【正文】 為 左右，但 2020 年城區(qū)容積率多在 ，容積率的降低，意味著在土地價(jià)格與過(guò)去相當(dāng)?shù)那闆r下，樓面地價(jià)必然 上升。規(guī)定凡城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性土地一律由國(guó)土部門招標(biāo)拍賣或掛牌方式出讓，禁止其它單位以任何形式向開(kāi)發(fā)單位提供經(jīng)營(yíng)性用地，力爭(zhēng)全市經(jīng)營(yíng)性用 地市場(chǎng)化配置率達(dá)到 100%。 ② 鑒于全國(guó)土地土地一級(jí)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的原則和南昌市近兩年來(lái)土地出讓的實(shí)際，預(yù)計(jì)明年在土地出讓的總量上將加強(qiáng)控制的力度，土地供應(yīng)總 量至少在增幅上有明顯的下降。 ③ 熟地出讓將縮短開(kāi)發(fā)周期，也可使開(kāi)發(fā)商更準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)樓盤上市期，再加上2020 年出讓的土地將在今年上市，房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)際總供給量將超過(guò) 2020年，樓市競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 ★ 優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： 區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。 鐵路從湖濱西路，洪都北大道，青山北路通過(guò)。 樓盤主要以別墅、花園洋房為主，樓盤整體不大，總量受到限制，而且沿湖土地有限，可持續(xù)發(fā)展不強(qiáng)。東西岸樓盤占地面積共 1000 多畝。從2002 年到 2020 年，青山湖板塊實(shí)現(xiàn)了從概念到行動(dòng)的過(guò)渡飛躍， 2002 年，除江中花園開(kāi)盤外，基本上停留在圈地階段，一年中，青山湖共出讓土地 1000 余畝，占整個(gè)南昌市全年出讓土地的 %。 戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn) 碧海云天以閑適 107 平米的三房二廳二衛(wèi)和 143— 169 平米的浪漫復(fù)式花園小洋房為主力戶型 巧妙設(shè)計(jì)餐廳連通客廳，面積近 40 平米，功能獨(dú)立，寬敞空間讓心情舒暢開(kāi)朗。超大主臥，面積達(dá) 26 平米，帶獨(dú)立衛(wèi)生間、步入式列衣室和觀景陽(yáng)臺(tái)，更多得一個(gè)生態(tài)花池； 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì) ? 地段好，位于青山湖畔規(guī)劃的十 二大美麗園區(qū)之間，自然環(huán)境無(wú)可比擬； ? 其產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)講究超大間距、小戶型設(shè)計(jì)和低密度建筑，并榮獲“ 2020人居經(jīng)典”競(jìng)賽之最佳景觀設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)； ? 南昌首倡 5S 健康生活新模式和源于澳大利亞的考拉型花園小洋樓概念； ? 項(xiàng)目的成功也得益于今年上半年青山湖析塊的整體炒作，使其具有良好的人氣指數(shù)； ? 開(kāi)發(fā)商多年成功開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)。 ★ 市中心樓市特點(diǎn)分析： 樓盤較多，但大盤較少，除恒茂國(guó)際華城、金域名都、東方塞納規(guī)模較大外，其它樓盤規(guī)模均在 10 萬(wàn)㎡左右。 ★ 樓盤點(diǎn)擊 市中心板塊商業(yè)及住宅個(gè)案都較多，是樓盤較多的板塊，由于土地資源的稀缺性及政府的宏觀調(diào)控，樓盤規(guī)模不大，以中小樓盤為主。毗鄰市區(qū)南昌市長(zhǎng)途汽車站，交通便捷， 1 1 21 2 204 路等數(shù)十條公交線路匯集。 360 度的全方位配套 省博物館、省展覽館、麗華大廈、洪城大廈、百貨大樓、新洪客隆、太平洋百貨、 600 秒征服繁華世界，一手撐握國(guó)際都市的流行資訊。 