ，具體計(jì)算見(jiàn)項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表（表七 ） 。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以建設(shè)工程按 30 元 /M2 計(jì)取，總費(fèi)用為 934 萬(wàn)元。見(jiàn)表 (三 ) 招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費(fèi) 招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費(fèi) ,按 元 /㎡ ,總計(jì) 484 萬(wàn)元。 （ 3）整個(gè)項(xiàng)目 按中、高水平計(jì)算。 詳見(jiàn)表一：《項(xiàng)目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。 先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。 ③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）。 自主開(kāi)發(fā)。同 時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 整體規(guī)劃。 中心綠化設(shè)計(jì)則順應(yīng)建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構(gòu)圖主體，點(diǎn)綴亭臺(tái)橋榭，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強(qiáng)調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。 六、綠化景觀設(shè)計(jì) 小區(qū)綠化設(shè)計(jì)采取中西結(jié)合，建筑、環(huán)境相交融的手法。 交通設(shè)計(jì)以安全、便捷為宗旨，分為人行與車行二個(gè)系統(tǒng)，力爭(zhēng)人車分流。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買 環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場(chǎng)、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 【