【正文】 置業(yè)特征 ：購(gòu)房者理性意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)居住環(huán)境要求大大提高；“持幣觀望”，尋找最佳出手時(shí)機(jī)；由被動(dòng)置業(yè)轉(zhuǎn)為主動(dòng)購(gòu)買。 二、南昌市房地產(chǎn)發(fā)展指標(biāo) 施工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積 單位：萬(wàn)平方米 年份 施 工 面 積 竣 工 面 積 銷 售 面 積 空 置 面 積 2000 年 279 122 94 30 2001 年 287 120 113 20 2002 年 341 2020 年 施工面積 單位：萬(wàn)平方米 竣 工 面積 單位：萬(wàn)平方米 銷售面積 單位：萬(wàn)平方米 122 1200204060801001201401602000 2001 2002 2020279 28734101002003004005006007002000 2001 2002 2020941130501001502002503003502000 2001 2002 2020 交易量 2000 年南昌市商品房成交金額為 億元，而 2001 年成交金額為 億元， 2002 年 億元， 2020 年成交金額 億元。 2020 年土地出讓一覽表 序號(hào) 交易時(shí)間 位 置 面積（畝） 容積率 成交價(jià) 萬(wàn)元 /畝 買受 （中標(biāo)人） 1 .6 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī) B 6 號(hào) R≤ 25 南昌世界貿(mào)易中心有限公司 2 .6 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī) B 10 及紅角洲片區(qū) A19— 29 號(hào) 1780 44 江西聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司 3 .15 碟子湖周邊 400 R≤ 30 南昌銘雅歐洲城實(shí)業(yè)有限公司 4 . 19 上海路 639 號(hào)（原江西豐華橡膠廠生產(chǎn)區(qū)用地） R≤ 132 南昌洪洲物業(yè)公司 5 青山路下沙溝 1 號(hào)（原南昌糖果廠用地） R≤ 57 江西聯(lián)友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6 青山湖大道西側(cè)，規(guī)劃城東四路南（原金昌利公司用地） 80 南昌金昌利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7 湖濱路以東（原湖東安居小區(qū)用地） R≤ 85 江西省湖東安居工程開發(fā)有限公司 8 萬(wàn)福寺 2 號(hào)（原金屬容器用廠用地） R≤ 168 南昌天高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9 三經(jīng)路 113 號(hào)（原江西制藥廠生產(chǎn)用地） R≤ 151 嘉善欣達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 賢士湖公園東側(cè)（賢士中路以北、賢士二路以東） R≤ 173 江西東南投資有限公司 11 沿江路和建設(shè)路交叉口東南角（原省建筑構(gòu)建預(yù)制廠部 分用地） R≤ 226 江西昌和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 撫生路以西（原朝陽(yáng)釀造廠用地） R≤ 141 南昌澳利實(shí)業(yè)有限公司 13 中山路與象山路交叉口東南角 R≤ 百腦匯（南昌）實(shí)業(yè)有限公司 14 鳳凰洲片區(qū) C1 C1 C1C16 地塊 300 R≤ 46 南昌運(yùn)通世紀(jì)房地產(chǎn)有限 公司 15 迎賓大道與何坊西路交叉口 西南角 20 16 南昌市撫生路涼傘樹 18 號(hào) （總價(jià)） 南昌市土地儲(chǔ)備中心 17 上坊路以東、北京路以北（原 南昌玻璃廠生產(chǎn)區(qū)） 110 南昌澳中實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 18 青山湖東岸（原江西省檢察院 培訓(xùn)中心劃撥用地） 131 江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 19 象山南路、船山路交叉口（西湖低洼危舊房改造 38 號(hào)地塊） R≤ 3 78 江西新世紀(jì)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限 公司 20 南昌市勝利路地段原交通銀行及周邊用地 R≤ 600 浙江日月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 21 團(tuán)結(jié)路以北、西河灘路以西（原南昌市社會(huì)保險(xiǎn)事業(yè)處用地） 南昌市勞動(dòng)房屋開發(fā)公司 22 中山路 220234 號(hào)（原南昌市建筑房屋開發(fā)公司用地） 南 昌市建筑房屋開發(fā)公司 23 紅谷灘周邊區(qū) A20 地塊 江西洪城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 24 丁廣街以北（原南昌柴油機(jī)廠生產(chǎn)用地） 江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 25 南京路以南，艾溪湖以西（原江西豐源房地產(chǎn)開發(fā)公司用地） R≤ 