三、 廣告訴求 主賣點(diǎn) ① 城中之城，地王之王 ② 360 度全景觀玻璃大堂，出入間自成雍容氣派； ③ 超豪華創(chuàng)意空間，貴族氣派由內(nèi)至外 次賣點(diǎn) ① 入選“財(cái)富 1000 強(qiáng)”的美國(guó)世邦魏理仕物業(yè)顧問(wèn)， 24 小時(shí)全天候的星級(jí)服務(wù)； ② 江西首 座 5000 平方米 KURHAUS 國(guó)際級(jí)養(yǎng)生會(huì)所； ③ 翡冷翠街、拉斯維加斯街、地中海街、時(shí)代廣場(chǎng) 10 萬(wàn)平方米的四大主題流行商業(yè)街 ④ 數(shù)億美金筑就的新國(guó)際生活 四、優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu) 勢(shì) ① 交通暢通， 2 2 20 215 路等 數(shù)十條公交線路匯集 ； ② 地理位置優(yōu)越，交通便利； ③ 良好的大環(huán)境，合理的市場(chǎng)定價(jià)； ④ 豪擁八一廣場(chǎng)南昌最驕傲生活版圖 ⑤ 方便的購(gòu)物、就醫(yī)、教育環(huán)境。 劃分為三個(gè)梯度 第一梯度：中山橋墩至撫河橋墩 第二梯度：撫河橋至司馬廟立交橋 第三梯度：司馬廟立交橋至建設(shè)橋墩 ★ 優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì) ： 得天獨(dú)厚的水資源，適于人居。 政府對(duì)朝陽(yáng)洲土地采取儲(chǔ)存控制手段。 朝陽(yáng)洲土地開(kāi)發(fā)有其局限性，特別是政府在 2002 年 2020 年對(duì)該區(qū)域土地實(shí)行限制政策。項(xiàng)目地塊呈長(zhǎng)方形，占地約 120 畝，總建筑面積 14 萬(wàn)㎡，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分二期進(jìn)行。 規(guī)劃及環(huán)境設(shè)計(jì)： ① 功能分區(qū)明確，人車分流； ② 單體形式： 4 排 6 棟 1618 層高層連排布局，重視立面、屋面色彩，突出陽(yáng)臺(tái)與窗的細(xì)部。 ⑥ 小區(qū)設(shè)計(jì)引入環(huán)保概念，控制污染，如采用真空玻璃彩鋁門窗隔減噪音。 戶型和價(jià)格 一期遠(yuǎn)東世紀(jì)花園其價(jià)格是 17802280 元 /㎡，均價(jià)在 2000 元 /㎡，二期遠(yuǎn)東國(guó)際花園系精裝修，銷售均價(jià) 3500 元 /㎡。 二期項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn) ： ① 遠(yuǎn)東世紀(jì) 花園一期的成功開(kāi)發(fā)，樹(shù)立了企業(yè)形象，創(chuàng)立了遠(yuǎn)東品牌。 ⑤ 小區(qū)設(shè)計(jì)引入環(huán)保概念，控制污染，如采用真空玻璃彩鋁門窗隔減噪音。 ⑨ 洪城大市場(chǎng)周邊有潛在客戶。 （四）、京東板塊 ★ 板塊構(gòu)成 ：主要由民營(yíng)科技園，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和城東片區(qū)組成 ★ 優(yōu)劣勢(shì)分析 ： 優(yōu)勢(shì)： 京東板塊通過(guò)郊區(qū)人民政府和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)近 20 年的努力經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)已成為處南昌老城區(qū)之外，配套設(shè)施最齊全，規(guī)劃最完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最合理的居住區(qū)。 ★ 樓盤點(diǎn)擊： 現(xiàn)有京東板塊樓盤不多，包括京東安居工程在內(nèi)共計(jì) 7 個(gè)，且多數(shù)樓盤已進(jìn)入尾盤銷售， 現(xiàn)將其樓盤基本情況列入下表： 樓盤名稱 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 住宅類型 均價(jià) 廬山花園 多層、小高層 2600 萬(wàn)科四季花城 25 花園洋房、陽(yáng)光公寓、 3200（花園洋房） 別墅 青春家園 多層、小高層 1880（多層） 逸翠雅居 小高層 2300 爵士館 萬(wàn) 高層 萬(wàn) / 萬(wàn) 京東安居 工程 多層 1500 ★ 樓市特點(diǎn)及發(fā)展態(tài)勢(shì)分析： 由于高新區(qū)良好的發(fā)展依托，加上青山湖文化廣場(chǎng)、香江家居建材城、亞洲第一高摩天塔、南昌海洋世界、新華圖書超市、青山湖大道的整體改造等市政工程的規(guī)劃實(shí)施。 ★ 經(jīng)典樓盤分析 —— 萬(wàn)科四季花城 項(xiàng)目概況 南昌萬(wàn)科四季花城位于南昌市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)火炬大道東，艾溪湖畔。南昌四季花城一區(qū)計(jì)劃分為五期開(kāi)發(fā) 。