【正文】 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綜合分析 國(guó)際華城 由興化市華盈置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)的 ，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地址 位于昭陽(yáng)西路北側(cè)、經(jīng)一路西側(cè)，西鄰?fù)猸h(huán)公路，東鄰楚水實(shí)驗(yàn)學(xué)校，占地 267 畝，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米，其中有沿街精品商鋪、布局合理的公寓樓、獨(dú)立完善的別墅區(qū)、得天獨(dú)厚的自然水景以及沿河休閑商業(yè)廣場(chǎng)。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 因本項(xiàng)目銷售入市時(shí) 機(jī)較早，與新開(kāi)個(gè)案相比現(xiàn)產(chǎn)品檔次老化。 目前興化市市政機(jī)關(guān) 單位 已搬遷此地 ，新區(qū)內(nèi)已建成大型商業(yè)購(gòu)物設(shè)施；江浙商業(yè)廣場(chǎng)、寶都國(guó)際商貿(mào)城，交通設(shè)施：興化市長(zhǎng)途車站，住宅樓盤(pán)（在建）：時(shí)代嘉園、嘉鴻豪庭、九洲城中城、香緹別墅、東方巴黎等、城投國(guó)際等 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。時(shí)代嘉園置身于未來(lái)城市之中心，區(qū)域內(nèi)配套完善、交通便捷、二面環(huán)水、累鄰城市方干道長(zhǎng)安南路和五里東路。 項(xiàng)目緊鄰市政府投資建設(shè)的時(shí)代廣場(chǎng)，是興化市民休閑的好去處。 銷售策劃做的較好，前期有專業(yè)的銷售代理公司，因此項(xiàng)目整體形象較高，產(chǎn)品質(zhì)感高，有檔次化。 一期銷售期長(zhǎng)，二期沒(méi)有命名組團(tuán)名，有一定項(xiàng)目疲勞感。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。建筑形態(tài)有多層住宅小區(qū)、小高層住宅、聯(lián)排 別墅、雙拼別墅等，為人們提供了多樣性的置業(yè)選擇。 為人們提供了多樣性的置業(yè)選擇 。 項(xiàng)目生活配套設(shè)施建設(shè)齊全，有獨(dú)立的商業(yè)樓宇、商鋪。 目前售樓處亂、差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 表三、 項(xiàng)目名稱 香緹別墅 項(xiàng)目位置 興化市 新城區(qū)西部，南官河?xùn)|側(cè) 開(kāi)發(fā)商 泰州廣泰 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 營(yíng)銷策劃 上海華燕 建筑設(shè)計(jì) 美國(guó)ＨＯＯＰ建筑設(shè)計(jì)咨詢（上海）有限公司 建筑面積 60000 ㎡ 規(guī)劃用途 住宅 建筑形態(tài) 別墅 價(jià) 格 均價(jià)： 3000 元 /㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 總戶數(shù) 300 戶 銷售戶數(shù) 40 戶 銷售率 45% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3320999 戶型 206 ㎡ 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綜合分析 香緹別墅位于興化市的南面，是興化市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，南官河路東側(cè)，中和路北側(cè)，興臨路的西側(cè) ,東側(cè)南官河即將建成一個(gè)寬 45 米的景觀綠化帶。設(shè)計(jì)從建筑到環(huán)境，室內(nèi)到室外，處處努力營(yíng)造親切宜人的社區(qū)氛圍，通過(guò)規(guī)劃布局，流線設(shè)計(jì)，建筑形象，園林風(fēng)格，給住戶一種 “回家的感覺(jué) ”。戶型設(shè)計(jì)借鑒國(guó)外高級(jí)公寓的居住理念，以明確清晰的流線確保生活私密，減少行為干擾。 香緹別墅之所以以香緹來(lái)命名，意味展示良好的周遍環(huán)境，芬芳美好的意思，并帶有濃厚的歐洲貴族氣息， 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位置較好，為興化市未來(lái)居住區(qū)發(fā)展區(qū)域，居住環(huán)境佳。 有專業(yè)的銷售策劃代理公司進(jìn)行銷售策劃和產(chǎn)品規(guī)劃指導(dǎo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 表三、 項(xiàng)目名稱 東方巴黎 （正在開(kāi)發(fā)中） 項(xiàng)目位置 興化市 新城區(qū) 擁綠南路 開(kāi)發(fā)商 興化市宇興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 營(yíng)銷策劃 新導(dǎo)向 建筑設(shè)計(jì) 建筑面積 110000 ㎡ 規(guī)劃用途 住宅 建筑形態(tài) 多層、 別墅 價(jià) 格 多層均價(jià)： 2300 元 /㎡ ， 別墅 均價(jià)： 3000 元 /㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 未定 總戶數(shù) 800 戶 銷售戶數(shù) 未開(kāi)盤(pán) 銷售率 一次性 30% 售樓熱線 0523 2308555 戶型 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綜合分析 本項(xiàng)目地處興化新城區(qū)住宅發(fā)展區(qū)域，項(xiàng)目周圍自然環(huán)境。 