【正文】 為 左右，但 2020 年城區(qū)容積率多在 ，容積率的降低，意味著在土地價格與過去相當?shù)那闆r下，樓面地價必然 上升。規(guī)定凡城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營性土地一律由國土部門招標拍賣或掛牌方式出讓，禁止其它單位以任何形式向開發(fā)單位提供經(jīng)營性用地，力爭全市經(jīng)營性用 地市場化配置率達到 100%。 ② 鑒于全國土地土地一級市場宏觀調(diào)控的原則和南昌市近兩年來土地出讓的實際，預計明年在土地出讓的總量上將加強控制的力度，土地供應總 量至少在增幅上有明顯的下降。 ③ 熟地出讓將縮短開發(fā)周期，也可使開發(fā)商更準確地預測樓盤上市期，再加上2020 年出讓的土地將在今年上市，房地產(chǎn)市場上實際總供給量將超過 2020年，樓市競爭將更加激烈。 ★ 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 區(qū)位優(yōu)勢。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢。 規(guī)劃優(yōu)勢。 鐵路從湖濱西路，洪都北大道，青山北路通過。 樓盤主要以別墅、花園洋房為主，樓盤整體不大，總量受到限制，而且沿湖土地有限，可持續(xù)發(fā)展不強。東西岸樓盤占地面積共 1000 多畝。從2002 年到 2020 年，青山湖板塊實現(xiàn)了從概念到行動的過渡飛躍， 2002 年，除江中花園開盤外，基本上停留在圈地階段，一年中，青山湖共出讓土地 1000 余畝，占整個南昌市全年出讓土地的 %。 戶型設計特點 碧海云天以閑適 107 平米的三房二廳二衛(wèi)和 143— 169 平米的浪漫復式花園小洋房為主力戶型 巧妙設計餐廳連通客廳，面積近 40 平米，功能獨立，寬敞空間讓心情舒暢開朗。超大主臥，面積達 26 平米，帶獨立衛(wèi)生間、步入式列衣室和觀景陽臺，更多得一個生態(tài)花池； 項目優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢 ? 地段好，位于青山湖畔規(guī)劃的十 二大美麗園區(qū)之間，自然環(huán)境無可比擬； ? 其產(chǎn)品規(guī)劃設計講究超大間距、小戶型設計和低密度建筑，并榮獲“ 2020人居經(jīng)典”競賽之最佳景觀設計大獎； ? 南昌首倡 5S 健康生活新模式和源于澳大利亞的考拉型花園小洋樓概念； ? 項目的成功也得益于今年上半年青山湖析塊的整體炒作，使其具有良好的人氣指數(shù)； ? 開發(fā)商多年成功開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗。 ★ 市中心樓市特點分析： 樓盤較多，但大盤較少，除恒茂國際華城、金域名都、東方塞納規(guī)模較大外，其它樓盤規(guī)模均在 10 萬㎡左右。 ★ 樓盤點擊 市中心板塊商業(yè)及住宅個案都較多，是樓盤較多的板塊，由于土地資源的稀缺性及政府的宏觀調(diào)控，樓盤規(guī)模不大，以中小樓盤為主。毗鄰市區(qū)南昌市長途汽車站，交通便捷， 1 1 21 2 204 路等數(shù)十條公交線路匯集。 360 度的全方位配套 省博物館、省展覽館、麗華大廈、洪城大廈、百貨大樓、新洪客隆、太平洋百貨、 600 秒征服繁華世界，一手撐握國際都市的流行資訊。 