江西豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 26 文教路（原南昌市鋼絲廠、印刷十一廠）， 江西協(xié)眾房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任 公司 27 濱江大道以東，團(tuán)結(jié)路以西（原江鈴制動(dòng)器廠） 江西城開投資有限公司 28 揚(yáng)子洲以西（原水產(chǎn)養(yǎng)殖長(zhǎng)用地） 南昌洪城投資實(shí)業(yè)有限公司 29 洪都北大道兩側(cè)（原永溪村土地） 江西君臨天下實(shí)業(yè)有限公司 30 建設(shè)西路兩側(cè)（原南昌五星墾殖場(chǎng)生產(chǎn)用地） 南昌龍盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年南昌土地供應(yīng)特點(diǎn) 2020 年各片區(qū)出讓土地面積比 老 城 區(qū) ,1 6 . 5 0 % , 1 7 %青 山 湖 ,2 3 . 7 0 % , 2 4 %紅 谷 灘 ,4 7 . 9 0 % , 4 7 %朝 陽(yáng) 洲 ,1 1 . 9 0 % , 1 2 % 2020 年各片區(qū)出讓土地規(guī)劃建筑面積比 2020 年不同方式的出讓土地面積比 老 城 區(qū) ,2 6 . 9 0 % , 2 7 %朝 陽(yáng) 洲 ,2 5 . 5 0 % , 2 6 %紅 谷 灘 ,2 7 . 3 0 % , 2 7 %青 山 湖 ,2 0 . 2 0 % , 2 0 %掛牌86%拍賣14% 0% 0%其他0% 特點(diǎn)分析： 供應(yīng)比例均勻 南昌市 2020 年土地總供應(yīng) 30 宗，全年土地成交量約為 1660 畝。 市場(chǎng)回歸理性 2020 年土地供應(yīng)量相比往年減少，南昌樓市商品房成交量在 250 萬(wàn)平方米左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比較健康有序地發(fā)展。據(jù)悉， 該市全年城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性住宅開發(fā)用地投放量大致為 2500 畝，土地供應(yīng)集中的熱點(diǎn)區(qū)域在青山湖、朝陽(yáng)洲及廬山南大道 。 ③ 在出讓土地的區(qū)位選擇上將更趨于集中，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)促進(jìn)城市規(guī)劃總體格局的形成。 第三章 南昌市板塊區(qū)域市場(chǎng)分析 板塊競(jìng)爭(zhēng)是當(dāng)前樓市競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，隨著南昌房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域擴(kuò)大，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案增多，板塊概念由此形成，并日趨深入人心。青山湖周邊有四條主干道：東面有青山湖大道、南面有南京路、西南是洪都北大道、西北是青山路。青山湖是南昌市最大獨(dú)立內(nèi)湖，擁有 317 萬(wàn)平方米的廣闊水域和豐富的植被、茂密的森林，形成一個(gè)天然的“超級(jí)綠肺”、“氧吧”，對(duì)周邊空氣質(zhì)量、小氣候狀況改善有極大的幫助。整個(gè)青山湖將分為五大功能區(qū)：高教 居住綜合區(qū)、旅游綜合區(qū)、公建 居住綜合區(qū)、工業(yè) 居住綜合區(qū)、旅游文化設(shè)施區(qū)，可見，青山湖圍湖規(guī)劃以居住為主，集觀光旅游用地。 ★ 樓市特點(diǎn)分析： 青山湖板 塊樓盤大多臨湖而建，景觀優(yōu)勢(shì)明顯，人文氣息 濃厚。 青山湖土地拍賣火熱。目前，青山湖畔已建、在建和擬建樓盤近 10 處之多 。 2020 年，開發(fā)商開始大力建設(shè)和銷售，碧海云天、金色水岸、白金瀚水景花園已經(jīng)開始全面銷售。整體布局合理，功能分割細(xì)致，保證空間的充分利用； 餐廳挑高 5。 劣 勢(shì)： ◆ 湖濱東路前段路剛修建成，道路過于狹小，交通還不太方便； ◆ 青山湖板塊的市政配套設(shè)施還跟不上，居住氣氛還暫不夠； （二）市中心板塊 ★ 板塊構(gòu)成： 介于京東板塊、朝陽(yáng)洲板塊和紅谷灘板塊之間 ★ 優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： 地理位置優(yōu)越，歷史悠久，人文景觀豐富，人口密度高，交通方便，生活配套設(shè)施完善，具備其它板塊無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。 市中心由于地段的稀缺性，開發(fā)的樓盤以 多層夾雜小高層、高層為主，純多層型住宅甚少。 目前部分在售住宅樓盤個(gè)案見表 ： 樓盤名稱 建筑面積 住宅類型 均價(jià) （萬(wàn)㎡） （元 /㎡） 恒茂國(guó)際華城 50 萬(wàn) 高層 5000（裝修） 東方塞納 15 萬(wàn) 多層、小高層 3300 南方大廈 萬(wàn) 小高層 3400 自由都 萬(wàn) 高層 2700 金域名都 30 萬(wàn) 小高層、高層 3600 ★ 樓盤發(fā)展態(tài)勢(shì)分析： 市中心板塊受到舊城改造，只拆不建的影響，土地出讓較少，新開個(gè)案也越來(lái)越少，在售樓盤規(guī)模小，大部分為幾棟或 1 棟住宅樓，板塊熱度減退，但由于市中心生活配套設(shè)施齊全，交通方便，市中心情結(jié)，市中心樓盤整體銷售狀況較好，如創(chuàng)銷售佳績(jī)的“錦城”系列：御錦城 100%銷售，陽(yáng)明錦城 98%銷售，錦和嘉園 100%銷售，都是有目共睹的。 