建筑單體外觀設(shè)計(jì)追求典雅、簡(jiǎn)潔的形態(tài)，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，大大提高了住宅的檔次和品位。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 項(xiàng)目案名單調(diào)，沒(méi)有寓意。 綜述：此項(xiàng)目間接 會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。市場(chǎng)占地 132 畝，建筑面積 8 萬(wàn)平方米 ，總投資 2 億元 人民幣。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第第 三三 部部 分分 項(xiàng)項(xiàng) 目目 地地 塊塊 分分 析析 及及 整整 體體 定定 位位 一、本項(xiàng)目區(qū)位分析 本 項(xiàng)目地塊位于興化市新區(qū)五里東路北側(cè)，西面與正在開(kāi)發(fā)的時(shí)代嘉園項(xiàng)目一河相接。 （ 2）教育 附近有市委黨校、教師進(jìn)修學(xué)校。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6 綠化率： 44% 總戶數(shù)： 1564 戶 六 、本項(xiàng)目 SWOT分析及應(yīng)對(duì)策略 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S）： 項(xiàng)目地塊位置較佳，屬興化新城區(qū)居住區(qū)域，未來(lái)市政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目所在地塊位置周邊住宅樓盤(pán)有較高的知名度。 項(xiàng)目體量較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。 整個(gè)興化市 場(chǎng)需求量比較小，市場(chǎng)購(gòu)買 力底，去化速度慢，銷售周期長(zhǎng)， 期房銷售 較 為困難 （城鄉(xiāng)購(gòu)買者） 。 在產(chǎn)品上做功夫，在建筑質(zhì)量上下功夫，失產(chǎn)品具有品質(zhì)化、高檔化，活的靈魂。 項(xiàng)目威脅（ T）： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 興化 市場(chǎng)購(gòu)買力有限，且房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)兩年供應(yīng)量增大，供大于求，產(chǎn)品推陳出新。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定競(jìng)爭(zhēng)威脅性。 利用軟性文字報(bào)道開(kāi)發(fā)公司的品牌度，及開(kāi)發(fā)理念，走親情化營(yíng)銷路線。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售策劃上著重宣傳開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)理念，及務(wù)實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)精神，開(kāi)發(fā)公司的專業(yè)度上下功夫。 控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價(jià)格迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，吸引中高端客戶。 大大提升建筑品 質(zhì)，重視施工質(zhì)量。 應(yīng)對(duì)威脅： 根據(jù)市場(chǎng)變化，我司將針對(duì)本項(xiàng)目在項(xiàng)目案場(chǎng)配備市場(chǎng)研究員，即時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的各種變化，調(diào)整營(yíng)銷策略及銷售方式。 抓住機(jī)會(huì)： 營(yíng)造一個(gè)健康、生態(tài)、休閑的 養(yǎng)身之地，吸引注重提高生活質(zhì)量的置業(yè)者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 轉(zhuǎn)換劣勢(shì)： 適當(dāng)增加相應(yīng)生活配套商業(yè)設(shè)施，也就是增加商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的 “ 投入產(chǎn)業(yè)比 ” ，追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值 。嚴(yán)重威脅本項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在銷售策劃上下功夫，加大銷售執(zhí)行力，主 動(dòng)銷售出擊。 隨著人們對(duì)空氣質(zhì)量及居住環(huán)境的重視，自然景觀豐富的健康生態(tài)物業(yè)受到人們的歡迎。 項(xiàng)目周邊有自建房，對(duì)本項(xiàng)目形象有一定的影響。 項(xiàng)目西面為直港河，可利用直港河做較自然的水系景觀設(shè)計(jì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目規(guī)模較大，可打造生態(tài)花園住宅概念。 為自然景觀、河流 （ 5） 其它配套設(shè)施 步行約 6分鐘到長(zhǎng)途汽車站、 20分鐘可到市政機(jī)關(guān)、時(shí)代嘉園在建住宅小區(qū)。 （ 4）自然景觀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、本項(xiàng)目周遍環(huán)境 時(shí)代嘉園高檔住宅小區(qū)、西面為興化直港河、 西南面 江浙商業(yè)廣場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。到目前為止，市場(chǎng)入住商戶達(dá) 800 戶，二樓家具廣場(chǎng)商戶已全面進(jìn)駐。 項(xiàng)目名稱 江浙商業(yè)廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)公司 興化市江浙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 銷售價(jià)格 均價(jià) 5600 元 /㎡ 銷售率 50% 招商定位 商業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 建筑面積 80000 ㎡ 商鋪數(shù) 量 3000 間 綜合分析 江浙商業(yè)廣場(chǎng)一期工程以輻射蘇中、蘇北的小商品批發(fā)集散地定位，按國(guó)家商業(yè)市場(chǎng)法規(guī)建設(shè)，由政府與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手，著力打造的與國(guó)際接軌的大型商品批發(fā)市場(chǎng)。 商業(yè)樓盤(pán) 表一 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)品不應(yīng)該規(guī)劃小高層。 有專業(yè)的銷售策劃代理公司進(jìn)行銷售策劃和產(chǎn)品規(guī)劃指導(dǎo)。本項(xiàng)目小區(qū)綠化率較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 縣級(jí)市純別墅樓盤(pán)，市場(chǎng)需求度有限。 產(chǎn)品戶型多樣，滿足各方位客戶需 求。建筑單體外觀設(shè)計(jì)追求典雅、簡(jiǎn)潔的形態(tài)，具有強(qiáng)烈的 現(xiàn)代感，形成良好室內(nèi)環(huán)境的同時(shí)，大大提高了住宅的檔次和品位。住宅的戶內(nèi)空間充分體現(xiàn)出優(yōu)良的視覺(jué)和功能環(huán)境動(dòng)靜分離、食寢分區(qū)。 距興化市知名學(xué)校 ——正文學(xué)校僅 100 米的距離 ，小 區(qū)由 31 幢雙拼別墅、 27 幢聯(lián)排別墅、 6 幢疊加別墅、 3 幢多層公寓樓、會(huì)所、沿街商鋪及配套公建設(shè)施組成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目前期銷售策劃做的不好。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 項(xiàng)目有 氣勢(shì)恢弘的會(huì)所，融娛樂(lè)、健身于一體，營(yíng)造安居、養(yǎng)身之佳地。周邊住宅小區(qū)設(shè)施、周邊綠化環(huán)境優(yōu)美，便于人居住。 綜合分析 嘉鴻豪庭小區(qū)項(xiàng)目，由湖州嘉鴻經(jīng)濟(jì)投資有限公司和浙江久立集團(tuán)股份有限公司共同投資，興化嘉鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 項(xiàng) 目名稱 嘉鴻豪庭 項(xiàng)目位置 興化市 新區(qū) 西靠英武南路，北接南亭路 開(kāi)發(fā)商 興化市嘉鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 營(yíng)銷策劃 上海偉業(yè)銷售策劃 建筑設(shè)計(jì) 上海同濟(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)院 建筑面積 390000 ㎡ 規(guī)劃用途 商住樓 建筑形態(tài) 多層、公寓洋房 價(jià) 格 多層均價(jià)： 2550 元 /㎡ ； 公寓 洋房?jī)r(jià)格： 3000元 /㎡ — 4000元 /㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 總戶數(shù) 300 套 戶（限多層） 銷售戶數(shù) 260 戶 銷售率 97% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3320999 戶型 128 ㎡ 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 表二、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 一期產(chǎn)品樓間距較窄，小區(qū)沒(méi)有景觀設(shè)計(jì)，只有簡(jiǎn)單的綠化設(shè)施 。 戶型齊全，外立面色彩、建筑模式有 現(xiàn)代感，中歐式風(fēng)格。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目位于興化新城中心地段，位置佳，項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施比新區(qū)其它住宅樓盤(pán)全 （長(zhǎng)途車站、銀行）。 時(shí)代嘉園 自然水鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境的設(shè)計(jì)理念，不僅蘊(yùn)涵了興化市二千年源源流長(zhǎng)的歷史文化，同時(shí)住宅整體采用現(xiàn)代化設(shè)計(jì)風(fēng)格，真正體現(xiàn)了 以人為本 、 天人合一 的人居建筑理念 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。