三、 廣告訴求 主賣點 ① 城中之城，地王之王 ② 360 度全景觀玻璃大堂，出入間自成雍容氣派； ③ 超豪華創(chuàng)意空間，貴族氣派由內(nèi)至外 次賣點 ① 入選“財富 1000 強”的美國世邦魏理仕物業(yè)顧問， 24 小時全天候的星級服務； ② 江西首 座 5000 平方米 KURHAUS 國際級養(yǎng)生會所； ③ 翡冷翠街、拉斯維加斯街、地中海街、時代廣場 10 萬平方米的四大主題流行商業(yè)街 ④ 數(shù)億美金筑就的新國際生活 四、優(yōu)劣勢分析 優(yōu) 勢 ① 交通暢通， 2 2 20 215 路等 數(shù)十條公交線路匯集 ； ② 地理位置優(yōu)越，交通便利； ③ 良好的大環(huán)境，合理的市場定價； ④ 豪擁八一廣場南昌最驕傲生活版圖 ⑤ 方便的購物、就醫(yī)、教育環(huán)境。 劃分為三個梯度 第一梯度：中山橋墩至撫河橋墩 第二梯度：撫河橋至司馬廟立交橋 第三梯度：司馬廟立交橋至建設橋墩 ★ 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢 ： 得天獨厚的水資源，適于人居。 政府對朝陽洲土地采取儲存控制手段。 朝陽洲土地開發(fā)有其局限性，特別是政府在 2002 年 2020 年對該區(qū)域土地實行限制政策。項目地塊呈長方形，占地約 120 畝，總建筑面積 14 萬㎡，該開發(fā)項目分二期進行。 規(guī)劃及環(huán)境設計： ① 功能分區(qū)明確，人車分流； ② 單體形式： 4 排 6 棟 1618 層高層連排布局，重視立面、屋面色彩，突出陽臺與窗的細部。 ⑥ 小區(qū)設計引入環(huán)保概念，控制污染，如采用真空玻璃彩鋁門窗隔減噪音。 戶型和價格 一期遠東世紀花園其價格是 17802280 元 /㎡，均價在 2000 元 /㎡，二期遠東國際花園系精裝修，銷售均價 3500 元 /㎡。 二期項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢和賣點 ： ① 遠東世紀 花園一期的成功開發(fā)，樹立了企業(yè)形象，創(chuàng)立了遠東品牌。 ⑤ 小區(qū)設計引入環(huán)保概念，控制污染，如采用真空玻璃彩鋁門窗隔減噪音。 ⑨ 洪城大市場周邊有潛在客戶。 （四）、京東板塊 ★ 板塊構成 ：主要由民營科技園，高新技術開發(fā)區(qū)和城東片區(qū)組成 ★ 優(yōu)劣勢分析 ： 優(yōu)勢： 京東板塊通過郊區(qū)人民政府和高新技術開發(fā)區(qū)近 20 年的努力經(jīng)營，現(xiàn)已成為處南昌老城區(qū)之外，配套設施最齊全，規(guī)劃最完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構最合理的居住區(qū)。 ★ 樓盤點擊： 現(xiàn)有京東板塊樓盤不多，包括京東安居工程在內(nèi)共計 7 個，且多數(shù)樓盤已進入尾盤銷售， 現(xiàn)將其樓盤基本情況列入下表： 樓盤名稱 建筑面積 （萬㎡） 住宅類型 均價 廬山花園 多層、小高層 2600 萬科四季花城 25 花園洋房、陽光公寓、 3200（花園洋房） 別墅 青春家園 多層、小高層 1880（多層） 逸翠雅居 小高層 2300 爵士館 萬 高層 萬 / 萬 京東安居 工程 多層 1500 ★ 樓市特點及發(fā)展態(tài)勢分析： 由于高新區(qū)良好的發(fā)展依托，加上青山湖文化廣場、香江家居建材城、亞洲第一高摩天塔、南昌海洋世界、新華圖書超市、青山湖大道的整體改造等市政工程的規(guī)劃實施。 ★ 經(jīng)典樓盤分析 —— 萬科四季花城 項目概況 南昌萬科四季花城位于南昌市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)火炬大道東，艾溪湖畔。南昌四季花城一區(qū)計劃分為五期開發(fā) 。