四季花城將引進(jìn)萬(wàn)科 14 年來(lái)在全國(guó)各大城市的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)把國(guó)外先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念帶進(jìn)來(lái)，把 “ 生態(tài)住宅 ” 、 “ 綠色住宅 ” 、 “ 親水住宅 ”帶進(jìn)來(lái)，提前得住宅產(chǎn)品的檔次，提高南昌市民的居住品質(zhì)。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)： 交通不方便，目前只有 5 路公交車從項(xiàng)目附近通過(guò)。地處郊區(qū)，但價(jià)格相對(duì)偏高。 紅谷灘建設(shè)者水平高，樓盤規(guī)模大，品質(zhì)高。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整不到位、不健全。 產(chǎn)品呈多樣化。 ★ 樓盤點(diǎn)擊： 自從賓江豪園打響了紅谷灘樓市第一槍之后，新開(kāi)個(gè)案不斷增多，到目前為止，在建、擬建樓盤至少在 10 個(gè)以上，且都為品牌企業(yè)開(kāi)發(fā)的大盤， 部分在售主要樓盤個(gè)案見(jiàn)下表： 樓盤名稱 總建筑面積（萬(wàn)㎡） 住宅類型 當(dāng)前均價(jià)（元 /㎡） 萬(wàn)達(dá)星城 100 萬(wàn) 多層、高層 2500（高層） 濱江豪園 24 萬(wàn) 高層 2900(二期 ) 理想家園 17 萬(wàn) 多層、小高層 2350（小高層） 紅谷春天 萬(wàn) 多層、高層 2800（。 樓盤規(guī)模大。 ★ 樓市特點(diǎn)分析： 供應(yīng)量大。 市政建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)及日趨完善的配套設(shè)施，可持續(xù)發(fā)展空間較大。 （五）、紅谷灘板塊 ★ 板塊組成 ：紅谷灘中心區(qū)，鳳凰洲片區(qū)以及紅角洲片區(qū) ★ 優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì) ： 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域是南昌近幾年發(fā)展變化最快之地，“一江兩岸”的實(shí)施，使紅谷灘將成為新南昌的 CBD 中心區(qū)域。周邊市政配套、教育配套、醫(yī)療配套、生活配套、商業(yè)配套等都比較欠缺。 物業(yè)管理是小區(qū)品質(zhì)的最重要因素之一。根據(jù)一區(qū) 410 畝規(guī)劃方案，四季花城的產(chǎn)品主要為低層、低密度產(chǎn)品，產(chǎn)品層數(shù)以 3－5 層為主，并且將引進(jìn)南昌目前市場(chǎng)上所沒(méi)有的產(chǎn)品，例如聯(lián) 排別墅、情景花園等。四季花城由江西萬(wàn)科益達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)。但隨著紅谷灘樓盤的“全面開(kāi)花”和城南板塊“大盤”的異軍突起，整個(gè)南昌樓市發(fā)生了轉(zhuǎn)移，紅谷灘板塊及城南板塊樓市位居南昌第一線，而高新區(qū)曾經(jīng)的輝煌在去年“國(guó)慶花博會(huì)”期間走到 頂峰，幾乎沒(méi)什么新個(gè)案，現(xiàn)階段高新板塊的幾個(gè)樓盤基本都是去年來(lái)未售完的個(gè)案項(xiàng)目，且樓盤已呈現(xiàn)“現(xiàn)房、尾房”之姿，區(qū)域上鏡率降低，媒體關(guān)注度下降，市民購(gòu)房熱情減少，現(xiàn)有余房較多的處于市場(chǎng)“中低價(jià)位、中低品質(zhì)”的檔位，其特定的消費(fèi)群可來(lái)自一部分中檔及現(xiàn)房的消費(fèi)者，因而摸清現(xiàn)房購(gòu)房者的消費(fèi)心理是關(guān)鍵。 劣勢(shì) ： 由于南昌市政府大力發(fā)展紅谷灘新區(qū)，現(xiàn)已停止京東板塊所有土地出讓，故京東板塊無(wú)后續(xù)發(fā)展趨勢(shì)。 ② 無(wú)自然景觀。 ⑦ 小區(qū)內(nèi)有南昌唯一的恒溫游泳池。 ③ 遠(yuǎn)東物業(yè)引入國(guó)內(nèi)先進(jìn)物業(yè)管理理念，且已成功，取得很大成效。遠(yuǎn)東世紀(jì)花園榮獲 2001 年“全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)”。 ⑧ 小區(qū)內(nèi)設(shè)置南昌唯一的恒溫游泳池。 ④ 道路設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)結(jié)合，打破呆板的行列式構(gòu)圖，達(dá)到豐富空間，實(shí)施步移景異的效果。二期遠(yuǎn)東國(guó)際花園占地 萬(wàn)㎡，建筑面積 萬(wàn)㎡，為 4 排 6 棟 1618 層高層，二期于 2002 年 6 月 8 日開(kāi)盤，共推出 518 套精裝修商品房。 ★ 樓盤點(diǎn)擊： 朝陽(yáng)洲板塊樓盤個(gè)數(shù)在南昌市所有地產(chǎn)板塊中僅次于市中心板塊，但近來(lái)由于受到市政府對(duì)土地出讓的限制，新開(kāi)個(gè)案較少， 2020 年，除了中山佳苑、豐源嘉會(huì)和藍(lán)灣半島新上市外，還包括今年萊茵半島、東方桃苑的上市，目前在售樓盤基本為以前未售完的樓盤 ，其主要的在售樓盤個(gè)案見(jiàn)表： 樓盤名稱 建筑面積（萬(wàn)㎡） 住宅類型 均價(jià) （元 /㎡） 中山佳苑 萬(wàn) 小高層、高層 3600 遠(yuǎn)東國(guó)際花園 8 萬(wàn) 高層 3660 水印都市 萬(wàn) 高層 2630 千禧頤河園 萬(wàn)（二期） 多層、小高層 2950 善居名門 8 萬(wàn) 高層 2800 象湖源 40 萬(wàn) 多層、小高層、高層 3350 藍(lán)灣半島 萬(wàn) 高層 3500 東方桃苑 8 萬(wàn) 多層、高層 3300 萊茵半島 23 萬(wàn) 多層、高層 3100 ★ 發(fā)展態(tài)勢(shì)分析： 朝陽(yáng)洲板塊是當(dāng)前南昌地產(chǎn)板塊中發(fā)展最為成熟的板塊區(qū)域，曾經(jīng) 板塊樓市一度影響南昌樓市，由于土地出讓的限制以及其它各大板塊的異軍突起（樓盤開(kāi)花），朝陽(yáng)洲板塊熱度不及其它板塊，新開(kāi)個(gè)案較少，對(duì)未來(lái)南昌樓市影響將不明顯，但隨著紅谷灘板塊樓市日益發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)其毗鄰板塊朝陽(yáng)洲板塊的再度開(kāi)發(fā)。以遠(yuǎn)東國(guó)際花園為代表，由多層開(kāi)發(fā)到高層開(kāi)發(fā)，由小型住宅區(qū)到大規(guī)模社區(qū)的打造，它帶動(dòng)了朝陽(yáng)洲板塊高尚生活社區(qū)的開(kāi)發(fā)，并引起了南昌市民及業(yè)內(nèi)人士的極大關(guān)注。 市中心地段，人氣較旺。 （三）、朝陽(yáng)洲板塊 ★板塊構(gòu)成 ：朝陽(yáng)洲板塊東起撫河故道，西至贛江，南至南隔堤。 步行可達(dá)孺子路美食街、中山路服裝街、八一公園、人民公園、育新學(xué)校、師大附中、南昌二中、省一附院、二附院 。主要戶型有三房二廳二衛(wèi)，建筑面積 平方米，二房二廳一衛(wèi)，建筑面積 平方米。但由于市中心樓盤供應(yīng)體量都較小，難以形成規(guī)模開(kāi)發(fā)，因而對(duì)整個(gè)南昌樓市影響不大，隨著新中心城區(qū)逐漸形成 ，其板塊熱度將會(huì)逐漸減退。 地段決定價(jià)格，該區(qū)域樓盤的價(jià)格較高，均價(jià)多在 3000 元 /平方米以上。 劣勢(shì)： 政府重點(diǎn)發(fā)展新城區(qū)，同時(shí)改造舊城區(qū)環(huán)境。 8 米，豪華大氣，挑空部分可以利用做多功能房； 空間精心設(shè)計(jì)，上下兩層，動(dòng)靜分區(qū)，別墅級(jí)享受； 朝南大客廳，帶超大陽(yáng)臺(tái)，享受無(wú)限視野，把更多風(fēng)景和陽(yáng)光都收藏在家中； 目前，浙江中大、浙江煙草破土動(dòng)工，預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤，這不僅給青山湖板塊增多在售樓盤，實(shí)現(xiàn)青山湖樓盤的全面開(kāi)花，而且真正讓青山湖板塊全面加入南昌樓市的激烈競(jìng)爭(zhēng)，其潛在價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)含量巨大，青山湖板塊樓市越演越冽。 主要個(gè)案見(jiàn)下表 : 樓盤名稱 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 住宅類型 均價(jià) （元 /㎡） 江中花園 萬(wàn) 高層 2500 金色水岸 35640 ㎡ 高層商住樓 3800 碧海云天 17 萬(wàn) 多層、花園洋樓、高層 2600（一期） 3400（二期） 白金瀚水景花園 萬(wàn) 別墅 4200 秀泊經(jīng)典 17 萬(wàn) 洋房、小高層、高層 3300 青山湖花園 23 萬(wàn) 洋房、小高層、高層 未出 香溢花城 50 萬(wàn) 洋房、小高層、高層 未出 ★ 發(fā)展態(tài)勢(shì)分析： 青山湖板塊是因其獨(dú)特的地理位置從早期的京東板塊中劃分出來(lái)而獨(dú)立的一個(gè)板塊，在發(fā)展過(guò)程中，青山湖板塊因其周班環(huán)境、得天獨(dú)厚的天然生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，板塊樓盤定位于中高檔，力求打造成一個(gè)高檔住宅區(qū)。 2020 年土地出讓集中在青山湖