建筑面積達(dá) 50 萬(wàn)平方米， 23 棟超現(xiàn)代光體建筑，整個(gè)小區(qū)分十個(gè)座：羅馬座、馬賽座、里昂座、雅典座、米蘭座、悉尼座、紐約座、巴黎座、倫敦座、柏林座。 最繁華的街廓總是與 360 度全方位的生活配套無(wú)限接近。 劣 勢(shì) ① 規(guī)模大，市場(chǎng)壓力大； ② 周邊環(huán)境較差； ③ 營(yíng)銷人員培訓(xùn)不系統(tǒng)，知識(shí)并不全面，技巧不夠； 五、綜合評(píng)述 恒茂國(guó)際華城自 2002 年 10 月底開 盤以來(lái)引起消費(fèi)者注目，并在網(wǎng)上、報(bào)紙、電視上全方位廣告攻勢(shì)打響，氣勢(shì)磅礴，王者之氣盡顯，帶來(lái)了江西樓市的新一輪沖擊波；出現(xiàn)一期銷售的火爆場(chǎng)面。 周邊生活配套的成 熟完善，交通方便。 ★ 樓市特點(diǎn)分析： 朝陽(yáng)洲板塊可以稱為縱向發(fā)展有潛力的高尚生活板塊。 在房?jī)r(jià)的拉動(dòng)上，地段是主要因素，但通過樓盤配套設(shè)計(jì)，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理售后服務(wù)等亦足以彌補(bǔ)相關(guān)缺陷。一期遠(yuǎn)東世紀(jì)花園占地 萬(wàn)㎡ ，總建筑面積 萬(wàn)㎡，目前已有 15 棟多層，已于 2000年底全面竣工，售馨，現(xiàn)已有部分業(yè)主入住。 ③ 小區(qū)綠化設(shè)計(jì)采用點(diǎn)線面結(jié)合，立體空間設(shè)計(jì)。 ⑦ 小區(qū)會(huì)所的設(shè)計(jì)風(fēng)格與周圍的環(huán)境設(shè)計(jì)互相滲透，幽雅獨(dú)特，成為 小區(qū)購(gòu)物、視覺、集會(huì)、娛樂中心。 物業(yè)管理 一期自己成立遠(yuǎn)東物業(yè)管理公司管理該小區(qū)，首次推行智能化物業(yè)管理，并把它作為主賣點(diǎn)之一，管理費(fèi)為： 元 /㎡ .月。 ② 朝陽(yáng)新區(qū)配套逐漸完善，已形成相當(dāng)規(guī)模和人氣。 ⑥ 小區(qū)會(huì)所的設(shè)計(jì)風(fēng)格與周圍的環(huán)境設(shè)計(jì)互相滲透，幽雅獨(dú)特，成為小區(qū)購(gòu)物、視覺、集會(huì)、娛樂中心。 劣勢(shì)： ① 周邊環(huán)境差，且市政配套少。 城東新規(guī)劃“一帶、兩軸、六區(qū)”、基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，高新企業(yè)的集聚地。從 2002 年 2020 年初、京東板塊從一度百花綻放，成為南昌樓市中最突出的亮點(diǎn)，特別在 2002 年上半年達(dá)到熱點(diǎn)高潮，其影響力領(lǐng)跑全城樓市。總占地面積 900 畝， 一 期 規(guī)劃占地面積 410 畝，規(guī)劃總建筑面積約 25 萬(wàn)平方米，是目前南昌市開發(fā)規(guī)模最大的住宅小區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 南昌四季花城由奧地利卡爾－法賽爾－陳建筑師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計(jì)。 物業(yè)管理 萬(wàn)科集團(tuán)的物業(yè)管理公司是業(yè)內(nèi)第一個(gè)通過 ISO9002 第三方國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證的。位于艾溪湖畔，風(fēng)景較優(yōu)美。萬(wàn)科的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)操作經(jīng)驗(yàn)。規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 綜合評(píng)述 萬(wàn)科是首次投資江西房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)， 江西省、南昌市和南昌高新區(qū)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)萬(wàn)科投資南昌表示了極大的關(guān)注； 在政策和資金給予了極大的優(yōu)惠， 使其投資利潤(rùn)率有了根本性的保證，同時(shí)，萬(wàn)科憑其強(qiáng)大的品牌影響力及其先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念，必將對(duì)南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，抬高整個(gè)京東片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)門檻，進(jìn)而提升京東片區(qū)的整體房?jī)r(jià)，從而提升整個(gè)南昌市樓盤的質(zhì)量 。上海綠地、大連萬(wàn)達(dá)、上海西部等外地品牌企業(yè)，江信、江投、洪城等本地破具實(shí)力的開發(fā)企業(yè)在此造樓，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共同開發(fā)，打造一個(gè)高檔居住區(qū)。 人氣尚未形成火候。既有以“賓江豪園”為代表的面向高收入階層的豪宅，又有以“理想家園”為代表的面向工薪階層價(jià)位的樓盤，還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，但中高檔樓盤占了三分之二以上的份額