四季花城將引進萬科 14 年來在全國各大城市的成功開發(fā)經(jīng)驗，同時把國外先進的規(guī)劃設計理念帶進來，把 “ 生態(tài)住宅 ” 、 “ 綠色住宅 ” 、 “ 親水住宅 ”帶進來，提前得住宅產(chǎn)品的檔次，提高南昌市民的居住品質(zhì)。 項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢和賣點： 交通不方便，目前只有 5 路公交車從項目附近通過。地處郊區(qū)，但價格相對偏高。 紅谷灘建設者水平高，樓盤規(guī)模大，品質(zhì)高。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整不到位、不健全。 產(chǎn)品呈多樣化。 ★ 樓盤點擊： 自從賓江豪園打響了紅谷灘樓市第一槍之后，新開個案不斷增多，到目前為止，在建、擬建樓盤至少在 10 個以上，且都為品牌企業(yè)開發(fā)的大盤， 部分在售主要樓盤個案見下表： 樓盤名稱 總建筑面積（萬㎡） 住宅類型 當前均價（元 /㎡） 萬達星城 100 萬 多層、高層 2500（高層） 濱江豪園 24 萬 高層 2900(二期 ) 理想家園 17 萬 多層、小高層 2350（小高層） 紅谷春天 萬 多層、高層 2800（。 樓盤規(guī)模大。 ★ 樓市特點分析： 供應量大。 市政建設高標準及日趨完善的配套設施，可持續(xù)發(fā)展空間較大。 （五）、紅谷灘板塊 ★ 板塊組成 ：紅谷灘中心區(qū)，鳳凰洲片區(qū)以及紅角洲片區(qū) ★ 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢 ： 區(qū)位優(yōu)勢，該區(qū)域是南昌近幾年發(fā)展變化最快之地，“一江兩岸”的實施，使紅谷灘將成為新南昌的 CBD 中心區(qū)域。周邊市政配套、教育配套、醫(yī)療配套、生活配套、商業(yè)配套等都比較欠缺。 物業(yè)管理是小區(qū)品質(zhì)的最重要因素之一。根據(jù)一區(qū) 410 畝規(guī)劃方案，四季花城的產(chǎn)品主要為低層、低密度產(chǎn)品，產(chǎn)品層數(shù)以 3－5 層為主，并且將引進南昌目前市場上所沒有的產(chǎn)品，例如聯(lián) 排別墅、情景花園等。四季花城由江西萬科益達房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)。但隨著紅谷灘樓盤的“全面開花”和城南板塊“大盤”的異軍突起，整個南昌樓市發(fā)生了轉(zhuǎn)移，紅谷灘板塊及城南板塊樓市位居南昌第一線，而高新區(qū)曾經(jīng)的輝煌在去年“國慶花博會”期間走到 頂峰，幾乎沒什么新個案，現(xiàn)階段高新板塊的幾個樓盤基本都是去年來未售完的個案項目，且樓盤已呈現(xiàn)“現(xiàn)房、尾房”之姿，區(qū)域上鏡率降低，媒體關注度下降，市民購房熱情減少，現(xiàn)有余房較多的處于市場“中低價位、中低品質(zhì)”的檔位，其特定的消費群可來自一部分中檔及現(xiàn)房的消費者，因而摸清現(xiàn)房購房者的消費心理是關鍵。 劣勢 ： 由于南昌市政府大力發(fā)展紅谷灘新區(qū)，現(xiàn)已停止京東板塊所有土地出讓，故京東板塊無后續(xù)發(fā)展趨勢。 ② 無自然景觀。 ⑦ 小區(qū)內(nèi)有南昌唯一的恒溫游泳池。 ③ 遠東物業(yè)引入國內(nèi)先進物業(yè)管理理念，且已成功，取得很大成效。遠東世紀花園榮獲 2001 年“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”。 ⑧ 小區(qū)內(nèi)設置南昌唯一的恒溫游泳池。 ④ 道路設計與景觀設計結(jié)合，打破呆板的行列式構圖，達到豐富空間，實施步移景異的效果。二期遠東國際花園占地 萬㎡，建筑面積 萬㎡，為 4 排 6 棟 1618 層高層，二期于 2002 年 6 月 8 日開盤，共推出 518 套精裝修商品房。 ★ 樓盤點擊： 朝陽洲板塊樓盤個數(shù)在南昌市所有地產(chǎn)板塊中僅次于市中心板塊，但近來由于受到市政府對土地出讓的限制，新開個案較少， 2020 年，除了中山佳苑、豐源嘉會和藍灣半島新上市外，還包括今年萊茵半島、東方桃苑的上市，目前在售樓盤基本為以前未售完的樓盤 ，其主要的在售樓盤個案見表： 樓盤名稱 建筑面積（萬㎡） 住宅類型 均價 （元 /㎡） 中山佳苑 萬 小高層、高層 3600 遠東國際花園 8 萬 高層 3660 水印都市 萬 高層 2630 千禧頤河園 萬（二期） 多層、小高層 2950 善居名門 8 萬 高層 2800 象湖源 40 萬 多層、小高層、高層 3350 藍灣半島 萬 高層 3500 東方桃苑 8 萬 多層、高層 3300 萊茵半島 23 萬 多層、高層 3100 ★ 發(fā)展態(tài)勢分析： 朝陽洲板塊是當前南昌地產(chǎn)板塊中發(fā)展最為成熟的板塊區(qū)域，曾經(jīng) 板塊樓市一度影響南昌樓市，由于土地出讓的限制以及其它各大板塊的異軍突起（樓盤開花），朝陽洲板塊熱度不及其它板塊，新開個案較少，對未來南昌樓市影響將不明顯，但隨著紅谷灘板塊樓市日益發(fā)展，將會帶動其毗鄰板塊朝陽洲板塊的再度開發(fā)。以遠東國際花園為代表，由多層開發(fā)到高層開發(fā)，由小型住宅區(qū)到大規(guī)模社區(qū)的打造，它帶動了朝陽洲板塊高尚生活社區(qū)的開發(fā)，并引起了南昌市民及業(yè)內(nèi)人士的極大關注。 市中心地段，人氣較旺。 （三）、朝陽洲板塊 ★板塊構成 ：朝陽洲板塊東起撫河故道，西至贛江，南至南隔堤。 步行可達孺子路美食街、中山路服裝街、八一公園、人民公園、育新學校、師大附中、南昌二中、省一附院、二附院 。主要戶型有三房二廳二衛(wèi)，建筑面積 平方米，二房二廳一衛(wèi)，建筑面積 平方米。但由于市中心樓盤供應體量都較小，難以形成規(guī)模開發(fā)，因而對整個南昌樓市影響不大，隨著新中心城區(qū)逐漸形成 ，其板塊熱度將會逐漸減退。 地段決定價格，該區(qū)域樓盤的價格較高，均價多在 3000 元 /平方米以上。 劣勢： 政府重點發(fā)展新城區(qū)，同時改造舊城區(qū)環(huán)境。 8 米，豪華大氣，挑空部分可以利用做多功能房； 空間精心設計，上下兩層，動靜分區(qū)，別墅級享受； 朝南大客廳，帶超大陽臺，享受無限視野，把更多風景和陽光都收藏在家中； 目前，浙江中大、浙江煙草破土動工，預計年底開盤，這不僅給青山湖板塊增多在售樓盤，實現(xiàn)青山湖樓盤的全面開花，而且真正讓青山湖板塊全面加入南昌樓市的激烈競爭，其潛在價值和競爭含量巨大，青山湖板塊樓市越演越冽。 主要個案見下表 : 樓盤名稱 建筑面積 （萬㎡） 住宅類型 均價 （元 /㎡） 江中花園 萬 高層 2500 金色水岸 35640 ㎡ 高層商住樓 3800 碧海云天 17 萬 多層、花園洋樓、高層 2600（一期） 3400（二期） 白金瀚水景花園 萬 別墅 4200 秀泊經(jīng)典 17 萬 洋房、小高層、高層 3300 青山湖花園 23 萬 洋房、小高層、高層 未出 香溢花城 50 萬 洋房、小高層、高層 未出 ★ 發(fā)展態(tài)勢分析： 青山湖板塊是因其獨特的地理位置從早期的京東板塊中劃分出來而獨立的一個板塊，在發(fā)展過程中，青山湖板塊因其周班環(huán)境、得天獨厚的天然生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，板塊樓盤定位于中高檔，力求打造成一個高檔住宅區(qū)。 2020 年土地出讓集中在青山湖